臺灣彰化地方法院民事-CHDV,110,訴,205,20221013,1

臺灣彰化地方法院民事判決
110年度訴字第205號
原 告 寶藏建設行即蕭桂如

訴訟代理人 白丞堯律師
被 告 林助雄


林謙治
林昌輝
林昌在
林昌裕
共 同
訴訟代理人 蔡奉典律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國111年9月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告林助雄應給付原告新台幣1,454,860元，及自民國110年2月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

被告林謙治應給付原告新台幣152,575元，及自民國110年2月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

被告林昌輝應給付原告新台幣158,865元，及自民國110年2月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

被告林昌在應給付原告新台幣158,865元，及自民國110年2月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

被告林昌裕應給付原告新台幣158,865元，及自民國110年2月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

訴訟費用由被告林助雄負擔69%，被告林謙治負擔7%，被告林昌輝、林昌在、林昌裕各負擔8%。

本判決第1項於原告以新台幣484,900元為被告林助雄供擔保後得假執行。

但被告林助雄如以新台幣1,454,860元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第2項於原告以新台幣50,800元為被告林謙治供擔保後得假執行。

但被告林謙治如以新台幣152,575元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第3項於原告以新台幣52,900元為被告林昌輝供擔保後得假執行。

但被告林昌輝如以新台幣158,865元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第4項於原告以新台幣52,900元為被告林昌在供擔保後得假執行。

但被告林昌在如以新台幣158,865元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第5項於原告以新台幣52,900元為被告林昌裕供擔保後得假執行。

但被告林昌裕如以新台幣158,865元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告於民國109年4月10日分別向被告購買如附表所示土地，已給付金額如附表所示。

原告購買彰化縣田中鎮中賢段629-17、629-18、629-19、629-20、629-21、626、629地號等土地（下稱系爭土地)係欲用來作建築房屋使用，629-17至21地號土地之出入口均係依靠南側626地號土地連接現有巷道（彰化縣田中鎮員集路二段729巷165弄）作為通行，629、626地號土地做為私設通路，因寬度僅有4公尺未達6公尺，故須協調629、626地號土地兩側共有人同等退縮，且626地號土地上仍有其他共有人之地上物須協調拆除及須取得其他共有人同意提供通行等問題待解決，故上述5筆買賣契約（下稱系爭買賣契約）均有第12條第1項特別生效要件「建築線必須申請核准，本買賣契約才生效力」之約定。

原告均委由訴外人劉俊豪處理本件買賣，劉俊豪於109年8月13日死亡，原告清查才發現其曾於109年6月29日委請黃錫洲建築師就系爭土地申請指定建築線，仍無法取得申請建築執照必要文件。

依上開約定，因建築線本身並無核准與否之問題，而是指示在哪的問題，兩造於建築線指示位置未達共識，系爭買賣契約應不生效力。

㈡被告於109年12月7日以存證信函表示已代原告申請指定建築線並取得核准，惟其所申請內容有一筆彰化縣○○鎮○○○○段000○○○○地號土地，非本件買賣標的。

依該指示之位置位於系爭土地西北側，則原告並無購買626地號土地之必要，且須再取得新卓乃潭段359地號土地使用同意書，興建時須再退縮2米以上，顯與當時買賣契約內容不符，對原告而言已不具開發利益，故原告於109年12月18日以存證信函回覆並要求解除系爭買賣契約。

被告於109年12月29日再以存證信函來函要求履約，否則主張將沒收原告所給付之買賣價金，原告再於110年1月18日回函重申解除買賣契約。

㈢系爭買賣契約第6條第5項約定「本買賣標的是建地時，如需乙方或他人出具土地使用同意書始可興建房屋申請建照時，乙方須提供該同意書予甲方」，因被告無法協調626地號土地上之建物所有人拆除，亦無法取得626地號土地其他共有人出具通行同意書，始改稱欲指定（示）建築線至西北側。

惟系爭土地西北側有公廁、水塔及圍牆須拆除，尚待國有財產署主張排除占用，該土地亦未做通行使用，亦與由南側626地號土地臨建築線之約定不同。

且欲以西北側新卓乃潭段359地號土地連接建築線，被告仍須取得土地所有人出具同意書。

㈣原告向被告購買系爭土地係用來建築房屋，兩造對於建築線指示位置及申請建照須備文件認知差距太大，顯見對特約條件並無達成共識，被告亦無法提供同意書予原告，故原告得主張係不可歸責於雙方事由解除買賣契約。

爰依民法第249條第4款、第259條第2款，民法第266條、第179條等規定（請求擇一為有利判決)，請求被告返還所給付之買賣價金(或不當得利)等語。

並聲明：⑴如主文第1至5項所示。

⑵願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯：㈠系爭買賣契約第12條雖約定「建築線必須申請核准，本買賣契約才生效力」，然此約定之意思並非指雙方對於建築線指示之位置須達成共識，買賣契約才生效之意思，雙方簽約時並無約定建築線之指示應於特定之位置。

