臺灣彰化地方法院民事-CHDV,107,訴,277,20180817,1

臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第277號
原 告 葉佳明
訴訟代理人 梁家豪律師
被 告 陳琦惠即陳采欣
上列當事人間請求確認契約無效等事件，本院於民國107年8月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。

被告應給付原告新台幣壹拾捌萬貳仟元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

原告其餘備位之訴駁回。

訴訟費用新台幣參萬捌仟陸佰柒拾肆元由原告負擔。

本判決第二項得假執行；

惟被告如以新台幣壹拾捌萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘備位之假執行聲請駁回。

事實及理由甲、程序方面：

一、按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。

前項合意，應以文書證之。」

，民事訴訟法第24條定有明文。

查兩造於所簽署之土地買賣合約書第十一條中約定「…如有爭議致涉訟時，買賣雙方合意由買賣標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院…」之合意管轄條款。

本件訟爭之買賣標的物係彰化縣○○鄉○○段地號739、739之1、740、744等四筆土地均座落於彰化縣，原告提起本件訴訟，本院自屬有管轄權。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。

七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、7款定有明文。

原告原起訴聲明係依契約無效之法律關係請求確認兩造間買賣契約無效，並請求被告給付新台幣（下同）50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，嗣於訴訟中即民國（下同）107年5月8日以書狀追加備位訴之聲明：「一、被告應給付新台幣45萬元予原告及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

二、訴訟費用由被告負擔。

三、原告願供擔保，請准宣告假執行。」

，核其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，與上開規定相符，應予准許，合先敘明。

乙、實體方面：

一、原告方面：

（一）聲明：求為判決：⑴先位聲明：①確認兩造107年2月2日就座落彰化縣○○鄉○○段地號第739、739之1、740、744土地所簽署之土地買賣合約書（下稱系爭土地買賣合約書）無效。

②被告應給付55萬元予原告及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

⑶訴訟費用由被告負擔。

⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。

⑵備位聲明：①被告應給付45萬元予原告及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

②訴訟費用由被告負擔。

③原告願供擔保，請准宣告假執行。

（二）被告委託訴外人太平洋房屋之加盟仲介即達聯開發建設有限公司（下稱達聯公司）銷售彰化縣○○鄉○○段地號第739、739之1、740、744等四筆土地（下稱系爭四筆土地），達聯公司並在土地銷售廣告文宣（見原證１）之左上方載明案名為：溪州夢想田＋建，下方則有分別列有系爭四筆土地，其中地號740土地之使用地類別則載明「田」。

原告見此廣告文宣即向達聯公司表明欲購買該廣告文宣上所載之建地與農地，其目的係除起造房屋供自己居住外，亦能同時在住家附近種植農作物，以同時享有天倫及田園之樂，進而委託該公司向土地所有權人之被告表達購買土地之意，兩造隨即於107年2月2日簽署土地買賣合約書（見原證２），原告並交付55萬之訂約及簽約款。

（三）詎達聯公司為促成系爭不動產交易賺取佣金，竟意圖為自己不法之所有，利用原告首次購買不動產之經驗不足，不知調閱土地謄本核對土地使用類別之相關文件，且信任房屋仲介人員持不實之不動產廣告文宣佐以不當銷售話術訛詐原告，向原告佯稱系爭不動產買賣包含可耕作之農地，致原告陷於錯誤而購買系爭四筆土地。

嗣原告經他人告知系爭四筆土地其中地號740之土地根本並非農地，無法供原告耕作之用時，始悉受騙。

原告因而驚覺達聯公司所作之廣告文宣根本係欲圖使他人陷入錯誤之詐術手段，且土地買賣合約書上亦未見載明系爭四筆土地之地目及使用分區等相關資訊，自始至終僅載明於廣告文宣上，可見該不實廣告乃預謀而來。

（四）按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」

、「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」

，民法第92條第1項本文、第114條第1項分定明文。

次按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。

而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言」，最高法院42年度台上字第1031號判例意旨參照。

