臺灣彰化地方法院民事-CHDV,107,訴,250,20190515,1

臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第250號
原 告 宋玉琪
訴訟代理人 王一翰律師
複代理人 林心印律師
被 告 沈存
訴訟代理人 盧錫銘律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國108年5月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認原告與被告間，就彰化縣○○鄉○○段000○000○000○000○000地號土地之耕地三七五租賃契約關係不存在。

被告應將前項所示土地返還予原告。

被告應給付原告新臺幣貳佰參拾玖萬玖仟玖佰柒拾陸元及自民國107年3月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

被告並應給付自民國107年3月21日起至返還第一項所示之土地為止，按月給付原告新臺幣參萬參仟參佰參拾參元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告以新臺幣壹仟貳佰肆拾陸萬陸仟陸佰零伍元為被告供擔保後得假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠緣彰化縣○○鄉○○段000○000地號等10筆土地，每筆土地面積約1公頃，合計10公頃，係訴外人丁施純英所有，其租賃予被告，租賃期間自民國（下同）81年3月20日至111年3月20日，租金以每公頃年租金新臺幣（下同）10萬元計算，合計年租金80萬元，後原告自丁施純英處購買其中280至285地號等6筆土地，並於99年7月27日登記取得280、281、282、284、285等5筆土地（下稱系爭土地）之所有權，283地號土地則因故未能順利辦理移轉登記。

㈡然自原告買受系爭土地起，被告便未曾繳納過租金，原告遂於100年10月4日以鹿港郵局第307號存證信函通知被告，表示受讓上揭6筆土地所有權，後原告於101年向本院提起給付租金之訴，請求被告給付自原告99年7月27日受讓系爭土地後至101年3月20日止之租金，經本院101年度訴字第584號判決被告應給付原告5筆土地租金共657,771元，後經臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）101年度上易字第469號判決維持原判決確定，被告雖不服提起再審，亦遭臺中高分院以103年度再易字第36號判決駁回。

㈢原告於前揭100年10月4日鹿港郵局第307 號存證信函通知被告，前揭租賃期間為30年，與民法第449條第1項規定有違，應縮短為20年，是契約期間屆滿，被告應返還土地，被告仍拒不返還，故原告於101 年間起訴請求被告返還土地，為經本院認定此為適用耕地三七五減租條例案件，應先經調解、調處，以程序不符駁回，後經臺中高分院及最高法院為相同認定。

惟此段期間，被告倘若認為租賃關係仍繼續存在理應支付租金，若認租賃關係不存在，則亦有不當得利之情形，然被告亦未曾繳納租金，原告遂於106 年7月3日以臺中法院郵局1955號存證信函催告被告應繳納租金，被告於106年7月4日收訖，然置之不理，原告復於106年8月3日再次以被告積欠地租超過兩年總額，以臺中民權路郵局1738號存證信函通知終止租約，被告於106 年8月4日收訖。

兩造又經彰化縣芳苑鄉公所、彰化縣政府調解、調處，均無法成立。

㈣查系爭租賃契約期間達30年，與民法第449條第1項規定有違，應縮短為20年，原告業已於100年10月4日以鹿港郵局第307 號存證信函通知被告系爭租賃契約應於101年3月20日消滅，被告並於100年10月5日收訖，原告與被告間自無租賃契約存在；

退步言之，被告所給付之租金亦僅至101年3月20日，其後便不曾繳納租金，按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：……三、地租積欠達兩年之總額時。」

耕地三七五減租條例第17條定有明文。

被告所積欠之地租顯然超過兩年，並經原告催告後仍不繳納，原告亦得依前開三七五減租條例之規定終止租約。

是原告自得類推適用民法第455條規定，請求被告返還系爭土地。

㈤又被告自繳納至101年3月20日之租金後，便未曾繳納租金或給付相當於租金之不當得利，至今已逾六年，依前案標準，被告每月應給付之租金為33,333元，即每年399,996 元，故原告請求被告給付101年3月21日至107年3月20日，總計六年之租金或相當於租金之不當得利2,399,976 元，並請求至返還系爭土地止，每月應給付33,333元相當於租金之不當得利。

爰依租賃契約法律關係、民法第455條、以及不當得利之法律關係提起本訴，並聲明如主文所示。

㈥被告辯稱系爭土地之前地主丁施純英與原告間為通謀虛偽意思表示，且丁施純英於91至93年間，向被告預借租金共計593萬元云云，此揭主張被告均於本院101年度訴字第584號訴訟中提出，並經列為爭點加以審酌，經本院及臺中高分院101年度上易字第469號判決認定不可採，且被告並無提出前案判決有何顯然違法之處，在當事人完全相同之情形下，自應有爭點效之適用，被告應受拘束。

