臺灣彰化地方法院民事-CHDV,109,家繼訴,35,20220214,1

臺灣彰化地方法院民事判決
109年度家繼訴字第35號
原 告 楊菁棓

楊志深

共 同
訴訟代理人 蘇靜雅律師
被 告 楊文富


劉麗球

共 同
訴訟代理人 陳柏宏律師
陳銘傑律師
上列當事人間請求分割遺產事件，於民國111年1月17日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

兩造公同共有被繼承人楊献忠所遺如附表一所示之遺產，應予分割如附表一「本院分割方法」欄所示。

訴訟費用由兩造按如附表二所示「訴訟費用分擔比例」負擔。

事實及理由

壹、程序部分按民法第1164條規定之遺產分割，係以整個遺產為一體為分割，並非以遺產中個別之財產分割為對象，除非依民法第828條、第829條規定，經全體公同共有人同意，僅就特定財產為分割，否則依法自應以全部遺產為分割對象，亦即遺產分割之目的在廢止遺產全部之公同共有關係，而非旨在消滅個別財產之公同共有關係，且法院就遺產定分割方法，本有自由裁量之權，不受當事人聲明或主張之拘束（最高法院98年度台上字第2167號裁判要旨參照）。

是兩造主張之分割方法雖曾更動，核均僅係對攻擊防禦方法為補充或更正事實上或法律上之陳述，非關訴之變更，且本院不受當事人聲明或主張之拘束，合先敘明。

貳、實體部分：原告起訴主張：㈠被繼承人楊献忠於民國105年3月20日死亡，繼承人為原告楊志深、楊菁棓，及被告劉麗球及楊文富（應繼分各為1/4），原告楊志深、楊菁棓為被繼承人楊献忠生前與前妻蕭錦萍共同生育之子女，被告劉麗球為被繼承人生前再婚之配偶，被告楊文富為被繼承人楊献忠與被告劉麗球共同生育之兒子，被繼承人楊献忠死亡後遺有如附表一編號1至編號20所示之遺產。

因被繼承人楊献忠未以遺囑禁止繼承人分割上開遺產，且因兩造無法達成協議分割，爰依法提起本件分割遺產之訴訟，請求將附表編號1至17所示之土地，由兩造按應繼分比例1/4保持分別共有；

附表編號20所示之投資新台幣(下同)3,000元，由兩造按應繼分比例1/4，各取得750元；

附表一編號18之土地及坐落於其上之編號19建物(下稱系爭房地)，由被告劉麗球與楊文富分別共有，被告劉麗球應補償原告楊志深625,000元、補償原告楊菁棓625,000元，暨被告楊文富應補償原告楊志深625,000元、補償原告楊菁棓625,000元等語。

㈡對被告答辯之陳述略以： ⒈附表一編號19為未保存登記之建物一棟，已39年屋齡，其坐落基地為附表一編號18所示之土地，而系爭房地實均係被告二人以及被告劉麗球與另一人所生之大兒子（被告楊文富是小兒子）所居住使用中，楊許蜜（被繼承人之母親）要非同住。

雖被告劉麗球堅稱亦居住在編號19之房屋中，但經110年8月9日會同鈞院勘驗，可發現在離編號19之房屋走幾步路之大門為鐵門之門牌號碼為員集路三段505號之房屋（下稱505號房屋)內，放置楊許蜜的多個藥袋，還有楊許蜜之輔具；

暨110年11月30日陪同鑑定人前往編號19之房屋鑑價時，因原告訴訟代理人比較早到，即看到楊許蜜係從505號房屋走出，逐漸走往編號19之房屋，也僅係坐在屋外，然後原告訴訟代理人陪同鑑定人再看一次編號19之房屋（參110年11月30日現場鑑價照片），竟見原本110年8月9日勘驗時由楊許蜜居住的房間為儲藏室，且二樓亦無楊許蜜之房間，顯然被告劉麗球為欺騙法官，在110年8月9日實隨意在儲藏室鋪上棉被及枕頭，當作楊許蜜睡在這，當法官一走，直接改成儲藏室，原告訴訟代理人苟沒有跟著鑑價，同被蒙在鼓裡。

故楊許蜜要非與被告二人同住，而係住在505號房屋內。

此外，既然被告訴訟代理人於111年1月18日庭期上陳稱楊許蜜是505號房屋及系爭房屋兩處都有住及往來，以及505號房屋為被告劉麗球名下，則系爭房地苟賣出當不會讓楊許蜜流離失所，且所謂祖先牌位亦可以放在505號房屋，實無任何困擾。

