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臺灣彰化地方法院民事判決
112年度簡上字第198號
上 訴 人 黃共寬
訴訟代理人 梁家豪律師
被 上訴人 黃焜萬
訴訟代理人 李宗炎律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國112年8月18日本院112年度簡字第4號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國113年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人於原審起訴及於本院上訴之主張：一、坐落於彰化縣○○鄉○○段○○○○00地號土地為上訴人所有，訴外人即被上訴人之父黃火山在00地號土地上如附圖編號A所示範圍（下稱系爭土地）興建建物（下稱系爭A建物），因而無權占有系爭土地。
嗣黃火山死亡後，被上訴人繼承取得系爭A建物，自應拆除，將系爭土地返還上訴人。
二、被上訴人無權占有系爭土地，亦受有相當於租金之不當得利，故併請求自起訴狀繕本送達日即民國（下同）111年11月3日起回溯五年、每月以新臺幣（下同）13,000元計算相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，提起本件訴訟，嗣經原審以112年度簡字第4號第一審判決駁回，而提起本件上訴。
三、否認被上訴人所抗辯黃火山給付價金完成暨有權占有：㈠上訴人固曾與訴外人即被上訴人之父黃火山於71年5月8日簽訂「不動產預約買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），上訴人亦有收受定金二萬元（系爭買賣契約第二條）。
惟黃火山僅有給付定金二萬元，並未依約按期分別於同年5月25日給付七萬元、同年6月10日給付七萬元及尾款二萬元，故上訴人催告黃火山付款而仍未收受16萬元之餘款後，即依系爭買賣契約第十條約定，沒收定金二萬元作為違約金，並向黃火山主張並通知解除系爭買賣契約，則上訴人與黃火山間早已無買賣契約關係存在。
㈡況若黃火山早已給付價金完畢，何以長達三十餘年從未向上訴人請求辦理土地所有權移轉登記，或循法律途徑請求上訴人履行出賣人之義務。
四、被上訴人抗辯公告土地現值即等同系爭土地實際價值，顯無理由：㈠系爭土地位於彰化縣線西鄉之鬧區，交通發達，附近有超商、便利商店、線西夜市、超市，並鄰近線西鄉公所、線西國小、線西國中等機關（參一審卷第117頁）。
而法院於認定無權占用他人土地時，當事人自應提供鄰近租金行情，供法院審酌以協力促進訴訟，協助法院酌定相當於租金之不當得利之數額，故本件上訴人提出鄰近不動產之招租廣告供參，並無不妥或未盡舉證責任之處。
㈡公告土地現值僅係行政登記事項，此與土地實際價值並非相同，此乃理性第三人皆知之事，則被上訴人抗辯公告現值即等同土地實際價值，實為無稽。
五、依系爭A建物之頂樓鐵皮棚架及磚牆之建造情形，足證被上訴人對於無權占有系爭土地之情形，自知甚明：㈠系爭土地上有被上訴人所有之二層RC建物，頂樓並建有鐵 皮棚架，此情業經鈞院於111年12月15日至系爭土地勘測 查明（參原審卷第129頁）。
㈡經上訴人以捲尺測量系爭A建物之頂樓鐵皮棚架之立柱至上訴人所有之建物頂樓之女兒牆處（參原審卷第169、171頁），以及系爭A建物之頂樓樓梯間上方之磚牆至上訴人所有之建物樓梯間上方屋頂邊緣之接壤處（參原審卷第173至177頁），可知該二處以捲尺量測之距離，均約為一公尺。
因此，若非被上訴人已明知無權占用系爭土地，何以於系爭A建物之頂樓上搭建鐵皮棚架及磚牆時，刻意搭建至地界線為止，可證上訴人早已向黃火山解除系爭買賣契約，被上訴人實係無權占用系爭土地至明。
六、倘鈞院認被上訴人得主張有權占有，則上訴人亦得主張同時履行抗辯權，拒絕交付土地予被上訴人，被上訴人即不得占用系爭土地：㈠上訴人否認被上訴人所稱黃火山已給付價金完畢云云，此部分應由被上訴人舉證以明相關待證事實。
㈡又因黃火山僅有給付定金二萬元，並未依約按期分別於同年5月25日給付七萬元、同年6月10日給付七萬元及尾款二萬元，已如前述。
上訴人自得依民法第264條第1項規定主張同時履行抗辯權，拒絕履行出賣人之義務，而拒絕交付系爭土地予被上訴人，故被上訴人對系爭土地自不得主張依買賣契約法律關係而有權占有。
七、上訴人聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將坐落於彰化縣○○鄉○○段00地號土地上如附圖彰化縣和美地政事務所土地複丈成果圖111年11月15日和土測字第1683號所示編號A範圍之建物拆除，並將土地返還上訴人。
