臺灣彰化地方法院民事-CHDV,108,重訴,178,20200331,1

臺灣彰化地方法院民事判決 108年度重訴字第178號
原 告 黃一脩

訴訟代理人 楊淑琍律師
被 告 林水趁
魏士程
魏谷霖
共 同
訴訟代理人 涂芳田律師
共 同
複代理人 蔡昆宏律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國109年2月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

壹、確認原告就原登記為被告林水趁所有坐落彰化縣○○鎮○○○段000地號土地有優先購買權。

貳、被告林水趁與被告魏士程於民國100年3月18日就前項所示之土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。

參、被告魏士程與被告魏谷霖於民國102年11月11日就第一項所示之土地所有權應有部分6分之1以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。

肆、被告林水趁應按其與被告魏士程所訂定之土地買賣契約如附表所示之同一條件，就第一項所示土地與原告訂立書面買賣契約；

並於原告給付價金同時，將上開土地所有權移轉登記予原告。

伍、訴訟費用由被告林水趁、魏士程共同負擔6分之5，被告魏谷霖負擔6分之1。

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、彰化縣○○鎮○○○段000地號土地（原證1，下稱系爭土地，見卷第17頁）及坐落其上彰化縣○○鎮○○○段000○號建物（原證2，門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路000號，下稱系爭建物，見卷第19-21頁），原同屬訴外人高農食品廠股份有限公司（下稱高農公司）所有，由原告於民國93年5月6日以買賣為原因，取得系爭土地及系爭建物所有權（原證3，見卷第23-33頁），嗣系爭土地於100年3月9日因拍賣由被告林水趁取得（原證4，見卷第35頁），後由被告魏士程於100年3月18日與被告林水趁就系爭土地以買賣為原因，由被告魏士程取得系爭土地全部所有權，並於102年11月11日贈與應有部分6分之1予被告魏谷霖（原證1、原證3，見卷第17、23-33頁）。

是以，系爭建物及系爭土地原屬原告所有，而系爭土地其後因拍賣由被告林水趁取得所有權，則依民法第425條之1規定，原告與被告林水趁在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有法定租賃權存在。

二、按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。又出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段、第2項後段定有明文。

而土地法第104條第1項規定之立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。

且土地法第104條第1項所稱之承租人，並不以意定租賃關係為限（最高法院62年台上字第2962號判例、臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號決議結論參照）。

又所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權。

是承租人之優先購買權具有物權之效力。

此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異（最高法院101年度台上字第1716號判決意旨參照）。

是以，土地法第104條規定之優先購買權具有相對之物權效力，土地承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣土地之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求土地出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。

從而，優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷所有權移轉登記，且既然原買受人輾轉再移轉所有權予第三人仍受其優先承買權之物權效力所及，則如原買受人於取得所有權移轉登記後再為以贈與為原因移轉部分所有權之物權行為，優先承買權人應得本於同一法理請求塗銷該所有權之移轉登記，始能貫徹土地法第104條之優先承買權物權效力，即防止原買受人以再為移轉所有權或以設定負擔之方法規避上開優先承買權之物權效力。

經查：被告林水趁於100年3月10日將其所有之系爭土地出賣予被告魏士程，並於100年3月18日完成所有權移轉登記。

然被告林水趁於出賣系爭土地時，並未依民法第426條之2第2項、土地法第104條第2項之規定通知與基地存有法定租賃權關係之承租人即原告，故被告林水趁與被告魏士程間之買賣契約不得對抗原告，原告有依同樣條件優先購買系爭建物坐落基地即系爭土地之權利。

從而，優先購買權人即原告爰請求鈞院確認其優先購買權存在及塗銷上開所有權移轉登記。

又被告魏士程於取得系爭土地所有權並為登記後，復與被告魏谷霖於102年11月11日就系爭土地所有權應有部分6分之1，以贈與為原因移轉所有權予被告魏谷霖，則依前揭說明，原告得本於同一法理請求塗銷上開以贈與為原因之所有權移轉登記，以貫徹土地法第104條之優先承買權物權效力。

三、又按民法第426條之2及土地法第104條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約；

因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院協同辦理所有權移轉登記（最高法院99年度台上字第1699號、97年度台上字第2219號判決參照）。

查原告以本件起訴依法行使其土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項之優先承買權，揆諸前揭說明，原告即係對被告林水趁行使買賣契約訂立請求權，從而原告自得請求出賣人即被告林水趁按其與第三人即被告魏士程約定之同樣出賣條件與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將系爭土地移轉登記予原告等語。

四、綜上，並聲明：（一）確認原告就原登記為被告林水趁所有坐落彰化縣○○鎮○○○段000地號土地有優先購買權。

（二）被告林水趁與被告魏士程於100年3月18日就前項所示之土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。

