臺灣彰化地方法院民事-CHDV,111,訴,972,20240430,2

臺灣彰化地方法院民事判決
111年度訴字第972號
原 告 許人信

輔 佐 人 孫雲鳳
訴訟代理人 吳宜平律師
被 告 黄清潭
訴訟代理人 李偉廷律師
被 告 黄清河
黄清池
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國113年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認兩造間就坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地之耕地三七五租賃法律關係不存在。

被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地返還原告。

訴訟費用由被告連帶負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告為坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，與訴外人黄海水（即被告之父親）間就系爭土地原有耕地三七五租賃法律關係（下稱系爭租賃法律關係）存在。

於承租人黄海水過世後，系爭租賃法律關係由被告繼承而成為承租人。

㈡綜觀民國90年9月13日起至93年5月13日等5張空照圖，即可推知被告自90年起，即曾將系爭土地改作堆置汽機車與雜物使用。

雖系爭土地中段有綠意，但無平行排列之田壟，南北兩側均裸露表土，顯與種植稻穀情形有間。

尤其被告於92及93年間，即於系爭土地上堆置汽車等雜物，足徵被告係因鄰近系爭土地北側及東側之新建祥行（由被告黄清潭及黄清河經營）資源回收廠，亟需空地停放各型貨車、拖車及其他車輛迴轉使用暨停放廢棄車輛，遂將系爭土地北側移作他用等情。

被告之行為，非但嚴重破壞生態，更污染良田，自有未自任耕作情事，違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定，系爭租賃法律關係應無待原告另為終止表示，已當然終止。

㈢復依原告於109年12月31日至系爭土地勘查，系爭土地已因無人耕作而荒蕪。

且系爭土地位處彰化縣秀水鄉，四周多為農地，較不會有無關人士前往停車，而系爭土地北側及東側之土地上均為新建祥行之地點，新建祥行從事汽機車零件配備零售及資源回收，系爭土地北側部分遭停放大型車輛，故被告係於系爭土地堆放汽車等雜物以利新建祥行營業使用，並無自任耕作，原告另依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，終止系爭租賃法律關係。

㈣另被告亦有積欠租金之情形，詳述如下：⒈原告曾以109年11月24日鑫法字第1091124001至0000000000號函，催請被告提供歷年銀行匯款明細，及說明被告係以何標準以現金折合實物支付租金。

被告於109年12月17日回函稱：「本人因不知三七五田租的算法，因些才會發生少付了一些錢，今本人已將十七年來少付的錢再補上伍萬三千元加上本期六仟伍佰元，共匯了六萬元請你查收」等語，足徵被告早於92年間即未依約繳納租金。

⒉被告固曾於93年8月9日支付新臺幣（下同）5,500元；

於94年至109年間逐年支付5,000元；

於109年12月16日支付6萬元；

於110年8月6日、111年1月6日、111年7月19日及11月22日各支付6,000元，共16萬9,500元。

然而，縱使依被告片面申請續約之租約記載「地租為稻谷每年1,072台斤」，並自93年起依行政院農業委員會（現已改制為農業部）公告之92年至111年稻穀收購價格，按稻穀數量換算之金額給付租金，被告自92年至111年亦應繳納租金31萬2,593元，被告未繳之租金尚有14萬3,093元，已逾2年之租金總額。

原告曾以民事準備㈢狀對被告為補繳租金之催告意思表示，惟被告迄未補繳租金，原告亦得依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款及民法第440條第1項規定，終止系爭租賃法律關係。

㈤綜上，原告訴請確認系爭租賃法律關係不存在，並依耕地三七五減租條例第16條第2項、第17條第1項第4款、民法第440條第1項（前3款事由，請法院擇一為有利於原告之認定）及第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭土地予原告等語，並聲明：如主文第1及2項所示。

二、被告答辯：㈠依彰化縣秀水鄉公所派員至現場會勘，明顯可見被告確實於系爭土地上種植稻作，並無坐視系爭土地荒蕪之情事。

且被告從未將系爭土地當成停車場或停放廢棄車輛使用，係因系爭土地與農路有高度落差，因此被告於靠農路部分有以泥土鋪設坡度和緩之土坡，土坡乃是讓農業機具從道路下來系爭土地，使用農業機具可以提高耕作效率，大為增加系爭土地生產力及使農業機具耕作出入便利所為，實際上未減損系爭土地原有性質及效能。

復92年底至93年時，為了修築農路旁的田圳，因此持續將圳溝中泥土挖出，被告利用挖出的泥土補充系爭土地之土壤，故當時靠近農路的部分因有這些溝泥填補而與道路幾乎無落差。

