臺灣彰化地方法院民事-CHDV,107,訴,1018,20190306,1

臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第1018號
原 告 王寶玉
訴訟代理人 蔡琇媛律師
被 告 蔡朝元
上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國108年2月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

核定被告就其所有門牌號碼彰化縣○○鄉○○路00號建物，占用原告所有坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地面積337平方公尺，自民國107年10月1日起每月租金為新台幣3,370元。

被告應自民國107年10月1日起至前項法定地上權關係消滅之日止，按月於每月1日給付原告新台幣3,370元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之24，餘由原告負擔。

本判決第二項已到期部分於原告以每期新台幣1,100元為被告供擔保後，各得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠原告於民國101年8月經法院拍賣取得坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱系爭土地）所有權。

被告於系爭土地上有門牌號碼彰化縣○○鄉○○路00號、面積共337平方公尺之建物（下稱系爭建物）。

原告訴請被告拆屋還地，法院判決肯認被告依民法第425條之1、第838條之1規定，其占有系爭土地有合法之權源，而毋庸拆屋還地。

㈡依據內政部不動產交易時價查詢，系爭土地附近土地每月租金約為新台幣（下同）138元一坪，被告所占用之土地面積共101.9坪（337×0.3025=101.9），據以計算被告占用系爭土地每月租金應為14,062元（138元×101.9=14,062）。

自原告取得系爭土地所有權之日起至系爭建物得使用期限內，依民法第425條之1、第838條之1之規定，推定有租賃、地上權關係，且於本件訴訟前，兩造就租金之數額，仍無法達成合意，顯無法以協議定之，故爰依民法第425條之1、第838條之1之規定，請求核定租金數額及請求被告給付租金，並聲明：請求核定被告占用原告所有系爭土地面積337平方公尺，自107年10月1日起之每月租金為14,062元；

被告應給付原告843,720元，及自起訴狀繕本送達時起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自107年10月1日起至被告返還土地之日止，按月於每月一日給付14,062元；

訴訟費用由被告負擔；

原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：原告主張之實價登錄地段是鬧區，與系爭土地距離很遠。

系爭土地為鄉下地方，原告請求之租金過高，且金額應有土地法第105條準用第97條房屋租金之限制。

又原告僅得請求酌定租金之意思表示之時起算之租金，不得溯及請求酌定意思表示前之租金，是以原告聲明第二項前段溯及起訴前租金之請求，自無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；

訴訟費用由原告負擔。

三、法院之判斷：㈠原告主張其為系爭土地所有權人，被告所有系爭建物占用系爭土地面積337平方公尺，經法院判決肯認被告依民法第838條之1規定，其占有系爭土地有法定地上權之事實，業據提出土地登記謄本、複丈成果圖、臺灣高等法院臺中分院107年度上易字第104號判決為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

㈡按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；

不能協議者，得請求法院以判決定之。

其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。

民法第838條之1第1項定有明文。

故原告依上開規定，請求本院核定地租，於法即屬有據。

㈢次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第105條、第97條第1項定有明文。

上開規定之立法意旨，在限制建築基地租金以保障弱勢之承租人。

依舉重以明輕之法理，非城市地方基地租金，亦應類推適用該條項之規定。

本院審酌系爭土地經編定為鄉村區乙種建築用地，並非城市土地，土地多作農業使用，交通不便，無商業活動，生活機能不佳，及系爭土地之申報地價為每平方公尺2,400元等情，認應以該申報總價額年息百分之5計算租金為當，故系爭建物占用系爭土地之每月租金應核定為3,370元（2400元×337×5％÷12=3370元）。

㈣再按民法第838條之1推定之地上權關係，規定地租數額當事人不能協議時，得請求法院以判決定之，乃賦予當事人請求法院核定租金之權利，其訴之性質為「形成之訴」。

至當事人請求給付租金，其訴之性質則為「給付之訴」，兩者並不相同。

且在法院核定地租之前，無從為租金之給付。

而為達訴訟經濟目的，土地所有人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定租金數額後，始得據以根據推定之地上權關係及法院核定之地租數額，請求房屋所有人如數給付。

故原告僅得請求酌定之意思表示時起算之租金，不得溯及請求酌定之意思表示前之地租。

本件原告請求起訴前5年之租金843,720元部分，於法無據，不應准許。

㈤綜上所述，原告依民法第838條之1第1項法定地上權關係，請求核定地租，自107年10月1日起每月地租數額為3,370元，及被告應自107年10月1日起至前項地上權關係消滅之日止，按月於每月1日給付原告3,370元部分，為有理由，應予准許。

至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。

五、原告陳明願供擔保，就其訴之聲明第二項聲請宣告假執行，經核本判決第二項已到期部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

其餘原告敗訴部分，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 108 年 3 月 6 日
民事第一庭 法 官 施錫揮
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 6 日
書記官 顏麗芸