（五）原告獲知上情後，即向達聯公司及被告表達解約及返還55萬元簽約款之意，然均遭否認，是兩造間之買賣契約關係即屬不明，原告私法上地位難謂無受侵害之危險，此項危險得以本件確認判決除去之，故原告提起本件確認之訴部分，即有確認利益存在。

（六）原告購買系爭四筆土地係為同時達到居住及耕作之目的而來，被告與達聯公司間既有居間之仲介關係，達聯公司自屬被告之代理人或履行輔助人，今達聯公司向原告施用詐術，使原告陷入錯誤而與被告簽署之土地買賣合約，被告應就達聯公司之故意詐欺行為，致可歸責於被告之給付不能或欠缺被告所保證出賣物之內容，負同一責任。

據此，原告自得依民法第92條第1項本文規定向被告撤銷購買系爭四筆土地之意思表示（原告業已以107年2月21日台中法院郵局411號存證信函通知被告撤銷購買系爭四筆土地之意思表示，見原證３），撤銷後兩造間所簽署之土地買賣契約即告自始無效。

（七）被告應依撤銷意思表示後之回復原狀義務或不當得利法律關係給付55萬元予原告：⑴按「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」

、「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」

、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

，民法第113條、第114條、第179條分定明文。

⑵依上可知，原告撤銷向被告所為購買系爭四筆土地之意思表示後，被告除應依上揭規定負回復原狀之義務外，持有55萬元簽約款及訂金之法律上原因即不復存在。

準此，原告自得依上揭規定請求被告請求給付55萬元予己。

（八）退步言之，倘鈞院認買賣合約業已遭被告合法解除（原告否認之）而被告仍不得沒收原告已給付之全數價金充作違約金，原告主張該違約金金額過高，併請鈞院將該違約金金額酌減為10萬元：⑴按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

約」，民法第252條定有明文。

次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條已有明定。

而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異,最高法院82年度台上字第2529號判決意旨可參。

又另民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」

故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。

此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；

約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依上開規定，法院均得減至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之，最高法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號等判例可參。

⑵經查，被告曾以107年3月21日基隆仁二路郵局存證號碼第23號之存證信函（原證４）向原告通知解除兩造所簽署之土地買賣合約，並主張以該合約書第八條第二項之約定，要求原告繳付違約金及沒收已繳全數價款云云。

然而，假設鈞院認原告不得主張系爭買賣契約無效，且原告須向被告繳付違約金，則依民法第252條規定，被告亦不得沒收原告所已繳付之全數價款作為違約金，應將違約金之金額減至10萬元整，始為公允。

⑶綜上所述，倘鈞院認買賣合約並非無效，且業已遭被告合法解除（原告否認之）而原告應給付被告違約金，則原告亦可主張雙方所約定之違約金金額過高，爰依法請求鈞院依法酌減至10萬元整並主張如備位聲明。

（九）經查，系爭四筆土地鄰近溪州市區（原證５），距離僅有1.5公里，開車或騎車所需時間亦僅需3分鐘，屬鬧中取靜之地。

輔周遭均為住宅區，巷道四通八達。

距離高速公路交流道甚僅有3.6公里之遙（原證５）。

往北至員林、彰化、台中市等地均在一小時之內即可到達，事後轉售他人並非難事。

況系爭四筆土地在106年10月28日建檔後（見原證１），不足四個月即促成買賣並出售予原告。

益徵被告事後轉售系爭四筆土地予他人絕非難事。

再者，若鈞院認定原告存有違約情事，然被告於本件並無任何積極損害及消極損害，取而代之的，係被告主張可將原告所交付之55萬元訂金全數沒收作為違約金，即被告得以不費任何力氣獲取55萬元利益。

在比較兩造所獲利益、所受損害後，對於原告未免過於不公。

是懇請鈞院在衡酌本件之客觀事實、社會經濟狀況，兩造各自所受損害情形、被告實際上所受之積極損害及消極損害，就兩造於系爭土地買賣合約書所定之55萬元違約金數額予以酌減。