㈢被上訴人應給付上訴人780,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日即111年11月4日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈤上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被上訴人於原審及於本院之答辯：一、上訴人與被上訴人之父黃火山於71年5月8日簽訂不動產預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定黃火山以新臺幣（下同）180,000元之價金，向上訴人購買坐落於彰化縣○○鄉○○段00地號土地上如附圖編號A所示範圍之土地（下稱系爭土地），黃火山已於71年6月10日、71年7月25日、71年10月31日給付價金，上訴人乃將系爭土地交付黃火山，嗣經黃火山興建系爭A建物，即被上訴人所有之門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路○段000號房屋（下稱被上訴人房屋）之一部，此由系爭A建物占有49地號土地之範圍，為系爭土地北側地界線往南平行一公尺之範圍，而與系爭買賣契約約定相符；
又上訴人興建門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路○段000號房屋時（下稱上訴人房屋），亦退縮面寬一公尺，並同意提供上訴人房屋外牆作為與系爭A建物之共用壁，即可證明。
嗣上訴人雖遲未將系爭土地所有權移轉登記予黃火山或被上訴人，惟被上訴人基於系爭買賣契約占有使用系爭土地，自非無權占有，亦未受有相當於租金之不當得利。
二、上訴人對於71年間已口頭表示解除契約之主張，應負舉證責任：㈠依系爭買賣契約約定（參原審卷被證一），除於71年5月8日給付訂金二萬元外，亦約定同年5月25日、6月10日應分別給付價款七萬元、尾款二萬元，並應於辦妥所有權移轉登記及標的物交付時付清。
又系爭買賣契約第五條特別約定應於71年10月31日點交買賣標的予被上訴人營業，可見兩造間有買受人應於71年10月31日給付價款之約定。
㈡有關兩造於上訴人所有之49地號土地上興建「○○路一段000號房屋（上訴人所有）」、「○○路一段00號房屋（被上訴人所有）」（參原審卷第63、219頁），建築完成時間均為72年12月7日，並於73年1月19日同案申請設籍課稅，足證若上訴人於被上訴人未依約於71年10月底前給付價金時，即表示解除系爭買賣契約，則上訴人於斯時即應向被上訴人請求返還土地，豈會將自己之土地（買賣標的）繼續供被上訴人營造建物，時間長達一年之久，並於73年1月19日同案申請房屋設籍課稅，可見上訴人主張因被上訴人未給付價金，曾口頭表示解除契約云云，與事實及事理不符，不足採信。
三、關於上訴人有無交付系爭土地：原審判決已認定：「兩造不爭執原告與黃火山於71年5月8日簽訂不動產預定買賣契約書，該契約書關於買賣標的記載為00地號土地『於該筆土地自北方界線起往南一公尺寬，長為該筆土地東西兩界線之長度』等語明確（見本院卷第85頁），核與系爭A建物占有00地號土地範圍相符（見不爭執事項第（四）點）。
又原告房屋與被告房屋均係於72年12月7日完成，且均於73年1月19日向彰化縣地方稅務局申請房屋稅籍登記，經彰化縣地方稅務局以第04461號之同一文號收文乙情，有彰化縣房屋稅籍紀錄表在卷可稽（見本院卷第63頁、第219頁），足見原告與黃火山應在同一時期興建原告、被告房屋，並於興建完成後共同向彰化縣地方稅務局申請房屋稅籍資料，可推知原告於簽訂系爭買賣契約後，已依約將系爭土地交付黃火山，否則應無同時建築房屋及共同申請房屋稅籍登記之可能。
從而，黃火山或被告基於系爭買賣契約關係占有系爭土地，自屬有權占有」等語（原審判決書第3頁第6行參照）；
而原審認定係與事實相符，惟上訴人並未舉證證明原審認定有違事理，則上訴人之上訴，顯無理由。
四、上訴人已依系爭買賣契約交付系爭土地予買受人黃火山，則黃火山有權占有使用系爭土地，被上訴人既係黃水山之繼承人，而繼承系爭買賣契約之權利義務，自有權占有使用系爭土地：㈠關於上訴人已依系爭買賣契約交付系爭土地予買受人黃山火，業經原審認定在卷，應予維持。
㈡又依法律規定及實務見解，均認土地出賣人既依買賣契約交付土地予買受人占有，買受人即有正當權源，出賣人不得請求返還土地。
因此，本件上訴人交付系爭土地後，再依民法767條規定訴請返還土地，顯無理由。
五、上訴人另主張因黃火山未交付價金，依同時履行抗辯權之規定，拒絕交付土地，則被上訴人即非有權占有云云，亦無理由：㈠71年5月8日上訴人黃共寛簽訂系爭買賣契約後，即將系爭土地交付訴外人黃火山，並與黃火山同時在土地上各自興建房屋使用，迄今逾40年已如前述。
因此，在40年前出賣人即上訴人黃共寬不但未拒絕自己之給付（交付系爭土地），更將自己之給付義務履行之，而交付系爭土地予買受人黃火山，故黃火山斯時已提出對待給付（即給付買價予黃共寬），否則出賣人黃共寬應無可能40餘年均未請求給付價款。
㈡退步言之，縱認當時黃火山未給付價款，惟上訴人黃共寛既已交付系爭土地，顯已抛棄同時履行抗辯權，40年後上訴人於訴訟中主張黃火山未給付價款、拒絕交付土地云云，顯為權利濫用，亦無誠信，並不可採。
六、被上訴人聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