（三）被告魏士程與被告魏谷霖於102年11月11日就第一項所示之土地所有權應有部分6分之1以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。

（四）被告林水趁應按其與被告魏士程所訂定之土地買賣契約之同一條件，就第一項所示土地與原告訂立書面買賣契約；

並於原告給付價金同時，將上開土地所有權移轉登記予原告。

（五）訴訟費用由被告負擔。

貳、原告對被告答辯之陳述：

一、原告起訴請求確認本件優先購買權存在等，本係依法行使其權利，且無不得提起本件訴訟之情形，而被告魏士程、魏谷霖得否於另案本於系爭土地所有權人地位請求法院核定租金，並請求原告給付回溯5年之租金，係以本件確認優先購買權存在等事件訴訟確認及形成之法律關係為據，故原告於另案依民事訴訟法第182條第1項規定聲請受理之臺灣高等法院臺中分院准於本件訴訟終結前，裁定停止其訴訟程序，實非係為拖延該案訴訟期間，亦核無權利濫用。

二、按不動產物權之取得以登記為生效要件，民法第758條第1項定有明文，是以享有不動產物權之人應以與登記名義人相同為常態。

查系爭土地於100年2月16日因拍賣，由被告林水趁得標買受，並於100年3月9日取得系爭土地所有權利，此有原告提出土地異動索引、鈞院不動產權利移轉證書等文件影本可證，且未據被告予以否認，原告所述應屬事實。

次查，被告辯稱被告魏士程與被告林水趁就系爭土地，於被告林水趁名義持有期間，係借名登記關係等情，被告上開主張之事實為原告所否認且屬變態事實，應由被告負舉證責任。

三、原告於另案一審抗辯其就系爭土地有優先承買權，乃係主張系爭土地經鈞院拍賣時，未經鈞院先行通知上訴人（即本件原告）優先承買（原證5，見卷第133-136頁），嗣原告係至108年9月間向鈞院聲請閱覽99年度司執字第19796號卷宗後，始確知系爭土地因拍賣由被告林水趁取得所有權，則依民法第425條之1規定，原告與林水趁在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有法定租賃權存在。

從而，提起本件訴訟請求確認原告就原登記為林水趁所有之系爭土地有優先購買權存在等。

四、原告於另案一審抗辯系爭土地經鈞院拍賣時，未經鈞院先行通知原告優先承買（按：與原告本案起訴請求確認優先購買權存在事件之基礎事實不相同），雖經原告於另案一審就該答辯不再抗辯，惟就確認優先購買權存在與否之事實爭議，亦未經兩造於另案一審時，同意列入不爭執事項，是倘原告對系爭土地確有優先購買權存在之事實，原告非不得起訴請求確認優先購買權存在。

被告抗辯原告提起本件訴訟，有違誠信原則，其優先購買權歸於消滅云云，實屬無稽。

五、系爭土地於100年2月16日經鈞院拍賣，係由被告林水趁得標買受，並於100年3月9日取得系爭土地所有權利。

衡諸情理，倘若被告魏士程有意經由法院拍賣程序應買取得系爭土地，何以未於鈞院行拍賣時，即以被告魏士程名義投標、應買，並直接以被告魏士程名義辦理過戶，反而還須大費周章借用被告林水趁名義投標、應買及過戶，且於其後尚為此多繳納高達新臺幣（下同）510,315元之土地增值稅，在在皆不合情理。

六、倘系爭土地確係被告魏士程所出資應買，依被告魏士程與被告林水趁之關係並非至親或摯友，被告魏士程竟借用被告林水趁名義投標、應買，並將系爭土地登記於被告林水趁名下，而不畏日後發生拒不過戶之爭議，亦不符常情。

七、縱依被告所提出被證五及被證十一（見卷第105-109、225頁）可證被告魏士程曾開立本支予被告林水趁收受、被告魏谷霖於台中市烏日區農會轉帳向合庫購買支票，然原告否認該本支及被告魏谷霖於台中市烏日區農會轉帳向合庫購買支票係用以支付拍賣保證金及剩餘款項；

又縱該本支及自台中市烏日區農會轉帳向合庫購買之支票係用以支付拍賣保證金及剩餘款項，然被告魏士程開立本支予被告林水趁暨被告魏谷霖於台中市烏日區農會轉帳向合庫購買支票之原因關係實有多端，僅憑支票之字面記載及金融機構交易明細表，尚不足以認定系爭土地即係被告魏士程出資購買，亦尚難直接證明兩造間有借名登記關係存在。

