臺灣彰化地方法院民事-CHDV,107,重訴,111,20190529,1

臺灣彰化地方法院民事判決 107年度重訴字第111號
原 告 洪 于 仁
訴訟代理人 黃 茂 松 律師
被 告①財團法人真耶穌教會臺灣總會

法定代理人 趙 明 洋
訴訟代理人 陳 佳 伶 律師
被 告②林 昭 谷
訴訟代理人 劉 豐 綸 律師
被 告③盧 太 福
訴訟代理人 盧 信 銘
被 告④陳 茂 盛
⑤陳 茂 源
⑥陳 茂 城

⑦謝 承 勲
⑧謝 坤 儒
⑨吳 洪 杕

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108年5月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

㈠兩造（除吳洪杕外）共有坐落彰化縣○○鎮○○段000 地號、面積188.87平方公尺、同段293地號、面積1227.59平方公尺土地應合併分割為如附圖一即彰化縣二林地政事務所民國108年1月28日土地複丈成果圖所示：編號Ａ、面積101.60平方公尺，由被告陳茂城取得；

編號Ｂ1、面積87.27 平方公尺、編號Ｂ2、面積104.76平方公尺，由被告陳茂盛取得；

編號Ｃ、面積94.24平方公尺，由被告陳茂源取得；

編號Ｄ、面積385.37 平方公尺，由被告財團法人真耶穌教會臺灣總會取得；

編號Ｅ、面積399.45平方公尺，由被告盧太福取得；

編號Ｆ、面積214.84平方公尺，由原告取得；

編號Ｇ、面積28.93 平方公尺，由被告謝承勲、謝坤儒共同取得，按應有部分各2分之1共有。

並由各共有人按如附表二所示相互補償。

㈡原告與被告林昭谷、謝承勲、謝坤儒、吳洪杕共有坐落彰化縣○○鎮○○段000 地號、面積340.72平方公尺土地應分割為如前項附圖所示：編號Ｈ、面積77.36 平方公尺，由原告取得；

編號Ｉ、面積102.01平方公尺，由被告謝承勲、謝坤儒共同取得，按應有部分各2分之1維持共有；

編號Ｊ、面積42.98 平方公尺，由被告吳洪杕取得；

編號Ｋ、面積118.37平方公尺，由被告林昭谷取得。

並由各共有人按附表三所示相互補償。

㈢訴訟費用由兩造按如附表一「負擔訴訟費用」欄所示之比例分擔。

事實及理由

一、本件被告謝承勲、謝坤儒、吳洪杕經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核皆無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：坐落彰化縣○○鎮○○段000 地號、面積188.87平方公尺及同段293地號、面積1227.59平方公尺土地，均為兩造（除吳洪杕外）共有；

同段283 地號、面積340.72平方公尺土地，則為原告與被告林昭谷、謝承勲、謝坤儒、吳洪杕共有，各筆土地共有人之應有部分如附表一所示。

而上開共有土地並無依使用目的不能分割之情形，各共有人間亦無不分割期限之約定，惟無法協議為分割等情，爰依民法第824條規定訴請按如附圖一即彰化縣二林地政事務所（下稱二林地政事務所）民國108年1月28日土地複丈成果圖（收件日期文號107 年12月18日二土測字第2441號）所示之方法為分割，並依鑑定結果互為補償。

三、被告財團法人真耶穌教會臺灣總會（下稱真耶穌教會）、盧太福、陳茂盛、陳茂源、陳茂城均陳稱同意按附圖一所示之方案為分割，惟均認華聲科技不動產估價師事務所（下稱華聲估價事務所）鑑定之相互補償金額相較於實價登錄過高等語。

