臺灣彰化地方法院民事-CHDV,107,訴,1032,20200507,1

臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第1032號
原 告 張靜怡
訴訟代理人 陳宏盈律師
被 告 江明祐
周秀玲

共 同
訴訟代理人 李宗炎律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告江明祐、周秀玲應將如附圖編號Ａ、Ｂ所示占用彰化縣彰化市○○段○○○段○○○○○○地號土地之圍牆、二層樓建物，均予拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰貳拾伍萬為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣參佰柒拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：②請求之基礎事實同一者、⑤該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者、⑦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第2 、5 、7 款定有明文。

所謂訴之變更或追加，包括當事人之變更或追加，惟除法律別有規定或因訴訟標的對於數人必須合一確定者外，追加原非當事人之人為被告，應綜合考量被追加為被告之人之審級利益、程序保障及訴訟之經濟、防止裁判之矛盾、發見真實、促進訴訟、擴大解決紛爭效能、避免訴訟延滯與程序法上之紛爭一次解決等項而為准否追加之依據（參見最高法院105 年台抗字第727 號裁定意旨）。

經查，原告於起訴時僅將江明祐列為被告，主張其買下坐落彰化縣○○市○○段○○○段00○000 地號土地（下稱系爭土地）後，一直無法與江明祐有效連絡搬遷事宜，乃訴請其遷讓返還門牌號碼彰化縣○○市○○路○段000 巷00號房屋（未經保存登記，下稱系爭建物）交付原告（見補字卷第5 頁），於訴訟過程中，經本院履勘現場並囑託地政機關進行測繪、通知證人到庭證述，兩造均未爭執原告僅為系爭土地共有人之一，且江明祐、周秀玲均就如附圖編號Ａ、Ｂ所示圍牆（下稱系爭圍牆）與系爭建物具有事實上處分權，原告就系爭建物則無所有權或事實上處分權等事實，原告乃追加周秀玲為被告，並將其訴之聲明變更為如主文所示。

而經本院審酌江明祐與周秀玲均為系爭圍牆與系爭建物之事實上處分權人，系爭圍牆與建物是否應予拆除暨返還其等所占用之系爭土地，對江明祐、周秀玲2 人應合一確定，且原告於第一審程序追加周秀玲為被告、變更其訴之聲明，得防止裁判之矛盾，亦有助於發見真實、促進訴訟、擴大解決紛爭效能暨紛爭解決一次性，尚不至於影響周秀玲之審級利益，或甚礙被告2 人防禦或訴訟終結，揆諸首揭說明，原告所為之追加與變更，於法並無不合，應予准許。

二、原告主張：伊為系爭土地之共有人之一，被告未經系爭土地之共有人同意，擅自以系爭圍牆與系爭建物無權占用如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分，被告自應將之拆除，並將該部分土地返還予伊及其他全體共有人，爰依民法第821條、第767條第1項規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應將如附圖編號Ａ、Ｂ所示占用系爭土地之系爭圍牆與系爭建物，均予拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：緣訴外人江四明長期租用系爭土地，並在系爭土地上起造系爭圍牆與系爭建物，江四明與系爭土地之共有人間具租賃關係，系爭土地之共有人並以「和鑾堂」為管理者，按期收取租金，伊等取得系爭圍牆與系爭建物之事實上處分權後，該租賃關係仍繼續存在，伊等亦持續繳納租金，系爭圍牆與系爭建物就系爭土地並非無權占用；

又訴外人即系爭土地之共有人莊啟源等人當初將應有部分讓與原告時，並未以書面通知伊等行使民法第426條之2 所規定之優先購買權，反逕將應有部分移轉登記予原告，原告自不得以系爭土地之所有權已為移轉登記而持之對抗伊等，原告提起本件訴訟亦屬權利濫用、違反誠信原則等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造之爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：⒈系爭土地於91年10月9 日分割自同段38-21 地號土地，又原告以106 年12月30日買賣為原因，於107 年2 月7 日向莊啟源等人購入系爭土地之應有部分並辦畢所有權移轉登記，系爭土地目前登記為原告與其他人共有（分見補字卷第11頁至第12頁，院卷第58頁至第115 頁、第141 頁至第141-2 頁、第166 頁，外放證物袋資料）。

