臺灣彰化地方法院民事-CHDV,112,簡上,197,20240731,1

臺灣彰化地方法院民事判決
112年度簡上字第197號
上 訴 人 吳宥承
訴訟代理人 吳秋露
被上訴人 吳明哲

訴訟代理人 楊榮富律師
複代理人 蔣志明律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國112年10月26日本院彰化簡易庭112年度彰簡字第466號第一審判決提起上訴，本院於民國113年6月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人應將坐落彰化縣○○鄉○○段000000地號土地上如原判決附圖所示編號A部分面積29平方公尺之磚造平房拆除，並將該部分土地返還上訴人。

第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：㈠門牌號碼彰化縣○○鄉○○街000號房屋原為三合院（下稱三合院房屋），係兩造家中長輩吳ＯＯ、吳ＯＯ、吳ＯＯ之父吳ＯＯ於民國50餘年前興建之未辦保存登記建物，嗣後由訴外人吳ＯＯ、吳ＯＯ及吳ＯＯ共同使用。

三合院房屋已拆除一部分，僅存坐落上訴人所有彰化縣○○鄉○○段000000地號土地（下稱系爭土地）上如原判決附圖所示編號A部分、面積29平方公尺之磚造平房（下稱系爭房屋）。

系爭房屋經本院彰化簡易庭111年度彰簡字第596號民事判決（下稱另案）認定係被上訴人單獨所有，被上訴人並無使用系爭土地之合法權源，自應將系爭房屋拆除，並將占有之土地返還上訴人。

㈡吳立全興建三合院房屋時坐落之彰化縣○○鄉○○段0000地號土地之所有權人為中華民國。

吳ＯＯ83年6月22日死亡，三合院房屋另案認定由吳ＯＯ、吳ＯＯ、吳ＯＯ繼承，坐落土地之所有權人仍為中華民國。

吳ＯＯ、吳ＯＯ、吳ＯＯ於91年8月7日購得坐落之2442地號國有土地，應有部分各3分之1。

吳ＯＯ於94年9月20日死亡，其所有2442地號土地應有部分及三合院房屋均由被上訴人單獨繼承。

被上訴人所有2442地號土地應有部分於97年8月18日遭法拍，由陳ＯＯ購得。

吳ＯＯ、吳ＯＯ於101年11月21日再向陳ＯＯ買回，由吳ＯＯ、吳ＯＯ共有。

吳ＯＯ、吳ＯＯ於104年7月14日將2442地號土地分割為2442、2442-2地號土地，由吳ＯＯ取得2442地號、吳ＯＯ取得2442-2地號土地，三合院房屋坐落在2442-2地號土地。

吳ＯＯ死亡後，2442-2地號土地於107年8月17日由吳ＯＯ繼承，吳ＯＯ於107年9月25日將2442-2地號土地贈與上訴人。

上訴人取得2442-2地號土地後，因新建房屋需求，於109年5月14日將土地分割為2442-2、2442-3地號，將系爭房屋坐落之範圍分割在系爭2442-3地號土地，並在2442-2地號土地新建房屋。

㈢吳ＯＯ(即上訴人承襲之應有部分)、吳ＯＯ(即被上訴人承襲之應有部分)於90餘年間曾達成協議，簽立協議書（下稱系爭協議書）約定「三、自民國九十一年八月八日起至民國九十六年八月八日止計五年内期間。

如立協議書人自動拆除所（占)有房屋點交給土地所有權人時，土地所有權人需補貼每間房屋新台幣伍萬元整給房屋所（占）有人，如期間超過10年時，由土地所有權人自動拆除房屋，且房屋所（占)有人之損失，土地所有權人不作任何補償，且房屋所(占)有人不得異議。

