臺灣彰化地方法院民事-CHDV,108,重訴,196,20200504,1

臺灣彰化地方法院民事判決 108年度重訴字第196號
原 告 陳秀華
訴訟代理人 陳盈壽律師
被 告 趙智勇
訴訟代理人 李進建律師
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國109 年3 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告先位之訴駁回。

被告應給付原告新臺幣肆佰伍拾萬元，及自民國一○八年十二月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘備位之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。

本判決第一項所命給付，於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元供擔保後得假執行。

但被告如以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請均駁回。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國108 年9 月4 日就坐落彰化縣○○鎮○○段000 地號土地（下稱系爭土地）及其上同段102 建號建物連同未保存登記部分（合稱系爭不動產），簽立不動產買賣契約書，約定伊向被告購入系爭不動產，買賣總價款為新臺幣（下同）3,000 萬元（下稱系爭買賣契約）。

伊已給付現金50萬元、支票550 萬元，共計600 萬元，作為簽約款300 萬元、第一期款300 萬元交予被告。

詎被告當初出售時，曾保證系爭土地可供建築使用，會做建築線套繪程序，但伊之後去詢問認識的建築師，建築師向伊表示系爭土地能否申請建築線，仍有疑問，且縱使完成套繪或劃設建築線，亦未必能供建築使用，可見被告違反系爭買賣契約第15條（遭否准建築線許可）及特約事項第2 點保證可供建築使用之約定，具有民法第354條之保證品質之瑕疵，伊乃委由律師於108 年10月17日發律師函通知被告解除系爭買賣契約，並訴請返還已給付價金600 萬元，被告卻迄未返還，伊自得提起本件訴訟，先位訴請被告返還該600 萬元及遲延利息；

退步言之，縱使認為伊之解約並不合法，但被告亦已寄發存證信函解除系爭買賣契約並沒入伊所給付之價金600 萬元，惟系爭買賣契約第12條所約定者，屬於懲罰性違約金，該違約金之約定數額過高，應酌減為100 萬元，故被告沒入取得其餘500 萬元，無法律上之原因，自應返還予伊，爰先位依民法第359條、第259條，備位依民法第179條等規定，提起本件訴訟等語。

並㈠先位聲明：⒈被告應給付600 萬元，及自108 年10月29日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

㈡備位聲明：⒈被告應給付500 萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊當初確曾保證系爭土地可供建築使用，系爭土地實際上亦可進行建築線套繪，供建築使用，並無原告所稱之違約情形，原告解約並不合法，又伊寄發存證信函催告原告履約，原告遲未履約，伊乃依據系爭買賣契約第12條之約定，解約並沒收原告已交付之款項作為違約金，該違約金之約定屬於損害賠償總額預定性質，即在兩造簽訂系爭買賣契約之前，伊以長達1 年多之時間規劃建築銷售建案，原告委託仲介人員進行長達1 年多的請託，伊基於成人之美，乃將長達1 年多以來之所有勞力、時間、成本支出，化為兩造間之違約金約定，而原告拒不履約，更造成伊損失仲介費120萬元，伊認為該約定係損害賠償總額之概括計算，並無數額過高之情形，不同意酌減違約金等語置辯。

並聲明：㈠原告先、備位之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：⒈兩造於108 年9 月4 日就系爭不動產簽立系爭買賣契約，約定原告向被告購入系爭不動產之買賣總價款共計3,000萬元。

⒉於兩造簽立系爭買賣契約時，被告曾向原告保證系爭土地可供建築使用。

⒊原告實際上已給付現金50萬元、支票550 萬元，共計600萬元，作為簽約款與第一期款交予被告。

㈡爭執部分：⒈原告主張被告違反系爭買賣契約第15條、特約事項第2 點之約定，據以主張解除系爭買賣契約並請求返還已給付價金600 萬元，有無理由？⒉承上，若為無理由，系爭買賣契約所約定之違約金數額是否過高而應予酌減？如應酌減，數額以若干為適當？被告是否應負不當得利返還之責？

四、本院得心證之理由：㈠先位部分：⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約；

契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依後列之規定：①由他方所受領之給付物，應返還之、②受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第359條前段、第259條第1款、第2款固分別定有明文。

