臺灣彰化地方法院民事-CHDV,107,訴,267,20190306,3

臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第267號
原 告 建華大樓社區管理委員會

法定代理人 洪守信
原 告 林鈺琴
共 同
訴訟代理人 洪崇欽律師
複代理人 許煜婕律師
被 告 張江文嬌

訴訟代理人 黃文進律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年2月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○段○000○00地號，如附圖所示編號A部分面積2平方公尺、編號B部分面積31平方公尺土地上之建物均拆除，將該部分土地清空並返還予原告林鈺琴及其他土地共有人。

被告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○段○000○00地號土地上，如附圖所示C部分面積24平方公尺土地上之建物拆除，將該部分土地清空並返還予原告林鈺琴及其他土地共有人。

被告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○段○000○00地號，如附圖所示編號D部分面積69平方公尺土地上方，附於彰化縣○○市○○段○○○段00000○號建物之第二層未保存登記建物予以拆除，將該處建物空間清空並返還予原告林鈺琴及其他建物共有人。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告林鈺琴以新台幣594,055元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新台幣1,782,165元為原告林鈺琴預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項於原告林鈺琴以新台幣432,040元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新台幣1,296,120元為原告林鈺琴預供擔保後，得免為假執行。

本判決第三項於原告林鈺琴以新台幣1,242,115元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新台幣3,726,345元為原告林鈺琴預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。

查原告起訴時以張江文嬌、張順昌為被告，嗣撤回對於被告張順昌之訴訟，並經被告同意，則原告撤回對張順昌之訴訟，合於上開規定，先予敘明。

二、原告聲明求為判決：①被告應將如附圖（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號民國107年5月18日彰土測字第1229號土地複丈成果圖）編號C所示建物24平方公尺所設工作物拆除，並將編號C所示建物坐落之土地清空，並返還原告林鈺琴及全體土地所有權人。

②被告應將如附圖編號D所示面積69平方公尺所設工作物拆除，並清空交還原告林鈺琴及全體建物共有人。

③被告張江文嬌應將附圖編號A所示建物面積2平方公尺、編號B所示建物面積31平方公尺拆除，並將上開土地返還原告林鈺琴及全體土地所有權人。

④被告張江文嬌應給付原告建華大樓社區管理委員會新台幣（下同）404,520元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及至交還第2項所示建物（編號D）之日為止，按月給付原告建華大樓社區管理委員會6,742元。

⑤被告張江文嬌應給付原告建華大樓社區管理委員會683,060元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及至交還第1項（編號C）、第3項（編號A、B）所示土地之日止，按月給付原告建華大樓社區管理委員會12,826元；

併願供擔保請准宣告假執行。

主張略以：㈠坐落彰化縣○○市○○段○○○段○000○00地號土地（下稱系爭土地）之同小段10139建號建物（下稱系爭建物）係彰化縣○○市○○街00巷0號建華大樓之公共設施，主要用途為梯間、機械室、水箱。

原告林鈺琴為系爭土地之共有人及其上門牌號碼彰化縣○○市○○街00巷0號13樓區分所有權人。

系爭建物之公共設施，屬大樓主體區分所有權人共同使用，被告未經全體區分所有權人之同意，在坐落彰化市○○路000號後方之一樓公共室空間處搭建違章建築即編號C部分24平方公尺所設工作物，又在管理室上方二樓處搭建違章房屋（私設彰化縣○○市○○街00巷0號2樓門牌號碼）即附圖編號D面積69平方公尺所設工作物，經建華大樓社區管理委員會前主委林鈺琴對之提起竊佔告訴，經彰化地方法院檢察署查明被告確有違法占用前開公共設施，但逾越10年追訴時效，諭知不起訴處分（104年度偵字第9696號不起訴處分書），該處分書理由書載明「坐落在彰化市○○路000號後方建物確屬擅自建於一樓公共空間上方的違建」，足見被告確實無權占用空間。