㈦被告主張伊就系爭土地之改良事項及費用數額償抵償租金，惟被告未能就系爭土地上之魚塭係其所設置舉證，且依林務局農林航空測量空照圖所示，系爭土地於78、80年時便已有設置魚塭，被告係81年3月20日起才開始承租系爭土地，魚塭顯非被告所設置，不應列為改良費用；

鼎諭不動產估價師事務所所出具之估價報告書記載「勘估標的文蛤養殖池據現養殖人士表示，係民國81年間為平坦沖積平原，自雇挖土機開挖之土地改良」，該估價報告之基礎以與事實不符，是其所鑑定出之結果養殖魚池、堤岸設施、四口水井耐用年數為39.4年，剩餘經濟耐用年數12.4年，折舊後剩餘經濟價值分別為2,699,048元、2,266,684元、259,120元云云，自不應採為本案判決之基礎。

二、被告則以：㈠系爭土地係由原告之前手丁施純英出租予被告，約定租賃期間為30年，即自81年3月20日至111年3月20日止，按「耕地租佃期間，不得少於六年；

其原約定租期超過六年者，依其原約定」，耕地三七五減租條例第5條定有明文，耕地三七五減租條例為民法之特別法，應優先適用，原告主張系爭租約應依民法第449條第1項縮短為20年，容有違誤。

㈡系爭土地原為丁施純英所有，後因丁松彬、丁施純英為脫免本院95年度執字第10581號強制執行未受分配其他債權人之債務，遂與原告通謀虛偽將系爭土地移轉登記與原告。

查原告與丁施純英簽訂系爭土地之不動產買賣契約時年僅29歲，並無資力購買系爭土地；

又依原告所提之不動產買賣契約書第二條「買賣價款之交付方法：約定應交付買賣價款，皆會帳抵債權」，足見原告自始並未出資購買系爭土地，依民法第87條之規定，原告自始為取得系爭土地之所有權，原告之當事人不適格。

㈢伊於101年3月20日以後就無支付租金，確實遲付二年租金，惟原告之前手向被告預借租金共計593萬元，被告自當以前開預借之租金抵銷租金。

㈣系爭土地上之養殖魚池、堤岸、供電設施等建物係被告於租賃係被告於租賃期間為增加系爭土地之養殖效用所興建，而於永興段280、281地號土地上有兩座養殖魚池、堤岸設施，於永興段282、283號地號土地上有三座養殖魚池、堤岸設施，於永興段284、285地號土地上有三座養殖魚池、堤岸設施，被告係以每公頃150 萬元設置前開養殖魚池及堤岸設施，系爭土地共5公頃，被告共計花費750萬元設置；

又系爭土地上被告共設置4 口水井，用以抽取地下水工養殖使用，每口水井花費30萬元，共120 萬元；

被告於系爭土地上設置電纜設備共花費150萬元；

另被告於系爭土地上共設有8處養殖池，每一養殖池計有供水馬達一座，每座花費1.5 萬元，合計12萬元，且依本院101年度訴字第303號判決認定，該設施是由伊所做，於本案有爭點效之適用，而前開設施因施作時間太久，無法提出單據證明價值，希望以本院101年度訴字第303號訴訟案件內所在之600萬元為準。

依三七五減租條例第13條，以及原告所提之土地租賃契約書第四條第二項之約定，若認原告得終止租約，原告應將被告就系爭土地所改良事項及費用數額償還被告，此部分主張折抵租金等語，資為抗辯。

㈤並聲明：原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

三、得心證之理由：㈠本件原告主張訴外人丁施純英於81年3月20日將系爭土地出租予被告，原告後受讓系爭土地，現為系爭土地之所有人，被告於其受讓系爭土地後，即未繳付租金，起訴請求確認系爭租約不存在，被告並應返還系爭土地，及被告應給付原告為給付之租金及相當於租金之不當得利，為被告否認，並以前詞置辯。

是本件爭點厥為：㈠原告是否具當事人適格？㈡系爭三七五租約是否存在？原告請求被告返還系爭土地有無理由？㈢原告請求被告給付租金及相當於租金之不當得利有無理由？被告應給付原告之租金及相當於不當得利租金之數額為何？㈡原告具當事人適格本件原告主張確認兩造間就系爭土地之系爭租約不存在，以及請求被告返還系爭土地，並請求租金或相當於租金之不當得利，被告則抗辯原告與其前手間之就系爭土地之買賣為通謀虛偽之意思表示，原告自始未取得系爭土地之所有權，不具當事人適格云云。

