臺灣彰化地方法院民事-CHDV,108,訴,101,20200526,1

臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第101號
原 告 張全美
訴訟代理人 張仕融律師
被 告 蕭聰華
訴訟代理人 黃勝雄律師
上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國109 年5 月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

本訴訴訟費用由原告負擔。

反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款分別定有明文。

所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648 號裁定要旨參照）。

查本件原告起訴時係主張依民法第179條請求，並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）888,833 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

及自民國107 年12月19日起，按月給付原告14,813元（本院卷第11頁至第15頁）；

嗣變更主張依民法第425條之1 請求，並聲明：㈠請求核定被告占用原告系爭土地（詳後述）之地下部分，每月租金為14,813元。

㈡被告應給付原告888,833 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（本院卷第339 頁至第341 頁）；

原告並於108 年12月24日言詞辯論期日當庭陳稱：不主張民法第179條，僅主張民法第425條之1 等語（本院卷第392 頁）。

經核原告前揭所為變更訴訟標的並追加訴之聲明，係本於其所有系爭土地遭被告占有、使用之原因事實；

且原告就原請求所主張之原因事實及證據資料，於變更與追加後亦得加以利用，無礙於被告為攻擊防禦，亦符合訴訟經濟，其變更請求及追加聲明之基礎事實同一，與首揭規定相符，應予准許。

二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。

即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。

經查，本件原告即反訴被告以民法第425條之1 之法律關係為據，起訴請求核定租金及給付租金，被告即反訴原告則於109 年3月5 日具狀依不當得利之法律關係提起反訴。

經核本反訴兩造所主張之權利，均本於使用系爭土地所衍生之法律關係，揆諸前揭說明，應認兩造彼此間之請求有重大關連，且其提起反訴乃循上揭法律規定所為，自為法之所許。

另被告原先提出抵銷抗辯（本院卷第336 頁），嗣提出與抵銷數額相同之前揭反訴後，於109 年3 月17日言詞辯論期日當庭捨棄抵銷抗辯（本院卷第474 頁），故本院僅審理被告所提出之反訴。

貳、本訴部分一、原告主張：㈠彰化縣○○市○○段00000 地號土地（下稱系爭土地）原是被告、訴外人即被告之父蕭篙與其兄蕭聰敏三人共有各1/3 。

蕭篙及蕭聰敏均同意蕭聰華興建並取得位於系爭土地之地下1 樓及2 樓建物（即彰化縣○○市○○段○000○000 ○號建物，以下各稱系爭885 號建物、系爭884 號建物，合稱系爭地下建物），故興建完成後，於78年1 月30日第1 次所有權登記時，即將系爭地下建物登記所有權人為被告。

其後於78年2 月2 日被告、蕭篙及蕭聰敏三人將系爭土地移轉登記予訴外人薛雲英，因而產生系爭土地與系爭地下建物所有權人分離之狀況。

因系爭土地於78年2 月2 日移轉登記予薛雲英所有時，早於88年4 月21日增訂民法第425條之1 前，故應類推適用民法第425條之1規定，於系爭地下建物所有人與系爭土地所有人間，推定有法定租賃關係。

㈡系爭土地輾轉由伊取得所有權，因租金數額無法協調，類推適用民法第425之1條第2項規定，請求本院核定租金之數額。

參酌系爭土地位於員林巿鬧區，隔壁為全聯購物超巿，附近更有電影院、診所、飲食店等，亦鄰近員林巿光明街之購物街道，交通便利，生活發達，被告無權占用系爭土地顯然獲有鉅額不當得利，則以系爭土地申報價額每平方公尺21,130元之年息百分之10，計算無權占用土地所受利益，較屬適當。

是伊自得請求被告自102 年12月起至本件訴訟起訴日即107 年12月21日止（即起訴日往前回溯五年）相當於租金之不當得利888,833 元【計算式：21,130元×84.13 平方公尺×10% ×5 年＝888,833 元】，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止按月給付租金14,813元【計算式：21,130元×84.13 平方公尺×10%/12月＝14,813元】。