作物收成後或者休耕時，僅有種植綠肥作物，故此時坡度更為平坦，常有民眾將車輛暫時停放於此，非被告將此處短暫作為停車場。

而原告所提出之航照圖，應為系爭土地收成或休耕時之照片。

㈡又自黄海水時起，就開始佃耕系爭土地，系爭土地出產之作物養大被告一家人，被告每年均在此幫忙種植水稻，至今仍係如此，自無非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事。

㈢被告黄清潭所經營之新建祥行廢棄汽機車回收廠為經核准登記之廢機車、汽車回收業受補貼機構，須經相關單位稽核通過後，方得領取補貼，故新建祥行及其周圍環境每月均須稽核，倘新建祥行於系爭土地上停放廢棄汽機車，勢必無法通過稽核，將無法申請補貼。

過去的稽核紀錄，被告未曾於系爭土地堆放廢棄車輛，故被告無將系爭土地連接農路之部分，作為放置廢棄汽機車之處所。

㈣另原告於109年12月14日所寄發台北敦南郵局存證號碼第001131號存證信函中，自承被告黄清潭自93年起至109年間，除93年8月9日交付5,500元外，每期均固定繳納租金5,000元，被告亦留有108年12月16日、109年8月20日、109年12月16日、110年8月6日、111年1月6日、111年7月19日及111年11月22日之繳納租金匯款回條，足證被告確實均有繳交租金，自無耕地三七五減租條例第17條第1項第3款情事等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：㈠原告為系爭土地所有權人，原與黄海水就系爭土地成立系爭租賃法律關係，黄海水於97年10月13日死亡後，由被告於98年4月9日因繼承而向彰化縣秀水鄉公所辦理承租人名義變更登記等情，有系爭土地之土地建物查詢資料、黄海水之個人除戶資料及臺灣省彰化縣私有耕地租約書（鶴鳴字第83號）（見本院卷一第135、151頁、本院卷二第157及158頁）附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

㈡承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，分別於耕地三七五減租條例第16條第1及2項定有明文。

所謂應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。

該不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，全部租約仍向後歸於無效，租賃關係消滅，不因出租人嗣後繼續收取費用默示承租人使用未自任耕作土地，而使無效之租約恢復其效力（最高法院112年度台上字第2852號民事判決參照）。

又承租人非以耕地供耕作之用，且堆放輪胎、廢鐵等物，無論係自己堆放抑供他人堆放，均屬不自任耕作，應准出租人收回耕地（最高法院67年度第7次民事庭庭推總會議決議㈡要旨參照）。

㈢原告主張被告對系爭土地有不自任耕作之情形，惟被告否認，則被告對系爭土地是否有不自任耕作情形，本院析述如下：⒈依原告提出行政院農業委員會林務局農林航空測量所（現已改制為農業部林業及自然保育署航測及遙測分署）於90年9月13日、91年9月14日、92年5月6日、92年10月4日及93年5月11日所拍攝系爭土地之空照圖（見本院卷二第127、129、133、135及137頁），及被告所提出同一單位於91年4月30日、93年9月18日、94年5月20日及95年5月11日所拍攝系爭土地之空照圖（見本院卷二第219、223、225及227頁），可知系爭土地之變化如下：⑴91年間：於91年4月30日及91年9月14日，系爭土地北側緊鄰道路之一小部分土地呈現土黃色，且其上可見停放車輛，與系爭土地其他部分呈現深綠色之狀態，明顯不同。

另系爭土地隔道（農）路對向北側之土地（即同段256地號土地），呈現東側有鐵皮建物，其餘部分可見有停放車輛或堆置物品之情形，此參酌新建祥行係於72年8月13日設立，登記地址為彰化縣○○鄉○○街○00○0號（見本院卷一第97頁）及被告亦不爭執等情，堪認同段256地號土地當時係作為新建祥行之營業場址。

⑵92年間：①於92年5月6日，系爭土地所呈現之狀態，與91年間之情形，大致相同（見本院卷二第137頁）。

②於92年10月4日，系爭土地北側緊臨道路部分，呈現土黃色之範圍，有明顯變大之情形，且其上亦可見有停放車輛及堆置物品之情形，與系爭土地其他部分呈現深綠色之狀態，明顯不同。

