臺灣彰化地方法院民事-CHDV,107,訴,784,20190328,1

臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第784號
原 告 蘇冠華
訴訟代理人 白裕棋律師


被 告 恒拓建設股份有限公司


法定代理人 吳亞特

訴訟代理人 張志順

上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國108年3月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新台幣38,224元由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者及被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2、3、7款、第2項定有明文。

所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之。

又民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，因可利用原訴訟資料，除有礙於對造防禦權之行使外，得適用於當事人之變更或追加（最高法院106年度第13次民事庭會議決議意旨參照）。

本件起訴時由臺灣新故鄉社區管理委員會擔任原告，並聲明：「㈠被告應將坐落彰化市○○段○000地號土地（面積72.6平方公尺、範圍：全部）及同段第549建號建物（門牌號碼：安溪路328巷1號之警衛室、範圍：全部）；

福山段第973地號土地（面積101.63平方公尺、範圍：全部，下稱系爭973地號土地）、974地號土地（面積107.45平方公尺、範圍：全部）及同段第602建號建物（門牌號碼：安溪路328巷93號之社區活動中心及會議室、範圍：全部），移轉登記予原告指定之第三人「彰化縣彰化市安溪社區發展協會」。

㈡訴訟費用由被告負擔。

㈢如受有利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。」

；

嗣於民國107年10月9日當庭以民事訴之聲明更正狀，將原告變更為乙○○，及訴之聲明第一項變更為：「被告應將坐落彰化市福山段第821地號土地（面積72.6平方公尺、範圍：全部，下稱系爭821地號土地）及同段第549建號建物（門牌號碼：安溪路328巷1號之警衛室、範圍：全部，下稱系爭549建號建物）；

福山段第973地號土地（面積101.63平方公尺、範圍：全部，下稱系爭973地號土地）、974地號土地（面積107.45平方公尺、範圍：全部，下稱系爭974地號土地）及同段第602建號建物（門牌號碼：安溪路328巷93號之社區活動中心、會議室、範圍：全部，下稱系爭602建號建物，前述房地合稱為系爭不動產），返還予原告及全體共有人，並按應有部分各1/259移轉登記為原告及全體共有人分別共有。

」。

經查，原告所為當事人之變更，係以因應被告於107年8月21日（本院收文戳章）提出之第一份答辯狀內容，為求訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決所為。

再者，起訴時雖以臺灣臺灣新故鄉社區管理委員會為原告，然即以移轉系爭不動產為基礎；

訴訟中雖將原告變更為區分所有人，仍係以移轉系爭不動產為基礎，對被告防禦權之保障並無不利。

況本件並非於訴訟已近審結前，始為變更，尚不至延滯訴訟，且被告亦無異議，而為言詞辯論。

另起訴時所提出之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性，審理時得加以利用，依上述最高法院106年度第13次民事庭會議決議見解，可認本件請求之基礎事實同一。

是以，本件原告所為當事人之變更，與前揭規定相符，應予准許。

次按解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第25條定有明文。

公司法人於清算人了結其現務、收取債權、清償債務、交付賸餘財產於應得者完結以前，其清算不得謂已終結，其法人格仍視為存在。

經查，本件被告於106年2月3日經股東會決議解散，嗣於106年3月25日選任甲○○為清算人，後於106年3月29日（本院收文戳章）向本院呈報清算人，經本院於106年5月2日發函准予備查，有本院調取106年度司司字第13號卷宗可稽。

依上說明，被告仍視為尚未解散而有當事人能力，並應以其清算人甲○○為法定代理人，合先敘明。

貳、實體部分：本件原告起訴主張：㈠被告為臺灣新故鄉社區之原始起造建設公司，系爭不動產為臺灣新故鄉社區之公共設施，前經被告信託之起造人即僑馥建築經理股份有限公司將系爭不動產點交予臺灣新故鄉社區，供全體住戶共同使用，惟產權尚未移轉。

依公寓大廈管理條例第3條第4款：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」，定有明文。

是以，依原告請求移轉登記之系爭549建號建物登記謄本及使用執照附表各層用途一欄及建築設計圖所載，用途為「警衛室」；

系爭602建號之建物登記謄本及使用執照附表各層用途一欄及建築設計圖所載，用途為「社區管理中心、會議室」，均係供全體住戶共同使用。

準此，系爭不動產應係共用部分及附屬設施設備，依民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定文義可知，於專有部分移轉後，自不得分離仍由被告所有，容先敘明。