㈢為此，爰類推適用民法第425條之1 規定，提起本件訴訟等語，並聲明：1.請求核定被告占用原告系爭土地之地下部分，每月租金為14,813 元。

2.被告應給付原告888,833元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

3.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告辯稱：㈠系爭土地原係伊與父、兄三人所共有，於76年間與訴外人丁太明共同申請建造執照，並約定由伊興建系爭地下建物，另地上1 至5 層建物（即彰化縣○○市○○段000 ○號，下稱系爭地上883 號建物），原應由丁太明興建，然其又將成系爭地上883 號建物之建築事務，委託伊全權代建，並於「不動產預定委託代建契約書」（下稱委託代建契約）第26條之後方備註欄載明：本戶地下室第1 、2 層所有權歸屬乙方（即伊）所有，甲方不得於本基地下作任何使用等語。

亦即丁太明同意伊保有系爭地下建物無償管理及使用權，至於系爭土地部分，則合意無償共同使用，地下部分由伊全權管理。

㈡嗣因丁太明於77年9 月2 日將上開與伊簽訂之委託代建契約之權利義務，轉讓予薛雲英，契約上之委託人亦更名為薛雲英。

故伊於78年2 月2 日將系爭土地按使用現狀，辦理所有權移轉登記與薛雲英。

惟實際上地下1 、2 層之土地部分伊並未出售與薛雲英，僅出售地面以上部分而已；

但因依土地登記辦法，無法將系爭土地切割，按地面以下與地面以上分別登記為2 人各別所有，僅能遷就土地登記辦法不能分別登記所有之規定，將系爭土地全部登記為薛雲英所有。

為明確保障買賣雙方之合法權益，乃於委託代建契約第26條之後方備註載明，即前揭限制甲方（更名後為薛雲英）不得於基地下為任何使用之約定，用以限制排除土地所有人物上請求權之行使。

㈢又就同一土地同意合建地下2 層與地上5 層共7 層建物時，係約定原告之前手取得1 至5 層即系爭883 建號建物所有權，而系爭地下建物由伊取得所有權，明顯係有合意分管建築物及無償共同使用基地即系爭土地之意思。

上揭事實，明顯擺於現場，毫無隱匿。

原告於購買系爭883 號建物及基地時，自屬一目了然，原告雖無法知悉委託代建契約第26條後方之備註記載，惟通常買受人均必先查明所有權之範圍及歸屬之情形以及現狀後，始進行不動產交易。

則原告所購買之不動產僅為系爭883 號建物，至於系爭地下建物則為伊所有，對此原告係不可諉為不知，故原告應受上述約定事項之拘束及遵循履行等語。

㈣並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。

2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、不爭執事項（本院卷第489 頁至第490 頁，並依本判決論述方之調整之）：㈠系爭土地原是蕭篙、蕭聰敏與被告三人共有各1/3 。

嗣於78年2 月2 日前揭三人以買賣為原因將所有權移轉登記予薛雲英。

其後於78年6 月16日由薛雲英以買賣為原因移轉登記予釋心平，復於84年6 月8 日再由釋心平以贈與為原因移轉登記予財團法人佛光淨土文教基金會。

最終於94年11月11日由財團法人佛光淨土文教基金會以買賣為原因移轉登記予原告。

㈡76年4 月8 日被告獲得蕭篙、蕭聰敏同意，與丁太明訂立委託代建契約，雙方約定：由丁太明委由被告於系爭土地上興建房屋；

房屋建成後之系爭地下建物歸被告所有，丁太明不得於系爭土地下做任何使用；

至於基地所有權及地上之房屋（1 至5 樓）歸丁太明所有（本院卷第227 頁至第269 頁）。

㈢丁太明與薛雲英於77年9 月2 日訂立同意書，將丁太明與被告間所簽訂委託代建契約，委託人變更為薛雲英，且一切權利義務皆由薛雲英所承受（本院卷第271 頁至第275頁）。

㈣被告於76年間，以上開土地全部與丁太明共同申請建造執照，建造地下2 層即系爭地下建物與地上5 層即系爭883號建物之鋼筋水泥造7 層樓房一棟。

於76年6 月30日取得彰化縣政府建設局核發建造執照，並於77年10月26日取得彰化縣政府建設局核發77彰建都（使）字第20407 使用執照。

㈤系爭883 號建物於77年9 月2 日由丁太明出售予薛雲英，於77年10月26日建築完成後，於78年1 月30日完成第1 次所有權登記。

迭經所有權人變更，最終由財團法人佛光淨土文教基金會以買賣為原因於94年11月11日將所有權移轉登記予原告。

㈥系爭地下建物於78年1 月30日辦理第1 次登記為被告所有，迄今仍為被告使用中。

四、本院之判斷：原告主張系爭土地與系爭地下建物本屬於被告所有，然因系爭土地移轉登記予薛雲英，致生系爭土地與系爭地下建物異其所有情形，則薛雲英與被告間應類推適用民法第425條之1 規定，推定於系爭地下建物得使用期限內，有租賃關係；