按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。

是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」、「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判決」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則，最高法院96年台上字第307號判決要旨參照。

經查：本件被告抗辯原告與丁施純英為通謀須為意思表示，業經前案即臺中高分院101年度上易字第469號判決列為重要爭點加以審酌，前案判決亦已詳述不可採之理由，被告亦未有提出該判決有何明顯違法之處，揆諸前揭說明，被告不得執之反覆主張。

是被告抗辯原告並未取得系爭土地之所有權而無當事人適格，自不可採。

㈢系爭租約業經終止，原告請求被告返還系爭土地為有理由1.按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：三、地租積欠達兩年之總額時。

耕地三七五減租條例第17條訂有明文。

本件原告主張被告自101年3月20日以後，就未再有給付租金，原告並以臺中民權路郵局1738號存證信函終止雙方之租約，該存證信函於106 年8月4日送達被告等情，據其提出該存證信函影本為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

惟被告抗辯原告之前手丁施純英於91至93年間向被告預借租金共593 萬元，故無庸給付租金云云，然被告前揭抗辯，業經前案即臺中高分院101 年度上易字第469 號判決列為重要爭點加以審酌，前案判決亦已詳述不可採之理由，被告亦未有提出該判決有何明顯違法之處，揆諸上開關於爭點效之說明，被告自不得再執之反覆主張，其抗辯並不足採。

是兩造間之三七五租約，既有耕地三七五減租條例第17條之事由，並經原告以存證信函向被告為終止租約之意思表示，兩造間有關系爭土地之租約，應於106年8 月4日原告終止租約之意思表示達到被告時，即生合法終止之效力。

2.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。

本件原告前將系爭土地出租與被告，嗣經原告終止租約，則兩造間系爭租約關係業已終止，則被告繼續占用系爭土地即屬於無權占用，是原告本於民法第455條之規定，請求被告返還系爭土地，洵屬有據。

㈣原告請求被告給付租金及相當於租金之不當得利為有理由，被告應給付原告2,399,976元及自民國107 年3月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自107年3月21日起至返還主文第1項所示之土地為止，按月給付原告33,333元1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。

而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照本院六十一年台上字第一六九五號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限（參照最高法院94年度台上字第1094號民事判決）。

本件被告自承自101年3月20日後即未繳納租金，已如前述，又系爭租約業已於106年8月4日終止，則被告仍未返還而仍占有系爭土地，自屬無法律上之原因而受相當於租金之利益，並致原告等受有相同之損害，揆之前揭法條及判決意旨，原告自得請求被告返還相當於租金之利益，是原告請求被告給付自101年3月20日起至107年3月20日止之租金以及相當於不當得利之租金，及自107年3月21日起至被告返還系爭土地止，相當於租金之不當得利。

金額方面，兩造並不爭執本件租金按前案（即本院101年度訴字第584號判決）之計算標準，每月33,333元計算，即每年399,996元，核算被告自101年3月20日至107年3月20日止應給付原告之租金及相當於不當得利之租金為2,399,976元，自107年3月21日起至被告返還系爭土地止，被告則應按月給付原告33,333元之相當於租金之不當得利。

是原告請求被告應給付原告2,399,976元及自民國107年3月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自民國107年3月21日起至返還主文第一項所示之土地為止，按月給付原告33,333元，為有理由。

2.另被告雖抗辯伊有就系爭土地為改良，於其上設置8 座養殖魚池及堤岸設施、四口水井、電纜設備、供水馬達，前開設施之現存價值為600萬元，應予以抵銷，惟系爭土地上之魚池、堤岸設施等，至遲於民國78年已有設置，有78年、80年之林務局農林航空測量所空照圖附卷可稽（見本院卷二第22、23頁），而被告係於81年3月20日起始承租系爭土地，難認前開設施為被告所施作，被告復未提出其他證據證明前開設施為其所施作，被告此揭抗辯，自不足採。

四、綜上，原告以被告有耕地三七五減租條例第17條第1項第3款所定事由，業經終止兩造間之耕地租約，確認系爭租約不存在，及本於租賃物返還請求權之法律關係，請求被告返還如主文第2項所示之土地，並本於兩造間之租賃契約以及不當得利之法律關係，請求被告給付2,399,976元，及自民國107年3月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自民國107年3月21日起至返還第一項所示之土地為止，按月給付原告33,333元，為有理由，應予准許。

又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、結論：原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項判決如主文。

中 華 民 國 108 年 5 月 15 日
民事第二庭 法 官 姚銘鴻
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 15 日
書記官 陳品潔