另被告張江文嬌明知系爭土地係建華大樓坐落的土地，屬於大樓全體區分所有權人共有，不得擅自占有使用，竟雇工在上開土地搭建附圖編號A面積2平方公尺、編號B建物面積31平方公尺土地上之鐵皮建物（被告私設彰化縣○○市○○路000○000○○號碼），並將建物出租他人，已構成無權占有，原告林鈺琴為上開土地共有人，自得依民法第767條第1項前項及民法第821條第1項前段規定，要求被告拆除附圖所示編號A、B、C土地上建物，將該部分土地清空，返還原告林鈺琴及全體土地共有人；

另本於建物所有權，請求被告拆除附圖編號D之工作物，並清空交還原告林鈺琴及全體建物共有人。

㈡建華大樓社區住戶規約第2條第1款第2項約定：「共用部分：指不屬專有部分與專有之附屬建築物，而供共同使用者。

」公寓大廈管理條例第3條第4款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」

。

編號D建物位於一樓管理室上方之二樓公共空間，被告張江文嬌私設大門與門牌號碼，其構造上與使用上均具備獨立性，顯係不屬專有部分與專有之附屬建築物，而供共同使用之共用部分。

此參臺灣彰化地方檢察署104年度偵字第9696號不起訴處分書第3頁載明：「至於管理室上方2樓的房子（被告張江文嬌私設的72巷1號2樓門牌），建造時是工人在那邊泡茶、休息用的，原本是當辦公室，大樓落成後就由張順昌佔用。」

可證。

被告不法占用編號D建物係屬侵害原告林鈺琴及全體建物所有人對於建華大樓之權利，原告請求被告拆除編號D建物返還予全體共有人應有理由。

被告張江文嬌援引不起訴處分書記載「參照證人林壽官證稱：……大樓落成後就由張順昌使用」等語。

查上開不起訴處分書係載「由張順昌使用」，並非被告張江文嬌甚為明確，故被告張江文嬌以上開不起訴處分書內容主張其占用編號D建物為公眾得以共見共聞即屬無據，不足為採。

㈢被告已坦承分別占用編號C、D、A、B建物，僅泛稱其係依默示分管契約之約定使用系爭土地云云，足見被告確實有占用之客觀事實。

惟被告僅泛稱其係依默示分管契約使用系爭土地，並未說明該契約具體內容，足見自始無默示分管約定。

再者，被告所占用編號C、D、A、B建物均屬在共用部分或共有土地上違規加建，查編號C、D建物皆屬建商逕在共用部分違規加建，再交由被告使用；

編號A、B建物，則屬被告逕在共有土地上逕自加建，由被告使用。

依最高法院105年台上字第445號民事判決意旨，自不得因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約，被告主張有默示分管契約，自不足採。

公寓住戶對他住戶占用共有部分，單純沈默無法推認為具有間接承諾效果之默示意思表示，故被告應就其主張默示分管契約為有利於己之事實提出證據以實其說。

㈣本件被告不法占用編號D部分屬建華大樓之共用部分，原告建華大樓社區管理委員會自得依公寓大廈管理條例第9條第4項、建華大樓社區住戶規約第19條第1項第3款請求損害賠償；

編號A、B、C部分則均屬建華大樓所坐落之土地，為原告建華大樓社區管理委員執行公寓大廈管理維護事務，參照最高法院98年度台上字第2248號、98年度台上字第790號民事判決，建華大樓社區住戶既依公寓大廈管理條例第38條第1項及訴訟擔當法理，選擇以建華大樓社區管理委員會為原告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費，依上開最高法院見解，原告建華大樓社區管理委員會雖非不當得利之權利義務歸屬主體，得作為本件原告請求被告返還不當得利。

被告不法占用南郭段南郭小段第10139建號建物與同段第223-26地號土地，均非屬承租房屋自住或承租土地建築房屋供自住，與土地法第97條立法目的保障經濟上之弱者即承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題未合。

被告並非經濟上之弱者，且其不法占用非供居住安身，而是用於出租他人收取租金，參照臺灣高等法院臺中分院103年度上字第240號民事判決，自不受土地法第97條第1項、第105條租金最高限制之拘束，且參照臺灣高等法院臺中分院101年度上字第421號民事判決，計算相當於租金之不當得利損害，得以「公告土地現值」為計算標準。