惟前開規定之適用，應視有無解除原因之存在。

⒉經查，兩造於108 年9 月4 日就系爭不動產簽立系爭買賣契約，約定買賣總價款3,000 萬元，被告向原告保證系爭土地可供建築使用，原告已給付價金600 萬元等事實，為兩造所不爭執，並有卷附之系爭不動產買賣契約書可佐（見院卷第25頁至第29頁），應堪信為真實。

而系爭買賣契約第15條（遭否准建築線許可）及特約事項第2 點雖各約定：「本約不動產經查如係……否准建築線許可時，雙方同意解除本約，乙方（即被告）應於10日內無息返還所受領定金及價金」、「本案買賣土地乙方保證可供建築」等節，惟觀諸被告就此提出系爭土地之建築線指示定申請書圖，依其內容所載，系爭土地於108 年7 月申請指定建築線，經彰化縣政府建設處於同年10月2 日審查校對而簽章（見院卷第83頁），原告對於此書圖之形式上真正亦無爭執（見院卷第91頁），難認系爭土地有何遭否准建築線許可之情形；

參以系爭土地其上原存有同段102 建號建物（見院卷第23頁），應領有建築執照，復原告就其主張之系爭土地存有無法供建築使用之情形，並未具體舉證以實其說，尚難遽斷原告此部分之主張為可採。

循此，原告先位主張被告有違反系爭買賣契約第15條（遭否准建築線許可）及特約事項第2 點約定之事由，乃於同年10月17日委由律師發函解除系爭買賣契約，進以要求被告返還已給付價金600 萬元及遲延利息，當屬無據，不應准許。

㈡備位部分：⒈按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，倘無違強制規定及公序良俗，即無不可；

且其契約類型不以有名契約為限，而契約之定性及法規適用之選擇，乃對於契約本身之性質在法律上之評價，屬於法院之職責，自不受當事人法律意見之拘束（參見最高法院109 年度台上字第88號、第215 號判決意旨）。

次按，民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付；

後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。

再按，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252條以職權減至相當之數額，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。

又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。

倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高；

至當事人約定懲罰性違約金者，於債務人不履行時，債權人除得請求債務人給付違約金外，尚得請求履行債務或債務不履行之損害賠償，就債權人之損害已有相當之填補，自應審慎斟酌（參見最高法院108 年度台上字第568 號、第1467號判決，104 年度台上字第936 號裁定意旨）。

⒉經查，系爭買賣契約之付款明細表約定簽約款與第一期款各為300 萬元，第二期款為900 萬元，尾款為1,500 萬元；

系爭買賣契約第3條第3款、第12條前段則各約定略以：預定於108 年9 月26日產權登記完竣3 日內交付，同時點交付款2,400 萬元；

如原告不依約交付殘餘價金，或因可歸責於原告之事由致不能如期交付價金時，得由被告解除契約，所交定金及價金全數由被告沒收，作為違約金等節（分見院卷第29頁、第25頁、第27頁），而原告委由律師於同年10月17日寄發律師函予被告要求解約後，被告於同年10月21日透過存證信函向原告表示：系爭土地並無原告所質疑之問題，且因原告未依約交付剩餘價金，乃依系爭買賣契約第12條約定，自即日起由被告解除契約，並沒收原告所交付之定金及價金600 萬元作為違約金等詞，有上開律師函、存證信函在卷可考（分見院卷第31頁至第33頁、第35頁），而原告未能提出具體事證以資證明其所指之被告違約事實存在，亦未依前揭約定交付其餘價金予被告，復以律師函表明其已無繼續履約之意，則被告援引系爭買賣契約第12條之約定，解除系爭買賣契約，並請求給付違約金，難謂無據。

再者，系爭買賣契約第12條之違約金性質，兩造存有爭執，而經本院審酌該約定之違約金數額，係按履約進度而變動，隨原告給付款項之數額而更易，尚非預定一定之賠償總額；

另衡以兩造於系爭買賣契約第14條約定，若原告違約不付清價金，則除上開第12條約定外，因所有權移轉登記所生之一切費用，亦應由原告負擔（見院卷第27頁），即被告如有除系爭買賣契約第12條約定內容以外之其他因所有權移轉登記所生之費用損害，仍得請求原告賠償，是揆諸上揭說明，原告主張系爭買賣契約第12條之違約金約定，核屬懲罰性違約金，堪可採信。

