臺灣彰化地方法院民事-CHDV,108,訴,948,20200819,1

臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第948號
原 告 黃江碧
訴訟代理人 黃勃叡律師
被 告 嚴詹秀鑾
訴訟代理人 李玲瑩律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年8月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠兩造曾共有坐落彰化縣○○市地○段000地號土地（下稱系爭土地），被告於民國108年6月3日將其系爭土地之應有部分8分之2（下稱被告土地），以新臺幣（下同）750萬元出售予訴外人，並於同年6月21日完成所有權移轉登記。

㈡然被告出賣其土地時，未先依土地法第34條之1第4項規定，通知原告優先購買，自屬侵害原告之優先購買權。

㈢被告前積欠地價稅，其土地於107年11月6日遭法務部行政執行署彰化分署（下稱彰化分署）執行拍賣，經不動產估價師鑑定後，定最低拍賣價格為960萬元（約每坪14萬元）。

近來又有建商欲以每坪18萬元之價格，購買系爭土地之持分，符合系爭土地附近地價每坪14萬至18萬元之市場行情。

故被告若依法通知原告行使優先購買權，原告則得以750萬元之價格，取得價值960萬元之土地，此210萬元差額係原告依通常情形可得之利益。

為此依民法第226條第1項或184條第1項後段、第2項規定，請求被告賠償損害210萬元，並聲明：被告應給付原告210萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告土地經彰化分署定第一次拍賣底價雖為960萬元，然第一次拍賣、第二次拍賣（底價降為768萬）、第三次拍賣（底價降為615萬），均未有人應買，顯見被告土地根本沒有960萬元之行情。

且被告土地遭行政執行前，被告多次向原告詢問有無承買意願，然被告均未表示願意承買。

㈡原告雖主張有建商願以每坪18萬元之價格購買系爭土地持分，但並無證據證明買賣價格確為每坪18萬元。

況且，被告出售土地時間為108年6月，距原告所稱建商購地時間109年6月，相距一年，自不得相比擬。

退步言，原告並未出售自己持分予第三人，顯拋棄此漲價利益。

㈢被告土地經鑑定機關鑑定持分價值為714萬8,960元，足證被告未以低於市價之價格出售其土地，原告請求賠償並無理由。

又縱認被告應賠償原告，亦應依原告持分比例8分之1計算賠償金額等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：㈠原告主張兩造均為系爭土地之共有人，被告於108年6月間以750萬元出賣其應有部分，並未通知原告行使優先購買權之事實，業據其提出土地登記謄本為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

㈡惟原告主張被告土地價值960萬元，因未通知其優先購買，致其受有210萬元之預期利益損失一節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

經查，原告主張被告土地價值960萬元，無非以被告土地經彰化分署強制執行，鑑價後第一次拍賣底價定為960萬元，為其論據。

惟系爭土地經第一次拍賣、第二次拍賣（底價768萬元）、第三次拍賣（底價615萬元），均無人投標，至公告三個月後第四次拍賣（底價492萬元），原告1人投標出價496萬元（該次拍賣因被告清償而停拍），此經本院調閱彰化分署106年度地稅執字第8578號執行卷宗核閱無訛。

由上拍賣流程，可見被告土地如未停拍，拍定價格為496萬元，是自不能以第一次拍賣之定價，遽認定被告土地價值960萬元。

㈢原告又主張有建商願以每坪18萬元購買系爭土地之持分，並提出存證信函、土地登記謄本、實價登錄查詢等件為證。

惟查，觀諸原告提出之存證信函，係系爭土地其他共有人通知原告是否行使優先購買權，函中雖稱有建商願以每坪18萬元購買系爭土地，惟此價格非無可能經買賣雙方故意抬高，以免共有人行使優先購買權而橫生枝節，此由實價登錄上並無每坪18萬元之成交紀錄，即足徵之。

至於實價登錄係買賣雙方或其委任之地政士所申報，是否為真實之成交價格，亦非無疑，是以原告提出之上開存證信函、實價登錄查詢，均不足以作為系爭土地有每坪17、18萬元價值之證據。

再者，縱使建商確以每坪17、18萬元購買系爭土地之部分持分，惟建商此舉可能僅係為取得共有人地位，以利將來行使分割或優先購買權利，並不足以認定建商願以此價格購買系爭土地全部，此由原告並未收到建商購地之要約，而被告後手即洪靖雅之持分至今亦未出賣，有土地登記謄本可稽，即可明之，是以原告主張其受有210萬元之預期利益損失，尚不足採信。

㈣末查，被告土地經本院送請世通不動產估價師鑑定，認被告土地於108年6月出賣時，巿價為714萬8,960元，有鑑定報告可稽。

該鑑定價格雖較當地巿價為低，惟此係因系爭土地為袋地，未鄰接建築線，致開發成本較高之故，業經鑑定報告說明甚詳，應為可採。

既被告土地係以750萬元售出，已高於巿價714萬8,960元，則縱使原告行使優先購買權承買，亦無價差之損失。

㈤綜上所述，原告主張其受有210萬元之可預期利益損失，尚不足採。

從而，原告依給付不能、侵權行為法律關係，請求被告賠償210萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 8 月 19 日
民事第一庭 法 官 施錫揮
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 19 日
書記官 顏麗芸