臺灣彰化地方法院民事-CHDV,107,重訴,173,20191009,1

臺灣彰化地方法院民事判決 107年度重訴字第173號
原 告 黃世宗
訴訟代理人 林世祿律師
複 代理 人 江欣鞠
被 告 楊雅萍
訴訟代理人 許宏達律師

上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國108年9月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣陸佰零肆萬元，及其中新臺幣伍拾肆萬元自民國一百零七年九月六日起、其中新臺幣玖拾萬元自民國一百零七年九月二十一日起、其中新臺幣肆佰陸拾萬元自民國一百零七年十月十一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣玖萬伍仟柒佰玖拾陸元由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣貳佰零壹萬參仟參佰參拾參元供擔保後，得假執行。

但被告以新臺幣陸佰零肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

(一)被告於民國107年4月間以新臺幣（下同）610萬元，向原告購買原告所有門牌彰化縣○○市○○路000號6樓自住公寓房地（即坐落彰化縣○○市○○段000地號土地面積389.98平方公尺、應有部分16分之1，及同段28建號面積145.87平方公尺、附屬建物陽台18.45平方公尺，暨同段45、46等建號公共設施建物應有部分各萬分之91、萬分之667，下稱系爭土地、系爭房屋或合稱系爭房地），兩造並簽訂買賣契約（下稱系爭契約），迄今僅付6萬元定金，事後卻以經濟原因、公共設施消防問題，而拒付剩餘價金614萬元，但該大樓設有許多公司及舞蹈班，足見被告藉口實不成立。

(二)系爭契約其他約定事項僅約定：出賣人應負責水電暢通而已，再加上系爭房屋無管理委員會，現場亦無守衛，被告自行上門應買，消防設備何人敢負責，尤其公共設施部分，何況系爭土地屬住宅區，而非商業區，是原告無須負責消防設備部分。

(三)不知被告自何處得知原告購買新屋，而自行上門應買，非仲介業介紹，自無不動產說明書可提供。

又系爭房屋僅供原告自住使用，非供公司行號使用，再佐以被告購買時未表明用途，此由系爭契約其他約定事項僅要求水電暢通，別無其他約定自明，是被告存證信函所述並非事實。

(四)107年3月30日LINE對話係被告要求原告提供資料而已，並非要求原告負責消防安全，何況系爭房屋作為住家使用，從未挪作他用，怎敢承諾消防安全？

(五)原告如承諾負責消防安全，為何是被告找人檢查？又被告於107年3月30日要資料，卻仍於107年4月17日締約，足證被告已確認系爭房屋無消防問題。

況依民法第355條第2項明定買受人因重大過失而不知物之瑕疵者，出賣人亦無須負責。

是被告未於締約前查證清楚，事後卻藉故拒絕履約，至少有重大過失，甚且是明知。

(六)系爭房屋室內無消防設備，豈可要求原告負責公共設施？且公共設施非原告可擅自動用，如有問題，亦非可歸責於原告。

(七)原告自始不知被告購屋目的，僅消極出賣房屋，且系爭房屋現仍可供居住使用，何來減少通常效用，更何況解約亦顯失公平。

(八)否認被告曾向原告言明購屋供作補習班使用，如有其事，為何系爭契約未載明？且其他約定事項僅水電暢通，別無約定消防設備齊全，原告自無須負責。

(九)買屋注意用途，購買前必看屋，並注意相關設備，豈有可能延滯締約後半年始為檢查？更何況系爭契約第9條約定現狀點交，若有消防設備，亦是現狀交付，原告自無修復義務。

(十)系爭房屋原僅供原告居家自住使用，不可能為被告特殊用途而增加設備，尤其是消防設備，被告如有此要求者，原告不可能答應賣屋。

(十一)退步言之，原告如須負責消防設備，僅系爭房屋室內部分，故解約顯失公平，頂多減少價金。

(十二)爰依據系爭契約第2條約定、民法第367條規定，請求被告應給付原告604萬元及如主文第1項所示之法定遲延利息（業經原告於107年12月18日減縮自應給付期限末日之翌日起算，原告言詞辯論要旨狀應係誤載），並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告辯稱：