八、被告所辯系爭土地係由被告魏士程出資所買受，被告林水趁僅係出名登記之名義人等事實縱屬實在，則被告林水趁以買賣為原因將系爭土地移轉登記為被告魏士程所有，核屬通謀虛偽意思表示，實際上隱藏他項法律行為（即被告所抗辯出名人即被告林水趁將系爭土地返還登記所有權人即被告魏士程），依最高法院106年2月14日第3次民事庭會議及最高法院50年台上字第2675號判例之說明，其所隱藏之行為當無及於他人之效力，亦即被告魏士程與被告林水趁間借名登記及其等間終止借名登記關係將系爭土地返還被告魏士程之隱藏行為，亦僅被告魏士程與被告林水趁間得主張該隱藏之返還借名登記物法律行為，尚不得據以對第三人即原告主張系爭土地所為買賣契約之債權行為及所為所有權移轉登記之物權行為應適用返還借名登記物之規定。

據上，系爭買賣行為既係被告魏士程與被告林水趁間之通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定雖屬無效，然依同條項後段規定，則不得以其無效對抗善意第三人即原告，亦即原告得主張該買賣行為有效，亦得主張為無效，而原告係主張被告林水趁與被告魏士程間存在系爭買賣行為，而被告林水趁於出賣系爭土地時，並未依民法第426條之2第2項、土地法第104條第2項之規定通知與基地存有法定租賃權關係之承租人即原告，故被告林水趁與被告魏士程間之買賣契約不得對抗原告，原告有依同樣條件優先購買系爭建物坐落基地即系爭土地之權利。

從而，優先購買權人即原告爰請求鈞院確認其優先購買權存在及塗銷被告間所有權移轉登記。

九、按民法第87條第1項所稱通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人互相故意為非真意之表示之謂。

查被告既主張被告林水趁向彰化縣二林地政事務所申請系爭土地移轉予被告魏士程時，雙方實質上意思表示合意內容為終止系爭土地借名關係，返還登記物予借名人，足明系爭土地買賣契約（原證6，見卷第295、297頁）之當事人雙方均無以價金買受系爭土地之合意，系爭契約並非買賣契約。

足見系爭契約當事人互相故意就「買賣系爭土地」為非真意之表示，被告謂非係通謀虛偽意思表示，實無理由。

十、最高法院69年度台上字第3937號判決係針對虛偽意思表示之當事人間，隱藏有他項真實之法律行為，依民法第87條第2項所謂虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定之情形所為，既與原告係「第三人」，故就被告魏士程與被告林水趁間借名登記及其等間終止借名登記關係將系爭土地返還被告魏士程之隱藏行為，亦僅被告魏士程與被告林水趁間得主張該隱藏之返還借名登記物法律行為，尚不得據以對「第三人」即原告主張系爭土地所為買賣契約之債權行為及所為所有權移轉登記之物權行為應適用返還借名登記物規定之情形有別，自無從援為被告有利之論據等語。

參、被告則辯以：

一、原告之所以提起本件確認優先承買權訴訟，乃因被告魏士程、魏谷霖於另案就彰化縣○○鎮○○○段000地號土地（即本案原告主張有優先承買權之系爭土地）對原告提起核定租金暨請求給付租金訴訟，經鈞院以107年度重訴字第63號判決原告應給付租金120餘萬元予被告魏士程、魏谷霖【（被證一，見卷第79-91頁），原告不服提起上訴，目前該案由臺灣高等法院臺中分院以108年度重上字第89號審理中（被證二，見卷第93頁）】，原告為拖延該案訴訟期間，以達遲延給付被告租金之目的，遂提起本件訴訟，此情可自原告提起本訴後，即向另案聲請裁定停止（被證三，見卷第95-99頁）乙情證之，是原告提起本訴實屬權利濫用。

二、被告魏士程、林水趁就系爭土地，於被告林水趁名義持有期間，係借名登記關係，嗣被告林水趁將系爭土地移轉予被告魏士程，乃借名物之返還，實際上二人間並無買賣關係存在，原告自無優先承買權得以行使。

分述如下：

(一)按「土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權乃物權之先買權，為形成權之一種。

此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間之買賣契約有效存在為前提（最高法院98年度台上字第734號判決意旨參照）。

上開判決雖非係就土地法第104條優先承買權而為認定，然優先承買權既係保障優先承買權人於出賣人出賣標的物時有依同樣條件優先承買之權利，則優先承買權之行使要件自以有買賣契約，且買賣契約有效存在為前提要件。

