臺灣彰化地方法院民事-CHDV,108,訴,1300,20200603,1

臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第1300號

原 告 謝勝義
訴訟代理人 陳忠儀律師
廖慧儒律師


被 告 買一修


訴訟代理人 林大偉律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國109年4月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍拾萬元及自民國109年2月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

被告應同意原告向台中商業銀行二林分行領取「台中商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶」帳戶（帳號000000000000）內之款項新臺幣貳佰伍拾萬元，並給付原告自民國109年2月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用百分之七十五由被告負擔，餘由原告負擔。

事實及理由：

一、原告起訴主張：㈠緣被告向原告購買坐落彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地及其上門牌號碼大城鄉魚寮路建108 之22號建物等不動產（下稱系爭房地），買賣總價款為新臺幣（下同）3000萬元。

兩造於民國（下同）107 年1月4日簽訂不動產買賣契約書（下爭系爭買賣契約），並由被告交付票面金額2,500,000元之支票一紙（發票人：吳永順；

支票號碼：AE0000000 ；

票載日期：107年1月19日；

付款人：陽信銀行）作為定金，並充為價金之一部。

兩造共同委由台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）辦理價金信託管理，簽訂不動產買賣價金信託契約。

㈡而兩造於簽訂系爭買賣契約後，被告因自有資金不足且尚未能取得貸款，致不能履行系爭買賣契約之約定，乃請求原告同意延期辦理，兩造遂分別於：⒈107年8月27日簽訂補充條款㈡約定「兩造同意本件買賣契約書變更內容，因被告目前自有資金不足，貸款未核定下來，原告同意延期辦理，經兩造於見證人劉正義協調下同意延至108年8月26日辦理買賣移轉登記，如被告於108年8月26日辦理買賣移轉登記，如被告於108年8月26日自有資金及貸款無法齊備資金時，願將已付定金貳佰伍拾萬元正做為違約金給予原告沒收，兩造均無異議。」

⒉於108 年8月5日，因被告無法取得貸款備齊資金，兩造復簽訂「補充條款」約定「……㈡自108 年8月5日起算，原告同意被告向農業金庫銀行或其他行庫貸款貳仟萬元正，，如被告於108年9月20日止無法貸得上列金額時，被告必須於送登記前以現金補齊匯入台中銀行二林分行價金信託帳戶內（現金無上列條款七日之寬限期），如無法補齊及核准上列金額時，被告即視同違約，原告可沒收已入台中銀行二林分行價金信託帳戶內之全部金額，且負擔全部代繳費用及仲介費及代書費」。

詎，108年9月20日期限屆至後，被告仍無法經核准貸得上列金額或以現金補齊匯入前開價金信託帳戶內。

⒊嗣後，兩造又於108年9月23日在見證人劉正義居中協調後約定條件如下：「㈠兩造雙方約定本件買賣最後到期日為民國108 年10月23日止，如於上列時間到期日止，被告無法如願從農業金庫銀行取得核准撥款時，被告必須以現金補足，如無法補齊時被告既視同違約，既必須被原告罰違約金新臺幣壹佰伍拾萬元……」。

㈢惟兩造所約定至最後期限108 年10月23日屆至，被告仍無法取得核准貸得上列金額且無法以現金補齊，依兩造108年9月23日之約定，被告即視同違約，原告即依兩造間所簽立之又兩造之系爭契約書第12條約定寄發存證信函解除本件兩造間之買賣契約，且已由被告收受，被告應給付原告150 萬元之違約金。

㈣另本件被告僅交付簽約定金250 萬元於兩造間共同委由台中商銀所指定之「台中商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶」帳戶（帳號：000000000000）成為信託財產，而且被告直至最後期限108 年10月23日屆至，仍無法取得核准貸得上列金額且無法以現金補齊以給付價金，依兩造間之約定、民法第249條之規定，原告自得沒收該部分之定金，且依民法第260條之規定，原告解除契約不影響請求損害賠償之權利，然本件被告並不同意原告全數沒收該價金，足認原告並無法藉由被告同意與原告共同以書面指示受託人台中商銀交付該250萬元信託財產。

