臺灣彰化地方法院民事-CHDV,110,重訴,43,20211228,1

臺灣彰化地方法院民事判決
110年度重訴字第43號
原 告 定光佛廟
法定代理人 謝茂森
訴訟代理人 施宥毓律師
被 告 許世承
訴訟代理人 廖國竣律師
複代理人 王博鑫律師
訴訟代理人 何翊慈律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國110年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落彰化縣○○市○○段000 地號土地上如附圖即彰化地政事務所110年9 月22日（收件日期110年5月6日）彰土測字第1074號土地複丈成果圖所示編號E部分面積2平方公尺之鐵皮雨遮，及同段925地號土地上如附圖所示編號C部分面積6 平方公尺之鐵皮雨遮、編號D 部分面積46平方公尺之加強磚造地上物，及同段926地號土地上如附圖所示編號A部分面積4 平方公尺之鐵皮雨遮、編號B部分面積32平方公尺之加強磚造地上物，及同段935地號土地上如附圖所示編號F部分面積3平方公尺之鐵皮雨遮、編號G部分面積1平方公尺之加強磚造地上物等拆除，並將前開占用部分土地返還予原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣383萬1,883元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新台幣1149萬5,650元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。

本件原告起訴時原聲明第一項為：「被告應將坐落於彰化縣○○市○○段000地號土地上門牌號碼為彰化縣○○市○○路000號之地上物拆除，並將前開土地騰空返還原告。」

（見本院卷第11頁）；

嗣經本院會同兩造及彰化地政事務所人員於民國（下同）至現場履勘測量，並製作現況圖即附圖即彰化地政事務所110年9月22日彰土測字第1074號土地複丈成果圖，乃於110年10月31日具狀追加同段924、926、935地號土地為訴訟標的，並更正聲明第一項為：「被告應將坐落彰化縣○○市○○段000地號土地上如附圖所示編號E部分面積2 平方公尺之鐵皮雨遮，及同段925地號土地上如附圖所示編號C部分面積6平方公尺之鐵皮雨遮、編號D部分面積46平方公尺之加強磚造地上物，及同段926地號土地上如附圖所示編號A部分面積4平方公尺之鐵皮雨遮、編號B部分面積32平方公尺之加強磚造地上物，及同段935地號土地上如附圖所示編號F面積3平方公尺之鐵皮雨遮、編號G部分面積1 平方公尺之加強磚造地上物拆除，並將前開占用部分土地返還予原告」（見本院卷第195頁）。

經核原告所為前開訴之追加及聲明之變更，屬基於同一請求拆除地上物及返還土地之基礎事實，所為追加、補充或更正事實或法律上之陳述，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆之前揭說明，應予准許。

二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；

前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；

聲明承受訴訟，應提出書狀於法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。

查原告定光佛廟之法定代理人原為黃安盛，嗣於本件審理期間之110年4月20日變更登記為謝茂森，有原告提出彰縣寺登字第彰11號寺廟登記證在卷可稽（見本院卷第207頁），堪信屬實。

茲由原告具狀聲明承受訴訟（見本院卷第195頁），經核並無不合，亦應准許。

貳、實體事項

一、原告起訴主張略以：緣原告於22年間將坐落彰化縣○○市○○段000000000000000地號土地（下合稱系爭土地）部分出租予姓名年籍不詳之第三人作為基地以興建門牌號碼為彰化市○○路000號房屋（下稱系爭房屋），惟並未約定租賃期限（下稱系爭租約）。

嗣於50年間，系爭房屋由被告之家族取得，並由渠等繳納租金至今。

惟系爭租地建屋契約固未約定期限，仍應以原建物不堪使用時為期限。

則以系爭房屋之構造原係木造，迄今已近90年，參考彰化縣地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表所示木石磚造建物之耐用年數為50年，可知已遠逾耐用年限，自屬不堪使用，堪認系爭租約已因期限屆滿而消滅。