故：⑴附圖編號A、B、C部分：系爭土地自101年至106年每平方公尺之公告土地現值分別為101年1月：42,930元、102年1月：45,365元、103年1月：48,165元、104年1月：50,655元、105年1月：52,555元、106年1月：54,005元。

被告不法占用系爭土地附圖編號A、B、C部分面積分別為2、31、24平方公尺，共計57平方公尺，其所得之利益，依101年至105年之公告土地現值年息百分之五計算，分別為122,351元、129,290元、137,270元、144,367元、149,782元，共計683,060元。

被告張江文嬌應給付原告建華大樓社區管理委員會683,060元，以及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及至交還附圖編號C、A、B所示土地之日止，按月給付原告建華大樓社區管理委員會12,826元。

⑵附圖編號D部分：依據內政部不動產交易實價查詢服務網查詢系爭建物與系爭土地周邊租金，系爭建物周邊同為住家型態之租金每月每坪於102年6月為323元，107年11月為362元（編號D部分面積為69平方公尺，每月每坪以323元為計算標準，每月租金為6,742元（69平方公尺×0.3025×323元=6,742元），回溯5年為404,520元（6,742元×12月×5年）。

被告應給付原告建華大樓社區管理委員會404,520元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及至交還編號D所示建物之日為止，按月給付原告建華大樓社區管理委員會6,742元等語。

三、被告聲明求為判決原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保聲請宣告免為假執行。

答辯略以：㈠被告為系爭土地共有人，及其上門牌號碼彰化縣○○市○○街00巷0號3樓區分所有權人。

彰化市○○路000號後方之一樓增建建物部分（即附圖所示編號C部分）係85年間建商興建完成時即存在，且依107年6月19日現場勘驗時可知，系爭編號C建物係增建於部分系爭233-26地號土地上，並非騰空，且自其所覆之壁面瓷磚建材可知與建華大樓顯為同一，台灣彰化地方法院檢察署104年度偵字第9696號不處分起訴書載「坐落在彰化市○○路000號後方建物確屬擅自建於1樓公共空間上面的違建，該違建內部地面磁磚、牆壁磁磚均與公共空間（後院）所用牆壁、地面磁磚相同，而建華大樓於82年2月27日開工，85年1月28日竣工，彰化縣政府於86年11月13日核發捌拾伍彰工管（使）字貳壹捌肆號使用執照乙節，有勘驗筆錄與現場照片、彰化縣政府105年2月17日府建使字第1050033407號函所附彰化市公所違章建築查報單影本、使用執照影本在卷可佐，參照證人林壽官證稱：我88年接手興建時就有旭光路194號後面的這個房子……顯見彰化市○○路000號後方違章建築至少從建華大樓完工時起就已存在。

」等語，足證被告主張編號C建物為建商85年建造建華大樓時一併增建，確屬事實。

又該建物興建完成即由被告張江文嬌向建商購買取得系爭編號C建物之所有權，僅因系爭編號C建物屬未辦保存登記之增建建物，故無法登記為所有權人，然被告張江文嬌占有使用編號C建物，及編號C建物坐落之部分系爭土地，迄今已有20餘年之久，在外觀上應為其他共有人明知或可得而知，然社區其他共有人於長達20餘年間雖幾經所有權輾轉移轉而變動，但皆對被告張江文嬌長久管理使用編號C建物所坐落占用部分系爭233-26土地之事實，相互容忍，從未提出異議，亦無互相干涉，顯見社區其他系爭土地之共有人，對部分系爭233-26地號土地分管之內容有默示之約定存在，應認就編號C建物所占用之部分系爭233-26地號土地，應已有成立默示分管契約。

又編號D建物亦係85年當初建商興建完成時即存在，並由被告張江文嬌向建商購買，但因增建系爭編號D建物無法取得所有權登記，且相關買賣資料因歷時多年現已佚失，然就該建物使用，被告（或其兒子張淨清）歷來均有繳納管理費用，足證被告確實已取得編號D建物所有權；