參、兩造不爭執事項：一、坐落於彰化縣○○鄉○○段00地號土地為上訴人所有。
二、上訴人與被上訴人之父黃火山於71年5月8日簽訂不動產預定買賣契約書。
三、系爭土地上如附圖編號A所示建物（即系爭A建物）係由黃火山出資興建，黃火山逝世後，由被上訴人繼承取得，現為被上訴人所有。
四、系爭A建物占有49地號土地之範圍（即系爭土地範圍），為49地號土地北側地界線往南平行一公尺之範圍。
五、兩造至少自72年12月7日起迄今均居住於○段00○00○00○0○00○0○00○0地號土地上之建物。
肆、兩造爭執事項：一、訴外人黃火山是否曾給付買賣價金與上訴人？二、上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人拆屋還地，有無理由？被上訴人抗辯其基於買賣契約法律關係有權占有系爭土地，有無理由？上訴人主張其已解除該買賣契約，有無理由？三、上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，上訴人得請求被上訴人給付金額若干？
伍、本院之判斷：一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；
民法第767條第1項前段、中段定有明文。
次按買受人向出賣人購買土地，出賣人已將土地交付買受人占有者，雖未辦理所有權移轉登記，然買受人占有土地，既係本於出賣人依買賣法律關係所交付，具有正當權源，出賣人不得依無權占有而請求返還。
二、經查，兩造不爭執上訴人與訴外人黃火山於71年5月8日簽訂不動產預定買賣契約書，系爭買賣契約書關於買賣標的記載為49地號土地「於該筆土地自北方界線起往南一公尺寬，長為該筆土地東西兩界線之長度」等語明確（見原審卷第85頁），核與系爭A建物占有00地號土地範圍相符（見原審所列不爭執事項第四點）。
又上訴人房屋與被上訴人房屋均係於72年12月7日完成，均於73年1月19日向彰化縣地方稅務局申請房屋稅籍登記，經彰化縣地方稅務局以第04461號之同一文號收文等情，有彰化縣房屋稅籍紀錄表在卷可稽（見原審卷第63頁、第219頁），足見上訴人與黃火山應在同一時期興建上訴人、被上訴人房屋，並於興建完成後共同向彰化縣地方稅務局申請房屋稅籍資料，可推知上訴人於簽訂系爭買賣契約後，已依約將系爭土地交付黃火山，否則應無同時建築房屋及共同申請房屋稅籍登記之可能。
從而，黃火山或被上訴人基於系爭買賣契約關係占有系爭土地，自屬有權占有。
三、上訴人雖主張訴外人黃火山經上訴人口頭催告仍未依約給付賸餘之價金、尾款，上訴人乃依系爭買賣契約第10條約定沒收訂金，並於71年間以口頭方式向黃火山解除系爭買賣契約等語，惟此部分未據其舉證以實其說；
衡以兩造自72年12月7日房屋建築完成時起均居住當地（見不爭執事項第五點），倘黃火山確未給付價金，致生履約爭議且經上訴人解除系爭買賣契約，而上訴人歷經數十年均未向黃火山或被上訴人請求返還系爭土地，亦非合理；
上訴人此部分主張，尚難採信。
四、是被上訴人基於系爭買賣契約，有權占有系爭土地，自與民法第767條第1項前段、中段及第179條規定要件不符；
上訴人請求被上訴人拆屋還地及返還相當於租金之不當得利，即屬無據。
又上訴人於上訴審提出新攻擊防禦方法，依民事訴訟法436條之1第3項準用同法第447條第1項第3款規定，核屬對於第一審提出之攻擊防禦方法為補充者之情形，應予准許，惟查：因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，為民法第二百六十四條第一項所明定。
而兩造互負之給付義務，除一方有先為給付之義務外，本應由雙方同時履行，如一造未履行其義務，尚不得以他造未先履行，主張他造違約而解除契約（最高法院104年度台上字第1655號判決參照）。
果爾，如上訴人主張被上訴人未給付買賣價金，上訴人仍准許被上訴人使用出賣之系爭土地興建房屋，似已放棄同時履行抗辯權，嗣後自不能再主張以同時履行抗辯權請求被上訴人拆屋交地， 因同時履行抗辯權非如民法第767條第1項所規定之物上請求權可作為請求權基礎，請求被上訴人拆屋交地，上訴人之主張與法律規定不符，即無可採取。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人將系爭A建物拆除、將系爭土地返還上訴人，並依民法第179條規定，請求被上訴人給付780,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均無理由，原審判決上訴人敗訴，並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事第四庭 審判長 法官 王鏡明
法官 謝仁棠
法官 李言孫
以上正本系照原本作成。
不得上訴
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
書記官 廖涵萱
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