且被告提出之建築線指示申請書，足證系爭土地已申請指示建築線，故系爭買賣契約約定之生效要件已具備，系爭買賣契約已生效力。

㈡新卓乃潭段359地號為國有交通用地，依財政部國有財產署中區分署彰化辦公室111年3月24日台財產中彰三字第11133004540號函，系爭629、629-17至629-21地號土地均從629地號土地分割出，依被告提出之建築線指示成果圖，可知建築主管機關所指定之建築線與629地號等土地中間隔著新卓乃潭段359地號土地，亦即629地號土地等未直接臨建築線，亦無法透由非屬該宗建築基地之他同母號分割土地指定臨建築線，故本件符合出具同意通行證明文件之條件。

原告既可通行新卓乃潭段359地號國有土地以達公路，而被告提出之建築線指示成果圖可以證實建築線已經聲請核准，故系爭買賣契約第12條約定「建築線必須申請核准，本買賣契約才生效力」之契約生效要件已成就，系爭買賣契約已生效力。

㈢原告主張本件不可歸責於雙方事由，解除買賣契約，顯見原告自認被告對於契約之履行無可歸責事由，則原告片面解除契約無理由。

㈣原告主張上開國有財產署函係依國有非公用土地提供袋地通行作業要點而為解釋，但系爭土地非袋地，無該作業要點之適用云云。

惟上開要點第2條規定：本要點所稱「袋地」，指與公路無適宜聯絡，致不能為通常使用之土地；

或雖與公路有聯絡，其聯絡並不適宜、不敷建築基本需求或通行有困難，致不能為通常使用之土地。

故上開作業要點對於「袋地」之規定，包括「不敷建築基本需求」之情形，與民法對於袋地之定義並非完全相同。

系爭土地之東南側連接626地號土地（巷道）雖可連接防汛道路，但防汛道路非一般道路，其性質為疏洪道，故從626地號土地連絡疏洪道並不適當，導致原告申請從626地號土地指定建築線，彰化縣政府無從指定建築線，不敷建築基本需求，故系爭土地仍有上開要點之適用。

㈤原告主張依系爭買賣契第6條第5項約定，被告須提供同意書。

惟系爭土地上之建物、地上物均是被告所有，因原告拒絕依約履行，故被告尚未拆除，如原告依約繳納買賣價金，被告不但可提供同意書給原告，甚至應該拆除建物、地上物並將土地交給原告（626地號土地除外）。

此觀系爭買賣契約第12條第2點約定「由買方協助賣方拆除及清運廢棄物，拆除費用由買方負擔，拆除時賣方應在現場，如有他人阻礙時，賣方應負責排除解決，不得影響買方權益。」

，足見拆除建物、地上物之費用須由原告負擔。

故原告主張被告未出具同意書給原告，乃倒果為因卸責之處。

㈥再依系爭買賣契約第12條第2點約定，足見賣方須拆除者為賣方於系爭土地上之建物，且按理如非賣方之建物，賣方亦無權拆除。

而626地號土地為現有巷道，且只有被告林助雄有出售其所有626地號土地之持分給原告，其餘被告並未出售626地號土地之持分給原告。

原告購買時即知悉626地號土地為現有巷道，只能作為通行使用，且為與他人共有之土地。

原告無權將626地號土地作為建築使用，故系爭買賣契約第12條第2點所載應拆除之建物並非此指626地號土地上之建物。

且原告於110年3月17日言詞辯論期日亦稱拆除地上物不是只拆除巷道上的地上物，拆除地上物是原告所購買的地上物。

再觀之每份買賣契約書第12條第3項均記載「田中鎮中賢段629-17、18、19、20、21等5筆土地應共同出賣…，如果一筆所有權人違約時，視同上述5筆土地，有權人共同違約負連帶保證責任。」

，並未包括626地號土地即明。

故626地號土地有其他共有人之地上物，並不妨礙原告將其與買受之土地作為建築使用，且從626地號土地連接防汛道路，本來就不能申請建築線。

原告一再強調無法從626地號土地一側土地指定建築線，及626地號土地上尚有他人建物等，只是為其事後反悔，不履行契約找理由而已，並無足取等語。

並聲明：⑴原告之訴駁回。

⑵如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、得心證之理由：㈠原告主張其於109年4月10日分別向被告購買如附表所示土地，已給付金額如附表所示等事實，業據其提出土地登記謄本、土地買賣契約書、匯款申請書等為證（見本院卷第24-74頁），且為被告所不爭執，應堪認為真實。

