臺灣彰化地方法院民事-CHDV,113,重訴,70,20240830,1

臺灣彰化地方法院民事判決
113年度重訴字第70號
原      告
即反訴被告  王裕興 
訴訟代理人  俞伯璋律師
          葉俊宏律師
          陳宜姍律師
被      告
即反訴原告  楊愷亮 


訴訟代理人  黃昆培律師
上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國113年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
  主      文
被告應同意原告向僑馥建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號00000000000000號）內之新臺幣1188萬元，並自民國113年5月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息予原告。
被告應給付原告新臺幣132萬元，及自民國113年5月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之83，餘由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
  事實及理由

壹、程序方面

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。

又反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，此觀同法第260條第1項之規定自明。

此所稱之相牽連，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院108年度台抗字第24號民事裁定參照）。

本件被告即反訴原告，在本訴訴訟繫屬中之民國113年8月5日具狀提起反訴，請求反訴被告給付以每日新臺幣（下同）2,640元計算之違約金。

經核被告提起之反訴，與原告所提之本訴，均涉及兩造就附表所示不動產所為買賣契約所衍生之同一紛爭事實，本訴與反訴間之原因事實及法律關係具有共通性或牽連性，相關訴訟及證據資料均可相互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，應認被告所提反訴與前揭規定，核無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、本訴部分 ㈠原告主張略以：緣原告於000年00月間偶然看見第三人御善家不動產經紀有限公司（下稱御善家公司）刊登關於坐落彰化縣○○鎮○○段000○000○00000○000000○000000地號土地及其上同段478建號建物（詳如附表，下合稱系爭不動產）之廣告資訊。

原告考量該廣告表示建物屋齡10年，衡情足供兒女及長輩永久居住，符合需求，遂與仲介聯繫，於112年10月24日在住商不動產彰化和美店與被告及御善家公司仲介人員張雅雰、陳忠慶、地政士洪靜宜商議買賣系爭房地，賞屋時原告數度向被告及仲介人員告知購屋係為提供長輩及小孩永久居住使用，仲介人員及被告均回覆稱建物符合原告之需求，原告評估後決定購買系爭不動產。

兩造即簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定總價為1320萬元，分為第一期簽約款132萬元、第二期用印款132萬元、第三期完稅款131萬元、第四期尾款925萬元，並共同委任僑馥建築經理股份有限公司（下簡稱僑馥公司）辦理不動產買賣價金履約保證。

原告依約交付現金132萬元予被告本人，其餘共1188萬元則匯款至僑馥公司指定之履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號00000000000000號，下簡稱履保專戶），被告亦將系爭不動產移轉登記於原告名下，尚未辦理點交。

嗣於112年12月8日，原告自街坊鄰居處聽聞系爭建物係斷尾樓，經調查後始發現系爭建物鋼筋混凝土結構係於81年間由盛佑建設有限公司開工，因故並未完工及辦理保存登記，迄至98年時建物仍呈現鋼筋混凝土粗胚之外觀，迨101、102年間始由訴外人尚昱資產鑑定公司（下簡稱尚昱公司）取得建造執照及使用執照並完成興建。

是系爭建物實係爛尾樓續建而成，其主結構部分已存續達30年之久，按通常交易觀念，「爛尾樓」為嫌惡因素而直接影響交易價格，倘若原告締約前得知系爭建物係爛尾樓續建乙情，斷不會購買系爭不動產。

至於行政院消費者保護會所定成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下簡稱應記載及不得記載事項）固未要求記載房屋是否為續建乙事，然該規定所列項目僅為例示，審諸「爛尾樓」為嫌惡因素而實際上影響交易價格，基於誠信，出賣人自仍應予告知。

然被告明知系爭建物實係爛尾樓續建，竟利用資訊不對等地位，隱瞞前開交易上重要資訊，甚至誆稱系爭建物係10年輕屋齡建物，致使原告陷於錯誤而為買受之意思表示，被告所為應屬詐欺行為，原告得依民法第92條規定撤銷意思表示；

且原告事前明確告知購屋係為提供長輩及兒女永久使用，則建物屋齡至關重要，當屬本件交易上重要事項，原告就此節既有誤認，且並非原告之過失所致，自亦得依同法第88條規定撤銷意思表示。

則系爭買賣契約因原告撤銷意思表示而自始無效，被告受領原告給付之買賣價金為無法律上原因而受有利益，依民法第179條規定，應返還全部買賣價金予原告。

再者，原告既已明確表示購屋目的係為兒女永久居住，審諸系爭建物主結構已存續逾30年，而原告之女兒年僅2歲尚有82.34年餘命，再佐以固定資產耐用年數表鋼筋混凝土結構建物耐用年數為50年，系爭建物顯然無法達成契約目的，被告給付不符債之本旨，為不完全給付，原告尚得依民法第227條、第226條第1項、第256條規定解除買賣契約。

