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臺灣彰化地方法院民事判決
112年度訴字第278號
原 告 吳金星
吳健銘
共 同
訴訟代理人 楊振裕律師
複 代理人 鄭絜伊律師
被 告 連勵
訴訟代理人 連志鵬
上列當事人間請求確認優先購買權事件，本院於民國113年2月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就被告標得台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司受託標售民國111年度第403批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告附表標號2所示，坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地，如附圖所示編號A部分面積7平方公尺、編號B部分面積9平方公尺、編號C部分面積48平方公尺、編號D部分面積113平方公尺、編號F部分面積71平方公尺、編號G部分面積38平方公尺，有優先購買權存在。
原告其餘之駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之95，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院民國52年台上字第1240號裁判要旨參照）。
查本件原告主張其等就坐落彰化縣○○鄉○○段000 地號土地（登記所有權人：梁河、面積300平方公尺、權利範圍全部，下稱系爭土地）具有優先購買權，為被告否認，則原告就系爭土地之優先購買權存否即屬不明確，致原告於私法上之地位有受侵害之危險，而此種不安之狀態，得以確認判決將之除去，是原告提起本件訴訟即有確認利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠緣彰化縣政府移請財政部國有財產署中區分署彰化辦事處（下稱國財署彰化辦事處）辦理標售111年度第403批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，經該分署委託台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司（下稱金服中部分公司）於111年7月8日公告辦理，由被告於同年10月11日以新臺幣（下同）271萬元，標得上開公告附表標號2所列梁河所遺系爭土地。
㈡梁河於不詳年間，將系爭土地出售予原告之祖先，嗣訴外人王葱（為原告吳金星之祖母、原告吳健銘之曾祖母，下逕稱原告姓名）約於46年間，在系爭土地及同段445、446地號土地上，出資興建三合院1棟，占用系爭土地如附圖（下同）所示編號D部分、面積113平方公尺 （下稱D建物）；
訴外人吳龍輝（為王葱之子、吳健銘之祖父）約於66至68年間，在系爭土地上興建編號A部分面積7平方公尺之儲藏室（下稱A建物）、編號B部分面積9平方公尺之廁所（下稱B建物）、編號C部分、面積48平方公尺之3層樓房（下稱C建物，上開4棟建物合稱系爭建物)。
系爭建物自興建迄今已逾50、60年，歷來田賦代金均由原告家族代繳，期間未曾有原告家族以外之人使用系爭土地，亦未曾遭排除占有，顯見系爭土地係由王葱購買，或至少經梁河同意使用，王葱為該地之合法使用權人，並由原告繼承取得買賣或使用借貸之合法權利，依土地法第73條之1第3項規定，就系爭土地全部具有優先承購權存在。
㈢縱認王蔥未合法占有系爭土地，然吳金星因分割繼承取得D建物之事實上處分權，並占有使用該建物圍牆內之編號G部分面積38平方公尺空地（下稱G空地）；
吳健銘則因分割繼承取得A、B、C建物之事實上處分權，並占用使用編號F部分面積71平方公尺空地（下稱F空地）迄今，其等於97年7月1日地籍清理條例施行前，已繼續占有系爭土地逾10年之久，得適用或類推適用地籍清理條例第12條第1項第4款規定，共同優先承購系爭土地。
且因該地依法不得分割，其等得就全部土地主張優先承購等語，爰依土地法第73條之1第3項、地籍清理條例第12條第1項第4款規定，訴請確認優先承購權存在等語，並聲明：確認原告就被告標得金服台中分公司受託標售111年度第403批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告附表標號2所示，系爭土地之全部，有優先購買權存在。