㈡原告主張其購買系爭土地係欲用來作建築房屋使用，系爭買賣契約第12條第1項約定「建築線必須申請核准，本買賣契約才生效力」，被告亦稱上開約定之意思為「只要系爭土地能取得建築線供原告建築使用即可」（見本院卷第133頁），堪認所指定之建築線須符合原告建築之需求。

而本件無從申請在626地號土地指定建築線，被告申請指定之建築線係在西北側新卓乃潭段359地號土地，此有兩造所提建築線指示（定）申請書圖、地籍圖套繪圖可稽（見本院卷第79、81、139、141頁）。

被告雖辯稱其已依約申請指示建築線，約定之生效要件已具備，系爭買賣契約已生效力云云。

惟上開建築線指示（定）申請書記載之申請地號為629、629-17至629-21地號及新卓乃潭段359地號（部份）土地。

而原告在系爭土地以上開建築線建築房屋，須出具新卓乃潭段359地號土地使用同意書，業經彰化縣政府110年12月21日府建管字第1100461868號函復「三、…本案之建築線業指示於新卓乃潭段359地號上，倘中賢段626、629、629-17至629-21地號等7筆土地作一宗基地申請建築執照且新卓乃潭段359地號土地非前開土地所有權人所有，則應依彰化縣建築管理自治條例第11條規定檢附土地使用同意書」等語甚明（見本院卷第255-257頁）。

又新卓乃潭段359地號土地係國有土地，有被告所提土地登記謄本可稽（見本院卷第137頁）。

依財政部國有財產署中區分署彰化辦事處111年3月24日台財產中彰三字第11133004540號函復「二、有關國有非公用土地之提供袋地通行、指定建築線或依民法相鄰關係提供使用，本署訂有國有非公用土地提供袋地通行作業要點（以下稱通行要點）為審辦依據。

依前揭彰化縣○○000○00○00○○○○○○○○○○○○○○○○○○於○○○○段000地號上，倘中賢段626、629、629-17至629-21地號等7筆土地作一宗基地申請建築，應依彰化縣建築管理自治條例第11條規定檢附土地使用同意書』。

查該宗建築基地內7筆土地除626地號外，係分割源自同一母地號，爰應依前述通行要點第4點神規定審查，倘該宗建築基地經主管機關認未直接臨建築線，亦無法透由非屬該宗建築基地之他同母號分割土地指定臨建築線（即無民法第789條規定適用），或事實狀況符合通行要點第5點規定情形者，始得據以出具同意通行（指定建築線）證明文件，惟同意通行土地並不得納入建築基地範圍。」

（見本院卷第277-278頁），足認系爭土地僅以指定新卓乃潭段359地號土地建築線，尚無法申請建築，仍須取得新卓乃潭段359地號土地使用同意書。

㈢末查，系爭買賣契約第6條第5項約定「本件買賣標的是建地時，如需乙方（即被告）或他人出具土地使用同意書始可興建房屋申請建照時，乙方須提供該同意書予甲方」，故被告負有提供土地使用同意書之義務。

而系爭土地須取得新卓乃潭段359地號土地之使用同意書始得建築，已如前述，則原告因被告未能提供新卓乃潭段359地號土地使用同意書致不能申請在系爭土地建築，依系爭買賣契約第12條第1項約定，買賣契約尚未生效。

從而，原告主張因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行，依民法第249條第4款規定，請求被告返還附表之定金，及自起訴狀繕本送達翌日即林助雄、林謙治、林昌輝、林昌在均自110年2月21日起，被告林昌裕自110年2月23日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

四、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均無不合，爰分別酌定相當金額宣告之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項後段。

中 華 民 國 111 年 10 月 13 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 13 日
書記官 卓俊杰

編號 被告 買賣標的（彰化縣田中鎮中賢段） 原告已給付金額 （新台幣） 1 林助雄 629-17地號（權利範圍全部）、629地號（權利範圍840分之183）、626地號（權利範圍8400分之86） 簽約日給付60萬元、109年4月16日匯款854,860元，已給付1,454,860元。
2 林謙治 629-18地號（權利範圍全部）、629地號（權利範圍840分之19） 簽約日給付10萬元、109年4月16日匯款52,575元，已給付152,575元。
3 林昌輝 629-19地號（權利範圍全部）、629地號（權利範圍840分之20） 簽約日給付10萬元、109年4月16日匯款58,865元，已給付158,865元。
4 林昌在 629-20地號（權利範圍全部）、629地號（權利範圍840分之20） 簽約日給付10萬元、109年4月16日匯款58,865元，已給付158,865元。
5 林昌裕 629-21地號(權利範圍全部)、629地號(權利範圍840分之20) 簽約日給付10萬元、109年4月16日匯款58,865元，已給付158,865元。