臺灣彰化地方法院民事-CHDV,107,訴,526,20190327,1

臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第526號
原 告 黃錦鴻

黃珮苓

黃治偉

黃楊月英

共 同
訴訟代理人 楊錫楨律師
複代理人 呂家瑤律師
被 告 蕭沛桐

訴訟代理人 羅永安律師
唐樺岳律師
複代理人 梅含瑄
上列當事人間返還土地等事件，本院於民國108年2月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段0000○0000地號土地上，如附圖即彰化縣溪湖地政事務所收件日期文號107年5月29日溪測土字第784號土地複丈成果圖所示，編號Ａ1，面積12平方公尺及編號Ａ，面積89平方公尺之鋼架鐵皮屋，遷清交還原告。

被告應將如附圖所示編號Ｂ1，面積64平方公尺鋼架鐵皮屋、編號Ｃ1，面積25平方公尺鐵架鴿舍、編號Ｄ1，面積14平方公尺鐵架鴿舍、編號Ｅ1，面積12平方公尺鐵架鴿舍拆除，及空地上之雜物遷清，並將上開占用部分土地交還原告黃楊月英及其他共有人。

被告應將如附圖所示編號Ｂ，面積53平方公尺鋼架鐵皮屋、編號Ｃ，面積2平方公尺鐵架鴿舍、編號Ｆ，面積4平方公尺鐵架狗籠拆除，及空地上之雜物遷清，並將上開占用部分土地交還原告黃楊月英。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告提出新臺幣335,000元為被告供擔保得假執行。

但被告如以新臺幣0000000元為原告預供擔保，免假執行。

事實及理由

一、原告於訴狀送達後所為訴之追加，被告固抗辯不予同意等語，惟本院審酌其原請求係主張被告應返還下列系爭鐵皮屋及系爭土地。

嗣追加之請求則先位主張被告應返還下列系爭鐵皮屋及系爭土地。

備位主張被告應拆除下列系爭鐵皮屋及返還下列系爭土地等內容。

核認原告請求之主要爭點均在請求被告應返還系爭土地，故原訴求與嗣追加之訴求標的與利益在社會生活上自係關連，屬請求之基礎事實同一。

且兩造所提攻擊、防禦之資料，對於追加訴求之審理部分已堪予利用，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，兼有避免重複審理之利，合於民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款之規定，爰認被告之抗辯未足採取，本院應准許原告為此訴之追加。

二、原告聲明請求： １、先位訴之聲明：(1)被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段0000 ○0000地號土地（下合稱系爭土地，單稱61-4、61-5地號 土地），如附圖即彰化縣溪湖地政事務所收件日期文號107 年5月29日溪測土字第784號土地複丈成果圖所示編號Ａ1， 面積12平方公尺鋼架鐵皮屋、編號Ａ、面積89平方公尺鋼 架鐵皮屋（下合稱系爭鐵皮屋），遷清交還原告。

(2)被告 應將坐落61-4地號土地上，如附圖所示編號Ｂ1，面積64平 方公尺鋼架鐵皮屋、編號Ｃ1，面積25平方公尺鐵架鴿舍、 編號Ｄ1，面積14平方公尺鐵架鴿舍、編號Ｅ1，面積12平 方公尺鐵架鴿舍拆除，及空地上之雜物遷清，並將上開占 用部分土地交還原告黃楊月英及其他共有人。

(3)被告應將 坐落61-5地號土地上如附圖所示編號Ｂ，面積53平方公尺 鋼架鐵皮屋、編號Ｃ，面積2平方公尺鐵架鴿舍、編號Ｆ， 面積4平方公尺鐵架狗籠拆除，及空地上之雜物遷清，並將 上開占用部分土地交還原告黃楊月英。

(4)原告願供擔保， 請准宣告假執行。

２、後位訴之聲明：被告應將坐落61-4地號土地上，如附圖所 示編號Ａ1，面積12平方公尺之鋼架鐵皮屋拆除，並將上開 占用部分土地交還原告黃楊月英及其他共有人全體；