被告林昭谷陳稱同意依該分案為分割，及按華聲估價事務所之鑑定結果互為補償。

其餘被告謝承勲、謝坤儒、吳洪杕則未於言詞辯論期日到場（其中謝坤儒曾於現場勘測時在場），亦未提出書狀做何聲明或陳述。

四、原告主張系爭277、293地號土地為兩造（除吳洪杕外）共有；

283 地號土地為原告與被告林昭谷、謝承勲、謝坤儒、吳洪杕共有，各筆土地之共有人應有部分如附表一；

前開三筆土地並無依使用目的不能分割情形，共有人間亦無不分割期限約定，惟無法協議分割之事實，有土地登記謄本、地籍圖謄本為證，並為到場被告所不爭執，堪信為真實。

茲兩造既無法協議為分割，原告請求裁判分割，依民法第823條第1項、第824條第2項規定，即屬正當。

五、前開共有土地之都市計畫使用分區，277地號為住宅區，293、283地號為商業區；

僅南面臨道路（大成路1段），目前各共有人建物占用情形如附圖二即二林地政事務所107年9月21日土地複丈成果圖所示（下稱現況圖）等事實，有原告所提地籍圖謄本、建物照片及都市計畫使用分區證明書為證，復經本院囑託二林地政事務所派員勘測屬實，分別製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可參，兩造對此事實亦無爭執。

又附圖一即二林地政事務所108年1月28日土地複丈成果圖所示分割方案（其中277、293地號之共有人相同，採合併分割，283 地號則為單獨分割），除現況圖之編號B8、C5部分，因占用人盧太福、吳洪杕並無各該基地應有部分，不能分配取得其基地外，幾乎完全保留現況之建物，未有建物占用土地之陳茂城則分得277 地號土地東半側之空地（即附圖一編號Ａ）；

分割後除盧太福、吳洪杕各自取得附圖一之編號Ｅ、Ｊ部分未直接臨路，須按既有方式向西經由同段284、285、286 地號等土地通往道路（建興街），其餘各共有人分得之土地均得通行南側之大成路，到場共有人對於依按該方案分割亦無爭執，自堪採取。

六、另以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。

前揭土地依附圖一之方案分配結果，各共有人分配之面積或其價值，較其應有部分有所差異，就不能按應有部分受分配者，當以金錢相互補償。

而經本院囑託華聲估價師事務所洪振剛估價師鑑定，依上開方案分配後，277、293地號土地各共有人相互補償金額如附表二所示（估價報告未製作該二筆土地合併之應受補償金額配賦表，附表二為本院依估價結果整理）；

283 地號土地各共有人相互補償金額如附表所示，有該估價事務所108年5月6日華估字第82385號函檢送之不動產估價報告書（外放）可稽。

被告真耶穌教會、盧太福、陳茂盛、陳茂源及陳茂城雖陳稱該不動產估價報告之補償金額過高等語，陳茂城並提出實價登記等資料為證（卷二第31至36頁）。

惟洪振剛估價師執行不動產估價業務已10多年（不含不動產估價師法施行前之資歷），前開估價報告係其實地勘查系爭土地使用現況，及其鄰近地區土地、建物利用情形、公共設施概況及交通運輸概況，並分析政策面、經濟面等一般因素及市場供給、需求、產品型態等不動產市場發展概況，，暨區域因素、系爭土地之個別因素、使用分區等項，以比較法及土地開發分析法推估基準地之合理單價，再按各共有人分得部分之宗地條件、臨路、公共設施接近及周邊環境條件等因素調整而得，此觀該估價報告記載內容即明，自屬客觀可採。

被告陳茂城所提實價登錄資料記載之土地成交單價，雖然較前開估價報告之價格低。

但該較低成交價格之儒香段土地並非估價師選定作為基準地（即附圖一編號B1、Ｃ）之比較標的，其土地之條件是否與基準地或系爭土地相同或相似？其間之區域因素及個別因素有何差異？均屬不明，即難僅憑該實價登錄資料，即將不動產估價師專業鑑定意見摒棄而不採。

被告真耶穌教會等抗辯鑑定報告之相互補償金額過高，難以採取。

本院審酌系爭共有土地之性質、使用情形、經濟效用暨各共有人之意願及其利益之均衡等情，認為以附圖一之方法原物分割，並按附表二、三所示相互補償，堪稱允當。

爰判決分割如主文第1、2項。

七、本件為請求共有物分割事件，如由敗訴之被告負擔全部訴訟費用，顯失公平，併依民事訴訟法第80條之1 規定，酌量情形命勝訴之原告負擔訴訟費用之一部。

據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第80條之1，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
民事第四庭
法 官 陳瑞水
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
書記官 陳美敏