而原告輾轉承買系爭土地，即得繼受原來法律關係，遂得請求本院核定租金併同請求被告給付租金等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：原告主張類推適用民法第425條之1 規定請求核定租金，及依租賃關係請求被告給付租金，有無理由？㈠按類推適用，係就法律未規定之事項，本於相類事實應為相同處理之法理，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用。

法院為類推適用時，必須探求法律規範意旨，尋覓出彼此相類似之點，建立可供比附援引之共通原則，將某一類型之法律效果，適用於另一類型之上，始得為類推適用。

復按民法第425條之1第1項之立法意旨略為：土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。

惟房屋性質上不能與土地分離而存在。

故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年度台上字第1457號判決要旨、73年5 月8日73年度第5 次民事庭會議決議參照）認為「除有特別約定外」，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。

為杜爭議並期明確，爰將其明文化。

又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制等語。

此項規定旨在處理房屋與土地本屬同一人所有，其後分屬於不同人所有，且未明確約定房屋占有使用收益該土地之法律關係為何之情形，始以立法方式推定有租賃關係，至於土地與房屋雖因分割或移轉所有權而分屬不同人所有，然倘雙方已就房屋占有使用該土地之法律關係為明確約定，此項「特別約定」乃成為該條立法理由中所謂「反證」推翻本條「推定」法律效果之事由，自應優先以當事人間約定之私法關係為據，即無適用或類推適用該條規定之必要。

㈡查系爭土地被告原為共有人之一，而系爭地下建物為被告所有，嗣於78年2 月2 日由蕭篙、蕭聰敏及被告三人以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予薛雲英，斯時固因系爭土地讓與他人，致系爭地下建物與系爭土地異其所有，然查丁太明與被告於委託代建契約已約定：由丁太明委由被告於系爭土地上興建房屋；

房屋建成後之地下1 、2樓歸被告所有，丁太明不得於本基地下做任何使用等語（本院卷第255 頁），嗣後丁太明與薛雲英於77年9 月2 日訂立同意書，將丁太明與被告間所簽訂委託代建契約，委託人變更為薛雲英，且一切權利義務皆由薛雲英所承受等語（本院卷第273 頁），此業經雙方不爭執如前。

準此被告主張：被告與丁太明間訂有使用借貸法律關係，並為薛雲英所承受等語，並非無據；

另原告對此法律關係之定性固非毫無意見，然亦自承：被告與薛雲英或丁太明間必有相關法律關係的安排等語（本院卷第488 頁）。

是系爭土地與系爭地下建物異其所有時，被告與薛雲英或丁太明間已特別約定法律關係，揆諸前揭說明，即無再予適用或類推適用民法第425條之1 規定之餘地。

原告聲明依民法第425條之1 或類推適用該條規定請求被告給付地租，即無理由。

㈢綜上所述，原告類推適用民法第425條之1 規定，請求核定被告占用原告系爭土地每月租金為14,813元，並請求被告應給付原告888,833 元本息，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。

參、反訴部分一、反訴原告主張：㈠系爭883 號建物係反訴被告所有，地下2 層即系爭地下建物為反訴原告所有。

該7 層建物係屬一體之建物，地上5層之地基，除反訴原告所有之系爭地下建物外，別無其他地基之構造，因此，若無系爭地下建物作為地基支撐，則地上系爭883 號建物，勢必有倒塌之虞。

足證反訴原告所有之系爭地下建物，除係作為避難室使用外，並有作為地上5 層即系爭883 號建物之地基功能，反訴被告就此部分，係受有利益甚明。

反訴被告所受利益，並無法律上之原因，致反訴原告受有相當於租金額度之損害，係屬不當得利，依民法第179條規定應返還予反訴原告。

㈡因反訴原告所有系爭地下建物為地下2 層，反訴被告所有之系爭883 號建物為地上5 層，是兩造使用之比例為：反訴原告7 分之2 、反訴被告7 分之5 ，故反訴原告若應給付租金，租金之計算僅應以7 分之2 計算；