被告仍占有系爭土地，自屬無權占有。

爰依民法第767條第1項前段、第455條規定請求被告拆房還地。

再以，定光佛廟已經公告為古蹟，依文化資產保存法第28條之規定，原告負有維護古蹟之責任。

而系爭房屋係老舊木造建物，且緊鄰定光佛廟，恐有因火災而損及古蹟之虞。

是若認系爭租賃關係仍繼續存在兩造之間，對於負有保護古蹟之義務之原告將形成沉重負擔而有失公平，爰依民法第227條之2第1項之規定請求終止系爭租約。

並聲明：如主文。

二、被告則以：被告多年來有持續繳納租金予原告，且鈞院75年度訴字第837號民事判決亦認定系爭租約屬不定期限租約。

是兩造間就系爭房屋之基地之使用，有不定期限租賃關係存在，苟欲收回房屋之基地，須依土地法第103條之規定為之。

然被告歷來均有管理及維護系爭房屋，該房屋現已改為鋼構磚牆，屋頂亦有鐵皮隔熱浪板，並非單純木造，自無不堪使用之情形，亦無因火災損及定光佛廟之風險。

原告唯恐系爭房屋之存在有損及定光佛廟之虞而主張情事變更云云，誠屬多慮。

至於原告雖以固定資產耐用年數表主張系爭房屋已不堪使用云云。

然固定資產耐用年數表乃為統一計算營利事業所得稅之擬制性參考數據，與事實上是否已達不堪使用之程度，並無必然關係，仍應斟酌其用途、結構、設備，及使用者之保存方式等情事認定，是原告應舉證系爭房屋確有結構、設備之瑕疵，以致第三人均認有有倒塌或其他危險之虞，不得僅以系爭房屋已歷經多年，即認為不堪使用。

遑論原告對於被告之修繕行為，多年來從未表示反對，照常收取租金，應認默許被告之行為，於本件自不得再為相反之主張。

甚至，應認為兩造默示以改建物之不堪使用為期限而新成立租賃關係。

是被告占用系爭土地應屬有據。

並為答辯聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡訴訟費用由原告負擔。

三、得心證之理由㈠本件原告主張坐落彰化縣○○市○○段000000000000000地號等四筆土地屬其所有，然前開地號土地如附圖所示編號A、B、C、D、E、F部分遭被告占用等情，業據原告提出土地登記謄本、建物登記謄本、彰化光復路郵局000365號存證信函、地籍圖謄本、土地登記舊簿、建物情形報填表、門牌證明書等件影本為證（見本院卷第53頁、第55頁、第25頁、第57頁、第71頁、第211至第216頁），並經本院於110年7月15日會同兩造及彰化地政事務所人員至現場履勘測量，有勘驗筆錄、現場簡圖在卷可稽，及彰化地政事務所依測量成果製作現場圖即該所收件日期110 年5月6日彰土測字第1074號土地複丈成果圖在卷足憑（見本院卷第169 至第175頁、第179頁），復為被告所不爭執，堪信屬實。

惟關於原告主張被告係無權占用系爭土地乙節，則為被告所否認，並以姓名年籍不詳之第三人於22年間向原告承租系爭土地興建系爭房屋，該屋輾轉由被告取得，被告依法承受原先租約，自非無權占用系爭土地，且被告歷來均有繳納租金等語為辯。

並提出系爭建物所有權移轉紀錄文件、繳納租金單據為證（見本院卷第269至第296頁、第297至第316頁）。

對此，原告則主張稱原先租約已因租賃期限屆滿而消滅，兩造間並無租賃關係存在等語。

本院整理兩造前開主張及說明，認本件主要爭點為：兩造間就系爭土地之租賃契約關係之租賃期限為何？租賃關係是否已經因為租賃期限屆至而消滅？原告請求被告拆屋還地，有無理由？判斷如下。

㈡按土地法為民法之特別法，則關於租地建屋之情形，應優先適用土地法第103條之規定。

則依土地第103條規定，租用建築房屋之基地，非有：⒈契約年限屆滿；

⒉承租人以基地供違反法令之使用；

⒊承租人轉租基地於他人；

⒋承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上；

⒌承租人違反租賃契約之情形，出租人不得主張收回。

考其立法意旨，在於房屋之造價較鉅，存在年限亦久，若承租基地建築房屋之契約任由出租人隨意終止，不惟對承租人保障欠週，且損及建築物之利用價值，造成社會資源浪費，故明定出租人限於前開情形得終止租約而收回出租之土地。

又土地法第103條第1款之「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，契約雖未明定年限，然依租賃契約之目的，如可認已達締約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。