且衡諸常情，建物屋齡影響交易價格及效用甚鉅，亦影響結構安全及房屋品質，系爭建物並非如被告所宣稱之屋齡為10年，自堪認為有價值及效用減損、不符合約定品質之物之瑕疵，且此瑕疵客觀上無法補正，則原告亦得依民法第359條規定解除買賣契約，並依民法第259條規定請求返還價金。

爰以律師函及113年5月7日民事準備一狀為解除契約及撤銷買賣之意思表示，並請求法院擇一為原告勝訴之判決。

此外，被告無非是利用資訊優勢地位誆騙原告締約，而原告為本件房屋買賣契約支付價金向銀行申辦貸款須負擔利息債務每月約11,797元，且原告為購屋添購家具另外支出約43,000元，及系爭買賣契約第10條第3項定有損害賠償責任及違約金條款，為此，爰依前開約定及民法第91條、第184條第1項前段、第226條第1項規定，請求被告給付懲罰性違約金及損害賠償。

又縱認本件並無撤銷意思表示或解約事由，然系爭建物既為爛尾樓續建，顯然有交易價值減少之瑕疵，為物之瑕疵，原告仍得依民法第359條規定請求減少買賣價金等語。

並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應同意原告向僑馥公司領取履約保證專戶內之1188萬元，並給付原告自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

⒉被告應給付原告412萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈡第一備位聲明：⒈ 被告應同意原告向僑馥公司領取履約保證專戶內之1188萬元，並應給付原告自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

⒉被告應給付原告132萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈢第二備位聲明：⒈被告應同意原告向僑馥公司領取履約保證專戶內之500萬元，並應給付原告自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈡被告則以

⒈按都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則第2條第1款規定：「本條例第3條第1項第3款所定屋齡，其認定方式如下：領得使用執照者：自領得使用執照之日起算，至向直轄市、縣市主管機關申請重建之日止」，可知實務上係以房屋領得使用執照時點認定屋齡。

則查系爭建物係於102年間領得使用執照，距原告於112年間得知系爭不動產出售訊息時約為10年，是系爭不動產廣告謂輕屋齡、屋齡10年等語，並無不實，遑論詐欺。

且續建時會就建物結構進行強度審查以確保安全，系爭建物依建管法規完成續建後，按理並無安全疑慮。

又房屋續建實屬通常，原告僅憑主觀感受妄稱系爭建物係荒廢多年之爛尾樓，並為本件主張，難謂有據。

⒉原告主張依民法第88條、92條規定撤銷意思表示。然撤銷錯誤之意思表示，當以表意人並無過失，且錯誤於交易上為重要者為限。

而所謂「交易上認為重要」者，於不動產交易實務上，係以行政院消費者保護會所通過之應記載及不得記載事項作為認定依據，依前開規定出賣人負有揭露義務之項目，可認為係交易上重要事項，如出賣人有所隱瞞致買受人有所誤認，自應許其撤銷意思表示。

然前開規定並無「房屋是否有續建情形」項目，足認該項目並非交易上重要事項。

則被告已經按前開規定於現況說明書充分揭露系爭建物之狀況，經原告簽名確認在案，並無刻意隱瞞不告知之情事。

而房屋續建並非必要告知事項，被告就此並無告知義務。

原告徒憑其締約前對系爭建物係續建並不知情，即主張撤銷買賣契約，難謂有據。

再者，觀諸原告提出之98年Google Map街景圖顯示系爭建物為鋼筋混凝土毛胚，該等街景照片係可以輕易查得之公開資訊，原告購屋前自可先行調查義務始為決定；

且本件係中古屋買賣，其老化程度已形諸於外，原告若有疑慮，大可要求被告協助檢測才為締約。

然原告未盡前開調查義務即遽為訂立買賣契約，嗣後始以聽聞房屋係續建為由主張撤銷及解約，就意思表示錯誤顯有過失，依民法第88條第1項但書規定，不得撤銷意思表示。

⒊原告另主張依民法第88條第2項撤銷意思表示云云。然系爭建物屋齡無論係10年或是30年，均無礙於系爭建物係房屋及中古屋、並非新成屋之事實，難謂有何物之性質錯誤。

且原告起訴時係指摘系爭建物之使用價值、效用未達屋齡10年建物應有之標準，而為物之瑕疵，不能與「性質錯誤」混為一談。

至於新北地方法院102年度訴字第1621號民事判決，其事實與本件不同，尚難比附援引，況其亦謂：「…若就標的物之性質並無錯誤，僅是其效用未達某標準，則屬物之瑕疵之範疇，尚非民法第88條第2項所規定得撤銷意思表示之情形」，原告以此為撤銷意思表示，亦無理由。