被告 應將坐落61-5地號土地上，如附圖所示編號Ａ，面積89平 方公尺鋼架鐵皮屋拆除，並將上開占用部分土地交還原告 黃楊月英。

係主張略以：㈠系爭土地係經判決分割自同地段61地號土地，而由原告黃楊月英取得所有權，其中61-4地號土地為原告黃楊月英與他人共有，另61-5地號土地則為原告黃楊月英單獨所有。

於系爭土地分割前，原告黃楊月英之配偶黃武正與黃武正之父黃九連先就含系爭土地之土地與被告簽訂土地租約，方由被告出資興建系爭鐵皮屋，及其他地上物，嗣某次續約時，被告同意將系爭鐵皮屋之事實上處分權讓與黃武正，並由黃武正同時將系爭鐵皮屋及其他土地使用現況範圍出租予被告，並訂有房屋租賃契約，最近一次約定租賃期間係自95年1月1日至95年12月31日止，且上開房屋租賃契約第一條有對於「房屋所在地」及「使用範圍」，特別為「溪湖鎮大庭段61地號」、「現有使用部分約壹佰坪」之約定，並於第三、四、六、七條針對房屋之租賃有相關保證金等約定，故非繼續沿用原先土地租約。

黃武正於95年10月13日過世（戶籍登記95年9月7日死亡，95年10月13日申登），由原告等4人繼承取得上揭房屋租賃契約出租人地位及權利與系爭鐵皮屋之公同共有事實上處分權。

惟在上揭房屋租約於95年12月31日屆滿時，原告並未再與被告續約，經原告促請被告返還系爭鐵皮屋及遷移其他地上物並返還該占用土地，被告置之不理，原告爰依民法第455條規定，或依同法第184條第1項前段、後段及第213條之規定，或依同法第828條第2項準用第821條規定、第767條第2項準用第1項前段規定，為先位聲明第1項。

又因前揭租約為房屋租賃契約非為被告所稱為租地建屋契約，應適用民法之規定而非土地法租地建屋之規定。

然縱認係租地建屋契約，因租約已於95年12月31日屆滿，則原告亦得依土地法之規定以民事準備二狀繕本送達被告時做為終止租地建屋契約，原告爰以767條第1項前段、中段及第821條規定為先位第2、3項聲明。

㈡退步言，如法院認系爭鐵皮屋事實上處分權仍為被告所有，則應適用租地建屋法律關係，因前述租約為定期租約，且於95年12月31日屆滿，則原告得依土地法第103條第1款規定，收回土地，爰以民事準備二狀繕本送達被告作為原告對終止權之行使，依民法第767條第1項前段、中段為後位聲明。

至被告主張本件應適用民法第451條視為不定期限繼續契約，然因上揭房屋租賃契約已於第7條5、6款明定「租期屆滿，雙方仍欲繼續租賃時，應另定書面契約，其租賃條件，亦得另議之。」

、「租期屆滿時，不須甲方（即出租方）預先通知，租賃關係當然消滅。」

已發生阻止續租之效力。

雖被告抗辯已於95年間向黃武正買受租賃範圍之土地，並已支付價金新臺幣（下同）200萬元以上，待土地分割後會移轉登記予被告等語，惟原告否認，應由被告舉證證明，被告所舉2位證人亦不足以證明。

更何況，原告前已於租約屆滿後設置門禁，惟被告仍未加置理。

惟在起訴後，被告亦自知理虧，著手拆除大門及水塔。

另上揭房屋租賃契約係一般市面上流通之契約文書，對於租期、租金、違約處罰、使用限制、應受強制執行事項，均由黃武正及被告磋商決定，參以黃武正並非企業廠商，亦僅出租房地予被告，則被告主張前揭房屋租賃契約為定型化契約或附合契約，顯屬有誤等語。

三、被告聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行，抗辯略以：黃武正及黃九連前於80年11月28日將系爭土地及同段62、70地號土地出租予被告，約明被告自行搭設建物供訓練警犬用，租期至86年5月30日，並簽有租賃契約書。

