臺灣彰化地方法院民事-CHDV,109,簡上,31,20200520,1

臺灣彰化地方法院民事判決 109年度簡上字第31號
上 訴 人 巫琨瑞


被上訴人 陳俊勇
胡清煌

胡國雄
胡馨月
訴訟代理人 胡芳雄
上列當事人間請求優先承買權等事件，上訴人對於中華民國108年12月31日本院員林簡易庭108年度員簡字第329號第一審判決提起上訴，本院合議庭於109年4月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人陳俊勇、胡國雄經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各項情事，應准上訴人之聲請，由其一造辯論判決。

二、上訴人起訴聲明請求被上訴人應將彰化縣○○鎮○○段000○00000地號土地（以下合稱系爭土地），於民國（下同）100年5月10日以買賣為原因，所為之所有權移轉登記塗銷；

被上訴人應於上訴人給付新臺幣（下同）26萬元同時，將系爭土地應有部分各54分之1移轉登記予上訴人，系爭土地仲介費由被上訴人陳俊勇負擔。

係主張略以：上訴人為系爭土地共有人，土地應有部分受贈、繼承自其父巫銘土、母巫楊盡。

被上訴人陳俊勇亦為系爭土地共有人，於100年4月6日將共有之應有部分賣給其餘被上訴人，並於100年5月10日辦理移轉登記完畢。

被上訴人陳俊勇前開出賣，依法應將買賣合約書、買賣通知函寄給上訴人之父巫銘土，價格應經公信力機構完成鑑價，並將價格、面積、買受人等通知上訴人之父，以做優先購買權之判斷。

但被上訴人陳俊勇總共發了2次存證信函，第1次只說要賣給3個人，沒有說價錢。

第2次才有價錢，並且加上仲介費，無法判斷真偽。

又土地買賣價格20萬元，仲介費6萬元，仲介費顯超過內政部明訂總價百分之6之上限，以及被上訴人間之買賣增多系爭土地共有人數，造成上訴人法律上受有損害等語。

三、原審經調查、審理後，核認被上訴人陳俊勇已合法通知當時系爭土地其餘共有人得行使優先承買權，且上訴人未能證明巫銘土已為行使優先承買權之意思表示。

況依土地法第34條之1第4項行使之優先承買權，只具債權效力，於被上訴人完成土地權利之移轉登記後，上訴人亦不得請求塗銷該移轉登記及將土地權利移轉登記予上訴人，並其餘上訴人之訴求均乏法律之依據，爰駁回上訴人之訴。

上訴人不服，乃為上訴聲明：廢棄原判決。

請求確認仲介費6萬元一審未交代資金流向，應含在土地價金26萬元內，及確認經紀人員有違「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」。

請求確認陳俊勇100年4月6日台中何厝郵局386號信函無通知買方何人要件，據以登記無效關係存在。

請求確認共有土地有共有物權優先效力關係存在，登記增加共有人2人明顯違法，被上訴人胡清煌、胡國雄、胡馨月登記過戶系爭土地應有部分各54分之1所有權應塗銷。

回復原狀由上訴人依法購買，購買金撥入專戶提存。

地上物收益於文到三日內完成，過時視同放棄。

一、二審訴訟費用由胡清煌等三人負擔（於土地價購金扣除）。

被上訴人胡國雄未到庭或提出書狀作何聲明、陳述；

其餘被上訴人均聲明請求駁回上訴，抗辯意指被上訴人間買賣合法，且巫銘土並未行使優先承買權等語。

四、本院的判斷：１、系爭土地於100年4月6日時，共有人為陳俊勇、巫佾璇、巫桂花、巫銘土、楊嘉凌、楊嘉琪六人。

又系爭土地巫銘土之應有部分嗣於101年間部分贈與予其妻巫楊盡，再巫銘土於102年間死亡，其餘應有部分由巫楊盡及子女含上訴人巫琨瑞等人繼承，並巫楊盡就系爭土地之應有部分於104年間亦贈與予其子巫琨瑞等人之事實，為兩造所不爭執，並有相符之土地登記謄本、地籍異動索引附卷可稽，自屬真實無訛。

２、上訴人主張被上訴人於100年4月6日就系爭土地陳俊勇所有之應有部分之買賣有違共有人優先購買權之規定部分，被上訴人否認，抗辯如上，指該買賣已以存證信函合法通知當時之共有人巫佾璇、巫桂花、巫銘土、楊嘉凌、楊嘉琪得行使優先購買權，惟共有人均未行使，故被上訴人即據此買賣辦理系爭土地陳俊勇應有部分之移轉登記完畢等語。