又被告張江文嬌持續使用系爭編號D建物及其坐落之部分系爭233-26地號土地迄今亦已有20餘年之久，被告張江文嬌使用編號D建物之事實，於外觀上亦應為其他共有人所明知或可得而知，於台灣彰化地方法院檢察署104年度偵字第9696號不處分起訴書亦載明「參照證人林壽官證稱：…至於管理室上方2樓的房子（被告張江文嬌私設的72巷1號2樓門牌），建造時是工人在那邊泡茶、休息用的，原本是當辦公室，大樓落成後就由張順昌佔用」等情，益徵被告張江文嬌使用占有編號D建物，乃眾所周知且得共見共聞之事實，自85年起長達20餘年間，社區其他10139建號建物及系爭土地233-26地號土地共有人，雖幾經所有權輾轉移轉而變動，但皆對被告張江文嬌長久管理使用系爭編號D建物所位於部分10139建號建物及其坐落部分系爭233-26土地之事實，相互容忍，從未提出反對，亦無互相干涉，並由原告管委會長期向被告張江文嬌收取管理費，應得認社區其他共有人對系爭編號D建物所位於部分10139建號建物及其坐落部分系爭233-26地號土地之分管內容，均已有默示分管契約之約定存在，顯非單純之沈默，是被告張江文嬌既係基於默示分管契約之約定使用系爭編號D建物所位於部分10139建號建物及其坐落之部分系爭233-26土地，應屬有權占有。

㈡另編號A、B部分土地上建物，係被告張江文嬌於85年間出資興建，張江文嬌為原始起造人及所有權人，編號A、B建物部分坐落被告張江文嬌與他人共有之同段233-72地號土地上，部分坐落占用系爭233-26地號土地，然占用233-26地號土地部分，迄今至少亦已有12餘年之久，此有104年度偵字第9696號不處分起訴書所載：「又建築在彰化市○○路000號、180號門牌的鐵皮屋至遲於民國93年5月11日就已經存在乙節，有行政院農業委員會林務局農林航空測量所105年3月31日農測資字第1059100317號函所附的民國93年5月11日航照照片在卷可佐，顯見鐵皮屋至少已存在超過12年。」

等語可證。

又系爭編號A、B建物，於外觀上顯為其他共有人所明知或可得而知，而現亦分別出租作為花店、早餐店使用，客觀上足使一般人及其他區分共有人見聞其為被告張江文嬌獨立使用收益之情，然長達至少12餘年期間，社區其他共有人雖幾經所有權輾轉移轉而變動，但皆對被告張江文嬌長久管理使用系爭編號A、B建物所坐落占用部分系爭233-26地號土地之事實，相互容忍，未曾提出反對之意思表示，亦無互相干涉，衡諸上開實務見解，應非單純之沉默，而係默許同意被告張江文嬌使用收益系爭編號A、B建物所坐落占用部分系爭233 -26地號土地之分管契約，而有默示分管契約存在，故被告張江文嬌依默示分管契約之約定，自有權使用系爭編號A、B建物所坐落占用部分系爭233-26地號土地，亦非無權占用。

㈢被告張江文嬌所有系爭編號A、B、C、D建物分別占有部分10139建號建物及坐落之部分系爭233-26地號土地，迄今已有20餘年、12年之久，均歷時甚久，且在外觀上應為其他共有人所明知或可得而知，然社區其他共有人雖幾經所有權輾轉移轉而變動，但皆對被告張江文嬌長久管理使用系爭編號A、B、C、D建物，其中編號D建物所位於部分10139建號建物及上開編號A、B、C、D建物所坐落占用之部分系爭233-26地號土地之事實，從未提出異議，亦無互相干涉，顯見就上開部分10139建號建物、部分系爭233-26地號土地均應有成立默示分管約定，應認就系爭編號A、B、C建物所占用之部分系爭233-26地號土地、系爭編號D部分建物所占用位於部分10139建號建物及所坐落部分之系爭233-26地號土地，均應已成立默示分管契約，又該默示分管使用情形，在客觀上應為其後包含原告林鈺琴在內之輾轉受讓人所明知或至少可得而知，自均應受上開默示分管契約之拘束。