被告於租得上開土地後，即在系爭土地上興建及設置如附圖所示建物及地上物，故被告原始取得所有權，且契約性質應為租地建屋之租賃契約，應適用土地法上租地建屋之規定。

原告主張被告有讓與系爭鐵皮屋事實上處分權予黃武正，無舉證以實其說，自屬空言。

又被告與黃武正簽訂上揭房屋租賃契約，係以沿續土地租約之真意而為租賃土地之意思表示，並非讓與事實上處分權之意思表示。

且被告於95年間時，已向黃武正買受原租賃標的範圍之土地，並已支付200萬元價金，約明黃武正分割取得完整單獨所有之土地後履行所有權移轉登記予被告。

且因被告應黃武正之要求已先支付價金，但黃武正尚未能履行所有權移轉登記手續，故仍由被告以承租人之地位繼續使用系爭土地，此一情節原告亦知情。

嗣黃武正往生，原預期短期即可分割完成並辦畢所有權移轉登記予被告之程序，遲未完成，故以上開價金之利息抵作被告承租系爭土地所應付之租金，此即原告之所以遲遲未請求被告返還系爭土地之原因，否則，衡之常情，豈有原租賃期限屆滿後長達11年始請求返還之理。

至為何沒有簽訂土地買賣之書面，係因當時黃武正亟須資金，且因被告與黃武正是多年好友之故。

從而，原告須承受黃武正與被告就系爭土地所訂買賣契約之權利義務，縱原告尚未履行所有權移轉登記程序，亦應受買賣契約之拘束，不得主張被告係無權占有。

又原告既容任被告繼續使用系爭土地11年，復無任何有反對被告使用之意思表示，則至少應認被告係以不定期租賃方式續租系爭土地，縱上揭房屋租賃契約第7條第1項第5款、第6款有原告如上所舉之文字，惟依其書面之型式，均屬定型化契約條款，其目的在於證明租賃契約之續訂，而非作為租賃契約生效之要件，其文義上並無排除民法第451條規定，且此一規定係為維護承租人權利，若得免除原告等四人之負擔表示義務，將使被告之承租人權利受有重大限制及不利，依民法第247條之1規定，上揭房屋租賃契約自不得排除民法第451條之規定。

又原告以民事準備二狀主張以繕本送達為終止上揭租賃契約之行使方法，然原告並未具體主張其終止租賃契約之形成權成立之原因事實為何，則其終止權之行使難謂為適法有效，且此一主張，亦足證明兩造間為租期尚未屆滿之不定期租地建屋契約，否則，何需另以意思表示終止等語。

四、得心證理由：１、原告主張原告黃楊月英所有如上之系爭土地上有如附圖所示地上物，現由被告使用中等情，被告並未爭執，亦有相符之土地登記謄本、地籍圖謄本、現場照片等在卷為證。

本院亦會同地政事務所派員勘測有案，各製有勘驗筆錄與附圖即土地複丈成果圖附卷可稽，自可信為真正。

２、原告先位聲明主張系爭鐵皮屋即附圖編號Ａ及Ａ1鋼架鐵皮屋為未辦保存登記之建物，事實上之處分權已經被告讓與予原告之被繼承人黃武正，並由原告繼承而公同共有，現屬被告無權占用，應將系爭鐵皮屋遷清交還原告部分。

被告否認，抗辯如上，意指系爭鐵皮屋為被告所建之未辦保存登記建物，並未讓與事實上處分權予黃武正，被告更已向黃武正買受土地，係有權使用等語。

經查，本院審酌卷附兩造不爭執為真正之房屋租賃契約、不動產土地租賃契約書影本，後者以手寫於80年11月28日訂定，出租人為黃九連、黃武正，承租人為被告，租賃期限自80年12月1日起至86年5月30日止，契約第七、約定出租人同意承租人自行搭蓋鐵架建物，但承租人亦同意於租賃期滿或不續約時，該搭建物或有遺留之地上物時，視為放棄，願由出租人處置等語。

前者房屋租賃契約則於94年12月30日訂定，出租人為黃武正，承租人為被告，係以坊間可買得之一般房屋租賃契約填載訂定，租賃期限自95年1月1日起至95年12月31日止，租金每年3萬元。