（十）直至原告簽約後，原告方由被告委託銷售之仲介人員帶至土地現場查看。

簽約前，被告及被告委託銷售之仲介人員未曾告知：「登山段744地號土地（原證６第１頁中紅框圈起範圍）旁之743地號土地上已有他人興建之建物存在，且該建物之大門竟非在營盤巷一側以方便通行道路，反係位於744地號與743地號之界址線交界處（見原證６）」。

換言之，倘原告於744地號土地上興建房屋，則居住或使用743地號土地上建物之人，必將因原告興建建物而無法如同往常一般，透過744地號土地通行營盤巷，況該建物與營盤巷間存有圍牆阻隔（見原證６第２頁），原告開始於744地號土地上興建房屋後，居住或使用743地號土地上建物之人將無路可走。

如此一來，為了避免產生鄰里糾紛，原告豈敢擋他人出入通路而興建房屋！懇請鈞院考量原告履約之現實可能性，對於原告所應給付之違約金數額再予酌減，以為公允。

（十一）原告與其父親一直以來均居住於嘉義地區，父子二人之所以至溪州地區購買土地，係因原告及其父親葉聰欽長年以來不堪原告祖父葉江德一直騷擾並屢屢要求葉聰欽每月除支付二萬元供葉江德花用外，還需不定期提供大額資金供其花用，若葉聰欽不從則一直騷擾，甚有不明人士至住家騷擾。

故原告與葉聰欽才會不堪其擾，遠走他鄉至溪州購買土地以求重新開展新生活。

在急於脫離葉江德騷擾之處境下，輔以原告及葉聰欽先前並無任何購買土地之經驗，再加上原告簽約當天係第一次閱覽系爭合約之相關條款（此業經乙○○地政士當庭證實），縱然該地政士當場有宣讀違約後之相關處置，亦難期待原告或葉聰欽當日能正確理解其涵義。

查葉聰欽業於5月17日因不堪長久以來葉江德相關作為給予之精神壓力而自殺身亡，有除戶謄本（原證７）可稽。

倘鈞院認原告請求之確認契約無效部分為無理由，懇請鈞院能綜合上情及原告購買原因等其他有關情形，酌減違約金。

（十二）另證人甲○○證述其為賣方即被告之仲介人員，對於買方仲介人員陳春新是否有詐欺原告之相關待證事實均不知悉，故其所為證述無法證明待證事實，應不予採用。

（十三）依系爭四筆土地之現況可知，因744地號土地目前業已以鐵皮圍籬圍起，原本743地號土地上建物之最大進出門戶即因鐵皮圍籬之圍起而變成僅能納行人通行之寬度（原證８），足見743地號土地上建物之通行使用便利性即因鐵皮圍籬之圍起或因日後原告於744地號土地上起造建物大大減低，不難想像使用743地號土地上建物之人對於原告將有所怨言。

是以，懇請鈞院考量原告為了避免產生鄰里糾紛，不欲擋他人出入通路而興建房屋之現實上履約可能性，對於原告所應給付之違約金數額予以酌減，以為公允

二、被告方面：

（一）查原證一之廣告文宣並無原告所稱不實之情，查系爭四筆土地確實包含建地及田地（註：其中744地號使用分區地目為「都市計畫住宅區」，739.地號地目為「都市計畫住宅區」，740地號地目為「都市計畫農業區」，739-1地號地目為「都市計畫人行步道用地」），此有系爭四筆土地使用分區為證（被證一），系爭四筆位於溪州鄉土地使用分區既包含都市計畫「住宅區」及「農業區」，且道路用地部分亦於廣告中明揭，則以「溪州夢想田+建」為案名，並無不實之情。

又原證一銷售廣告上載系爭四筆土地基本資料（含地號、面積、使用地類別、公告現值、前次移轉現值、權利範圍等）、附近環境、訴求重點及備註內容均與實情相符，並無原告所稱廣告不實之情。