(二)經查，被告林水趁於鈞院99年度司執字第19796號強制執行案件拍得系爭土地，並於100年3月9日取得系爭土地所有權利後，雖於100年3月18日將系爭土地以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予被告魏士程，然該所有權移轉之原因，係因當時被告魏士程因故不願出名競爭拍賣系爭土地，故委請被告林水趁擔任出名人參與拍賣程序【被告魏士程曾在被告林水趁之弟林煙海於98年間家中發生火災造成一死一重傷悲劇時，捐款10萬元幫助死者喪葬事宜，被告林水趁甚為感念，故願意幫忙被告魏士程競標系爭土地，此有被告林水趁手寫之「陳報狀」（被證四，見卷第101-103頁）可稽】，嗣後並成功拍得系爭土地，是被告林水趁與被告魏士程於被告林水趁持有系爭土地當時，就系爭土地應係成立借名登記關係。

(三)再被告林水趁於100年3月18日將系爭土地所有權移轉予被告魏士程，核其法律關係，僅為終止系爭土地之借名登記關係，並將借名物返還予借名人即被告魏士程而已，此情亦可自被告林水趁於當時參與系爭土地之拍賣程序時，所支出之保證金，係被告魏士程開立本支予被告林水趁繳納，該本支後亦載明「法院暫收款（簡）」等文字，有該本支影本暨被告魏士程國泰世華銀行存簿內容（被證五，見卷第105-109頁）可證。

系爭土地當時確實係由被告魏士程出資購買。

被告林水趁與被告魏士程就系爭土地係成立借名登記關係。

三、原告於另案一審答辯時，曾主張其有優先承買權而拒絕支付租金予被告魏士程、魏谷霖，有原告於該案所撰寫之民事答辯狀（被證六，見卷第111-117頁）可憑，嗣該案審理法官於107年7月5日言詞辯論庭進行爭點整理協議時，原告已明示表示不再以優先承買權為爭執，有該案筆錄（被證七，見卷第119-123頁）可證，原告上開行為，已造成被告正當信賴原告不會再主張優先承買權，現原告再主張行使優先承買權，顯有違誠信原則，倘鈞院認被告魏士程與被告林水趁間確實有買賣關係存在，然揆諸最高法院72年度台上字第2673號判決意旨，該優先承買權自因被告提出抗辯，而歸於消滅。

四、被告林水趁係於100年3月9日以拍賣名義，買得系爭土地，當時土地之出賣人即為原告，而被告林水趁於100年3月18日旋即將系爭土地移轉予被告魏士程，衡情論理，縱使原告有優先承買權存在，原告亦無資力可行使優先承買權。

五、被告魏士程於100年3月18日自前手林水趁處取得系爭土地後，原告曾於100年6月間親至被告魏士程處詢問被告魏士程是否願意以8,000萬元向其購買系爭土地上之房屋，且被告魏士程亦多次請求原告支付租金，原告於多年前即知悉系爭土地之所有權已由被告林水趁移轉至被告魏士程，原告已有數年期間可主張優先承買權，然未主張，原告未於相當期限內行使優先承買權利，揆諸最高法院86年度台上字第669號判決意旨，應認原告已喪失優先承買權。

六、被告魏士程、魏谷霖於107年1月24日即提起另案訴訟，原告於另案二審第一次準備程序庭後，始提出本件訴訟，足徵原告提起本件訴訟之目的，係為脫免給付被告魏士程、魏谷霖租金之責任或拖延給付被告魏士程、魏谷霖租金之時間，有權利濫用之情事，有違誠信原則，原告自無得再行使優先承買權。

七、自鈞院99年度司執字第19796號強制執行案件拍賣系爭土地之價款均由被告魏士程繳付，可證被告魏士程為系爭土地之實際買受人，而與被告林水趁間成立借名登記關係，分述如下：

(一)上開強制執行案件之得標金額為969萬元、拍得人為被告林水趁，有不動產拍賣筆錄（被證八，見卷第217-219頁）可憑。

(二)被告林水趁於上開強制執行案件，繳付予鈞院執行處之投標保證金，鈞院執行處所開立之收據（被證九，見卷第221頁）載明之支票號碼為「EF0000000」、付款行庫為「國泰世華商銀國光分行」、金（新台幣）額「壹佰捌拾肆萬陸仟貳佰元」等，均符被告民事答辯狀中證五之支票內容，是該筆保證金款項，確實為被告魏士程所支出。

(三)又剩餘之款項為7,846,800元（計算式：969萬元-1,843,200元=7,846,800元），鈞院執行處所開立之收據(被證十，見卷第223頁）載明係「合庫台中分行」之支票，據查明，該支票係自被告魏士程之子即被告魏谷霖於「台中市烏日區農會」轉帳向合庫購買，有該帳戶交易明細內容（被證十一，見卷第225頁）可證。

且該被證十收據所蓋印之鈞院收發章為100年2月18日，亦與被證十一帳戶交易明細內容所轉帳之100年2月18日相符，足證系爭土地除保證金之剩餘款項，亦為被告魏士程所支付。