被告抗辯該違約金應定性為損害賠償預定性質，尚非可採。

⒊被告雖抗辯其已支付一年多的勞力、時間、費用成本，且仲介費為120 萬元，化為系爭買賣契約第12條所約定之違約金，其數額並未過高，不應酌減等語。

然經本院審酌系爭買賣契約第7條約定被告所需負擔之費用，含簽約費、稅賦、地政規費、鑑界（測量）費用、承辦代書業務執行費用，仲介費係買賣價款2 ％即60萬元（見院卷第26頁），並非被告所抗辯之120 萬元，被告就其支付仲介費高達120 萬元之事實，亦未提出相關事證以資憑佐，是此部分抗辯尚難憑採。

又於兩造108 年9 月4 日簽立系爭買賣契約之前，被告已於同年7 月間向彰化縣政府建設處提出系爭土地之建築線指示申請，被告復自陳其早於107 年底即就土地規劃建設房屋，並進行銷售廣告及相關規劃開發計畫等情（見院卷第73頁），足見被告所稱之一年多以來之勞力、時間、費用成本，應係於兩造就系爭不動產達成買賣合意之前即已為支出，自難率斷該等締約前之支出均係因本件原告違約所生之損害而皆應由原告概予承擔。

再酌以系爭土地之面積為457.62㎡，於108 年間之土地公告現值為10,900元／㎡，其上所坐落之同段102 建號建物於67年間辦理第一次登記，建物之課稅現值為207,200 元，此有系爭土地、建物之第一類登記謄本、彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書附卷為證（分見院卷第21頁至第24頁、第37頁），足見系爭土地具有一定價值，系爭不動產之建物部分則經濟利益有限。

復自兩造於108 年9 月4 日簽約後，原告已給付600 萬元予被告，就其支付價金義務已為一部履行，迄至被告於同年10月21日發存證信函解約，期間將近2 月，若原告全部履約，被告可獲得相當之銷售利潤，然因原告違約，造成被告喪失在此段期間（將近2 月）內與他人締約之機會，且被告於原告遲延給付期間內（即自108 年9 月26日產權登記完竣3 日內，迄至108 年10月21日），未能適時取得剩餘價金，可能生有損失；

另兼以被告於此段期間內，尚得透過已收取之600 萬元款項收取孳息或持之進行其他投資，獲有利益，復依卷內既有事證，未見原告因自身違約而獲致何等利益，亦未見被告於簽約後，除上開所述諸節外，尚受有何等其餘實際損害或支出，而被告將來仍得將系爭不動產轉售他人以賺謀利益，暨自108 年9 月起迄今之彰化地區一般不動產交易市況等情，是認系爭買賣契約第12條約定被告得全部沒入原告已支付款項600 萬元作為懲罰性違約金，尚屬過高，應酌情核減為150 萬元，較為公允。

⒋按民法第179條明定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

。

本件被告受領600 萬元之原因，本為兩造間簽立系爭買賣契約之簽約款及第一期款，於被告解約後，則將之作為違約金而沒收，惟該懲罰性違約金之數額過高，經本院酌減為150 萬元，俱如前述，則被告沒收超逾150 萬元之部分，已無法律上之原因，並致原告受損害，是原告備位依民法第179條之規定，請求被告返還450 萬元及遲延利息，即屬有據，應予准許；

逾此範圍之請求，則非有據。

五、綜上所述，原告先位援引民法第359條、第259條之規定，主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還其已給付價金600萬元，及自108 年10月29日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，不應准許。

原告備位本於不當得利之法律關係，訴請被告給付450 萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即108 年12月21日（見院卷第61頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

又兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告准、免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

上開原告先、備位之敗訴部分，其所為之假執行聲請，均失所附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 5 月 4 日
民事第二庭 法 官 林幸頎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 5 日
書記官 吳曉玟