再者，依消費者保護法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」

，是以，依據被告銷售專用部分予原告及全體住戶時所持銷售之廣告單內容可知，被告應交付移轉之共用部分已然包含「警衛室」、「社區管理中心、會議室」等，被告係企業經營者，自應依廣告內容確實履行上開移轉登記義務。

另參以公寓大廈管理條例第57條第1項規定，被告亦有將上開「警衛室」、「社區管理中心、會議室」等系爭不動產，移交予原告及全體共有人使用之義務。

㈡依彰化縣政府107年9月14日府建管字第1070314259號函覆有關活動中心等21戶新建建築可知，依卷附「府建字第0950012387號」使用執照（建築執照：92彰建管字第34670號）均為同一，且包含活動中心所在土地（即系爭973、974地號土地），而非區分21張使用執照，係為同一區分所有建築物，而活動中心應為區分所有建築物之共有部分，即為區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。

再者，依上開使用執照卷附之第52、53、54頁之設計平面圖亦可知，活動中心建物係標示為「共有部分」之綠色，是以，原告自得依上開民法第799條第5項規定，請求被告應一併移轉共有部分之系爭602建號建物之活動中心及所在之系爭973、974地號土地。

㈢次查，依彰化縣政府107年9月14日府建管字第1070314259號函覆有關系爭警衛室等11戶新建建築，依卷附「府建字第0000000000號」使用執照（建築執照：92彰建管字第34666號）均為同一，且包含警衛室所在土地（即系爭821地號），而非區分11張使用執照即可知，係為同一區分所有建築物，而警衛室應為區分所有建築物之共有部分，即為區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。

是以，原告自得依民法第799條第5項規定，請求被告一併移轉共有部分之系爭549建號建物之警衛室及所在之系爭821地號土地。

㈣又查，臺灣新故鄉社區確係259戶無誤，雖每戶均有獨立之所有權（指專有部分），惟按「數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」

，公寓大廈管理條例第53條定有明文。

是以，原告仍可爰依同條例第57、58條規定，請求被告就活動中心及警衛室等共用部分應移轉持分及占有權益。

再者，「臺灣新故鄉社區管理委員會」並無權利能力，是以，被告辯稱：活動中心、警衛室係要贈與予臺灣新故鄉社區管理委員會，原告並非契約當事人云云，顯非事實外，且與法不符，上開活動中心、警衛室係共用部分，自應移轉予原告及全體259戶之共有人。

㈤末查，被告所提被證11之廣告海報，原告之前並未見過，沿且，依上開廣告海報所載「6000坪社區森活公園」、「3500坪社區公共設施」、「管理中心」等字語即可知，包括「警衛室」、「社區管理中心、會議室」等28筆土地及二棟建物，確為被告出售房屋予原告及全體共有人時，應履行之買賣契約附隨義務，並非被告所辯稱之單純贈與。

又被告一再辯稱，系爭不動產無買賣契約不得請求移轉云云，然卻一方面又要求原告及全體住戶需繳交上開建物、土地之地價稅、房屋稅新臺幣（下同）172萬餘元云云，顯然前後矛盾，其主張實不足採信。

另被告主張代墊之地價稅、房屋稅，均係雙方買賣契約成立後始產生之稅捐，並非雙方於買賣契約成立當時所互負之債務，被告自無權於本案中主張同時履行抗辯，惟原告同意於本案判決確定後，將速與被告協商清償代墊稅費問題等語。

並聲明：⒈被告應將坐落彰化市○○段○000地號土地（面積72.6平方公尺、範圍：全部）及同段第549建號建物（門牌號碼：安溪路328巷1號之警衛室、範圍：全部）；

福山段第973地號土地（面積101.63平方公尺、範圍：全部）、974地號土地（面積107.45平方公尺、範圍：全部）及同段第602建號建物（門牌號碼：安溪路328巷93號之社區活動中心、會議室、範圍：全部），返還予如附表一所示之原告及全體共有人，並按應有部分各1/259移轉登記為如附表一所示原告及全體共有人分別共有。