（二）原告雖主張「房屋仲介人員持不實之不動產廣告文宣佐以不當鎖售話術訛詐詐原告，向原告伴稱系爭不動產買賣包含可耕作之農地，致原告陷於錯誤而購買系爭四筆土地，嗣原告經他人告知系爭四筆土地其中740地號並非農地，無法供原告耕作之用，始悉受騙，原告因而驚覺達聯公司廣告文宣根本係意圖使他人陷入錯誤之詐術手段，且土地買賣合約書上亦未見載明系爭四筆土地之地目及使用分區等相關資訊，自始至終僅載明於廣告文宣上，可見該不實廣告乃預謀而來，原告購買系爭四筆土地係為同時達居住及耕作目的而來，依民法第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約之意思表示」云云，然⑴按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項定有明文。

而民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18上字第371號判例參照）。

被詐欺或脅迫而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺、脅迫而表示之當、事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例要旨參照）」，茲本案原告既主張其受有詐欺，當應由原告就其主張受詐欺之情事負舉證之責。

⑵原告雖稱「房屋仲介人員持不實之不動產廣告文宣佐以不當銷售話術訛詐原告，向原告佯稱系爭不動產買賣包含可耕作之農地，嗣原告經他人告知系爭四筆土地其中740地號並非農地，無法供原告耕作之用」，然查原證一廣告文宣內容並無不實，已如前述，原告雖稱房仲人員以不當銷售話術訛詐原告，此為被告所否認，原告就此當應負舉證之責。

況於兩造簽約時，承辦地政士尚提出系爭四筆土地登記謄本及所有權狀正本（被證二）供契約當事人確認，並當場告知四筆土地所有權狀地目雖載「建」，但其中740地號土地使用分區為農業區，換言之，原告就系爭四筆土地之登記情形及使用分區概況於不動產買賣契約書簽訂時均已知曉，於確認後雙方方為買賣契約之簽立，又何來遭訛詐之說？又系爭原告爭執之740地號土地都市計晝使用分區確為「農業區」，依農業發展條例第3條第1項第十款之定義「農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：（一）供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。

（二）供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。

（三）農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機申心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地」，本質.上屬農地，原告稱系爭740地號非農地，亦與740地號土地實際情形不符。

⑶又系爭土地買賣合約書上雖未填載四肇土地之地目及使用分區等資訊，然使用分區證明其上之內容為承辦地政士所填載，其填載如何內容非被告所得置喙，然可確認者該買賣合約書所載內容均與系爭四筆土地實際情形相符。

況原告亦稱相關資訊於廣告文宣呈現，而廣告文宣內容亦屬契約之一部分，而廣告文宣並無不實之情已如上述，綜合廣告文宣及不動產買賣契約書內容更可證本件買賣並無欺瞞土地交易資訊之情。

⑷復查，原告稱其購買系爭四筆土地係為同時達居住及耕作目的而來，然此乃原告內在動機，非買賣契約之約定內容，由原告於系爭買賣契約第十五條「其他特約事項」欄尚要求加註於點交土地時應排除侵占點交，顯然原告並非全然未懂土地買賣之人，倘系爭四筆土地「同時達居住及耕作目的」為原告所認必要之買賣條件，原告自當要求載入契約特約事項。

又查系爭四筆土地相關資訊均明載於土地登記公示資料，原告對其所購買者為系爭四筆土地乙情並無認識錯誤之情，至原告內在動機為何，非契約他方所得得知，亦無涉詐欺，自非得據為主張撤銷意思表示之理由。

⑸綜上所述，系爭土地買賣時並無原告所稱詐欺情事，原告無權依民法第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約之意思表示。

（三）原告另主張「被告與達聯公司間既有居間之仲介關係，達聯公司自屬被告之代理人或履行輔助人，達聯公司施用詐術，使原告陷於錯誤而與被告簽署土地買賣合約，被告應就達聯公司之故意詐欺行為，致可歸責於被告之給付不能或欠缺被告所保證出賣物之內容負同一責任」，然查：⑴按「居間者，謂當事人約定，一方謂他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」、「居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權」民法第565、574條分別定有明文，是以，居間者乃居於媒介促成契約成立之地位，且其並無為契約當事人給付或受領給付之權，與代理人之地位權限截然不同，換言之，居間者並非契約雙方之代理人或履行輔助人，倘如原告所稱居間仲介者即具委託人之代理人或履行輔助人之身分，則原告亦委託達聯公司促成本件買賣，則達聯公司亦同具原告代理人或履行輔助人之身分，如此豈非違反雙方代理之原則？是原告所稱「被告與達聯公司間既有居間之仲介關係，達聯公司自屬被告之代理人或履行輔助人」顯與一般法律概念有違。