…六、土地所(占)有人無論是水利地面所有建築物如廁所、浴室10年期限到（占)有人地上物之人應無條件交出土地所有權人不得異議」。

吳ＯＯ當時雖沒有簽名，然於111年間已逕自拆除其土地上之房屋，足證吳ＯＯ對於系爭協議書内容有與吳ＯＯ、吳ＯＯ達成共識，被上訴人自應繼受系爭協議書之約定。

㈣被上訴人於000年0月0日出具同意書（下稱系爭同意書），同意拆除其所有土地上之房屋。

後來因為上訴人之哥哥吳ＯＯ一直不願意把東西拿走，上訴人要新建房屋，建築法規規定土地上面不能有東西，房屋沒有拆，上訴人就不能蓋，所以才在被上訴人簽立系爭同意書後，又將2442-2地號土地分割出2442-3地號土地。

㈤本件不應擴大類推適用民法第425條之1。

由前述房屋及土地所有權之變動情形，被上訴人所有土地應有部分被拍賣後，已無房屋坐落之土地所有權，如認其仍有法定租賃關係，對土地所有人實有不公。

況系爭房屋構造係木石磚造(磚石造），自55年左右建造至今已逾57年，遠超過行政院所頒固定資產耐用年數表就磚構造所訂之25年，且長達20餘年無人使用，現況僅堆諸多雜物、垃圾，且遍佈蜘蛛網及灰塵，並無經濟價值，亦欠缺保護房屋價值之必要。

爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條及第425條之1第2項等規定，請求被上訴人拆除系爭房屋、返還土地，並給付相當租金之不當得利等語。

二、被上訴人答辯：㈠上訴人曾祖父、被上訴人祖父吳ＯＯ，於50餘年前出資在2442地號國有土地上興建三合院房屋。

吳ＯＯ83年6月22日死亡，三合院房屋由吳ＯＯ、吳ＯＯ、吳ＯＯ3人共同繼承，並完成協議分割各自使用及共同使用之範圍：即三合院正身正中一間為神明廳，分由前述3人共同使用；

神明廳右側至右護龍部分，分由吳ＯＯ使用；

神明廳左側至左護龍部分，分由吳ＯＯ使用；

左、右護龍最尾端各一間房屋，分由吳ＯＯ使用。

吳ＯＯ死亡，由吳ＯＯ之女吳ＯＯ繼承吳ＯＯ就三合院房屋之權利，後吳ＯＯ再將該部分產權贈與上訴人，並變更上訴人為房屋納稅義務人。

吳ＯＯ於94年9月20日死後，就三合院房屋分得使用部分，由被上訴人單獨繼承。

三合院房屋經部分拆除重建，現僅存坐落系爭土地上之系爭房屋，即三合院右護龍最尾端之房屋，現為被上訴人占有等情，業經另案判決認定。

㈡系爭協議書未經吳ＯＯ簽名，未符合共有物之處分應得共有人全體之同意之意旨（民法第819條第2項），不生共有物處分之效力。

㈢系爭同意書係被上訴人於000年0月00日出具，惟被上訴人同意拆除之標的物並非系爭房屋，而是坐落2442-2地號土地之三房所共同使用之神明廳（神明廳當初協議分割由吳ＯＯ、吳ＯＯ、吳ＯＯ三房共同使用）。

此觀系爭同意書記載有「…今地上所有權人吳ＯＯ欲（於）地上新建房屋，…。」

字樣，對照上訴人新建房屋（建號299號）坐落位置係在2442-2地號土地上，並不包括系爭房屋坐落之系爭土地。

且系爭土地早在109年5月14日即自2442-2地號土地分割出來，即足明晰。

上訴人為在2442-2地號土地上新建房屋，須用到公廳（即神明廳）所在位置之土地。

又因公廳之建物當初吳ＯＯ死亡後，並未分割，由三房公同共有共同使用，吳ＯＯ始會以電話聯絡吳ＯＯ之繼承人即被上訴人，請求同意拆除三房所公同共有之公廳。

故被上訴人所了解的內容即是上訴人為新建房屋，而要求被上訴人同意拆除公廳之房屋，系爭同意書係電話聯絡後，由上訴人單方備妥寄來讓被上訴人簽名同意，雖未標示公廳房屋，但已表明上訴人欲於地上新建房屋，而要拆除地上房屋之意旨。