⒉訴訟費用由被告負擔。

⒊如受有利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。

被告則以：㈠被告為起造人所建造之「臺灣新故鄉」係由259戶建物組成之社區，每一戶建物及其基地均有獨立之所有權，並非區分所有建物，且「臺灣新故鄉」社區內之警衛室、活動中心等建物及其基地亦均有獨立之所有權，非屬民法第799條所規定之區分所有建物之附屬建物之共同部分，因此非公寓大廈管理條例第57條第1項所指之共用部分及其附屬設備、非同條例第4條第2項所指之共用部分，亦非民法第799條第5項所規定之共有部分，無上開條文之適用，應無疑義。

㈡在變更當事人及聲明前，原告訴訟代理人在107年8月30日言詞辯論程序中陳稱：「請求不是依據契約，是依據公寓大廈管理條例第57條、58條規定及原證7雙方在102年8月14日協議的結論，當時有調解，調解結果是被告同意將30筆土地移轉給原告。

本件請求移轉登記是屬於全體區分所有權人共同部分，是依據公寓大廈管理條例第57、58條規定請求及區分所有權人會議決即原證10討論事項案由二。

」云云，嗣原告之訴訟代理人於107年10月9日言詞辯論期日當庭提出民事訴之聲明更正狀及變更原告為乙○○，其變更後之訴之聲明係請求被告將系爭不動產返還原告及該書狀附表所示全體共有人，併按應有部分各1/259移轉登記為原告及上開附表所示全體共有人分別共有，並追加民法第821條為其請求權基礎，惟查：⒈臺灣新故鄉社區259棟建物，每一棟建物及其基地均有獨立之所有權，非區分所有建物，原告主張依公寓大廈管理條例第57條、58條請求移轉或交付系爭不動產，顯無理由。

被告雖曾與臺灣新故鄉管理委員會協議，同意將被告所建造之警衛室、活動中心會議室二棟建物及28筆社區內公園綠地籃球場、涼亭等用地贈與給臺灣新故鄉社區管理委員會，但原告並非臺灣新故鄉社區管理委員會，非契約當事人，無從依被告與臺灣新故鄉社區管理委員會之協議而為本件請求。

⒉退步言之，縱認被告同意將二棟建物、28筆土地贈與25棟楝建物所有權人，但必須259棟建物所有權人全部同意受贈，意思表示才能合致，贈與契約才能成立，但臺灣新故鄉社區目前只有150人同意受贈，故贈與契約並未成立，再退萬步言，縱認贈與契約成立，亦僅該259人有請求被告移轉二棟建物、28筆土地之「債權」而已，該259人尚未取得該二棟建物、28筆土地之所有權即物權，無從行使民法第821條之請求權，且原告訴之聲明請求被告返還二棟建物，3筆土地與原告及其附表所示之人，又請求被告應按應有部分各1/259移轉登記予原告及附表所示之人，除自認其未取得系爭不動產所有權外，亦已自相矛盾，因其既無所有權，即不得依民法第821條規定請求返還，若其得請求返還，即無須請求移轉所有權，且民法第821條係規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部為「本於所有權之請求」，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

原告及其附表所示之人，既非系爭不動產之所有人，無適用民法第821條規定之餘地，其依民法第821條規定請求移轉登記，顯無理由。

㈢原告又主張依消費者保護法第22條規定而為請求，但消費者保護法第22條係規定，「企業經營者應擔保廣告內容為真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

企業經營者之商品或服務廣告之內容，於契約成立後，應確實履行。」

經查，28筆土地及二棟建物不在原來13張建造執照申請範圍內之公共設施，為無可爭議之事實，系爭不動產均有獨立所有權，原告將之曲解為區分所有建物之共用部分，已無足採，且上開規定並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。

惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部，最高法院92年度台上字第2694號判決闡釋甚明，由原告與被告所訂之房屋及土地預定買賣契約書觀之，僅就坐落彰化市○○○段○○○段000000號土地及「臺灣新故鄉」H區27號建物而為買賣之約定，並未就上開原屬「要約引誘」之28筆土地、二楝建物之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，依上開最高法院見解，自難逕謂該廣告為要約或已然成為契約之一部份，原告依消費者保護法第22條規定，請求移轉系爭不動產，仍無理由。