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│附表一：                                          107年度重訴字第111號  │
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│    │              │應        有        部        分  │              │
│編號│共有人姓名    ├───────┬─────────┤負擔訴訟費用  │
│    │              │277、293  地號│283  地號         │              │
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│ 1  │財團法人真耶穌│1774分之421   │─                │千分之190     │
│    │教會臺灣總會  │              │                  │              │
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│ 2  │林 昭 谷      │17740分之1348 │0000000分之670487 │千分之130     │
├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┤
│ 3  │盧 太 福      │1774分之387   │─                │千分之175     │
├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┤
│ 4  │陳 茂 盛      │7096分之906   │─                │千分之102     │
├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┤
│ 5  │陳 茂 源      │7096分之453   │─                │千分之51      │
├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┤
│ 6  │陳 茂 城      │7096分之453   │─                │千分之51      │
├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┤
│ 7  │謝 承 勲      │17740分之201  │0000000分之277814 │千分之38      │
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│ 8  │謝 坤 儒      │17740分之201  │0000000分之277814 │千分之38      │
├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┤
│ 9  │吳 洪 杕      │─            │19200分之2506     │千分之26      │
├──┼───────┼───────┼─────────┼───────┤
│ 10 │洪 于 仁      │1774分之338   │0000000分之443285 │千分之199     │
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┌───────────────────────────────────────────┐
│附表二：277、293地號共有人相互補償金額表                        107年度重訴字第111號  │
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│ 項 │項    目│應   付   補   償   金   額 （新台幣）                  │            │
│    ├────┼───────┬──────┬──────┬──────┤合        計│
│ 目 │姓    名│財團法人真耶穌│盧   太   福│陳   茂   盛│陳   茂   源│ （新台幣） │
│    │        │教會臺灣總會  │            │            │            │            │
├──┼────┼───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│應︵│林 昭 谷│2,337,106元   │3,842,838元 │   67,552元 │  241,847元 │6,489,343元 │
│受新├────┼───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│補台│陳 茂 城│   37,527元   │   61,704元 │    1,084元 │    3,883元 │  104,198元 │
│償幣├────┼───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│金︶│謝 承 勲│   27,007元   │   44,407元 │      781元 │    2,795元 │   74,990元 │
│額  ├────┼───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│    │謝 坤 儒│   27,007元   │   44,407元 │      781元 │    2,795元 │   74,990元 │
│    ├────┼───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│    │洪 于 仁│1,085,377元   │1,784,656元 │   31,372元 │  112,316元 │3,013,721元 │
├──┴────┼───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│合計(新台幣)  │3,514,024元   │5,778,012元 │  101,570元 │  363,636元 │9,757,242元 │
└───────┴───────┴──────┴──────┴──────┴──────┘

┌───────────────────────────────────────────┐
│附表三：283地號共有人相互補償金額表                              107年度重訴字第111號 │
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│ 項 │項    目  │應付補償金額（新台幣）            │合        計    │              │
│    ├─────┼────────┬────────┤ （新台幣）     │備        考  │
│ 目 │姓    名  │謝   承   勲    │謝   坤   儒    │                │              │
├──┼─────┼────────┼────────┼────────┼───────┤
│受︵│林 昭 谷  │   14,390元     │   14,389元     │   28,779元     │              │
│補新├─────┼────────┼────────┼────────┼───────┤
│償台│洪 于 仁  │   37,252元     │   37,252元     │   74,504元     │              │
│金幣├─────┼────────┼────────┼────────┼───────┤
│額︶│吳 洪 杕  │   57,311元     │   57,311元     │  114,622元     │              │
├──┴─────┼────────┼────────┼────────┼───────┤
│合計(新台幣)    │  108,953元     │  108,952元     │  217,905元     │              │
└────────┴────────┴────────┴────────┴───────┘