經原審函調系爭土地原陳俊勇應有部分18分之1以於100年4月6日與買方胡國雄訂約買賣，買賣條款中訂明指定登記產權人為胡清煌、胡國雄、胡馨月三人為原因，於100年5月5日向彰化縣溪湖地政事務所申請土地移轉登記，並於100年5月10日完成登記之資料影本附卷，確含有陳勇俊為寄件人，以巫佾璇、巫桂花、巫銘土、楊嘉凌、楊嘉琪為收件人，內容載記系爭土地陳勇俊之應有部分欲以總價26萬元，仲介費6萬元出售他人，通知收件之共有人有優先承買權，如欲承購請與賴代書（附電話，住址）…文到十日未表示視同放棄優先承買權等內容之台中何厝郵局100年4月6日存證號碼000386號存證信函及買方胡國雄與賣方陳俊勇於100年4月6日簽訂對於前揭陳俊勇系爭土地應有部分係以總價26萬元買賣之土地買賣契約書影本可稽。

揆諸當時應適用之土地法第34條之1執行要點第11條規定：「本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：……(二)徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」

。

並「土地法第三十四條之一第四項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。

易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（本院六十五年台上字第八五三號判例參照）。

因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；

倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。」

，最高法院100年度台上字第432號民事裁判要旨可加參酌。

足認陳俊勇寄送之前揭存證信函已將與他人買賣系爭土地應有部分之主要條件總價26萬元，仲介費6萬元，以合於法規方式通知系爭土地其餘共有人得行使優先承買權，且此通知併載明欲承購者可洽賴代書（附電話，住址）之意，屬可詢明較次要買賣契約詳細情形之代替。

雖上訴人提出巫銘土於100年3月19日、100年4月14日以陳俊勇為收件人所寄之存證信函（前者覆大雅郵局113號信函、後者覆前揭何厝郵局386號信函）影本在卷回應，惟按其主旨均係載稱陳俊勇之信函無效。

即難認屬為優先承買權之行使。

況迄亦乏據可認巫銘土曾行使相關之優先承買權。

遑論行使優先承買權之通知，基於隱私及個人資料之保護，已訂約之買方為何人，買賣議價過程等，法律本無強求揭露之正當理由與必要。

並「各共有人，得自由處分其應有部分。」

民法第819條第1項定有明文，則陳俊勇出售系爭土地之應有部分，其餘共有人亦無據要求必循拍賣、鑑價方式為之，或不得移轉登記為二人以上共有之（至共有人數之增加對於共有物之保管、改良、處分、變更及設定負擔等固有影響，但此影響並未足解釋為共有人出賣其應有部分應受限不得使共有人數逾原共有人數），或必須共有物別無糾紛等。

故巫銘土100年3月19日所寄存證信函所指陳俊勇大雅郵局113號信函未明確說明買賣價金及議價情節，無法判斷是否放棄優先購買權，且指新增2共有人增加原共有人法益損害請列入考量，公平最佳方式以法院拍賣進行，確保原共有人之優先購買權等語。

100年4月14日存證信函另指陳俊勇信函未備法拍公開程序定案條件，系爭土地與他土地界址未定，最高行政法院審查中，部分私權契約6台尺寬供胡姓家族進出路應公開，開價仲介費非優先購買權人負擔等語。

上訴人同資為主張被上訴人間買賣不合法之陳稱一節，係未足影響前揭陳俊勇所寄何厝郵局386號信函即屬合法通知其餘共有人行使優先承買權通知之事實。

３、承上，就被上訴人間係以總價26萬元買賣系爭土地陳俊勇原應有部分18分之1一節，既經被上訴人陳稱明確，亦有買賣契約資料如前可稽，其中所含仲介費6萬元，逾上訴人所指不動產仲介經紀業報酬計收標準規定部分，是否全屬買價，而不得爭執，容有裁判空間。

但既屬被上訴人間之買賣契約內容，參諸前揭最高法院100年度台上字第432號民事裁判要旨揭明之土地法第三十四條之一第四項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約……因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；

倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。

從而，巫銘土前述二份存證信函內容，顯然只質疑並表示不以「同樣條件」接受陳俊勇合法通知之買賣條件，自非合法行使優先購買權至明（即優先承買權人應於通知或法定期間內先為優先買受之意思表示，進而於補訂契約時，可對違反強制規定等內容爭執，無法解決爭執時，甚可請求法院加以裁判）。

巫銘土既未合法行使優先承買權，系爭土地被上訴人陳俊勇原應有部分亦已合法移轉予其餘被上訴人取得，上訴人稱其為巫銘土繼承人之一，並於被上訴人前述買賣後繼受取得系爭土地應有部分為系爭土地之共有人，並無據堪為被上訴人前述買賣系爭土地應有部分之優先承買權人（上訴人嗣取得買賣、仲介契約資料，加以質疑、批評，未足影響巫銘土受通知，但未行使優先承買權之事實如上，自難認屬有利於上訴人之部分）。

故上訴人於原審之訴，係無理由，原審駁回上訴人之訴，自係合法、適當。

上訴聲明如上，仍執於原審請求之陳詞意旨，上訴自無理由，本院應予駁回。

五、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，爰不贅論。

結論：上訴無理由，併依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 5 月 20 日
民事第三庭 審判長 法 官 洪榮謙
法 官 鍾孟容
法 官 林于人
以上正本係照原本作成不得上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 21 日
書記官 王宣雄