⑶93年間：①於93年5月11日，系爭土地所呈現之狀態，與系爭土地於92年10月4日所呈現之狀態，大致相同（見本院卷二第129頁）。

惟系爭土地南側部分土地，呈現土黃色及綠色交錯之狀態，與鄰近周邊數筆農地均呈現整筆土地為深綠色之狀態，明顯不同。

②於93年9月18日，系爭土地北側緊鄰道路之一小部分土地呈現土黃色部分，且其上可見停放數輛車輛，其情形與系爭土地於91年間之狀態，大致相同（見本院卷二第223頁）。

惟系爭土地其餘部分，則大面積呈現土黃色狀態，與周邊數筆農地均呈現深綠色之狀態，及系爭土地西側同段245地號土地呈現數條南北走向田壟，均明顯不同。

91年9月14日 92年10月4日 93年5月11日 ⑷94年間：於94年5月20日，系爭土地所呈現之狀態，與91年間之情形，大致相同（見本院卷二第225頁）。

⑸95年間：於95年5月11日，系爭土地所呈現之狀態，與91年間之情形，大致相同（見本院卷二第227頁）。

⒉本院於112年3月13日會同兩造至系爭土地勘驗，可見系爭土地北側有溝渠，溝渠北側則為道路，且系爭土地於當日呈現接近整筆面積均種植水稻之狀態，與前述空照圖所呈現北側有一部分土地呈現土黃色之情形，顯然不同，有勘驗測量筆錄（見本院卷一第279至291頁）在卷可佐。

⒊雖被告辯稱：系爭土地與道（農）路有高度落差，因此被告於靠農路部分有以泥土鋪設坡度和緩之土坡，土坡乃是讓農業機具從道路下來系爭土地，且於92年底至93年時，為了修築農路旁的田圳，因此持續將圳溝中泥土挖出，被告利用挖出的泥土補充系爭土地之土壤，故當時靠近農路的部分因有這些溝泥填補而與道路幾乎無落差。

作物收成後或者休耕時，僅有種植綠肥作物，故此時坡度更為平坦，常有民眾將車輛暫時停放於此，非被告將此處短暫作為停車場等語。

惟依前述空照圖所呈現，系爭土地左右兩側土地（即同段245及247地號土地）北側緊臨道路之狀態與系爭土地相同，卻未見亦留有北側部分施作土坡之情形。

況且，系爭土地北側於92年間呈現土黃色之面積，相較91年及93年間所呈現之狀態，明顯有變大之情事，被告也迄未提出合理說明。

⒋被告黄清潭於勘驗當日亦自陳「之前系爭土地上之所以會停車，是因為稻子收割後土地空著，才會把車停下去。」

（見本院卷一第279頁）等語。

此參酌被告黄清潭及黄清河共同經營新建祥行，從事廢棄汽機車回收業務（見本院卷一第97頁），當有須以土地停放或堆置廢棄汽機車之需求，且系爭土地東側之同段247地號土地同為新建祥行之貯存場所（見本院卷一第393頁），於00年0月間亦已停放大量汽車之狀態（見本院卷二第225頁空照圖），堪認系爭土地北側部分土地於91年至95年間，均呈現有停放車輛之狀態，應係新建祥行有停放車輛之需求所致。

況空照圖所呈現之結果，於系爭土地未休耕時（即系爭土地與周圍其他農地均呈現深綠色之狀態時），系爭土地北側部分土地亦有停放汽車，與被告黄清潭前揭所辯僅於系爭土地休耕時方將汽車停放於系爭土地北側之部分土地等情，有所不同。

⒌綜上，可知系爭土地北側部分土地，自91年4月30日起至95年5月11日止，客觀上均呈現土黃色空地，其上並停放汽車之狀態，期間已久並非短暫，足認原承租人黄海水將系爭土地之一部，供被告黄清潭及黃清河作為非耕作之用，有違耕地三七五減租條例第16條第1項所定承租人應自任耕作之規定。

原告依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，主張系爭租賃法律關係已無效，自屬適法可採。

且已歸於無效之系爭租賃法律關係，不因黄海水於97年10月13日死亡後，由被告向彰化縣秀水鄉公所申請續約登記而有所影響。

㈣所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

系爭租賃法律關係既因違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定而歸於無效，則被告對系爭土地已失合法占有權源，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭土地，自屬有據。

至原告另主張耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4款及民法第440條第1項等事由，本院即不贅為審斷。

四、據上論結，本件原告之訴，為有理由，應予准許。

五、本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 洪榮謙
法 官 羅秀緞
法 官 林彥宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；
並向本院繳足上訴裁判費（如委任律師提起上訴，請注意民事訴訟法施行法第9條規定）。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
書記官 吳芳儀