是以，被告訴訟代理人所述應讓楊許蜜在系爭房屋終老之語實不可採，更與本件分割遺產無關。

⒉系爭房地（含）附近之房地價格，都在上漲趨勢中，不動產估價師之鑑定價格雖有其理由，但仍屬低估，敘明理由如下：⑴首先，從樂屋網網站以及内政部不動產實價登錄網站，可知系爭房地地區之價格為一坪25.8萬元(參樂屋網網頁資料，以及内政部不動產實價登錄查詢資料，地址為彰化縣○○鄉○○路○段000號 ) 。

可見，該地區之房地行情良好，一坪單價已經到二十萬以上，甚可以比擬員林市區之房價！由此筆交易可見買受人確實看好二水市區之未來發展，願意以此高價購買二水市區之建案甚明。

⑵並且，二水市區距離員林市區開車不到30分鐘，算是員林市區的衛星市鎮，而員林市區也不斷有新屋建成，房價也不斷高升，則買不起員林市區房屋之人當有可能往衛星市鎮購買，可想得會漸漸往二水市區發展之。

舉例 ，原告等人之訴訟代理人是新豐鄉人，離竹北市開車只要15分鐘，因為近年竹北市有高鐵坐落，加上在新竹科學園區工作之人會選擇買竹北市之房屋，竹北市之房價不斷上漲，導致買不起竹北市房屋的人往新豐鄉發展，新豐鄉就如同二水鄉僅一個火車站，但是新豐鄉現在一個透天建案也要破千萬，新豐鄉現在還有爭鮮餐飲店、星八克餐飲店，原告訴訟代理人在10年前絕對想不到 ，但現在就是因為是衛星市鎮而發展起來。

因此，既然二水鄉之房地價格已經到達一坪25.8萬，此地區之房市價格絕對是起飛中，系爭房屋又因為有重新翻修過，使用年限可以更長，價值確高。

⑶再者，房屋通常會與土地一起賣出，即共同出償，不動產估價師雖有鑑定價格，但是將土地價格及房屋價格分開評估，與一般不動產出售之估價情況不同，而不動產估價師將系爭房屋扣除折舊後之價格實在過低。

則以 樂屋網網站以及内政部不動產實價登錄網站之資料觀之，靠近系爭房屋之屋齡之房地，即員集路三段453巷21號之房地，在108年7月之成交單價為一坪6.7萬元，而系爭房屋為42.26坪，換算即為2,831,420元，是以，不動產估價師認定系爭房地僅有2,055,700元，實屬過低。

⑷況且，同地段即員集路三段453巷27號在103年7月之交易價格為一坪5.4萬，過了5年成長為一坪6.7萬，均在在可見系爭房地附近行情確實處於漲價趨勢中，原告等人主張系爭房地價格應為250萬元非無理由。

⑸又，就以内政部不動產實價登錄網站資料第10筆，員集路三段736號房地在108年11月之價格為一坪18.3萬，而同房地於第7筆、即107年2月之成交價格為一坪17.2萬，則一年多的時間該房地之價格即有上漲，實在可見二水市區確有繁華之景、亦有人潮湧入，則系爭房地即使屋齡有40年，但仍屬耐用，價值亦有上漲趨勢，絕非僅205萬多而已。

系爭房地之價格應有250萬元，且確屬於上漲趨勢中。

⒊由於原告等人於起訴前先行向地政事務所共同繼承本件之土地、房屋及投資，去年繳納地價稅時稅捐稽徵所並未分成4等分，且原告怕遲繳會有罰鍰而由原告等人先行繳付，但被告等人本應負擔之，且系爭土地均係由被告等人使用中，當應由被告等人負擔之後的地價稅費用。

以及鑑價費用4萬5千元雖係由法律扶助基金會彰化分會墊付，但原告等人於訴訟結束後仍須向法律扶助基金會彰化分會繳納之，該筆費用當應列為訴訟費用之一，被告等人應共同分擔之。

被告劉麗球、楊文富答辯略以：㈠對於原告主張附表一編號20南天商店投資之分割方法、附表一編號18土地及編號19未保存登記建物之鑑價結果金額過高，但尊重。

㈡彰化縣○○鄉○○村○○路○段000號房屋(即附表一編號19之建物)實為被繼承人楊献忠之母親楊許蜜（即原告二人之祖母、被告劉麗球之婆婆）所興建，事後方移轉予被繼承人楊献忠。

楊献忠之母親長期居住於該建物，被告劉麗球為大陸籍人士，並無居住○○○○路○段000號房屋，對該建物亦無深厚感情，被告劉麗球對該房屋主張應按兩造應繼分比例分割為分別共有取得，係基於承諾被繼承人楊献忠生前要照顧婆婆至其終老。