⑵又查被告否認仲介之達聯公司有施用詐術之情形，若有，則請原告盡舉證之責。

惟無論達聯公司有無施用詐術之情形，均與被告無涉，若達聯公司施用詐術致原告受有損害，原告當應以達聯公司為求償對象，被告既未對原告施用詐術，原告以受詐欺為由撤銷兩造間買賣契約，亦屬無據。

⑶原告雖又稱「被告應就達聯公司之故意詐欺行為，致可歸責於被告之給付不能或欠缺被告所保證出賣物之內容負同一責任」，然達聯公司是否有故意詐欺行為與被告無涉，被告並無可歸責性，又「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號民事判例參照）」，被告均按土地買賣契約履行本件土地買賣，出售之系爭四筆土地均與買賣契約所載內容相符，並無給付不能或欠缺保證品質、效用之瑕疵，原告主張給付不能或欠缺保證出賣物內容，不知所指為何？

（四）綜上所述，原告並無受詐欺而締結系爭買賣契約之情事，故其主張撤銷買賣契之意思表示及請求返還以給付之買賣價金均無所據。

（五）原告於上開追加書狀為備位聲明之請求，惟其於起訴時係主張系爭買賣契約無效及應返還其已支付之買賣價金，未曾就被告沒收其已繳買賣價金作為違約金為論述，於上開追加書狀以違約金過高請求酌減違約金，請求之基礎事實並非同一，且被告不同意原告上開追加，原告追加訴之聲明應不符合民事訴訟法第255條之規定，追加之訴並非合法。

再者，原告備位聲明請求被告應給付45萬元及「自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止」之法定利息，然原告於「民事準備書（一）暨追加狀」方為酌減違約金之請求，並於備位聲明請求返還酌減之違約金45萬元，換言之，原告於起訴時未曾為違約金酌減之請求，然卻以「起訴狀」繕本送達之翌日為其備位聲明請求利息之起算點，就備位聲明利息請求之起算日亦乏所據。

（六）退步言之，縱認原告得於本案為備位聲明之追加，惟其請求並無理由，蓋依買賣契約第八條第二項約定「違約處罰：…二、買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方不得藉由買方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙標的物點交，經賣方通知限期催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金…」，原告依約應於107年2月23日給付第二期款（稅款）及第三期款（完稅款）155萬元，另應於107年3月9日前給付第四期款（點交尾款）158萬元，然原告均未遵期給付，甚且以107年2月21日台中法院郵局第411號存證信函表示受詐欺陷於錯誤而欲撤銷系爭買賣契約，被告遂依上開契約約定以107年3月12日基隆仁二路郵局第21號存證信函函催原告於函到七日內依約履行屆期未繳付買賣價金之付款義務（被證三），然原告於催告期限屆滿並未繳付買賣價金，被告遂再以107年3月21日基隆仁二路郵局第23號存證信函解除雙方間之買賣契約，並沒收原告已繳納之全部價款55萬元（被證四），被告係依兩造間之契約約定為契約之解除，並沒收原告已繳納之全部價款作為違約金，於法有據。

（七）原告雖主張違約金過高應酌減至十萬元云云，然本案違約金並無過高之情，爰敘述理由如後：⑴按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

復按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。

況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。

倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）」，本件有關違約金之約定既係兩造本於自由意識之契約約定，兩造均應受違約金約定所拘束，原告僅片面主張違約金過高應酌減至10萬元，然未見其舉證證明約定之違約金過高且有顯失公平之情形，揆諸前開判決意旨，原告之主張對被告即難謂公平，且有礙交易安全及私法秩序之維護。