㈤爰再以起訴狀繕本之送達，重申向被告為解除契約之意思表示，並依兩造間之買賣契約第12條、前開補充約款、系爭信託契約第2條、第3條、第11條之規定提起本訴，請求聲明如主文所示。

㈥被告雖辯稱其未能如期支付第2、3期款項，乃可歸責於原告未依約將系爭房地移轉及畜牧場變更登記證書移轉、變更登記予被告之行為，兩造簽訂系爭契約真意實為原告同意被告尚未付清全部價金前，先將系爭房地所有權及畜牧場登記證書移轉、變更予被告以利被告設定抵押權順利取得貸款云云，惟本件被告於兩造間已將土地增值稅、契稅繳納完畢後，並未將第二期款匯入兩造所約定之信託帳戶，且該情形不可歸責於被告；

且可由兩造間之分別於107年8月27日、108年8月5 日、108年9月23日所為之補充約款，均提及被告須貸得或補齊第3 期款，可知本件系爭買賣契約延期之原因係被告之自有資金不足，原告並無不配合交付相關文件供地政士登記；

尤以兩造於108年8月5日之補充約款約定「……㈡自108年8月5日起算，原告同意被告向農業金庫銀行或其他行庫貸款貳仟萬元正，如被告於108年9月20日止無法貸得上列金額時，被告必須於送登記前以現金補齊匯入台中銀行二林分行價金信託帳戶內（現金無上列條款七日之寬限期），如無法補齊及核准上列金額時，被告即視同違約……。」

，益見被告有需先補足第3 期款並匯入兩造於台中商銀之信託財產專戶之義務。

二、被告則以：㈠被告確實於107 年1月4日與原告簽訂系爭買賣契約，購買系爭房地及畜牧場登記證明等，價金共3000萬元，分三期付款，分別為定金250 萬元，並充作價金之一部分，於系爭買賣契約成立時，被告已給付，且匯入兩造所約定之信託帳戶內；

第二期款750 萬元，於兩造依約繳清契稅、土地增值稅後，由被告給付原告，並匯入信託專戶；

尾款2000萬元，則於系爭房地登記完竣、鑑界完畢、點交房地、雞隻無問題時付清，兩造並同意系爭房地過戶登記併同抵押權設定登記一併送件，登記完竣，將抵押設定登記及畜牧場變更登記予被告等資料送交借款銀行撥款後，在將此貸款全額匯入信託專戶內。

㈡系爭買賣契約簽訂後，被告確曾發生自有資金籌措之問題，原告亦因出售系爭房地是否需繳納房地合一稅，需時間委請地政士協助處理，故兩造協議將買賣移轉登記之日期延後，直至108 年6、7月間，被告已籌足自有資金，且遞送系爭房地及畜牧場登記證書等資料予農業金庫銀行等金融機構審核，並獲同意辦理系爭房地及畜牧場登記證書抵押設定後即可順利撥付貸款，惟後因原告對稅務方面之疑慮，被告為使系爭房地及畜牧場登記證支移轉及抵押登記能順利履行，遂予原告簽訂補充條款，同意原告如遭稅捐稽徵機關課徵房地合一稅時，願意負擔150 萬元稅捐，兩造並委請地政士申報土地增值稅及契稅。

㈢然於上開補充條款簽訂後，原告遲未依約將系爭房地及畜牧場登記證書交予地政士辦理移轉、變更登記，以致被告未能辦理抵押登記，並提供抵押登記及畜牧場以變更登記證明等資料予農業金庫銀行等金融機構以獲撥付貸款，經被告要求原告履行系爭房地移轉及畜牧場變更登記之契約義務，兩造復於108年9月23日載簽署補充協議，約定被告於108 年10月23日前須取得農業金庫銀行核准撥款，且第二期款750萬元亦須同時匯入信託專戶。