被告劉麗球、楊文富本身對該房屋並無特殊感情依附，且無意單獨取得二水鄉裕民段1106地號土地及其上員集路三段521號（即編號18之土地及編號19之建物），是被告主張被繼承人楊献忠所遺如附表一編號1至19所示之不動產，應由兩造按應繼分比例分割為分別共有，以使楊許蜜老有所終。

㈢鈞院於110年8月9日至現場勘驗時，亦當場詢問楊許蜜本人，楊許蜜亦當場表示其居住○○○村○○路○段000號房屋，在場之裕民村村長許美月亦表示其擔任三屆村長，其出來巡的時候，經常看到楊許蜜坐在裕民村員集路三段521號房屋騎樓下，是裕民村員集路三段521號房屋為楊許蜜生活起居之重心。

而被告劉麗球身為楊許蜜之媳婦，有承諾被繼承人楊献忠要照顧楊許蜜至其終老，故楊許蜜偶而會前來被告劉麗球住○0○○村○○路○段000號房屋)吃用餐及休息，再因楊許蜜年歲已大，記憶已有衰退，其每天需服用之藥品藥袋，乃放在被告劉麗球住處，由被告劉麗球提醒楊許蜜按時服用，此與常情無違。

本院之判斷：㈠按繼承人得隨時請求分割遺產。

但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限，民法第1164條定有明文。

該條所定之遺產分割，係以遺產為一體之分割，而非以遺產中個別財產之分割為對象，亦即遺產分割之目的在遺產公同共有關係全部之廢止，而非個別財產公同共有關係之消滅，是除依民法第828條、第829條規定，應經全體公同共有人同意，否則，即不得僅就遺產中之特定財產先為分割，而應以遺產之全部為分割對象。

查原告主張被繼承人楊献忠於105年3月20日死亡，繼承人為原告楊志深、楊菁棓，及被告劉麗球及楊文富，應繼分各為1/4，被繼承人楊献忠死亡後遺有如附表一編號1至編號20所示之遺產，均已辦理繼承登記為公同共有完畢等情，業據其提出土地登記謄本及戶籍謄本為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。

又兩造間既無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟就如附表一所示之遺產無法協議分割，從而，原告訴請判決分割，以終止公同共有關係，於法有據。

㈡次按公同共有物分割之方法，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定，民法第830條第2項亦有明文。

又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1.以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；

2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，亦為民法第824條第2、3、4項所明定。

再按繼承人欲終止其間之公同共有關係，惟有以分割遺產之方式為之，而將遺產之公同共有關係終止改為分別共有關係，性質上屬分割遺產方法之一（最高法院82年度臺上字第748號判決要旨參照）。

查兩造就附表一所示編號1至17部分不動產之分割方法，均主張依應繼分比例辦理分別共有，編號20之投資3,000元，則均同意由兩造按應繼分比例1/4，各取得750元，故上開如附表所示編號1至17、20部分即按附表二所示之應繼分比例採取分別共有方式分割，符合遺產之經濟利用與共有人之全體利益，自無不合；

至於編號18、19之土地及房屋部分，原告主張應由被告二人分別共有取得應有部分各2分之1，總價應為250萬元，鑑價結果2,055,700元過低，並由被告二人補償原告云云，惟依原告主張之250萬元價格計算，原告二人應繼分各為4分之1，則其二人每一人得受補償之金額應為625,000元，因此被告劉麗球應補償原告二人之金額每人應為312,500元，被告楊文富應補償原告二人之金額每人應為312,500元，始為正確，原告卻主張被告二人各應給付原告二人每人625,000元，亦即原告每人均受補償1,250,000元，則其二人之應繼分每人豈非均變為2分之1，顯然有誤；

另原告主張鄰近之房地即彰化縣○○鄉○○村○○路○段000號，地坪120.96坪、建物58.57坪，於2021年9月成交總價1512萬元，成交單價每坪25.8萬元云云（見原證9樂屋網實價登錄），然此計算方式僅係以總價除以建坪；

反觀本院囑託威名不動產估價師事務所鑑定結果，估價所運用之方法與其估算過程：本次勘估標的為彰化縣○○鄉○○段0000地號及地上未辦理建物所有權第一次登記之透天厝，建物門牌為彰化縣○○鄉○○村○○路○段000號。