八、被告林水趁將系爭土地移轉予被告魏士程，核該移轉行為之法律關係為終止借名登記並返還借名登記物，二人間並無實際買賣行為，自無優先承買權可供行使。

分述如下：

(一)按「土地法第104條所定之優先購買權，為物權之先買權。先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種。

此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件（最高法院67年度第5次民事庭庭推總會議決議（一）意旨參照）。

(二)查系爭土地實際買受人為被告魏士程，而被告林水趁僅係與被告魏士程成立借名登記關係已如前所述，則被告林水趁將系爭土地移轉予被告魏士程之行為，應屬終止借名登記關係並返還借名登記物，實際上被告林水趁與被告魏士程間並無買賣契約存在，原告雖主張其得以民法第87條第1項為由，主張行使優先承買權云云，然自土地法第104條第1項之法文觀之，優先承買權之行使要件為「基地出賣時」，此要件應為一事實要件，倘若事實上並無基地出賣之情事，當無優先承買權可供行使。

(三)再被告林水趁係以返還借名物之意思返還系爭土地予被告魏士程，當時公契所寫之買賣條件並未經合意，換言之，根本無買賣契約之買賣條件存在，原告如何依「同一條件」，主張行使優先承買權？

(四)況被告魏士程在被告林水趁持有系爭土地時，為系爭土地之實際權利人，依借名登記契約常態，借名人始有管理、使用、收益、處分之權益，倘若認該買賣契約存在，則會產生被告魏士程（實際權利人）處分系爭土地予被告魏士程之不合理情況。

九、實務上更名登記僅限於同一權利主體始能辦理，終止借名登記，並由出名人返還借名登記物予借名人，因權利主體產生變動，僅能以移轉登記方式變更之：

(一)依內政部台內地字第14060號函（被證十二，見卷第227頁）載明：「關於財團法人私立大同工學院就原以台北市協志工業振興會名義登記之土地申請更名登記為該校所有乙案，既經貴府查明台北市協志工業振興會與財團法人私立大同工學院非同一權利主體，自不得以更名登記方式辦理。」

、法務部(85)法律決字第08701號函（被證十三，見卷第229頁）載明：「按更名登記係於土地或建築物權利主體不變，僅權利主體之姓名或名稱更時始得為之，如權利主體已有變動，則屬權利移轉行為，僅能以移轉登記方式辦理..。

本件財政部84年8月3日台財融字第84728176號函略以「彰化市第四信用合作社自84年8月4日起准由臺灣省合作金庫概括承受..。」

。

其彰化市第四信用合作社與臺灣省合作金庫係屬不同之權利主體。

故如將原登記為抵押權人之彰化市第四信用合作社變更為臺灣省合作金庫，其權利主體已變更，似非屬更名登記之範圍，而宜以移轉登記方式變更之。

..。」

，可知實務上辦理不動產更名登記僅限於權利主體同一，若權利主體變更，自不得以更名登記方式變更之。

(二)而終止借名登記及出名人返還土地予借名人，因涉權利主體變更（由出名人變更為借名人），揆諸前揭函示內容，僅能以移轉登記變更，而地政事務所所提供之土地登記申請書（被證十四，見卷第231頁），並無「終止借名登記返還土地」之項目，是實務上一般皆以「買賣」為移轉登記之原因，本件被告魏士程與被告林水趁亦然。

十、彰化縣二林地政事務所二地一字第1080007518號函所附100年收件二地資字第18320號登記申請書，其中土地所有權買賣移轉契約書載明買賣價款總金額為12,240,788元（被證十五，卷第233頁），然該契約書有先寫買賣價款總金額「玖佰陸拾玖萬元整」再予以橫槓刪除，據被告魏士程回憶，當時係地政事務所人員告知不得以低於公告現值（被證十六、每平方公尺1,444元，見卷第235頁）之價格為買賣，故被告魏士程始會先寫969萬元後，再予橫槓刪除改寫為12,240,788元（計算式：系爭土地公告現值每平方公尺1,444元×系爭土地面積8,477平方公尺=12,240,788元），被告魏士程其後並繳納510,315元之土地增值稅（被證十七，見卷第237頁），上開資料，亦可佐證被告魏士程與被告林水趁並無實際買賣行為，否則被告林水趁當會以如上開強制執行案件不動產時值估價報告書所載之17,954,000元轉賣予被告魏士程（被證十八，見卷第239-241頁），始符常情。