況被告一再強調廣告內之警衛室及活動中心等建物被告均已興建，連同28筆土地係被告要無償贈與259戶建物所有人，其不願受贈，僅圖享受使用28筆土地、二棟建物之利益，卻將房屋稅、土地稅之納稅義務留給被告負擔，其欠公允，莫此為甚。

㈣末查，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條定有明文，故若認原告之請求有理由，被告已代墊1,720,550元之地價稅、房屋稅，被告主張同時履行抗辯，在原告返還該1,720,550元之前，被告拒絕給付。

並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

兩造不爭執事項：㈠被告恒拓建設股份有限公司為臺灣新故鄉社區之原始起造建設公司，於92年間以13張建築執照及使用執照，分ABCDEFGHI等區陸續興建臺灣新故鄉社區地上四層或五層之建物，共200～300棟出售，已全數辦理區分所有權人專有部分土地及房屋之所有權移轉登記並交屋，該社區現有259戶區分所有權人如附表一所示。

㈡坐落彰化縣○○市○○段000地號、面積72.6平方公尺、使用分區類別為山坡地保育區丙種建築用地之土地，其上同地段549建號、門牌號碼為彰化縣○○路000巷0號、面積6.9平方公尺、主要用途為警衛室，屬於A區使用執照號碼95府建管（使）字第12388號共11棟建物中之1棟即編號A12，上開土地及建物登記所有權人均為被告公司；

坐落彰化縣○○市○○段000○000地號、面積分別101.63、107.45平方公尺、使用分區類別均為山坡地保育區丙種建築用地之土地，其上同地段602建號、門牌號碼為彰化縣○○路000巷00號、面積178.61平方公尺，主要用途為社區管理中心及會議室，屬於F區使用執照字號95府建管（使）字第12387號共21棟建物中之1棟即編號F17，土地及建物登記所有權人均為被告公司。

㈢被告公司銷售臺灣新故鄉社區銷售時規劃社區內之公共設施有水管、步道、景觀台、涼亭、水塔、公園綠地、籃球場、滯洪池、社區管理中心及會議室、警衛室等，除前項彰化縣○○市○○段000地號土地及549建號警衛室暨同段973、974地號土地及602建號社區管理中心及會議室等在起造之建築執照及使用執照範圍內外，其餘公共設施設置於如附表二所示編號1～6、9～27號所有權登記於被告名下之25筆土地上，28筆土地及2棟建物之公共設施均已點交予新故鄉社區全體住戶使用。

嗣被告於107年6月26日將前項警衛室、社區活動中心及會議室上鎖不讓新故鄉社區住戶使用，其餘公共設施仍由該社區使用中。

㈣被告公司同意將上開28筆土地及2筆建物所有權轉登記予臺灣新故鄉社區，98年系爭社區成立聯合管理委員會並成立臺灣新故鄉企業社，欲辦理所有權移轉登記於臺灣新故鄉企業社名下，惟因企業社無法人資格未准辦理登記而撤回申請，後新故鄉社區管委會於101年社區第二次區分所有權人大會決議，以彰化縣彰化市安溪社區發展協會名義申請將公共設施之土地及建物移轉登記予該協會名下，102年臺灣新故鄉社區管委會主席李昭浪（申請人）與被告公司（相對人）在彰化縣消費爭議調解委員會進行消費爭議調解，雙方同意將產權移轉登記予申請人，嗣103年5月臺灣新故鄉社區管理委員會新選任主任委員林佩蓉以存證信函告知被告，社區管委會不同意警衛室及活動中心之土地及建物所有權移轉登記予安溪社區發展協會，要求被告將此部分產權移轉登記予全體區分所有權人，被告亦以存證信函回覆請管委會提出全體區分所有權人身本證影本及贈與移轉登記同意書以辦理上開移轉事宜，安溪社區發展協會於103年9月函被告撤除產權承受人名義接受移轉臺灣新故鄉社區公共設施之產權；