本事務所以比較法及土地開發分析法評估土地時值，以成本法評估建物時值，再將土地時值＋建物時值＝房地市價總值。

…五、價格計算過程：㈠比較法估算過程：…⒊勘估標的附近查證比較標的物：本次勘估作業比較標的選用近鄰地區相同或相類似條件之比較標的，經篩選後檢附三個比較標的：⑴比較標的1：地號/建號：裕民段678地號/50建號，門牌：員集路三段421號，價格型態：成交價格，交易價格：總價新台幣15,120,000元、核算土地單價新台幣97,300元/坪，交易年月110.09。

⑵比較標的2：地號/建號：光明段1074地號/69建號，門牌：過圳路7號，價格型態：成交價格，交易價格：總價新台幣3,000,000元、土地單價新台幣73,600元/坪，交易年月109.08。

⑶比較標的3：臨路情形：民族路，價格型態：成交價格，交易價格：總價新台幣4,550,000元、土地單價新台幣80,000元/坪，交易年月109.08。

⒋勘估標的與比較標的之價格因素修正表：本次作業衡量標的座落位置、區域發展程度、交通條件、標的屬性條件及使用現況…等因素，依勘估標的本身與選用比較標的間之條件差異，經按區域因素調整、個別因素調整、交易情況調整及價格日期調整等程序進行勘估標的比較價格試算。

…⒍比較價格之決定：⑴「不動產估價技術規則」第15條之規定：「不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額偏高或偏低者重新檢討，並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明」。

⑵本案評估共選取3個比較標的進行價格試算，最終比較價格決定即依各比較標的與勘估標的間之條件差異進行價格修正，並就其條件差異程度予以各比較標的試算價格不同之加權比例，透過加權平均方式求取勘估標的比較價格；

而上述加權比例係依據各比較標的條件差異百分率絕對值總和多寡設定之。

⑶由上述比較標的與勘估標的間之條件差異調整後，視比較標的之資料可信度、總調整率及總差異百分率絕對值等指標項目，比較案例3之差異調整率絕對值總和最小，賦予最大權重，比較案例1之差異調整率絕對值總和最大，賦予最小權重。

因此，各比較案例試算價格為20％、35％、45％之權重；

經權重比例核算後勘估標的比較價格為新台幣72,700元/坪。

㈡土地開發分析估算過程：本次勘估作業係以土地最有效利用前提下，依土地可利用興建最有效樓地板面積，並評估其可銷售金額，減去營建成本、管理費用、銷售費用、雜項費用，再扣除利潤後之餘額，以為地價之參考。

勘估標的地上雖已興建地上2層透天建物一棟，但未取得建造執照未達最有效開發建物量體，因此不以現存建物量體為計算依據，重新依據使用強度之規定以及二水地區之新建案，皆以興建3樓為主。

本案即參考本地域最有效且符合勘估標的開發強度規定，規劃3樓RC造，土地面積19.03坪，建物總面積約44.55坪。

推估土地開發分析價格(V)：將預期總銷售金額扣除營造所需之直接成本、間接成本、資本利息及扣除開發利潤後，本案勘估標的依土地開發分析方式推估之土地總值為新台幣1,401,498元，除以本案規劃基地19.03坪，求得土地開發分析價格為73,600元/坪。

㈢成本法估算過程：本次勘估建物為透天住宅型態建物，依據中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報第2條：「本標準表，適用於主要用途為辦公室、住宅、工廠(廠房)、倉庫使用標的之重建成本。

重置成本可參考本標準表酌予調整。

所以本案採用第四號公報為成本法計算基準。

建物時值計算：勘估標的扣除折舊額後之建物時值為15,720元/坪，計算如下。

78,600× (1－2.0％×40)≒15,720(元/坪)。

㈣價格決定：本次勘估作業採用比較法及土地開發分析法評估土地價格，並以成本法評估建物價格，茲將評估價格及最後土地價格決定過程彙整如下：⒈土地價格：⑴依比較法評估土地比較價格為72,700元/坪。

⑵依土地開發分析法評估土地開發分析價格為73,600元/坪。

⑶經採加權平均方式計算，考量比較案例皆為成交案例，比較價格具現實性。

因此賦予比較價格權重60％、土地開發分析價格40％，評估勘估標的土地時值為73,100元/坪，計算如下。

72,700×60％＋73,600×40％≒73,100(元/坪）。

⒉建物價格：勘估標的彰化縣○○鄉○○村○○路○段000號未保存登記建物係加強磚造地上2層透天住家建物，以成本法評估建物重建成本為78,600元/坪，扣除折舊額後之建物時值為15,720元/坪。

⒊不動產總值：勘估標的不動產總值＝土地價格＋建物價格19.0333×73,100＋42.26×15,720＝1,391,300＋664,400＝2,055,700(元)等情，此有環宇不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書（案號110環宇101454，價格日期110年11月15日），是鑑價報告所推估出之附表一所示編號18、19土地及建物之價格，顯較原告提出之原證9要屬可採。