十一、系爭土地鄰近土地（丈八斗段241地號～270地號）於108年3月以每平方公尺4,192元出售；

107年12月以每平方公尺4,814元出售；

107年5月以每平方公尺5,176元出售；

107年3月以每平方公尺3,141元出售，有內政部不動產交易實價查詢服務網（被證十九，見卷第243-249頁）可證，倘若以上開平均交易價格每平方公尺4,331元【計算式：（4,192+4,814+5,176+3,141)÷4= 4,331】計算，則系爭土地價格為上訴人所占用之系爭土地價值為36,713,887元（計算式：4,331元×8,477平方公尺= 36,713,887元），價值遠較當時拍賣價格為高，此情足徵原告事隔數年始提出本件訴訟，除係為脫免支付另案租金予被告魏士程、被告魏谷霖外，更有待系爭土地價值巨幅上漲，再行使優先承買權，嗣能以數年前價格購買之賺利行為，則原告縱有優先承買權可供行使，其權利之行使亦違背誠信原則。

十二、被告林水趁於100年3月9日取得系爭土地後，隨即於100年3月10日向彰化縣二林地政事務所申請移轉系爭土地予被告魏士程（被證十四，見卷第231頁），此情亦可佐徵被告林水趁僅為出名人，否則豈會於取得系爭土地隔日，即在未獲利之情狀下，將系爭土地所有權移轉予被告魏士程。

十三、被證五（見卷第105頁）支票已載明「法院暫收款」，且開票金額為1,843,200元、票據號碼為EF0000000、支票付款行庫為國泰世華商業銀行國光分行等情，均符合被證九（見卷第221頁）即鈞院執行處所開立之收據內容，堪足證被證五之支票為系爭土地之投標保證金。

十四、被證十一之帳戶交易明細，其中轉帳購買「合支」（按即合作金庫支票）、轉帳金額為7,846,800元（總價款969萬-投標保證金1,843,200元=7,846,800元），均符合被證十（見卷第223頁）即鈞院執行處所開立之收據內容，堪足證被證十一（見卷第225頁）轉帳所購買之合支用於支付系爭土地剩餘拍賣價款。

十五、就原告主張被告魏士程、林水趁移轉系爭土地有通謀虛偽意思表示之部分，被告表示意見如下：(一)本件被告林水趁於100年3月10日，向彰化縣二林地政事務所申請系爭土地移轉予被告魏士程時，雙方實質上意思表示合意內容為「終止系爭土地借名關係，返還登記物予借名人」，僅係因土地登記實務上並無「終止借名登記、返還登記物予借名人」可資選擇，故被告魏士程及被告林水趁始會勾選「買賣」為移轉原因，然此僅為土地登記申請之行政管理程序問題，被告魏士程與被告林水趁並無通謀而虛偽為買賣之意思表示，被告魏士程及被告林水趁並不符民法第87條第1項之情事。

(二)退而言之，縱認被告魏士程及被告林水趁有民法第87條第1項之情事，惟查：1.按系爭土地移轉原因之買賣，固為通謀虛偽意思表示，但其隱藏之贈與行為已具備成立要件及生效要件，上訴人不得以其為虛偽之買賣而訴求塗銷兩造間就系爭土地之所有權移轉登記，上訴人既不得請求塗銷此項所有權移轉登記，則其訴求確認兩造間就系爭土地之買賣關係不存在，即無即受確認判決之利益（最高法院69年台上字第3937號判決意旨參照）。

2.查不動產借名登記契約在我國並非少見，且亦為司法實務所肯認，則被告魏士程及被告林水趁就系爭土地成立借名登記關係，並由被告林水趁返還系爭土地予被告魏士程之行為，其借名契約及終止借名契約後所生之物權移轉行為已具備成立要件及生效要件，而均具法律上效力，則揆諸前揭最高法院判決之意旨，原告自不得以其為虛偽之買賣，進而訴求塗銷就系爭土地之所有權移轉登記，是原告之主張，自無理由等語。

十六、綜上，並聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）訴訟費用由原告負擔。

肆、兩造不爭執事項：

一、彰化縣○○鎮○○○段000地號土地於92年1月14日登記為高農公司所有，坐落其上之系爭建物於93年4月5日第一次登記為高農公司所有。

原告於93年5月6日因買賣取得系爭土地及系爭建物之所有權。

二、系爭土地於100年2月16日經臺灣彰化地方法院99年度司執字第19796號強制執行案件辦理第4次拍賣，由被告林水趁以969萬元拍得（被證8，見卷第217、219頁）。

拍得價額之保證金為1,843,200元，由支票票據號碼「EF0000000」、支票付款行庫「國泰世華商業銀行國光分行」為支付（被證9，見卷第221頁），該支票係自被告魏士程國泰世華商業銀行國光分行000000000000帳號支出（被證5，見卷第105-109頁）。

拍得價額之剩餘金額7,846,800元，由支票票據號碼「UA0000000」、支票付款行庫「合庫台中分行」（被證10，見卷第223頁），該支票係自被告魏谷霖台中市烏日區農會00000000000000帳戶向合作金庫所購買（被證11，見卷第225頁)。