⒉系爭土地及同段38-21 、38-31 、38-383、38-378地號土地，均未曾登記「和鑾堂」為土地之所有權人（見院卷第128 頁）。

⒊如附圖編號Ａ、Ｂ所示占用系爭土地之系爭圍牆與系爭建物（未保存登記建物）係由江四明所起造（見院卷第171頁）。

又系爭圍牆與系爭建物之事實上處分權人目前為被告江明祐、周秀玲，其等2 人為母子關係，目前均仍實際使用系爭圍牆與系爭建物（分見院卷第223 頁、第214 頁、第154 頁、第27頁至第30頁）。

⒋莊啟源曾經以「和鑾堂管理委員會」之名義，寄發「土地租金繳納通知書」予被告（分見院卷第176 頁反面、第19頁至第21頁）。

另「和鑾堂」未向彰化縣彰化市公所辦理登記，亦非登記有案之寺廟，該租金繳納通知書上所載之帳號，則為訴外人莊啟能所申設之台新國際商業銀行帳號。

復「和鑾堂」於101 年7 月21日選任新爐主時，彰化市市長曾補助桌上花乙盆（分見院卷第55頁、第56頁至第57頁、第127 頁、第165 頁）。

⒌原告曾於107 年2 月5 日寄發存證信函予江明祐（見補字卷第13頁至第14頁）。

另訴外人顥昇營造工程有限公司於106 年10月間就系爭土地向地政機關申請辦理鑑界（見院卷第187 頁至第193 頁）。

㈡爭執部分：⒈被告以系爭圍牆與系爭建物占用如附圖編號Ａ、Ｂ所示之系爭土地部分，是否具有合法正當權源？⒉原告有無權利濫用、違反誠信原則之情形？⒊承上，原告訴請被告拆除系爭圍牆與系爭建物並返還其等所占用之該部分系爭土地，有無理由？

五、本院得心證之理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。

以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（參見最高法院72年度台上字第1552號、82年度台上字第1441號及83年度台上字第1553號判決意旨）。

次按共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍（最高法院100 年度台上字第1776號判決意旨參照），是依民法第820條第1項規定，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

再按，民法第425條第1項固明定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」

惟同條第2項亦規範「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」

。

另按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在；

租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；

承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之l、第426條之2第1項各有明文，惟其適用，均以「租用基地建築房屋」為要件。

㈡原告主張其為系爭土地之共有人，而系爭圍牆與系爭建物未經保存登記，被告為事實上處分權人，目前亦由被告母子實際使用系爭圍牆與系爭建物，就系爭土地占用如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分等事實，為被告所不爭執（見不爭執部分⒈、⒊所載），且有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷為證（見補字卷第11頁），並經本院履勘現場、囑託地政測繪確認無訛（見院卷第27頁至第30頁），足見原告所主張之此部分事實，應堪信為真實。