⑵再按內政部依消費者保護法第17條第1項規定所公布之「預售屋買賣契約書範本」（被證五，詳第二十五條）、「成屋買賣契約書範本」（被證六，詳第十一條）係以最高不得超過總價百分之15%為買方違反「付款條件及方式」之規定時得沒收之違約金上限，本案雖為土地買賣，然上開內政部公布定型化契約書範本之規定仍得作為認定本案違約金約定數額是否過高之參考，查本案買賣價金為368萬元，原告已繳付之價金為第一期款55萬元（含訂金10萬元），原告沒收比例佔總買賣價金為14.94%，並無超出主管機關公告之違約金15%之上限，亦難認有違約金過高應予酌減之情形。

（八）綜上所述，原告訴之追加並不合法，被告依約為買賣契約之解除並沒收原告已繳價款55萬元為違約金，該違約金亦無過高而顯失公平之情形。

（九）聲明：⑴原告之訴（先位聲明及備位聲明）駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。

⑶如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。

本件原告主張兩造所訂系爭土地買賣合約書無效，為被告否認，存有爭執，致兩造間就該土地之買賣合約存否不明確，原告在法律上之地位有不安狀態存在，而此種不安之狀態，得以確認判決除去之，故原告請求確認系爭抵押權不存在，有即受確認判決之法律上利益。

四、得心證之理由

（一）原告主張兩造於107年2月2日就系爭四筆土地成立買賣契約，並當場交付簽約款55萬元之事實，業據其提出土地買賣合約書影本一份為證，被告對此亦無異議，應認原告此部分主張為真實。

惟原告先位主張達聯公司所作之廣告文宣根本係欲圖使他人陷入錯誤之詐術手段，且土地買賣合約書上亦未見載明系爭四筆土地之地目及使用分區等相關資訊，自始至終僅載明於廣告文宣上，可見該不實廣告乃預謀而來，依民法第92條第1項本文規定向被告撤銷購買系爭四筆土地之意思表示，撤銷後兩造間所簽署之土地買賣契約即告自始無效，並依不當得利之規定，請求被告返還簽約款55萬元云，備位主張若認契約有效且為被告解除，而原告應給付被告違約金，則原告亦可主張雙方所約定之違約金金額過高，爰依法請求鈞院依法酌減至10萬元等詞，均為被告否認，並以上開言詞置辯。

（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條前段定有明文。

又意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。

但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。

當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。

因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。

民法第88條及第92條第1項亦有明文規定。

（三）本件原告先位主張訴外人達聯公司為促成系爭不動產交易賺取佣金，竟意圖為自己不法之所有，利用原告首次購買不動產之經驗不足，不知調閱土地謄本核對土地使用類別之相關文件，且信任房屋仲介人員持不實之不動產廣告文宣佐以不當銷售話術訛詐原告，向原告佯稱系爭不動產買賣包含可耕作之農地，致原告陷於錯誤而購買系爭四筆土地。

嗣原告經他人告知系爭四筆土地其中地號740之土地根本並非農地，無法供原告耕作之用時，始悉受騙，達聯公司與被告有居間之仲介關係，達聯公司自屬被告之代理人或履行輔助人，今達聯公司向原告施用詐術，使原告陷入錯誤而與被告簽署之土地買賣合約，被告應就達聯公司之故意詐欺行為，致可歸責於被告之給付不能或欠缺被告所保證出賣物之內容，負同一責任，原告自得依民法第92條第1項本文規定向被告撤銷購買系爭四筆土地之意思表示，撤銷後兩造間所簽署之土地買賣契約即告自始無效，並依撤銷意思表示後之回復原狀義務或不當得利法律關係給付55萬元予原告云云，為被告否認，辯稱：廣告文宣並無原告所稱不實之情，系爭四筆土地確實包含建地及田地，原告既主張其受有詐欺，當應由原告就其主張受詐欺及房仲人員以不當銷售話術訛詐原告等情事應負舉證之責，又居間者並非契約雙方之代理人或履行輔助人，倘如原告所稱居間仲介者即具委託人之代理人或履行輔助人之身分，則原告亦委託達聯公司促成本件買賣，則達聯公司亦同具原告代理人或履行輔助人之身分，如此豈非違反雙方代理之原則？是原告所稱「被告與達聯公司間既有居間之仲介關係，達聯公司自屬被告之代理人或履行輔助人」顯與一般法律概念有違。