觀之上訴人新建之房屋確實有使用到公廳位置之土地，而未使用到被上訴人所有系爭房屋坐落基地，嗣後始會保留新建房屋之基地，另分割出系爭土地。

倘若系爭同意書被上訴人同意拆除之房屋包括系爭房屋（被上訴人否認，僅止於假設），上訴人新建房屋時，拆除便是，何需再就系爭房屋提起拆屋還地之訴訟？徵諸系爭房屋並未拆除，299建號新建房屋已經建成，可見上訴人主張不可採。

㈣吳ＯＯ出資興建未辦保存登記三合院房屋，吳ＯＯ死亡後，由吳ＯＯ、吳ＯＯ、吳ＯＯ3人繼承，其3人於91年間購買三合院房屋坐落之2442地號國有土地，應有部分各3分之1，土地及房屋即屬同一人所有。

吳ＯＯ死亡後，其應有部分由女兒吳ＯＯ繼承，吳ＯＯ再贈與上訴人。

吳ＯＯ死亡後，其應有部分由被上訴人單獨繼承。

被上訴人所有之土地應有部分於97年8月18日經法院拍賣，由訴外人陳ＯＯ拍定取得，此時房屋與土地即非屬同一人所有，自可類推民法第425條之1關於法定租賃關係，因此被上訴人繼承吳ＯＯ分得之系爭房屋，係本於租賃關係而占有上訴人之系爭土地，並非無權占有。

縱令陳ＯＯ拍定取得之3分之1應有部分，於000年00月00日出售予吳ＯＯ、吳ＯＯ，致吳ＯＯ、吳ＯＯ之應有部分各增為2分之1，惟依民法第425條規定，被上訴人之租賃權對於受讓人吳ＯＯ、吳ＯＯ仍繼續存在。

準此，被上訴人繼承吳ＯＯ分得之系爭房屋，係本於租賃權而占有上訴人所有之系爭土地(2442-3地號土地，係分割自同段2442-2地號，而同段2442-2地號土地，係自同段2442地號分割而來)，非無權占有。

㈤系爭房屋係磚瓦造、雙導水之屋頂上蓋水泥瓦，屋瓦無破損，屋脊亦無坍塌、四面牆壁完好無破損，安設有鋁門窗，完好如初，自足以遮避風雨，可達經濟上使用之目的，迄今仍具有一定之價值。

又房屋使用，並非僅用於居住一途，置物保存，亦不失為使用方法。

被上訴人於一審判決後已整理、打掃內部供為使用。

三、本件上訴人起訴請求拆屋還地及給付不當得利，原判決認上訴人請求一部有理由、一部無理由。

上訴人不服，就拆屋還地部分提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。

㈡被上訴人應將坐落系爭土地上如原判決附圖所示編號A之地上物拆除，並將土地返還予上訴人。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回（原判決命被上訴人應自107年9月25日起至返還原判決附圖所示編號A部分、面積29平方公尺土地之日止，按年給付原告新台幣1,206元部分，未據被上訴人聲明不服；

另駁回上訴人其餘金錢之請求部分，未據上訴人聲明不服，均已確定）。

四、得心證之理由：㈠上訴人主張系爭土地為其所有，其上所有系爭房屋為被上訴人所有等事實，業據其提出土地登記謄本為證（見原審卷第61-63頁），並經原審囑託彰化縣彰化地政事務所派員會同履勘測量，製有勘驗筆錄、現場照片及彰化縣彰化地政事務所112年6月26日函檢送之土地複丈成果圖在卷可憑（見原審卷第123-135頁），且為被上訴人所不爭執，應堪認為真實。

㈡次查，吳ＯＯ於50年間興建三合院房屋，其死亡後由吳ＯＯ、吳ＯＯ及吳ＯＯ繼承，其等協議由吳ＯＯ取得系爭房屋之事實上處分權，嗣經被上訴人於94年間繼承該房屋之事實上處分權等事實，為另案判決所認定。