而被告以其等非無權占有為抗辯，揆諸首揭說明，應由被告就其等取得占有，係有正當權源之事實，負舉證責任。

經查，證人江四明結證：當初伊的母親將租金繳給一位叫「賴和」（此是否為其真實姓名不詳）的人，伊認為土地是跟賴和承租的，要繳租金，伊長大後，沒有去查詢真正的地主是何人，因為好像只要繳了租金就沒事了，「賴和」過世後，有收到通知要將租金存入台新銀行帳戶，租金是年繳，又伊約於15、16年前，將原本母親使用的建物拆除，重蓋成鋼筋水泥建物（即系爭建物），伊重蓋房子時，並未取得地主的同意，但地主也沒有來阻擋，伊重蓋的範圍相對於原本母親的房子較小，且將房子從東西走向，改為南北走向，重蓋完成後，伊有繼續繳錢至台新銀行帳戶，嗣約於6 、7 年或7 、8 年前，伊售出系爭建物，伊出售時曾交待需支付租金，伊以為「和鑾堂」是一個廟，伊只知道將租金繳入台新銀行帳戶，至於對象是誰，伊沒有印象，伊也不知道「和鑾堂」跟「賴和」係何關係，再者，伊當初有請周秀玲自己去找出租人洽談，若對方願意讓她承接租賃的權利，伊才出售系爭建物，但伊沒有跟周秀玲說要向何人詢問，因為伊也不知道要問誰，後來周秀玲並未向伊表示是否已經確認此事，伊認為既然對方願意購買，應該沒有問題，所以伊才出售系爭建物等語（見院卷第170 頁反面至第173頁正面），是依證人江四明之證述，其主觀上原認為「賴和」為系爭土地之出租人，但未就此實際查證，於「賴和」死亡後，系爭土地之所有權人或出租人究係何人？應由何人收受款項（即證人江四明所稱之「租金」）？應向何人詢問出租事宜？各該事項悉皆不知，本院實難率認江四明可於不知系爭土地所有權人或出租人真實身分之情況下，即得逕自與系爭土地之共有人締結租賃基地建築房屋之契約，甚或進以遽斷江四明可得於未經系爭土地共有人之同意下，即率爾進行房屋之拆除與系爭圍牆與系爭建物之重建，隨意變更建物所坐落基地之範圍與走向。

遑論江四明苟與系爭土地之共有人間存有租賃契約，則衡諸情理，其占用土地之面積與範圍將影響租金數額多寡，建物之使用年限亦可能影響租賃關係之存續期間，系爭土地之共有人焉有任由江四明變更租賃契約內容之理？此顯悖於情理。

又證人江四明所稱之「賴和」、要求匯款至台新銀行之人，是否確實均有出租土地之權限，亦非無疑。

再酌以莊啟能為系爭土地之共有人，有土地登記謄本在卷可憑（見院卷第65頁），惟證人莊啟能證稱：「和鑾堂」聽說是先人（真實姓名不詳）留下的山坡地，具體地號不太清楚，地號很多個，好幾個地號合在一起叫「和鑾堂」，伊不知道「和鑾堂」係自何時開始的，「和鑾堂」之負責人乃伊的胞弟莊啟源，伊不知道「和鑾堂」或莊啟源有無將系爭土地出租他人，伊在台新銀行曾申辦帳戶交予莊啟源使用，莊啟源說要用該帳戶去向租約戶收取租金，但伊不知道租約戶究竟有誰，亦不知道出租土地是否需要經過各共有人開會，土地持有人每年都會開會分配租金，伊每年約分得新臺幣（下同）500 元，每年開會伊都沒有去參加，伊也不知道系爭土地是否在「和鑾堂」的土地裡，亦不知道自己為系爭土地之共有人等語（見院卷第173 頁正面至第174 頁），足見「和鑾堂」究係指代廟宇或土地之集合，非無疑義，又既證人莊啟能尚且不知其自身為系爭土地之共有人，亦不知悉「租約戶」究有何人，復不清楚系爭土地是否在「和鑾堂」的土地內，更未出席參加會議，莊啟能自無授權或同意「和鑾堂」管理出租系爭土地、或具體肯認江四明或被告得為承租人之可能。