三、系爭土地於100年3月9日以拍賣為登記原因移轉登記予被告林水趁。

四、系爭土地於100年3月18日以買賣為登記原因移轉登記予被告魏士程。

五、系爭土地於102年11月11日以贈與為登記原因移轉登記予被告魏谷霖。

六、被告魏士程、被告魏谷霖於107年1月24日向臺灣彰化地方法院提起核定系爭建物占用系爭土地租金之訴訟，經臺灣彰化地方法院於108年3月28日以107年度重訴字第63號判決原告需支付租金予被告魏士程、被告魏谷霖，原告不服提起上訴，目前由臺灣高等法院臺中分院以108年度重上字第89號審理中。

伍、兩造爭執事項：原告主張被告魏士程與被告林水趁就系爭土地之所有權移轉存在買賣關係，並主張就系爭土地有優先承買權；

惟被告魏士程與被告林水趁則辯稱其等就系爭土地之所有權移轉係存在借名登記之法律關係，原告不得就系爭土地主張優先買權。

兩造上開主張孰為可採？原告主張有無理由？

陸、本院之判斷：

一、按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。

又不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院102年度台上字第1833號判決參照）。

本件被告等主張系爭土地係魏士程借被告林水趁之名標買，為原告所否認，應由被告魏士程及林水趁舉證證明之，雖上開被告魏士程勾稽系爭土地標買之資金均由魏士程提供等語，且縱依被告等所提出被證五及被證十一（見卷第105-109、225頁）可證被告魏士程曾開立本支予被告林水趁收受、被告魏谷霖於台中市烏日區農會轉帳向合庫購買支票，然原告否認該本支及被告魏谷霖於台中市烏日區農會轉帳向合庫購買支票係用以支付拍賣保證金及剩餘款項；

又縱該本支及自台中市烏日區農會轉帳向合庫購買之支票係用以支付拍賣保證金及剩餘款項，然被告魏士程開立本支予被告林水趁暨被告魏谷霖於台中市烏日區農會轉帳向合庫購買支票之原因關係實有多端，僅憑支票之字面記載及金融機構交易明細表，尚不足以認定系爭土地即係被告魏士程出資購買，亦尚難直接證明兩造間有借名登記關係存在，且被告等更提出實務上對更名登記僅限於同一權利主體始能辦理之法律見解及實務操作情形，是欲終止借名登記，並由出名人返還借名登記物予借名人，因權利主體產生變動，僅能以移轉登記方式變更之法律上辦理實務（依內政部台內地字第14060號函），土地如要返還真正借名之權利人，似前無進路，如欲藉假買賣方式返還土地，後又冒著原告行使優先承買權之不利益，堪認進退維谷，何以短短期間內於100年3月9日由被告林水趁經由拍賣取得，又於100年3月18日由被告程士程經由買賣取得土地，並由被告程士程甘願吃虧繳納增值稅510,315元，果如被告魏士程、林水趁所言為借名契約，其借名之動機、目的均未能提出相關證據證明之，且當事人間之所以成立名實不符之借名登記，不外乎逃避債權，避稅或節稅，被告等對此均無圓滿說明，又無其他證據，被告僅以資金之流向欲證明兩人間確確有借名契約，自屬不能就其有利之事實為舉證。

二、退步言，縱如被告魏士程及林水趁所言欲借由虛偽買賣達到借名契約中將土地返還出名人之目的之契約，亦屬民法第87條第1項規定「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。

但不得以其無效對抗善意第三人。」

，所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示（最高法院62年台上字第316號民事判例參照），是被告等既不能證明原告為非善意，即不能主張該通謀買賣土地對原告為無效，換言之，不得以其無效對抗善意第三人之意旨即指原告得主張該買賣行為有效，亦得主張為無效，而原告係主張被告林水趁與被告魏士程間存在系爭買賣行為，而被告林水趁於出賣系爭土地時，並未依民法第426條之2第2項、土地法第104條第2項之規定通知與基地存有法定租賃權關係之承租人即原告，故被告林水趁與被告魏士程間之買賣契約不得對抗原告，原告有依同樣條件優先購買系爭建物坐落基地即系爭土地之權利。

從而，優先購買權人即原告爰請求鈞院確認其優先購買權存在及塗銷被告間所有權移轉登記。

準此，該土地買賣對原告仍屬有效，雖被告主張應適用同法第87條第2項規定「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定」，即應適用終止借名登記返還土地之權利義務之法律關係等語，查民法第87條第2項所謂虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，係指為虛偽意思表示之當事人間，隱藏有他項真實之法律行為而言，其所隱藏之行為當無及於他人之效力（最高法院50年台上字第2675號判例參照），被告此部分抗辯自不足採信。