詎料，前揭補充條款簽署後，被告尚於同年9 月24日出具信託指示通知書，同意應由原告自行繳納之土地增值稅款由信託專戶支付，惟原告竟仍拒不履行系爭房地移轉及畜牧場變更登記予被告之契約義務，以致被告無法將系爭房地及畜牧場登記證書設定抵押予農業金庫銀行已取得核貸，故被告未能如期支付契約第2、3期款項，實非被告個人因素所致，原告寄發存證信函主張解除契約實無理由。

㈣且系爭買賣契約為分期付價買賣，依72年5 月司法院司法業務研究會第三期研究意見，出賣人不可主張同時履行抗辯，出賣人仍有移轉買賣標的物所有權之義務，且依兩造於簽訂系爭買賣契約當時，於契約第3條、第6條、第17條及其他約定事項㈣、㈤皆有約定原告應先將系爭房地移轉登記予被告，且原告需將設定抵押權所需之文件交予地政士，此外兩造另與台中商銀簽訂不動產買賣價金信託契約書，可知兩造間簽訂系爭買賣契約之真意，當係原告同意於被告尚未付清全部買賣價金前，先將系爭房地所有權及畜牧場登記證書移轉、變更予被告，以利被告將系爭房地及畜牧場登記證書設定抵押予借款銀行貸款，至於原告先行移轉所有權及畜牧場登記證書之交易安全之保護，則除有地政士控制系爭房地產權證件及要求被告簽發未付清金額之本票外，被告尚須將各期價金依不動產買賣價金信託契約書約定匯入信託專戶以為保障。

則原告有先移轉系爭房地所有權及變更畜牧場登記予被告之義務，原告拒而為之，是本件被告未能履行第2、3期價金之給付，非可歸責於被告之事由，從而本件原告解除契約、請求被告給付150萬元之違約金，並沒收被告以給付之價金250萬元之請求，為無理由。

㈤並聲明：原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

三、得心證之理由：㈠本件原告主張，兩造間於107 年1月4日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，價金為3000萬元，被告於簽約時已給付250 萬元之定金至兩造所約定之台中商銀二林分行信託帳戶內，而後兩造分別於107年8月27日、108年8月5日、108 年9月23日分別就履約期限及違約之法律效果為補充約定，且成立生效於後之補充約定有取代前契約雙方之約定等情，據原告提出系爭買賣契約、補充約款、支票、信託契約書等件（均影本）為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

惟原告主張被告應給付被告違約金150 萬元，及應同意原告向兩造所約定之信託帳戶內領取250 萬元之款項，為被告否認，並以前詞置辯。

㈡按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。

所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105 年度台上字第595 號判決要旨參照），惟契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院105年度台上字第2070號判決、107年度台上字第145號判決要旨參照）。

㈢本件原告主張被告就系爭買賣契約之價金第二、三期款均未給付，已屬違約，被告雖不否認第二、三期款並未給付，惟辯以兩造間109年9月23日之補充約款中有寫到「從農業金庫銀行取得核准撥款時」，所以原告要先移轉登記即將畜牧場登記證書等相關文件交予被告，被告才把第二、三期款交付給原告，原告未將系爭房地移轉予被告及提供畜牧場登記證書等文件交予被告供其貸款，此非可歸責於被告之事由及畜牧場變更登記予被告云云。

經查：⒈本件兩造於系爭買賣契約所約定之價金交付方式原約定於不動產買賣契約書第三條（甲方為被告，乙方為原告，以下皆同），內容為「本約成立同時，由甲方給付乙方新台幣貳佰伍拾萬元整為定金，並充為價金之一部，經乙方確實親收無訛（不另立收據），其殘餘價金付款方法約定如下：㈠於契稅及土地增值稅開具出來且完稅清楚再由甲方付予乙方新台幣柒佰伍拾萬元。

㈡其餘價款新台幣貳仟萬元正於登記完竣、鑑完畢、點交房地、雞隻無問題全部付清。

㈢甲、乙雙方同意過戶登記併同抵押權設定登記一併送件，登記完竣將抵押權設定登記後資料送交款銀行撥款後，再將此貸款金額匯入台中銀行分行價金信託帳戶內，以上參次付款均要入價金信託帳戶。」