臺灣新故鄉社區106年4月30日106年度第二次區分所有權人會議再決議通過，社區公共產權多筆土地及警衛室、活動中心，請彰化市安溪社區發展協會以社團法人資格暨產權承受人名義接受被告移轉公設產權，管委會並於同年7月25日發函被告公司由安溪協會為產權承受人名義將公共設施產權31筆土地及2棟建物移轉登記予安溪社區發展協會；

被告於98年已將全部公共設施之土地及建物共30筆點交臺灣新故鄉社區使用，土地地價稅及房屋稅則均由被告繳納迄今，即發函要求管委會應支付歷年由被告代繳之地價稅及房屋稅。

㈤本件原告僅請求被告移轉登記系爭警衛室、活動中心暨會議室之3筆土地及2棟建物所有權，被告則同意將公共設施所在之28筆土地及2棟建物所有權一併全部移轉登記予社區全體區分所有權人，惟不同意原告所為上開系爭3筆土地及2筆建物之一部請求。

㈥被告公司前於106年2月3日經股東會決議解散，嗣於106年3月25日選任甲○○為清算人，後於106年3月29日（本院收文戳章）向本院呈報清算人，經本院於106年5月2日發函准予備查，目前清算中。

本院得心證之理由：㈠本件需審認者為：⒈系爭彰化市○○段000地號及其上549建號警衛室，暨同地段973、974地號及其上602建號社區管理中心及會議室是否屬於臺灣新故鄉社區之共有部分？⒉原告依據公寓大廈管理條例第4條第2項、第57條、第58條及民法第799第2項、第821條但書規定請求被告將系爭3筆土地及2筆建物所有權移轉登記予原告及附表一所示全體共有人分別共有，並返還予原告及附表一所示全體共有人有無理由？㈡按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。

另依公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：㈠依建築法第11條規定之一宗建築基地。

㈡依非都市土地使用管制規則及92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。

㈢其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。

是依前揭條例、施行細則之規定，除公寓大廈管理條例第3條第1款所規定之構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地外，於上開情形所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦應準用公寓大廈管理條例有關管理及組織之規定。

又所謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性」在非屬同一宗建築基地或非在同一申請許可開發範圍內之多數獨立使用之建築物，及應進一步審查其共同設施之使用與管理是否有具整體不可分性，至於共同設施之內容為何，依內政部92年11月17日台內營字第0920089857號函釋「…三、但查非都市土地申請開發住宅社區應送區域計畫擬定機關審議同意（許可）之案件，應依非都市土地開發審議作業規範規定擬具開發計畫送審，開發計畫中應包含住宅社區管理計畫，其中有關社區管理委員會輔導成立計畫部分並規定：『…其管理委員會之成員及管理範圍，於開發完成時需涵蓋全部社區，一社區以設置一管理委員會為原則，…』；

另該規範中並明定可支用公共基金之基本性公共設施或必要性服務設施，其範圍如下：1.污水處理設施及污水、雨水下水道。

2.道路。

3.公共停車場、路邊停車。

4.閭鄰公園、兒童遊戲場、非營利之公共集會、運動及遊憩場所。

5.指標、街俱、公共景觀及植栽。

6.路燈。

7.公共水塔、水池及輸水管線。

8.一般廢棄物清除、處理之運輸、貯存之工具及設施。

9.其他維生必要之公用水電、電信設備。

10.其他依公寓大廈管理條例第10條及第11條規定事項。

查系爭社區係由被告公司於92年起造，建築基地及公共設施用地均屬非都市土地使用中之山坡地保育區丙種建築用地，領有13張建築執照及使用執照，分ABCDEFGHI等區申請建造每戶地上四層或五層獨立建物共200～300棟，及地上一層警衛室1棟、地上二層社區管理中心暨會議室1棟，同區內各戶為連棟式建築，其各宗基地地號及建築於構造上各自獨立，業經調取各區使用執照申請書及建造執照、各戶坐落圖面、現場照片在卷可稽；

又系爭社區於A區設有守衛室，僅於該處有對外出入之單一道路，與外部為明顯之區隔，另設有步道、花園、車道、景觀台、涼亭、水塔、公園綠地、籃球場、滯洪池，由系爭社區住戶共同使用，此為兩造所不爭執，足認系爭社區內各住戶構造上雖各為獨棟透天建築物，惟各區共用共同設施，且同區內各戶建築物為連棟構造，是據此足證系爭社區在使用上及管理上具有相互關連之整體不可分性，屬於公寓大廈管理條例第53條所稱集居地區，就社區管理及組織，固應準用公寓大廈管理條例之規定；