惟無論達聯公司有無施用詐術之情形，均與被告無涉，若達聯公司施用詐術致原告受有損害，原告當應以達聯公司為求償對象，被告既未對原告施用詐術，原告以受詐欺為由撤銷兩造間買賣契約，亦屬無據等語。

（四）經查：系爭四筆土地分別為744地號使用分區地目為「都市計畫住宅區」，739.地號地目為「都市計畫住宅區」，740地號地目為「都市計畫農業區」，739-1地號地目為「都市計畫人行步道用地」，此有被告提出之土地使用分區證明書二份等件為證，被告對此亦無意見，堪認為真，核與原告所提之訴外人達聯公司廣告內容相符，並無不實之處；

且證人即辦理系爭合約簽約事宜之地政士乙○○到庭證稱：「（法官問：有無談到為何要買這幾筆地？）沒有，只說要蓋房子自住而已。

（法官問：買方有無要求一定要農地？）沒有特別說到這個。

（法官問：當時賣方有無提出權狀或土地登記簿謄本？）有，權狀四張、土地登記謄本、現場照片。

（法官問：買方有無提出特別條件？）沒有。

我們契約書有寫到農地旁邊磚造圍牆一併出賣給他，還有鑑界成果若面積有增減的話，不互相找補。

（法官問：其它就如合約書所載嗎？）對，比較特別的就是那個地方，其它就按照契約書約定。」

等語，賣方仲介甲○○亦到庭結證：「（法官問：仲介經過為何？）我們營業員看到空地閒置，就會去問地主是否要出售，本件就是我這樣去問的，我也有寄開發信給他，地主有回覆，就跟賣方簽訂銷售委託書。

買方可能是看到廣告，我們有值班人員，可能買方看到網路或廣告就來公司詢問，買方是透過陳春新這個營業員，所以是陳春新來詢問我的。

丙○○跟陳春新去看完現場土地後，他要殺價，我們會有一個斡旋金，我就拿著斡旋金去找賣方殺價，陳春新要殺價斡旋時，我們通常會給買方三天的審閱期看要不要買，確定要買我們才去殺價，之後我就去幫丙○○去跟陳琦惠殺價，殺價確定後，我們才約雙方兩造到公司簽約，簽約之後就換代書，過了五天之後，丙○○就說不買了。

（法官問：簽約當時有無在場？）在。

（法官問：簽約時，原告有無說明購買的原因？）有，就說要蓋自己住的房子。

（法官問：有無其它特別要求？）沒有。

他只說要蓋房子自己住。

（法官問：當時賣方有無提出土地權狀及登記簿謄本之類的證明？）這個東西我們在介紹過程，看到現場土地過程，我們營業員就會給買方看了，會有壹個不動產說明書，簽約當時當然也有。」

等言，足認原告於簽約前已至系爭四筆土地現場查看並充分瞭解契約內容方同意簽約，亦無告知賣方即被告有何特殊之用途或要求，難認被告或仲介公司有何詐騙原告之行為，其主張因訴外人達聯公司向其施用詐術，使原告陷入錯誤而與被告簽署之土地買賣合約云云，並不足採，況達聯公司與兩造為居間媒介之關係，並無代理之外觀或權限，縱訴外人達聯公司廣告不實，亦與被告無涉，原告稱被告應負委託人之責，主張撤銷意思表示云云，亦不可採。

（五）故原告無法證明被告或其使用人有何詐騙行為，致其陷於錯誤而購買系爭四筆土地之事實，其先位聲明主張依民法第92條第1項前段規定，撤銷購買系爭四筆土地之意思表示，並確認系爭土地買賣合約書無效，暨依不當得利之規定請求被告返還簽約金55萬元及遲延利息云云，於法無據，非有理由。