，可知兩造間原就價金之給付方式係約定為，第一期款定金150 萬元於簽約時給付，第二期完稅款750 萬元，則係於契稅、土地增值稅繳納完畢後給付，第三期其餘價款，則約定以貸款之方式，於登記、鑑界、點交完畢後付清，並均應給付至兩造所約定之信託帳戶內。

⒉而後於108年9月23日之補充約款㈢，就第二期完稅款之部分，變更約定為，「甲方（即買方）於農業金庫銀行核准撥款時，除了將完稅款新台幣柒佰伍拾萬元正匯入台中銀行二林分行價金信託帳戶外，亦必須同時將乙方這段期間代甲方購買雞隻全部開支費用新台幣參佰萬元正匯入乙方指定帳戶內。

上列金額有缺少任一項未匯入時，即視同全部違約，甲、乙雙方均無異議。」

等語，可知兩造約定將第二期完稅款之給付時間延後，被告可於其於農業金庫銀行之貸款核准撥款時始為給付，再參酌兩造於兩造同日所為之補充約款㈠約定，「甲、乙雙方約定本件買賣最後到期日為民國108 年10月23日止……」等語，則兩造係約定被告至遲應於108年10月23日前給付完稅款，而兩造於108年8月已分別將土地增值稅、契稅繳納完畢等情，有彰化縣地方稅務局土地增值繳款書、108年契稅繳款書為證（見本院卷第101至102頁），且為兩造所不爭執，則依約被告即應於108年10月23日前給付第二期之完稅款750萬元，被告並不爭執其未給付，自已違約。

⒊又被告辯稱因原告拒依約履行將系爭房地移轉及畜牧場變更登記予被告之契約義務，致被告無法將系爭房地及畜牧場登記證書設定抵押予農業金庫銀行以取得核貸，並非被告個人因素所致，惟觀諸前揭108年9月23日之補充約款㈢之約定，只是給予被告期間之優惠，可於其取得銀行核准貸款後，始給付完稅款，並非將第二期完稅款之給付條件由「完稅」變更為「農業金庫銀行核准貸款」，則原告有無將系爭不動產移轉予被告之關於第三期款項交付之兩造間之權利義務，與第二期款項之給付無涉。

⒋綜上所述，被告未於約定之108年10月23日前交付第二期款予原告，已屬違約，遑論第三期款是否已依約履行，被告之抗辯為無理由。

㈣兩造間就違約之後法律關係之約定，於系爭買賣契約第12條中約定，「甲乙雙方應忠誠履行本契約，甲方如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方解除契約，所交定金及價金全數由乙方沒收，作為違約金……。」

，復有於108年9月23日之補充條款㈠約定，「甲、乙雙方約定本件買賣最後到期日為民國108 年10月23日，甲方無法如願從農業金庫銀行取得核准撥款時，乙方必須以現金補足，如無法補齊時，甲方既視同違約，既必須被乙方罰違約金新台幣壹佰伍拾萬元正，及支付……。」

、補充約款㈢亦約定若被告無給付第二期款項，則視為全部違約等語，可知兩造間係約定若被告就系爭買賣契約有違約，原告得解除系爭買賣契約，被告並需給付原告兩造間所約定之全部之違約金含150 萬元及已支付之價金，本件被告並未給付原告第二期完稅款而已違約，已如前述，且原告已於108 年10月25日寄發存證信函予被告為解除契約之意思表示，被告於108年10月28日受領等情，有員林郵局407號存證信函及回執為證（見本院卷第43至49頁），則依兩造間之約定，原告自得請求被告給付違約金150萬元，及沒收被告已給付之第一期款250 萬元。

㈤查系爭買賣契約之其他約定事項㈠，兩造約定以台中商銀二林分行為系爭買賣契約之價金信託銀行（見本院卷第27頁），而依兩造及訴外人台中銀行於107 年1月4日所訂立之不動產買賣價金信託契約書第7條約定：「……二、㈡甲乙雙方應於指示通知書具體只是信託財產歸屬權利人及應撥入之存款帳戶。」