二、被告則以：戶政事務所查無梁河之年籍資料，乃原告虛構此人存在，原告無法單方面成立買賣或借貸契約。
原告並非系爭土地之繼承人或共有人，且無法提出與梁河簽訂之契約或依法得使用系爭土地之證明，故原告並非合法占用系爭土地。
原告長期不法占用系爭土地，且系爭建物為違章建築，本應拆除，怎可令其等因此種非法狀態，取得土地優先承買權。
又F、G部分空地並非限定原告使用，原告不得主張優先承買權等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第192、336頁）㈠彰化縣政府移請國財署彰化辦事處辦理標售111年度第403批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，經該署委託金服中部分公司辦理，公告附表第2標號為登記名義人梁河所有之系爭土地。
㈡系爭土地於111年10月11日公開標售，由被告以271萬元得標。
㈢系爭土地及相鄰之彰化縣○○鄉○○段000○000地號等3筆土地上，坐落門牌號碼均為彰化縣○○鄉○○村○○路00號之三合院式平房1棟（含D建物）及3層樓房1棟（即C建物）。
㈣吳金星與吳健銘為叔姪關係，均為王蔥之繼承人（吳金星為王葱之孫，吳健銘為王葱之曾孫、吳龍輝之孫）。
四、本件兩造爭執事項應為：㈠原告主張其等依土地法第73條之1第3項規定，得優先承購權系爭土地之全部，有無理由？㈡原告主張其等依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，優先承購權系爭土地之全部，有無理由？
五、得心證之理由：㈠原告主張其等為系爭土地之合法使用人，得優先承購權系爭土地全部，為不可採：⒈土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；
逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。
前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售；
依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。
但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄，土地法第73條之1第1至3項定有明文。
是依上開規定主張優先承購者，以土地所有權人之繼承人、土地合法使用人或其他共有人為限。
⒉原告主張其等祖先與梁河間存有買賣或使用借貸關係，固據提出系爭土地之所有權狀、彰化安東農地重劃區一筆土地未參加交換分合前後對照清冊、田賦代金通知單及梁河之印章等件為憑（見本院卷第191、303、315、335、339、403至407頁）。
然原告除未能說明與梁河從事買賣交易之對象、時間、價金數額，抑或與梁河成立使用借貸合意者為何人，甚且自陳不確定實際上有無梁河此人等語（見本院卷第191頁）。
復經本院函詢彰化縣鹿港戶政事務所之結果，亦查無梁河之戶籍資料，有該所函文可稽（見本院卷第363頁），則其等持有梁河之印章真偽與否難以認定，且持有上開文書之原因不明，尚難據此推認原告係因繼承買賣或使用借貸之法律關係，而合法占用系爭土地。
又原告所提田賦代金通知單之納稅義務人均載為「梁河」，則原告之被繼承人縱然因占用系爭土地，而代為繳納稅金，亦不得即謂其等有占用土地之正當權源。
再者，因無人辦理繼承梁河所遺之系爭土地逾15年，始由彰化縣政府依土地法第73條之1第2項規定，移請國財署彰化辦事處公開標售系爭土地一節，為兩造所不爭執（見三、第㈠項），則原告及其祖先長期占用系爭土地期間，因梁河後繼無人，始無人對其等主張權利，亦與常理無違。
又原告非梁河之繼承人或系爭土地共有人，是以，原告主張依土地法第73條之1第3項規定，得優先承購系爭土地，係屬無據。
㈡原告得依地籍清理條例第12條第4項規定，優先承購占用系爭土地之部分：⒈依金服公司中部分公司受託標售111年度第403批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物投標須知第12條規定：「標售不動產如有第三人主張優先購買者，依下列方式處理：㈠繼承人、合法使用人或其他共有人依土地法第七十三條之一第三項規定，就其實際使用範圍表示優先購買時，……。