是被告張江文嬌所有系爭編號A、B、C、D建物，基於分管契約之約定占有使用系爭編號A、B、C建物所占用之部分系爭233-26地號土地、占有使用系爭編號D部分建物所位於部分10139建號建物及所坐落部分系爭233-26地號土地，均屬有權占有。

原告依所有物返還請請求權、不當得利法律關係，訴請被告張江文嬌拆除系爭建物，並返還占用土地，暨請求給付相當租金損害之不當得利，亦均屬無據。

㈣退步言之，縱認就系爭土地未有分管契約存在，原告得請求返還不當得利（假設語氣，非自認），然本件系爭編號C、D建物，自85年間起迄今均由被告自行占有使用，並無出租取得任何商業利益或經濟對價；

又系爭編號A、B建物部分，現雖由被告出租他人，然此部分亦應衡酌被告因此所受有之經濟商業對價收入，衡量有無影響不當得利之計算，亦非一概認無土地法第97條第1項、第105條租金最高限制拘束之適用，本件自仍應有土地法第97條第1項、第105條租金最高限制規定之適用。

系爭編號D建物部分，係由被告自行使用，並無出租取得任何商業利益或對價之情事，該部分相當於租金損害之不當得利計算土地及建築物之總價額基礎，土地價額部分應依法定地價，即土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80%為其申報地價；

建築物價額則依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額為之。

故原告主張就系爭編號D建物部分，應以實價登錄查詢系爭建物與系爭土地周邊租金資料，作為不當得利計算之基準云云，自無可採。

系爭編號C建物，係由被告自行占有使用，並無出租取得任何商業利益或對價；

又系爭編號A、B建物部分，現雖由被告出租他人，然亦應衡酌被告因此所受有之經濟商業對價收入，及有無影響不當得利之計算。

就本件系爭編號A、B、C建物相當租金之不當得利之計算標準，自仍應參酌土地法第105條、第97條第1項之規定，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，又土地法第97條第1項所謂之申報地價按土地法施行法第25條規定「土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額」可知，所謂申報地價當為申報地價而言。

不動產之不當得利之計算既已法有明文，以土地及建築物之申報總價作為計算基礎，方符公允。

是原告主張系爭編號A、B、C建物占用系爭233-26地號之不當得利部分，應依土地公告現值作為計算基礎云云，亦屬無據。

又依土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，應參酌房屋之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等情。

系爭土地地理環境，鄰近南校街及旭光路，交通便利，往來人車不少，被告沒有意見，但對於商業經濟活動繁榮此點，被告有意見。

另原告訴之聲明第5項請求相當於租金損害之不當得利部分，逾5年請求權罹於時效部分（即編號A、B、C建物占用部分，請求101年間相當於租金損害不當得利，超過5年部分），被告依法主張時效消滅抗辯，拒絕給付。

㈤按公寓大廈管理條例第38條第1項規定「管理委員會有當事人能力」，係指管理委員會得作為訴訟時之當事人適格，然就實體權利而言，管理委員會仍係民法上之非法人團體，其非屬自然人或法人，應不得享有民法上之權利主體。

本件系爭233-26地號土地及系爭10139建號建物，其共有人為建華大樓社區之各區分所有權人，並非屬原告建華大樓社區管理委員會所有，此為原告所不否認，並有土地及建物登記謄本在卷可憑，是縱認本件被告有無權占用上開部分系爭233-26地號土地及部分系爭10139建號建物之情事，然因不當得利而受有損害者，係屬該社區之各區分所有權人，並非原告建華大樓社區管理委員會，換言之，有權請求被告返還不當得利者，應為社區之各區分所有權人，並非原告建華大樓社區管理委員會，是原告於訴之聲明第4、5項，訴請被告應給付不當得利金額予原告建華大樓社區管理委員會云云，顯於法無據，應予駁回。

原告建華大樓社區管理委員會，是否由彰化市○○段○○○段00000○號建物全體共有人所組成，希望對造提出相關證明等語。

四、兩造不爭執之事實：㈠位於彰化市○○段○○○段000000地號上，如土地複丈成果圖所示編號C面積24平方公尺土地上之未保存登記第一層增建物（即門牌號碼彰化市○○路000號後方之建物），是建商自行搭蓋後，被告張江文嬌於85年向建商購買取得事實上處分權。