三、綜上，系爭土地及建物原同屬訴外人高農公司所有，由原告於93年5月6日以買賣為原因，取得系爭土地及系爭建物所有權，嗣系爭土地於100年3月9日因拍賣由被告林水趁取得，後由被告魏士程於100年3月18日與被告林水趁就系爭土地以買賣為原因，由被告魏士程取得系爭土地全部所有權，並於102年11月11日贈與應有部分6分之1予被告魏谷霖。

是以，系爭建物及系爭土地原屬原告所有，而系爭土地其後因拍賣由被告林水趁取得所有權，則依民法第425條之1規定，原告與被告林水趁在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有法定租賃權存在。

按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。

又出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段、第2項後段定有明文。

而土地法第104條第1項規定之立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出買其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。

且土地法第104條第1項所稱之承租人，並不以意定租賃關係為限（最高法院62年台上字第2962號判例、臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號決議結論參照）。

又所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權。

是承租人之優先購買權具有物權之效力。

此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異（最高法院101年度台上字第1716號判決意旨參照）。

是以，土地法第104條規定之優先購買權具有相對之物權效力，土地承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣土地之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求土地出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。

從而，優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷所有權移轉登記，且既然原買受人輾轉再移轉所有權予第三人仍受其優先承買權之物權效力所及，則如原買受人於取得所有權移轉登記後再為以贈與為原因移轉部分所有權之物權行為，優先承買權人應得本於同一法理請求塗銷該所有權之移轉登記，始能貫徹土地法第104條之優先承買權物權效力，即防止原買受人以再為移轉所有權或以設定負擔之方法規避上開優先承買權之物權效力。

經查：被告林水趁於100年3月10日將其所有之系爭土地出賣予被告魏士程，並於100年3月18日完成所有權移轉登記。

然被告林水趁於出賣系爭土地時，並未依民法第425條之2第2項、土地法第104條第2項之規定通知與基地存有法定租賃權關係之承租人即原告，故被告林水趁與被告魏士程間之買賣契約不得對抗原告，原告有依同樣條件優先購買系爭建物坐落基地即系爭土地之權利。

從而，無論依被告林水趁及魏士程間買賣契約，或退步言，被告二人主張之借名契約存在，被告二人間藉由通謀虛偽買賣達到還地於借名之權利人之情形，原告均係優先購買權人，即原告得請求本院確認其優先購買權存在及塗銷上開所有權移轉登記。

又被告魏士程於取得系爭土地所有權並為登記後，復與被告魏谷霖於102年11月11日就系爭土地所有權應有部分6分之1，以贈與為原因移轉所有權予被告魏谷霖，則依前揭說明，原告得本於同一法理請求塗銷上開以贈與為原因之所有權移轉登記，以貫徹土地法第104條之優先承買權物權效力。

四、又按民法第426條之2及土地法第104條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約；

因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院協同辦理所有權移轉登記（最高法院99年度台上字第1699號、97年度台上字第2219號判決參照）。

查原告以本件起訴依法行使其土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項之優先承買權，揆諸前揭說明，原告即係對被告林水趁行使買賣契約訂立請求權，從而原告自得請求出賣人即被告林水趁按其與第三人即被告魏士程約定之同樣出賣條件與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將系爭土地移轉登記予原告，求為判決：⑴確認原告就原登記為被告林水趁所有坐落彰化縣○○鎮○○○段000地號土地有優先購買權。

⑵被告林水趁與被告魏士程於100年3月18日就前項所示之土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。

⑶被告魏士程與被告魏谷霖於102年11月11日就第一項所示之土地所有權應有部分6分之1以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。

⑷被告林水趁應按其與被告魏士程所訂定之土地買賣契約如附表之同一條件，就第一項所示土地與原告訂立書面買賣契約；

並於原告給付價金同時，將上開土地所有權移轉登記予原告，經本院審酌後認為有理由，應予准許。

五、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核不影響判決結果，爰不贅論

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書。

附表：┌───┬───┬───────┬──────┬────────┐│買受人│出賣人│買賣標的物 │買賣價金 │買賣契約訂立日期││ │ │ │（新台幣） │及買賣標的物移轉││ │ │ │ │日期 │├───┼───┼───────┼──────┼────────┤│魏士程│林水趁│彰化縣二林鎮丈│12,240,788元│買賣契約訂立日期││ │ │八斗段262地號 │ │為100年3月10日；

││ │ │、面積8,477平 │ │買賣標的物移轉日││ │ │方公尺土地 │ │期為100年3月18日│└───┴───┴───────┴──────┴────────┘

中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 李言孫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
書記官 馬竹君