是原告主張附表編號18、19之土地及房屋於分割後分配與被告二人取得分別共有，被告二人各補償原告每人625,000元，洵無所據。

㈢本院審酌該份鑑定書係收集有關成本收益市場之資料並參考當地現況及發展遠景，依據估價理論與實際公平價值之研究分析公正客觀之評估，認其鑑定結果，堪予採信，被告雖認鑑價結果金額過高，仍稱尊重鑑價報告等語在卷；

再附表一所示編號18、19土地及房屋，被告辯稱上開房屋實際上僅被繼承人之母楊許蜜一人居住於該處，會至被告所住○○路段000號房屋用餐，原告則主張該屋係被告所居住，查被告二人係設籍於上開521號房屋，此有戶籍謄本可按，且本院至現場履勘時裕民村之村長許美月，亦表示其擔任三屆村長，經常看到楊許蜜坐在該房屋之騎樓下，楊許蜜有時會走去505號房屋等語無訛，此有勘驗筆錄復卷足憑，楊許蜜既仍使用其子即被繼承人所遺留之建物，亦會前往被告居住○○路000號房屋用餐，足認婆婆楊許蜜係由被告劉麗球在照顧，因此將附表一所示編號18、19土地及房屋於分割後分配予其二人取得，可使楊許蜜繼續使用該建物，對被告二人亦無不利，故將附表一所示編號18、19土地及房屋分割後由被告二人按應有部分2分之1分別共有，並依鑑價結果補償原告二人之應繼分各為4分之1，則原告各受補償之金額為513,925元（2,055,700元÷4＝513,925元），亦即被告劉麗球應補償原告楊志深256,963元、補償原告楊菁棓256,963元，另被告楊文富應補償原告楊志深256,963元、補償原告楊菁棓256,963元，尚稱允妥。

㈣綜上所述，本院審酌原告提起本件訴訟請求就被繼承人楊献忠死亡時所遺如附表一所示之遺產，按附表一所示「分割分法」欄之方式分割，尚符合遺產之經濟利用與共有人之全體利益，自無不合，爰判決如主文第1項所示。

另因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

本件分割遺產之訴，係固有必要共同訴訟，兩造間本可互換地位，原告起訴雖於法有據，然兩造既因本件遺產分割而均蒙其利，如僅由敗訴之被告負擔訴訟費用顯失公平，爰命勝訴之原告亦為訴訟費用之負擔，兩造分擔比例則按應繼分比例定之，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依家事事件法第51條，民事訴訟法第80條之1、第85條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 14 日
家事法庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 14 日
書記官 呂怡萱

附表一：被繼承人楊献忠之遺產明細表暨遺產分割方法
編號 遺產項目及內容 權利 範圍 不動產面積（平方公尺） 存款金額(新台幣) 本院分割方法 １ 彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 1/24 99.34 ⒈編號1至17之土地，由兩造按應繼分比例1/4保持分別共有。
⒉編號18土地及編號19建物，由被告劉麗球與楊文富分別共有，被告劉麗球應補償原告楊志深256,963元、補償原告楊菁棓256,963元，另被告楊文富應補償原告楊志深256,963元、補償原告楊菁棓256,963元。
⒊編號20之投資3,000元，由兩造按應繼分比例1/4，各取得750元。
２ 彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 1/24 8.92 ３ 彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 1/24 105.06 ４ 彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 1/24 191.93 ５ 彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 1/24 37.57 ６ 彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 1/24 113.85 ７ 彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 1/24 98.36 ８ 彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 9/154 144.04 ９ 彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 1/24 57.27  彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 1/24 28.47  彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 9/154 5.14  彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 9/154 71.44  彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 1/24 42.04  彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 9/154 1.51  彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 9/154 6.14  彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 1/24 25.53  彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 9/154 111.80  彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 全部 62.92  彰化縣○○鄉○○村○○路○段000號未保存登記建物（座落於編號18地號土地上） 全部（即彰化縣田中事務所110年9月2日土地複丈成果圖所示） 如附圖所示編號A部分62.26、編號B部分4.29、編號C部分3.29，合計69.84㎡  南天商店投資 3,000元
附表二：繼承人應繼分比例及應負擔訴訟費用比例
編號 繼承人姓名 應繼分比例 訴訟費用分擔比例 一 楊志深 1/4 1/4 二 楊菁棓 1/4 1/4 三 劉麗球 1/4 1/4 四 楊文富 1/4 1/4