㈡如土地複丈成果圖所示編號D面積69平方公尺土地上方之未保存登記第二層增建物（即門牌號碼彰化市○○街00巷0號2樓之建物），是建商自行搭蓋後，被告張江文嬌於85年向建商購買取得事實上處分權。

㈢彰化市○○段○○○段000000地號上如土地複丈成果圖所示編號A面積2平方公尺土地上之未保存登記建物（即門牌號碼彰化市○○路000號建物），及編號B面積31平方公尺土地上之未保存登記建物（即門牌號碼彰化市○○路000號之未保存登記建物），是被告張江文嬌於85年間出資興建。

㈣原告林鈺琴、被告張江文嬌均為坐落彰化市○○段○○○段000000地號土地之共有人，亦均為彰化市○○段○○○段00000 ○號建物之共有人。

㈤坐落彰化市○○段○○○段000000地號土地：⑴申報地價每平方公尺（卷42頁）：①101年6,456元。

②102、103、104年均為7,156元。

③105、106、107年均為7,336元。

⑵公告土地現值每平方公尺（卷179頁）：①101年42,930元。

②102年45,365元。

③103年48,165元。

④104年50,655元。

⑤105年52,555元。

⑥106、107年均為54,005元。

五、得心證之理由：㈠原告林鈺琴主張其為系爭土地之共有人及其上門牌號碼彰化縣○○市○○街00巷0號13樓區分所有權人，且為系爭建物之共有人等情，有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、建物登記第二類謄本可證，亦為被告所不爭執，應勘信為真實。

又系爭土地上如附圖（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號民國107年5月18日彰土測字第1229號土地複丈成果圖）所示編號A面積2平方公尺土地上之未保存登記建物（即門牌號碼彰化市○○路000號建物），編號B面積31平方公尺土地上之未保存登記建物（即門牌號碼彰化市○○路000號之未保存登記建物），均為被告於85年間出資興建而為被告所有，以及編號C面積24平方公尺土地上之第一層未保存登記建物，編號D面積69平方公尺土地上方之第二層未保存登記建物，均為建商自行搭蓋後，被告張江文嬌於85年向建商購買取得事實上處分權等情，業經本院會同彰化縣彰化地政事務所派員至現場履勘測量，製有土地複丈成果圖可憑，且為兩造所不爭執，亦堪信為真實。

㈡原告林鈺琴主張被告未經全體區分所有權人之同意，無權占有系爭土地如附圖所示A、B、C部分之土地以及系爭建物之第二層建物如附圖所示編號D部分等語，則為被告所否認，答辯稱附圖所示編號A、B、C、D建物分別占有部分10139建號建物及坐落之部分系爭233-26地號土地，迄今已有20餘年、12年之久，均歷時甚久，且在外觀上應為其他共有人所明知或可得而知，然社區其他共有人雖幾經所有權輾轉移轉而變動，但皆對被告張江文嬌長久管理使用系爭編號A、B、C、D建物，其中編號D建物所位於部分10139建號建物及上開編號A、B、C、D建物所坐落占用之部分系爭233-26地號土地之事實，從未提出異議，亦無互相干涉，應有成立默示分管約定而成立默示分管契約，客觀上應為其後包含原告林鈺琴在內之輾轉受讓人所明知或至少可得而知，應為有權占有等語。

按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，惟此默示分管協議，仍須共有人間實際上已劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，始足當之。

單純沈默或不明情況而不知主張權利，自不能因占用期間久遠，即認有默示分管協議存在。

經查：被告於附圖所示編號A、B部分之土地上興建其所有之未保存登記建物（即門牌號碼彰化市○○路000○000號建物），以及向建商購買取得附圖所示編號C面積24平方公尺土地上之第一層未保存登記建物與編號D面積69平方公尺土地上方之第二層未保存登記建物事實上處分權，因無權占用系爭土地及建物，經告訴人林鈺琴提出刑事告訴，雖經臺灣彰化地方法院檢察署檢察官以逾追訴權時效為由不起訴處分在案，此有臺灣彰化地方法院檢察署104年度偵字第9696號偵查卷宗可憑，然依卷內資料所示，告訴人林鈺琴提出刑事告訴時，即檢附彰化市建華公寓大廈居民聯署書，證明住戶就公共區域被占用等事提告，而該聯署書內連署之住戶達53位之多，有該聯署書可憑，足見系爭土地及建物之共有人間實際上並無已劃定使用範圍之事實，而無默示分管協議之可能，是以被告答辯有默示分管協議存在等語，與上開事實不符，並無可採。