而土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院109年度台上字第477號判決意旨參照）。

經查：⒈系爭土地於22年間出租予姓名年籍不詳之第三人興建系爭建物，為兩造所是認，堪信屬實。

則以該租約既以租用土地供作建屋使用之目的觀之，應將該租約解為租地建屋契約（最高法院106年度台上字第781號判決意旨參照）。

至於該租地建屋契約之期限雖因資料散佚已無從查考，惟揆之前揭說明，仍應解為約定租至房屋不堪使用為止，而非未約定租賃期限。

蓋租地建屋契約之目的雖使承租人可較長期間使用房屋所座落之基地，然並非使出租人永久無法自由使用土地。

是出租人願租地供承租人建屋使用至使用至房屋不堪使用為止，應屬常態，而永久出租土地供承租人使用，屬非常態，主張非常態之一造，當就其主張負舉證責任，如此方能衡平所有權人與承租人間之權利義務關係。

則查系爭土地自22年間出租予他人興建房屋，迄今已近百年，期間當事人全然更易，附近環境變化亦鉅，而當事人既未特約租賃關係永久存續，其期限自應解為以建物不堪使用時為止，否則苟無土地法第103條第2款至第5款之情形，不啻使土地所有權人永遠無法收回土地，當非合理。

是被告既未能指出系爭租地建屋契約之當事人有合意讓租賃關係永久存續之非常態事實存在，應認渠等之真意係租至所建房屋不堪使用時為止。

即系爭租約雖未明定租賃期限，尚非不定期限租約。

⒉至於不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構因長時間正常使用所產生之漸進性耗損而毀壞者外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞致不能為通常使用之情形在內。

房屋因此情形達不堪使用之程度，即符合土地法第103條第1款所謂契約年限屆滿之規定。

又租地建屋所興建之建物是否屬不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；

蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105 年度台上字第1200號判決參照）。

換言之，應以原先興建之房屋之建材、結構為準判斷是否不堪使用，而非以修繕變更後之狀態。

倘房屋依其原先建材及結構已達不堪使用之程度，無論是否已修復，仍應認租地建屋之租賃關係因租期屆滿而歸於消滅。

⒊又按不堪使用，指依社會一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否均堪使用為其判斷標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊不足以遮風避雨，甚或在結構安全上已有欠缺，即應認屬不堪使用，該租地建屋之法律關係即歸於消滅，一方得請求返還基地。

雖承租人將原建物修繕，亦不能使租賃關係回復。

否則，在未明定期限之租地建屋契約，若建物已因天災或自然耗損而陷於不堪使用，苟承租人猶得重建房屋而繼續使用土地，將使出租人永無收回土地之期，顯非當事人締約之原意，且有失事理之平（最高法院85年度台上字第790號、95年度台上字第388號判決意旨參照）。

經查：⑴本件系爭租地建屋契約之原承租人於22年間所興建之建物實際型態為何，因年代久遠已無可考；

但查系爭建物於67年門牌整編以前建物門牌為「長樂里光復路44號」，有原告提出之門牌證明書可佐（見本院卷第71頁）。

則觀諸被告提出關於「長樂里光復路44號」建物之歷來買賣交易文件，可見訴外人曾明於35年間將該房屋賣與訴外人葉山母時，關於建物性質記載為「煉瓦木造」（見本院卷第98頁，35年11月15日杜賣盡根契字文件）；

訴外人葉山母於49年間將房屋賣與訴外人陳敏生時，該建物之性質為「本國式木造店舖及住宅」（見本院卷第103頁，49年5月13日杜賣契字文件）；

訴外人陳敏生於52年間將房屋賣與原告之祖父即訴外人許榮祿時，該房屋之性質仍為「本國式木造店舖及住宅」（見本院卷第111 頁，52年12月26日不動產房屋買賣契約書）。

徵諸上情，無論系爭租地建屋契約之原承租人於系爭土地所興建之建物性質為何，然系爭土地於35年間所存之建物係「磚木造建物」甚明，則參諸行政院頒佈之固定資產耐用年數表第一類第一項「房屋建築」所示，商店用、住宅用之房屋，木造者耐用年數為10年，磚構造者耐用年數為25年，以系爭土地上所存建物於35年間已存在，迄今已有75年之久，顯然遠逾磚木造建物之通常耐用年數。