契約第一條明定房屋所在地及使用範圍為前述判決分割前之61地號（土地），現有使用部分約100坪。

契約第四條第3.約定承租人於租賃期滿，應即將房屋遷讓交還，不得向出租人請求遷移費或任何費用等語，堪認前揭二份契約前後租賃標的已有不同。

又揆諸在前之不動產土地租賃契約書第七既亦約明【出租人同意承租人自行搭蓋鐵架建物，但承租人亦同意於租賃期滿或不續約時，該搭建物或有遺留之地上物時，視為放棄，願由出租人處置】，容合於吾人社會經驗常見之租地建屋達一定年限，承租人係願將自行搭建之辦有保存登記建物之所有權或未辦保存登記建物之事實上處分權移轉予出租人之一般契約模式。

則原告主張自前揭不動產土地租賃契約書租賃期滿之86年5月30日後至前揭房屋租賃契約於94年12月30日訂定前，原告之被繼承人黃武正係已取得系爭鐵皮屋之事實上處分權，可加採取。

被告固抗辯如上，否認此節，並認原告應負證明之責，惟以被告既不爭執前揭文件為真正，而前揭文件之客觀文字之文義顯合於原告之主張，則被告否認者，當屬變態之事實，故被告之抗辯本院尚難採取。

從而，本院亦認被告與黃武正所訂立之前述房屋租賃契約係屬一般之房屋租賃契約，容應適用民法債編租賃之規定。

此部分被告抗辯，係屬租地建屋之法律關係，應適用土地法第103條等規定，本院難加採取。

３、承上，就被告抗辯已經與黃武正約定買賣系爭土地範圍及交付價金予黃武正部分，原告否認。

此部分被告固具狀抗辯證人李秋東、蔡佰展有見證可加證明等語。

惟參酌證人二人固皆證述，恰有一次到被告處有見到被告給付黃武正現金，惟對於為何交付？若係買賣土地交付，土地為何等？亦均證述不知道、不知情等語，顯然非土地買賣之見證人。

況以200萬元買賣土地容屬常人之大事，殆均慎重以書面為之，而被告抗辯如上，指因黃武正需款急，被告基於交情，故未訂立書面，即與常情有違，且被告迄未能另舉他證足證此情，本院亦難予採信。

又原告所述已表示租約到期且不同意續租，兩造自不生民法第451條「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期繼續契約。」

規定之不定期租賃情事一節，所據前揭卷附房屋租賃契約第七條5.「租期屆滿，雙方仍欲繼續租賃時，應另定書面契約，其租賃條件，亦得另議之。」

、6.「租期屆滿時，不須甲方（即出租人）預先通知，租賃關係當然消滅。」

之內容，並引最高法院55年台上字第276號判例要旨「民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。

意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。

故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。」

，尚非無稽。

益以衡諸被告抗辯如上之係以其與黃武正之買賣土地所支付200萬元之利息抵付租金，為本院所難採，故就租賃關係至為重要之租金對價，顯然被告於前揭房屋租賃契約租期屆滿後從未支付，亦非抗辯係原告拒收，堪認原告所主張兩造並未續約，租賃關係已經原告向被告表示期滿終止可加採取。

至被告復抗辯稱，前揭房屋租賃契約之條款均屬定型化契約條款，文義上並無排除前揭民法第451條之適用，依民法第247條之1「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。

二、加重他方當事人之責任者。

三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。

四、其他於他方當事人有重大不利益者。」

，前述房屋租賃契約條款，不得排除民法第451條等語。

則本院審酌該房屋租賃契約係坊間一般所用，黃武正亦非從事大量租屋業務者，故被告與黃武正就契約條款當非基於不平等之態樣訂立，即雙方間容經磋商決定而訂立前揭房屋租賃契約，係與上述民法第247條之1欲規範保護訂約弱勢之情形不符，故被告此部分之抗辯，本院亦難加採取。

綜上，原告主張被告係無權占用系爭鐵皮屋及土地，應將系爭鐵皮屋遷清交還原告；

並將如附圖所示其他地上物拆除，返還該部分土地予原告黃楊月英或黃楊月英及其他共有人全體，係有理由，應予准許。

五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行、免假執行，係於法相符，本院爰各酌定相當之擔保金額宣告如主文所示。

又原告先位之訴即有理由，本院應予准許，自無贅論原告後位之訴之必要，亦此敘明。

六、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，爰不贅論。

結論：原告之訴有理由，併依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 27 日
民事第三庭 法 官 洪榮謙
附圖：
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 27 日
書記官 廖春慧