又三合院房屋坐落之土地為2442地號國有土地，經吳ＯＯ、吳ＯＯ及吳ＯＯ於91年8月7日購買後登記為共有，被上訴人於94年間繼承吳ＯＯ之應有部分，其後被上訴人之應有部分於97年間遭法院拍賣而由他人取得，再由吳ＯＯ、吳ＯＯ於101年11月21日購買取得該應有部分，吳ＯＯ、吳ＯＯ於104年7月24日將2442地號土地分割為2442、2442-2地號，由吳ＯＯ分割取得2442地號、吳ＯＯ分割取得2442-2地號土地，吳ＯＯ死亡後，2442-2地號土地於107年8月17日由吳ＯＯ繼承，吳ＯＯ於107年9月25日將該土地贈與上訴人，上訴人於109年5月14日將2442-2地號土地分割為2442-2、2442-3地號土地等事實，有土地登記第一類謄本及地籍異動索引可稽（見原審卷第61-77頁）。

㈢上訴人主張被上訴人同意拆除系爭房屋，為被上訴人所否認。

經查：1.上訴人主張吳ＯＯ、吳ＯＯ於91年間約定同意由土地所有權人於10年後得拆除地上房屋乙情，固據其提出系爭協議書為證（見原審卷第223-225頁、本院卷第43-47頁），惟系爭協議書載明立協議書人為吳ＯＯ等3人，未經共有人吳ＯＯ簽名，不符合民法第819條第2項關於共有物之處分應得共有人全體同意之規定，不生共有人就2442地號土地及其上建物加以處分之效力。

2.上訴人主張被上訴人於000年0月00日出具系爭同意書，同意拆除系爭房屋之事實，業據其提出系爭同意書為證（見原審卷第51頁、本院卷第49頁）。

被上訴人對系爭同意書係其所簽並不爭執，固辯稱係同意拆除公廳，並非同意拆除系爭房屋云云。

惟依系爭同意書記載「立同意書人吳ＯＯ（被上訴人改名前之姓名）吳ＯＯ茲因所有未保存建物門牌：彰化縣○○鄉○○村0鄰○○街000號之房屋一棟，坐落於彰化縣○○鄉○○段000000地號上，今因地上所有權人吳ＯＯ欲地上新建房屋，本人同意吳ＯＯ拆除本人所有地上之房屋屬實。

恐口無憑，特立此同意書為據。」

，已明確記載上訴人同意拆除其所有於2442-2地號土地上之房屋。

且被上訴人並未表示其僅同意拆除公廳，亦經證人吳ＯＯ證述：是伊打電話聯絡被上訴人說舊房子要拆掉蓋新的，委託伊妹妹將系爭同意書寄過去，當時還沒分割出2442-3地號土地，伊與被上訴人聯絡時沒有談到拆除地上房屋之範圍，就是地號上面的東西全部都要拆，土地上有公廳，但沒有講到公廳，一定要全部拆除才有辦法興建等語甚明（見本院卷第135-136頁），故被上訴人辯稱其出具系爭同意書僅同意拆除公廳云云，尚無可採。

至於被上訴人辯稱上訴人新建之房屋係使用到公廳位置之土地，未使用到系爭房屋坐落基地，始會保留新建房屋之基地，另分割出系爭土地云云。

已經上訴人否認，且查被上訴人出具系爭同意書在先，尚以上訴人稱其係因被上訴人之兄不配合搬遷，其急為興建房屋始將2442-2地號土地分割出2442-3地號土地等語為合理可採。

此參酌2442-2地號土地於109年5月14日分割出2442-3地號土地，及彰化縣○○鄉○○000○0○00○○鄉○○○○0000000000號函所附建造執照資料，上訴人於109年9月18日申請在2442-2地號土地興建房屋等情益明。

故被上訴人上開所辯亦無可採。

是被上訴人既出系爭同意書同意拆除系爭房屋，即負有拆除系爭房屋、返還占有土地之義務，而無權再占有使用系爭土地，被上訴人辯稱其應有類推民法第425條之1之法定租賃關係，非屬無權占有系爭土地云云，即無可取。

㈣綜上所述，上訴人依系爭同意書及民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆除系爭房屋，返還占有之土地，為有理由，應予准許。

原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果無影響，無庸論列，併此敘明。

六、據上論結，本件上訴有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 洪榮謙
法 官 洪堯讚
法 官 羅秀緞
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
書記官 卓俊杰