⑵系爭房屋之材質及結構為磚木造建物，因長時間使用致有漸進性耗損而自然毀壞應屬通常。

即使系爭建物依其情形仍可繼續使用，然此應係經被告多年來刻意整修才得以留存，要非一般磚木造建物歷經多年使用之通常結果。

若除去被告所為修繕及補強部分，按理該建物早已因自然耗損而致不堪使用。

復被告未能舉證證明系爭租地建屋契約係以供系爭建物長久存在為其目的。

應認系爭租地建屋契約已因建物不堪使用而達租賃期限，且不因維修而一再延續其租賃時間。

⑶何況，以系爭土地位於彰化市中心，鄰近彰化火車站，周遭商業發達，交通往來亦便利，其價值僅公告現值即已高達每平方公尺約13萬元之譜（見本院卷第53、211、213、215頁）。

對照系爭土地上現存建物為鐵皮磚造建物，外觀陳舊，其殘值與系爭土地之價值相比，顯然相距甚遠。

則以維護社會經濟發展之目的以觀，亦無令系爭租地建屋關係繼續存在之理。

基上，系爭租地建屋契約之原承租人於22年間所興建之建物既屬不堪使用，堪認該租約已因租賃期限屆滿而消滅。

㈣至於被告另辯稱原告明知被告為修繕行為從未表示反對，且長期收取租金，堪認兩造已就修繕改建之房屋默示同意成立新租約云云。

惟所謂默示之意思表示，除依交易慣例或特定情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外；

倘單純之沉默，依一-般社會通念無從認為有一定之意思表示者，即不得謂為默示之意思表示。

蓋消極不行使權利之因素眾多，可能基於法律知識不足，或基於情誼而隱忍未發，原因不一而足，自難僅以他人單純沈默，遽謂為默示意思表示。

本件原告縱使多年來未曾阻止被告就系爭建物為修繕及補強，惟除前開主觀論述以外，被告未能提出其他積極事證足以證明原告有何舉動或情事，足使被告正當信賴其默示同意成立新租約，自不能逕使原已不存在之租約轉為存在。

質言之，即使原告多年來未曾阻止被告為修繕及補強行為，充其量僅屬單純之沉默，尚難認為默示同意成立新租約。

是被告辯稱兩造默示達成新租賃契約關係云云，自非可採。

㈤第按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段定有明文。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，同法第455條前段亦有明文。

本件系爭租地建屋契約以建物達不堪使用之狀態為期限，而系爭土地上原承租人於22年間所興建之磚木造房屋，數十年來無論有無修繕或改建，因已遠逾磚木造建物之通常耐用年限，揆之常情已達不堪使用之狀態，應認租賃期限已屆滿，系爭租地建屋契約消滅，已如前述。

則被告就系爭建物所占用之基地，自屬無正當權源占用系爭土地。

是原告本於所有權人之法律地位，主張依民法第767條第1項、第455條之法律規定，請求被告拆除系爭四筆土地上如附圖所示編號A、B、C、D、E、F部分地上物，並返還占用部分土地，即屬有據，應予准許。

四、綜上所述，被告雖承受系爭租地建屋契約，惟以該租約簽訂時所興建建物之原始結構之通常使用情形判斷，應認該建物已因自然老舊達不堪使用之程度，則系爭租地建屋契約已屆「房屋不堪使用時為止」之期限，該租賃關係即因期限屆滿而消滅，被告就系爭土地之使用屬無權占有，應堪認定。

復被告未能就其有何其他正當使用權源舉證以實其說，本院自難遽為對其有利之認定。

則原告本於所有權之作用及物上請求權之法律關係，請求被告將坐落彰化縣○○市○○段000地號土地上如附圖所示編號E部分面積2平方公尺之鐵皮雨遮，及同段925地號土地上如附圖所示編號C部分面積6平方公尺之鐵皮雨遮、編號D部分面積46平方公尺之加強磚造地上物，及同段926地號土地上如附圖所示編號A部分面積4 平方公尺之鐵皮雨遮、編號B部分面積32平方公尺之加強磚造地上物，及同段935地號土地上如附圖所示編號F面積3平方公尺之鐵皮雨遮、編號G部分面積1平方公尺之加強磚造地上物拆除，並將前開占用部分土地返還予原告，為有理由，應予准許。

又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，併予宣告。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 12 月 28 日
民事第三庭 法 官 林于人
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 28 日
書記官 卓千鈴