故原告林鈺琴主張被告為無權占有等語，應堪採信。

㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條分別定有明文。

又按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占有使用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人全體之同意，而就共有物之全部或一部任意占有使用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。

查：⑴本件被告為附圖所示編號A、B部分土地上未保存登記建物之所有權人，且為附圖所示編號C部分土地上未保存登記建物之事實上處分權人，該等建物既無權占有系爭土地，已如前述，則原告林鈺琴本於土地所有權人之地位，依上開條文規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示編號A部分面積2平方公尺、編號B部分面積31平方公尺土地上之建物，以及編號C面積24平方公尺土地上建物，均予拆除，將該部分土地清空並返還原告林鈺琴及全體土地共有人，即屬有據，應予准許，爰分別判決如主文第1、2項所示。

⑵又被告為附圖所示編號D部分土地上方之第二層未保存登記建物之事實上處分權人，該建物依附於系爭建物而設置並已超越系爭建物原本登記之範圍，已影響大樓之整體居住品質，無權占用系爭建物管理室上方二樓空間，故原告林鈺琴本於建物所有權人之地位，依上開條文規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示編號D部分面積69平方公尺土地上方之第二層未保存登記建物予以拆除，將該處即管理室上方之建物空間清空並返還原告林鈺琴及全體建物共有人，亦屬有據，應予准許，爰判決如主文第3項所示。

㈣另原告建華大樓社區管理委員會主張被告無權占有如附圖所示編號A、B、C部分土地以及附圖編號D部分土地上方之建物空間，原告建華大樓社區管理委員執行公寓大廈管理維護事務，依公寓大廈管理條例第38條第1項及訴訟擔當法理，選擇以建華大樓社區管理委員會為原告起訴請求返還不當得利等語，被告則答辯稱本件系爭土地及系爭建物，其共有人為建華大樓社區之各區分所有權人，並非屬原告建華大樓社區管理委員會所有，因不當得利而受有損害者，係屬該社區之各區分所有權人，並非原告建華大樓社區管理委員會等語。

按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，固僅屬非法人團體，並無實體法上完全之權利能力。

然民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項規定，均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴者，均是就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書等規定，其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權，管理委員會如基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行，而對他人主張權利時，其本身縱非權利義務歸屬之主體，亦應認得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為原告起訴請求，然於上開法律所未規定，規約並未約定或未經區分所有權人會議決議授權之事項，則尚難遽以管理委員會作為原告。

經查：原告建華大樓社區管理委員會既非系爭土地或建物之共有人，其對於建華大樓之共用部分雖有管理權責，然有關主張不當得利返還請求權之事項，係區分所有權人無法律上原因受有損害，而對受有利益之人請求返還利益，並非屬於公寓大廈之管理或維護，上開法律並未規定此屬於管理委員會之職權，而原告建華大樓社區管理委員會既未舉證證明建華大樓社區住戶規約內有何約定已賦與管理委員會可行使不當得利請求權，更未舉證證明業經區分所有權人會議決議授權或委任原告建華大樓社區管理委員會對無權占有之被告行使不當得利返還請求權，自難認原建華大樓社區管理委員會得逕對被告請求相當於租金之不當得利，故其主張依公寓大廈管理條例第38條第1項及訴訟擔當法理，請求被告返還不當得利，與法不符，應予駁回。

㈤就原告林鈺琴勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。

至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失去可依附之訴，應一併駁回。

㈥本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後認為對判決結果不生影響，就不再逐一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民是訴訟法第79條。

中 華 民 國 108 年 3 月 6 日
民事第二庭 法 官 陳弘仁
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 6 日
書記官 王惠嬌