惟公寓大廈管理條例第57條第1項：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」

、第58條：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。

公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」

之規定，係就「共用部分」明定起造人之移交共用部分等之義務及移交期限，及不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售區分所有權人以外之人，然上開規定均非關於「共有部分」所有權歸屬之認定依據。

㈢次按數人區分一建築築物，而各有一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人共有，民法第799條定有明文。

所謂共同部分，指性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言，意指專有部分以外之建築物部分，其與區分所有部分在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體者而言。

查系爭社區警衛室位於A區申請單獨編列建號即549建號、面積6.90平方公尺，依照建築圖說守衛室建物列為專用部分，其坐落土地821地號於圖說中列為共用部分，社區活動中心暨會議室位於F區申請單獨編列建號即602建號、二層、總面積178.61平方公尺，依照建築圖說建物及土地均為共用部分，惟上開守衛室、社區活動中心暨會議室與A區及F區之其他區分所有建物為連棟構造，雖其用途上為各區共用之公共設施，惟結構上均為1棟獨立建物，單獨為所有權之登記，有獨立建號，並非依附於A區或F區其他棟建築以助其效用而未具獨立性之附屬建築，警衛室之設置目的在提供警衛站岡處所以維護社區安全，社區活動中心及會議室之設置目的在提供社區住戶得有互相交流並共同活動場所之用，換言之，各該用途設定乃屬民法第767條所謂法令對於所有人自由使用其所有物之限制，尚難謂警衛室、社區活動中心及會議室與區分所有建築物之專有部分在使用目的上有密不可分之關係，再系爭警衛室、社區活動中心及會議室等建物具有構造上及使用上之獨立性，與其他區分所有部分非不能分離，係得個別成為單獨所有權之客體，自非屬民法第799條規定所謂「共有部分」，實堪認定。

㈣又按公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，其立法意旨，乃為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜。

準此，已登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權之權利人同一者，應受上開不得分離轉讓之限制，固不待言；

惟若登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權已非屬同一人者，區分所有建築物所有權人及所屬基地所有權人，各自得獨立處分其權利，則無從適用首開規定，限制區分所有建築物所有權人及基地共有人應併同轉讓其等房地權利之餘地（最高法院100年度台抗字第338號民事裁判要旨參照）。

查系爭警衛室、社區活動中心暨會議室如前所述並非系爭社區共有部分，且土地及建物之所有權均單獨登記於被告名下，自無從適用上開條例第4條第2項規定，得以主張所有權應歸屬於台灣新故鄉社區全體區分所有權人所有；

再系爭社區各區分所有權人向被告買受獨棟建物及獨立基地時，買賣契約標的物範圍並未包含附表二所示公共設施所在之土地及建物在內，雖被告於出售系爭社區時銷售廣告單中有列載各項公共設施之設置，惟各種公共設施可謂係為了準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之獨立附隨義務，屬從給付義務，其功能在於使債權人之給付利益獲得最大可能之滿足，亦即可供社區住戶使用即可，尚不在買賣標的移轉所有權之範圍內，原告主張系爭社區之全體區分所有權人對於系爭警衛室、社區活動中心暨會議室及坐落之土地有共有之所有權存在，於法無據。

㈤縱上所述，原告依據公寓大廈管理條例第4條第2項、第57條、第58條及民法第799第2項、第821條但書等規定，主張系爭警衛室、社區活動中心暨會議室及其坐落土地，系爭臺灣新故鄉社區全體區分所有權人有之共有所有權存在，顯無可採。

參、從而，原告本於所有權依民法第821條規定，請求被告返還系爭彰化市福山段821地號及其上549建號警衛室，暨同地段973、974地號及其上602建號社區管理中心及會議室，及回復共有物所有權移轉登記予原告及附表一所示全體共有人分別共有，為無理由，不應准許，應予駁回。

又原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應併予駁回。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 3 月 28 日
民事第二庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
書記官 王宣雄