、第11條約定：「除法令另有規定外，本契約因下列任一事由發生而終止：一、甲乙雙方共同出具指示通知書終止契約且經丙方同意時，或信託目的達成且經丙方同意時。

……四、依法院確定判決時（或其他與確定判決有相同效力者）。」

、第12條約定：「一、因前條第一款事由，經丙方同意將信託財產清算交付予有權受領之人後，信託關係消滅。

因前條第一款事由，經丙方同意將信託財產清算交付予有權受領之人後，信託關係消滅。

四、依法院之確定判決（或其他與確定判決有相同效力者），丙方依判決內容，結清信託財產予有權受領之人後，信託關係消滅。」

等語，本件原告因未於期限內給付第二期完稅款而違約，經原告解除契約後，依兩造間之契約約定，被告應將已給付之定金給付予原告，則依前揭信託契約，被告亦有同意原告向臺中銀行二林分行領取信託專戶內之250 萬元之義務，則原告請求被告應同意原告向台中銀行二林分行領取「台中商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶」帳戶（帳號000000000000）內之款項250萬元，亦無不合。

㈥再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

民法第250條第1項、第2項前段定有明文。

又基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，倘無違強制規定及公序良俗，即無不可；

且其契約類型不以有名契約為限，而契約之定性及法規適用之選擇，乃對於契約本身之性質在法律上之評價，屬於法院之職責，自不受當事人法律意見之拘束（參見最高法院109年度台上字第88號、第215號判決意旨）。

復按，民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付；

後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。

又按，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252條以職權減至相當之數額，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。

又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。

倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高；

至當事人約定懲罰性違約金者，於債務人不履行時，債權人除得請求債務人給付違約金外，尚得請求履行債務或債務不履行之損害賠償，就債權人之損害已有相當之填補，自應審慎斟酌（參見最高法院108年度台上字第568號、第1467號判決，104年度台上字第936號裁定意旨）。

㈦經查，本件系爭買賣契約第十二條就定金沒收作為違約金之部分，並未約定該條之違約金究為懲罰性違約金或賠償額預定性違約金，依民法第250條第2項前段之規定，應屬賠償額預定性違約金，另外於兩造於108年9月23日所為之補充約款㈠約定，「……甲方既視同違約，既必須被乙方罰違約金新台幣壹佰伍拾萬元……。」

，則兩造間明訂此部分之違約金為懲罰性違約金，先予敘明。

而本件因被告違反第二期款給付之義務而負有給付違約金之責已如前述，而違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已斟酌自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，法院應予以尊重，始符契約約定之本旨，若任意核減當事人所約定之違約金，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，又本院核本件兩造所約定之系爭買賣契約價金為3000萬元，而本件兩造自107 年1月4日簽立系爭買賣契約至原告因被告違約而解約之108 年10月28日歷時近二年，已耽誤原告出賣系爭房地之時間，或造成原告利息之損失，本院認兩造所約定之沒收250萬元之定金作為違約金並未有過高，尚屬合理，惟關於懲罰性違約金150 萬元部分，原告已可將被告所給付之定金沒收，損害已能有相當之填補，此部分之約定，尚嫌過高，本院依職權酌減至相當之金額，認此部分之違約金應以50萬元為妥當。

㈧末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條、第203條定有明文。

經查兩造間並未就違約金之給付定給付期限，依前揭規定，原告請求有理由之部分自得併請求自起訴狀繕本時起之法定遲延利息，則原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%之利息為有理由，本件被告於109年2月19日時閱卷後始知悉本件起訴狀之內容，則本件原告請求之利息起算日應為109年2月20日，是本件原告請求自109年2月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。

㈨從而，本件原告依兩造間系爭買賣契約書之補充約款，於請求被告給付違約金50萬元之範圍內，及依兩造間之系爭買賣契約第12條及補充約款，請求被告應同意原告向台中商業銀行二林分行領取「台中商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶」帳戶（帳號000000000000）內之款項250萬元，暨各自109年2月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此部分則無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

五、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。

中 華 民 國 109 年 6 月 3 日
民事第二庭 法 官 姚銘鴻
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 4 日
書記官 陳品潔