然反訴被告應依7 分之5 之比例計算返還其所受利益。

從而反訴被告應返還反訴原告不當得利金額之計算金額如下：1.系爭地下建物作為地基使用之建物面積為：系爭885 號建物面積為81.60 平方公尺、系爭884 號建物面積為81.60 平方公尺，合計163.20平方公尺。

造價依彰化縣建築物工程造價標準計算為：每平公尺5,500 元，總價為897,600 元【計算式：5,500 元×163.2 平方公尺=897,600元】，依相當於年租金10% 計算，每月為7,480 元【計算式：897,600 ×10% ÷12=7,480元】。

如以反訴被告應負擔7 分之5 比例計算，則反訴被告每月應給付5,342 元【計算式：7,480 ×5/7 ＝5,342 元】。

2.承上，因反訴被告應返還反訴原告不當得利之金額為每月5,342 元，爰自提起反訴之日，回溯5 年計算為請求，反訴被告應返還不當得利之金額為320,520 元【計算式：5,342 元×60月＝320,520 元】及遲延利息。

及自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起，至建物消滅之日止，按月給付反訴原告5,342 元。

㈢為此，爰依民法第179條規定提起反訴，請求反訴被告返還不當得利等語。

並聲明：1.反訴被告應給付反訴原告320,520 元，及自反訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；

及自109 年3 月12日起，按月給付反訴原告5,342 元。

2.反訴原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、反訴被告則辯稱：㈠本件兩造就同一建築物各自所有地上5 層及地下2 層之部分，依民法第799條規定雖係就專有部分有單獨所有權，但本質上仍屬共有同一建物，亦兩造各自所有之部分，顯然屬於同一建物中之各部分，反訴被告所有之地上5 層樓部分立於反訴原告所有之地下2 層部分上面，應屬同一事物本質所必然（即為同一物所不可分離之各部分），豈有成立不當得利之可能？況倘反訴原告主張之理由成立，則所有現存之公寓大廈低樓層之住戶豈不是均可以向高樓層之住戶請求不當得利？其理由之荒謬不言而喻。

再者，系爭地下建物之地下2 層之空間本來可以作為地上5 層之便利使用，現無法使用，對反訴被告而言，顯然並無利益可言，更是反訴被告所欲排除之狀況，反訴原告卻主張反訴被告受有利益，不啻昧於事實，亦屬無稽等語。

㈡並聲明：1.反訴原告之訴駁回；

2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：㈠按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，倘無損害，即不構成不當得利（最高法院97年度台上字第604 號、95年度台上字第1077號判決要旨參照），因此，主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害（同院99年度台上字第2019號判決要旨參照）。

㈡經查，反訴原告與薛雲英約定，由薛雲英所有系爭883 號建物，嗣後亦與其他共有人出賣系爭土地予薛雲英，並經先後登記為薛雲英所有。

反訴被告經輾轉取得系爭883 號建物及系爭土地所有權，建物及土地所有權既同屬於一人所有，則地上5 層即系爭883 號建物當有權占有系爭土地，殆無疑義。

反訴原告已非系爭土地所有權人，自無從據以向反訴被告主張無法使用收益系爭土地之損害。

復以房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，該地基即包含土地及足以支撐該房屋之建築結構。

反訴被告所有883號建物既有權占有系爭土地，無需支付任何租金或相當於租金之不當得利，斷無將支撐該建物之建築結構單獨抽離，而令反訴被告另需支付租金之理，反訴原告前揭主張，實屬無據。

參以反訴被告並未使用系爭地下建物內部空間，該空間迄今仍為反訴原告占有使用中，反訴原告對此亦不否認，因此，反訴被告並未因此受有利益，反訴原告亦未受有無法使用系爭地下建物內部空間之損害。

徵諸反訴原告復未能舉證受有其他損害，難認其得以不當得利法律關係向反訴被告為前揭請求。

㈢綜上所述，反訴原告依民法第179條規定，反訴請求反訴被告每月給付5,342 元及320,520 元本息，並無理由，應予駁回。

反訴原告之訴既經駁回，假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。

伍、據上論結，原告之訴及被告之反訴均為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 5 月 26 日
民事第四庭 法 官 徐沛然
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 26 日
書記官 陳雪鈴