(一)被告固不爭執兩造於107年4月17日簽定系爭契約，由被告以610萬元向原告購買其所有系爭房地。

(二)惟被告於簽約時已向原告言明購買供補習班使用，因法令規定須提出建築物安全與消防安全之證明，為原告明知，並表示願配合提供權狀等文件以為辦理。

孰料被告於107年10月4日會同原告配偶及消防設備師楊忠哲前往消防設備檢查時，始知包含系爭房屋在內全棟建物消防設備因欠缺維護，設備管線全部損壞無法使用。

(三)消防設備為公寓大廈之重要成分，攸關住戶生命安全，系爭房屋消防設備損壞不堪用，顯然欠缺契約預定效用與正常建物應具備通常效用之品質，自屬重大瑕疵，被告於107年11月26日委請律師發函催告原告於文到15日內回復全部消防安全設備正常功能，俾使被告申請取得消防安全、建築物安全證明，逾時即解除雙方買賣契約，被告並以答辯一狀繕本之送達，再次向原告為解除契約之意思表示，原告迄未回復消防安全設備功能，系爭契約業經被告解除。

(四)縱認被告解除契約不合法，則原告應給付之系爭房地消防安全與建築物安全檢查不合格，屬瑕疵給付，依民法第264條，被告於原告提供無瑕疵之物前拒絕給付價金。

(五)退萬步言，若認系爭房屋消防設備損壞並非不能修復，非屬重大瑕疵，被告解除契約顯失公平，原告為大樓之區分所有權人，對於大樓公共消防設備損壞，得單獨修繕；

而原告提供房屋並未具備契約預定效能，鑑定修復費用約1百萬元，被告亦得請求減少價金1百萬元。

(六)從而，原告請求給付價金即無依據，爰請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張兩造於107年4月17日簽定系爭契約，約定被告以610萬元向原告購買其所有系爭房地，及被告迄今僅付定金6萬元，其餘價金614萬（107年9月5日應付備證款54萬元、107年9月20日應付完稅款90萬元、107年10月10日應付尾款460萬元）猶未付情等情，業據原告提出相符之買賣契約書影本為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

是以，本件最主要之爭點所在，乃在於原告請求被告給付剩餘價金，是否於法有據？亦即被告所為解除契約、減少價金及同時履行等抗辯，是否於法有據（惟其前提要件以原告須負消防安全設備瑕疵擔保責任為限）？

四、原告又主張系爭房地原供原告住宅居住使用（系爭土地使用分區為住宅區），是舊屋（中古屋，86年4月11日建築完成）現狀買賣（系爭契約第9條載明現狀點交），其他約定事項僅約定水電暢通而已，未約定消防安全設備功能無虞等情，亦有前揭買賣契約書影本、房屋稅繳款證明書、彰化縣員林市公所書函、建物登記謄本等件在卷可稽，核屬相符。

被告固以前詞置辯，並舉兩造LINE通話、彰化縣消防設備士公會鑑定報告（鑑定結論：消防安全設備年久失修，已失去任何防護功能）為證。

惟查，系爭房屋實屬逾20年之老舊中古屋，其交換價值與使用價值俱已相當貶損滑落，顯然不能與新穎完善之新成屋相提並論，故依中古屋交易常態，除非當事人契約明示預定效用，或以較高之價格（如經出賣人拉皮翻新裝修）購買之，否則豈能苛求出賣人仍應負擔新屋完善之通常效用擔保責任？再佐以系爭房屋原供住宅使用，系爭土地使用分區編定為住宅區，且係現狀買賣，自以可供一般住宅居住使用，即為已足，足見原告主張現狀買賣，其他約定事項僅約定水電暢通而已，未約定消防安全設備功能無虞等情，始與一般交易常情相符，較為可採。

至於被告雖辯稱締約時已告知原告購買供作補習班，消防安全設備有較高之要求云云，既未詳載於系爭契約內文，難謂兩造最後就此意思表示已臻於一致，況與本件屬自住舊屋現狀買賣之性質不符，自難採信。

準此各情，系爭房地買賣既無被告抗辯之瑕疵存在，是被告依法不得解除契約、減少價金，亦不得為前揭同時履行之抗辯，其據此拒付價金，尚乏依據，洵難採認。

五、從而，原告依據系爭契約第2條約定、民法第367條規定，即本於買賣契約之法律關係，請求判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均與判決結果不生影響，爰不再贅詞論列，併此敘明。

七、兩造各陳明願供擔保，聲請宣告准、免假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

八、訴訟費用（裁判費60,796元＋鑑定費35,000元＝95,796元）負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
民事第四庭法官 陳正禧
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
書記官 陳雪鈴