（六）另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。

又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。

惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。

另當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。

此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。

準此，系爭違約金中超過五十六萬六千零八十五元部分，即一千五百八十三萬四千二百十五元部分，乃原審依民法第二百五十二條規定，以職權審酌結果認屬過高而准被上訴人請求返還，且該款項非出於被上訴人自由意思被扣罰，而成為上訴人之不當得利，被上訴人得請求上訴人返還其本息，依上說明，被上訴人之此項返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，上訴人即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任。

（最高法院102年度台上字第1330號及102年度台上字第1606號民事判決意旨參照）。

（七）本件原告復備位主張若法院認買賣合約業已遭被告合法解除，被告事後轉售系爭四筆土地予他人絕非難事。

再者，若鈞院認定原告存有違約情事，然被告於本件並無任何積極損害及消極損害，取而代之的，係被告主張可將原告所交付之55萬元訂金全數沒收作為違約金，即被告得以不費任何力氣獲取55萬元利益。

在比較兩造所獲利益、所受損害後，對於原告未免過於不公。

是懇請鈞院在衡酌本件之客觀事實、社會經濟狀況，兩造各自所受損害情形、被告實際上所受之積極損害及消極損害，就兩造於系爭土地買賣合約書所定之55萬元違約金數額予以酌減等語，惟為被告否認，辯稱：係依兩造間之契約約定為契約之解除，並沒收原告已繳納之全部價款作為違約金，於法有據等詞。

（八）查本件兩造於系爭土地買賣合約書第八條第二項約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方不得藉由買方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙標的物點交，經賣方通知限期催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金…」等語，為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭土地買賣合約書影本可稽，而被告業於107年3月12日基隆仁二路郵局第21號存證信函函催原告於函到七日內依約履行屆期未繳付買賣價金之付款義務（被證三），然原告於催告期限屆滿並未繳付買賣價金，被告遂再以107年3月21日基隆仁二路郵局第23號存證信函解除雙方間之買賣契約等情，亦據被告提出存證信函影本二份為證，此為原告所不否認，均可認為真實；

是被告已依前開約定解除系爭買賣合約，其依約沒收買方（即原告）已繳價款55萬元為懲罰性違約金，固屬有理。

惟核兩造於107年2月2日簽約，並當場繳交簽約款55萬元，原告依約應於107年2月23日給付第二期款（稅款）及第三期款（完稅款）155萬元，另應於107年3月9日前給付第四期款（點交尾款）158萬元，然原告於107年2月21日以存證信函表示受詐欺陷於錯誤而欲撤銷系爭買賣契約，被告於107年3月12日以存證信函催告，再於107年3月21日號存證信函解除雙方間之買賣契約等情，分別為兩造所不爭執，則原告於簽約後旋即悔約，耽誤被告出賣系爭四筆土地之時間不長，本院審酌系爭土地買賣之金額、現今社會經濟狀況及被告所受損害情形，認應以買賣價金之一成即368,000元作為違約金較適當，爰依職權酌減本件違約金為368,000元，即原告得依不當得利之規定，請求被告返還者為182,000元（550,000－368,000=182,000）。

（九）惟原告備位聲明併自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息云云，然揆諸前揭實務見解，酌減之違約金固得依不當得利請求返還其本息，但此項返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被告即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日起算，自有未洽，應自本判決確定之翌日起算法定遲延利息，方為適法。

五、從而，原告據民法第92條第1項、第113條、第114條、第179條及第255條之規定，先位聲明部分請求確認兩造107年2月2日就座落彰化縣○○鄉○○段地號第739、739之1、740、744土地所簽署之土地買賣合約書無效、被告應給付55萬元予原告、及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

備位聲明部分於請求被告給付182,000元，及自本判決確定之翌日至清償日止按年利率百分之五計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分未逾50萬元，爰依職權宣告假執行；惟被告聲明願供擔保請求准予宣告免為假執行，經核於原告勝訴部分尚無不合，爰酌定當金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因敗訴而失所附麗，併予駁回。

七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條但書、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 8 月 17 日
民事第一庭 法 官 謝仁棠
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 17 日
書記官 莊何江