㈡依其他法律規定享有優先購買者，俟前項優先購買權處理完畢後，由標售機構再就剩餘部分通知其他優先購買權人於通知送達之次日起，於法令規定表示優先購買之期限內，繳交按剩餘部分其優先購買範圍占列標土地總面積比例並乘以投標保證金之價款，以示願意優先承購，……。」
（見本院卷第157至158頁）；
復觀諸金服中部分公司函附之優先購買權申請書，亦載有依其他規定主張優先購買權之欄位（見本院卷第83頁），可認系爭土地公開標售程序中，除合於土地法第73條之1第3項所定資格者，得優先承購土地外，依其他法律規定享有優先購買權者，亦得優先承買，僅其優先次序劣於上開土地法規定資格者。
⒉直轄市或縣（市）主管機關依地籍清理條例第11條規定，代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：1.地上權人、典權人、永佃權人；
2.基地或耕地承租人；
3.共有土地之他共有人；
4.本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，97年7月1日施行之地籍清理條例第12條定有明文。
是依上開規定，於87年7月1日以前已占有土地，至土地標售時仍繼續占有者，就土地有優先購買權。
參諸土地法第73條之1立法理由謂：「對於繼承人逾期仍怠不聲請繼承登記者，迄無有效之解決辦法，以致未辦繼承登記之土地建物，與年俱增。
導致地籍失實，亟應力謀防止，爰增訂本條文。」
；
核與地籍清理條例第1條明定：「為健全地籍管理，確保土地權利，促進土地利用，特制定本條例。」
之立法目的，均為解決地籍失實，健全地籍管理所制定之規範。
是考量上述法規立法目的及總體經濟利益，原告主張其等得類推適用地籍清理條例第12條第1項第4款規定，行使優先購買權，應認有據。
⒊對於物有事實上管領之力者，為占有人；
占有之繼承人或受讓人，得就自己之占有或將自己之占有與其前占有人之占有合併而為主張，民法第940條、第947條第1項定有明文。
又地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第12條第2項亦規定，地籍清理條例第12條第1項第4款所定優先購買權人之占有期間以現占有人之占有期間計；
其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。
再者，建物之基地，通常可認為係建物所有人（或事實上處分權人）所支配（最高法院106年度台上字第2040號民事判決意旨參照）。
故建物之所有人或事實上處分權人，就建物基地具有事實上管領力，屬占有該土地之人。
⒋查原告主張王葱約於46年間，在系爭土地上興建D建物；
吳龍輝約於66至68年間，興建A、B、C建物。
嗣由吳金星因分割繼承，取得D建物之事實上處分權；
吳健銘則因分割繼承，取得A、B、C建物之事實上處分權，並居住使用迄今等事實，業據其等提出房屋稅籍證明書、台灣電力公司彰化區營業處函文、王葱及吳龍輝之全體繼承人簽訂之協議書等件為佐（見本院卷第13、15、53、393至401）。
且被告亦不爭執原告為系爭建物之事實上處分權人，自地籍清理條例施行以前，即已繼續占有系爭土地逾10年等情（見本院卷第337、420頁），可認原告於97年7月1日地籍清理條例施行前，已繼續占有系爭土地達10年以上，至111年10月11日標售時仍為該地占有人，是原告主張類推適用地籍清理條例第12條第1項第4款規定，就系爭土地具優先承購權，即屬有據。
⒌被告雖辯稱，原告並非合法占用系爭土地，且系爭建物為違章建築，本應拆除，不可令因此種非法狀態，取得土地優先承買權等語。
惟依地籍清理條例第12條第1項第4款所規定具有優先承買權之要件為：「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」，立法理由明謂：「依前條規定代為標售之土地，因所有權人不明，土地被占用或供他人使用之情形普遍，為解決問題，爰於第1項第4款規定合乎一定期間要件之占有人得主張優先購買權」，可見該規範目的除為解決代為標售土地所有權人不明之情形外，並有使長期占用使用土地之人，具有優先承買權，以安定社會秩序，且使建物及基地所有人同一，法律關係單純化。
是依立法解釋，優先承買權人以占用使用土地為要件，至於是否為有權占有或地上建物合於建築法規與否，則非所問。
是被告憑此辯稱原告就系爭土地無優先購買權云云，係難採認。
㈢原告得優先承購之土地範圍：⒈逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點（下稱標售作業要點）第11點第1、2項、第12點規定，「本條第三項所稱使用範圍，繼承人或其他共有人使用者，以其實際使用範圍為準。