另參以證人莊啟源到庭證述：「和鑾堂」乃50、60年前，伊父執輩的抬轎班（共52人）出錢在八卦山那邊買一塊地（當時之南郭段38-21 、38-31 地號土地），後來經過分割，變成5 筆土地（含系爭土地），面積約2甲，但無人管理，遭他人占用並起造房屋，那些人蓋房子均未經過伊等的同意，亦皆無使用執照，其後，約於20、30年前曾請測量公司協助確認何人占用了伊等之土地，每戶登錄門牌號碼及面積，又彰化市前市長的父親「王米財」（真實姓名不詳）較熱心，去跟那些人說要繳地租用來繳納地價稅，並於每年7 月辦聚會、發收租的錢，參加的人數大約7 、8 成，伊認為有參加聚會的人就有同意出租土地，且共有人都有分得租金，租金是透過莊啟能之台新銀行帳戶收取，土地也要不回來，就收一點補貼地價稅，先前也曾經在開會時有土地之共有人表示要討回土地，但要討回土地即須訴諸法律，大家從來沒有訴諸法律，然當初未去計算、確認同意出租的人數、及表示要去討土地回來的人數，伊認為土地那麼多年都討不回來，每次開會的人都超過一半，故伊認為只要是有收錢就應該是同意，但伊沒有一個一個去確認到底有沒有同意，江四明或其他占用土地之人在整修或重蓋建物的時候，從來都不會通知，伊認為伊等是迫於無奈才收租金，且一年才收5,800 元，20年來均未調整，伊等並未與該等占用人正式簽約，伊曾印刷通知書與契約書要求簽立租約，但伊帶去現場後，並無何人欲簽約，雖然曾要求簽約並調整費用，亦無何人願意，伊不認為地主跟該等占用人間有合法的租賃關係，至伊將卷附「土地租金繳納通知書」寄送予江明祐，係因發現系爭建物的名字從江四明被變更為江明祐，另針對占用土地之人給付給土地共有人的費用，並未明確討論過此等費用即為法律意義上的「租金」，伊亦未曾與全體共有人表示或討論過是否各共有人與占用人間存在租約，土地共有人也知道沒有租約存在，但共有人知道占有人所繳納的費用就是「地租」等語（見院卷第175 頁至第178 頁），足見江四明及其母親占用系爭土地之初，並未取得系爭土地之共有人同意，僅因第三人（以「和鑾堂」為名義之非法人團體、「彰化市前市長的父親王米財」）之介入，始支付款項，惟該等第三人當時有無獲得系爭土地共有人之合法授權？是否有部分共有人僅為單純沈默？又如曾獲授權，該等款項之性質，究係合法締結租賃契約後所應支付之租金，抑或僅為類似於相當於租金之不當得利？再占用系爭土地之人（含江四明、被告）苟認為自身與系爭土地之共有人間存有租賃契約，何以不願就莊啟源所提出之契約進行書面簽立？況且，苟系爭土地之共有人與占用人（含江四明、被告）間存有租賃關係，各該占用人為何可得隨意起造建物或變更建物坐落範圍暨面積？均非無疑。

另前開證人雖均敘及地租、租金、租約戶等詞，原告所寄發之存證信函亦提及「續租」等語，惟解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條規範明確，其解釋應通觀全文，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷標準，並斟酌當時之情形，以期不失當事人之真意，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，而經審酌被告所提出之繳款憑條，其上所載數額為5,800 元（分見院卷第20頁、第21頁），核與證人莊啟源所述相符，然系爭圍牆與系爭建物就如附圖編號Ａ、Ｂ所示系爭土地之占用面積合計達178 ㎡，換算約53.845坪，被告每月每坪所支付之費用僅為9 元【計算式：5,800 ÷12÷53.845＝9 （小數點以下四捨五入）】，以系爭土地所坐落之區域即彰化縣彰化市進行評估，明顯遠低於一般市場行情，益證證人莊啟源證稱系爭土地長期遭人無權占用，惟土地共有人未正式訴諸法律，伊等迫於無奈，才接受各占用人所給付之相關款項，補貼地價稅等情，應屬可信。

復被告迄未就系爭圍牆與系爭建物可得合法占用系爭土地，存有租賃關係之有利於己之事實，並未舉出其他具體事證以實其說，是本院綜合審酌上述證人之證言及江四明與被告繳納費用之歷史背景，兼衡卷存之證據資料暨本件並無何等不動產租賃契約業經公證之情形，經探求系爭土地共有人之真意，縱卷內相關證詞與文書敘及地租、租金、租約戶、出租等詞，應不得拘泥於所用之辭句，無從逕認系爭土地之共有人確實有與江四明或被告就系爭土地合意成立租賃關係之意思，難以遽斷江四明確實於起造系爭圍牆與系爭建物時，與系爭土地之共有人間存有何等「租用基地建築房屋」之合法租賃關係。

又本件或未見系爭土地共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意而授權收取租金，或曾經有共有人反對遭人占用而欲討回，或根本不知名下系爭土地已遭江四明或被告占用，或未參與會議而至多僅為單純之沈默，實難認定有何與江四明或被告已默示達成租地建屋契約之可能。

復系爭圍牆與系爭建物占用系爭土地，並未簽立不動產租賃契約，亦未經公證，本件應無民法第425條第1項、第426條之l 、或第426條之2 等買賣不破租賃原則、優先承買權等相關規定之適用餘地。

至被告固猶抗辯本件應成立類似或類推適用法定租賃關係等語（見院卷第202 頁至第206 頁），惟「法定」租賃關係應以法律明定為基礎，江四明與被告歷年所交付之款項遠遠低於一般市價行情，江四明甚且不知其所稱之租約應向何人詢問，而被告於本院尚未調查證據之初，更誤認「彰化市和鑾堂」為系爭土地之原所有權人，並將之出租予被告（見院卷第17頁至第18頁），被告應無正當信賴基礎，而得與系爭土地之共有人間成立何等類似或類推適用法定租賃關係。

循此，於系爭土地之共有人出售系爭土地之應有部分予原告、被告向江四明取得系爭圍牆與系爭建物之事實上處分權後，被告應無繼受合法租賃關係可言，既被告就其等取得占有係有正當權源之事實，未能具體舉證以實其說，揆諸前開說明，難認被告就此已盡舉證之責。

被告抗辯系爭圍牆與系爭建物占用系爭土地有合法權源存在等語，無從憑採。

㈢末按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固有明文。

然若當事人行使權利，足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用。

而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社會化之基本內涵，雖非不得認為係以損害他人為主要目的；

然在自由經濟市場機制下，當事人倘斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而締結買賣契約，並據以行使其依法取得之權利，除係以損害他人為「主要」之目的，因此造成他人及國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難遽指其為權利濫用（最高法院108 年度台上字第753 號判決意旨可參）。

查系爭圍牆與系爭建物之起造人為江四明，其於起造時，未徵得系爭土地共有人之同意，起造範圍高達上百平方公尺，對於系爭土地全體共有人損害非微，於被告取得系爭圍牆與系爭建物之事實上處分權後，雖按每月每坪約9 元之價格支付款項，惟此部分款項至多僅屬於其等無權占用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分之補償或相當於租金之不當得利，難以完全填補土地共有人所受之損害，復於被告拆除系爭圍牆與系爭建物並返還該部分占用土地後，原告及其他全體共有人得合理規劃、利用系爭土地，並無所得利益極少之情形，是依上開說明，雖系爭圍牆與系爭建物之拆除，將對被告產生損害，惟此乃原告合法行使其權利，難認原告提起本件訴訟，所為之請求有何權利濫用、違反誠信原則之情形。

被告此部分抗辯，同非可採。

六、綜上所述，原告本於其所有權之權能，訴請被告應將其等占用如附圖編號Ａ、Ｂ所示系爭土地之系爭圍牆與建物，均予拆除，並將該部分土地返還予原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。

又兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告准、免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 5 月 7 日
民事第二庭 法 官 林幸頎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 8 日
書記官 吳曉玟