合法使用人使用者，應以登記或契約約定為準；
登記或契約約定不明者，依現場實際使用範圍認定；
使用範圍有重複時，以物權登記先後順序及物權優於債權之原則認定之。
前項使用範圍需辦理複丈、分割者，得由國有財產署代位申請。
前點所稱使用範圍如僅為土地或建物之一部分，且經優先購買權人表示優先購買者，應依下列方式處理：㈠依法得分割者，除非屬優先購買權之使用範圍部分由得標人承購外，應依各優先購買權人使用範圍辦理分割後，按其使用範圍由各優先購買權人承購。
但優先購買權人有二人以上，且經協議合併承購者，得依其協議辦理。
㈡依法不得分割者，應由優先購買權人及得標人協議由一人單獨或共同承購，其為共同承購者，應協議各人之承購持分。」
查系爭土地為鄉村區之乙種建築用地，有土地登記第二類謄本存卷可稽（見本院卷第27頁），無依法不得分割之情事，依前開作業要點規定，原告僅得就其等實際使用範圍之土地，主張優先承購。
⒉查D建物坐落基地由吳金星占有使用；
A、B、C建物坐落基地則由吳健銘占用，業如前述。
又G部分空地位在吳金星所有之D建物前方，為三合院及其圍牆環繞之空地，其上鋪設水泥；
F部分空地則位在D建物後方，吳健銘所有A、B建物前方之空地，其上鋪設水泥，並放置不銹鋼製水塔2座及堆放些許雜物，部分土地則種植蔬菜，吳健銘需經由此部分土地，始得通行至A、B建物，有現場照片可參（見本院卷91、93、275、277頁)，可認除上開建物使用者外，他人難以隨意進出使用，足見原告主張G部分空地由吳金星占用，F部分空地由吳健銘占用，堪信屬實。
是被告辯稱上開空地，乃任意第三人均可使用，非由原告占有云云，係不可採。
從而，原告主張其等就上開水泥空地具優先承購權存在，亦屬有據。
⒊查原告自陳編號E部分土地，現坐落訴外人許妲、蔡建新、蔡金益使用之3層樓房，該建物與其等無涉等語（見本院卷第429頁），則原告既非上開建物之所有人或事實上處分權人，就該部分土地自無占有事實，而不得依據前揭地籍清理條例規定主張優先承購權甚明。
原告雖主張系爭土地經分割後，恐將成為無法建築使用之畸零地，應屬依法不得分割之土地云云。
然系爭土地為建築用地，且無其他分割限制，屬標售作業第12點第1項第1款所定依法得分割土地。
依標售要點第12點規定，非屬優先購買權之使用範圍部分（即編號E部分土地）由得標人承購外，應依各優先購買權人使用範圍辦理分割，有國財署彰化辦事處函文可稽（見本院卷第441頁），是原告以系爭土地分割後，部分土地為畸零地，即謂該地不得辦理分割，而主張原告得就系爭土地全部優先承購云云，為不足採。
⒋依標售作業第12點第1項第1款規定，依法得分割土地，如優先購買權人有2人以上，且經協議合併承購者，得依其協議辦理。
又原告2人如得依法就其等實際使用範圍主張優先承購權時，得併予申請分割土地後承購，或以分別共有方式承購，有國財署彰化辦事處函文可參（見本院卷第441頁）。
查原告2人均同意共同行使優先購買權，並按應有部分各2分之1維持分別共有。
又系爭土地於111年10月11日公開標售，由被告以271萬元得標，嗣原告於開標後30日內向金服台中分公司主張優先承購權，有該公司函文（見說明欄第3項）及所附優先購買權申請書在卷可參（見本院卷第101、107、109頁），依前揭土地法第73條第3項但書規定及上述函文說明，原告主張其等得共同承購系爭土地之實際使用部分，亦屬有據。
六、綜上所述，原告得類推適用地籍清理條例第12條第4款規定，行使優先購買權。
又原告於地籍清理條例施行前，已占有系爭土地如附圖所示編號A、B、C、D、F、G部分達10年以上，且於系爭土地標售時仍繼續占有，符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定，而就上述使用範圍具有優先購買權；
至編號E部分土地既非原告占用，自不得依上開規定主張優先承購。
從而，原告請求確認其等就被告標得之系爭土地如附圖所示編號A、B、C、D、F、G部分，具優先承買權存在，為有理由，應予准許；
逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 3 月 21 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
書記官 張茂盛
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