是被告既已按照應記載及不得記載事項如實揭露系爭建物屋況，並無詐欺或刻意隱瞞訊息致使原告陷於錯誤，原告主張依民法第88條、第92條規定撤銷其意思表示，應屬無據。

⒋原告復主張被告應負債務不履行及瑕疵擔保責任云云。然被告就系爭建物是否為續建乙事並無告知義務，亦從未刻意隱瞞，原告若有疑慮可自行調查得知，原告未先調查即締結系爭買賣契約，堪認係默示合意按現況進行交易，系爭建物縱使係續建而成，被告給付仍符合債之本旨，並無不完全給付或物之瑕疵可言。

況按最高法院111年度台上字第318號判決意旨，出賣人僅就簽約後始發生，且可歸責於其之瑕疵，負債務不履行責任。

然系爭建物續建於簽約前，自難謂被告有何債務不履行責任可言。

至於原告稱其業已表明購屋係為其兒女長久居住至死亡，系爭建物無從達此目的云云。

又原告之兒女年僅2歲，是否長久居住於此或其他緣故搬離，均有未明，豈能以女兒是否長久居住做為契約要件？原告另提出對話紀錄截圖以證被告有資訊優勢地位、被告明知系爭建物係爛尾樓續建卻誆稱輕屋齡等等。

然從該對話紀錄亦可知悉被告係購屋才得知續建乙事，被告並未因此影響其購屋意願，原告擅自擷取隻字片語而為曲解，自無可採。

原證12之新聞報導則係撰文記者之個人主觀看法，並無具有公信力機構論述憑佐，難認可信，且該新聞內容係消費者片面投訴，消保室遂要求業者妥善處理，並未就該類房屋是否瑕疵、其價值減損如何等節認定，尚難據此認定房屋續建於通常不動產交易中為嫌惡因素，而為價值減損之瑕疵，原告據此主張債務不履行及瑕疵擔保責任，亦屬無據。

⒌並為答辯聲明：原告之訴駁回。

二、反訴部分

㈠反訴原告主張略以：兩造於112年10月24日約定反訴被告以1320萬元價格向反訴原告購買系爭不動產，並簽立系爭買賣契約。

反訴原告已經於同年12月1日移轉登記房地所有權予反訴被告，並約定於同年12月9日點交。

詎料反訴被告當日竟以系爭不動產係爛尾樓為由拒不點交，同年12月12日再次點交，反訴被告猶執前詞主張解約及求償，致無法完成點交。

然本件買賣契約並無反訴被告所指之瑕疵，反訴被告所辯撤銷意思表示及解約云云，均無依據，反訴被告自應依約履行。

然反訴被告迄今仍拒絕完成點交，致使反訴原告無法取得買賣價金而受損害，反訴原告已於112年12月15日以桃園大業郵局497號存證信函催告反訴被告應於函達7日內依約配合點交，該函於同年12月18日送達反訴被告，迄今未獲置理，則依據系爭契約第9條第6項約定：「乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責，但若發生甲方未能明確主張確有重大之權利瑕疵或物的瑕疵（其對甲方之危害或損失確已達非屬輕微之程度）而無故拒絕點交或拒絕協調或怠於進行司法作為，並經乙方定期間催告仍拒不配合點交，則乙方免除配合點交之義務（但乙方就免除買賣標的物利益與危險之負擔，應由乙方另以書面通知甲方始生效力），並由僑馥建經將專戶價金餘款依約給付乙方。

甲方並應自乙方通知點交之日起，每逾一日按乙方因點交所可得價金萬分之二計付違約金賠償乙方」，反訴被告應自函到7日內即112年12月26日起至點交完成日止，按日賠償總價萬分之2之違約金，即每日2,640元【計算式：00000000×2/10000＝2640】。

又截至113年8月1日為止，反訴被告應給付違約金數額為580,800元【計算式：00000000×2/10000×220＝580800】，並聲明：反訴被告應給付反訴原告580,800元整，及自113年8月2日起至兩造依112年10月24日不動產買賣契約書第9條約定就附表所示不動產完成點交之日止，按日給付反訴原告2,640元；

反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

㈡反訴被告答辯略以：並非無故拒絕點交，且有積極進行司法作為，反訴原告請求給付違約金並無理由。

退步言之，主張違約金酌減等語。

並為答辯聲明：反訴駁回。

三、經兩造整理及簡化爭點，結果如下（見本院卷第174至176頁，本院依判決格式調整文字）：

㈠兩造不爭執事項

⒈被告於000年00月間委託御善家公司銷售系爭不動產，由御善家公司仲介人員刊登之廣告有「輕屋齡」、「屋齡10年」字樣（見本院卷一第79至86頁）。

⒉原告閱覽前項廣告內容後，於112年10月24日前往住商不動產彰化和美店與被告及御善家公司仲介人員張雅雰、陳忠慶、地政士洪靜宜商談，並告知購屋目的係為提供兒女及長輩永久居住使用等語，原告曾與仲介人員張雅雰、陳忠慶至現場建物看屋。

後兩造就系爭不動產簽立原證二不動產買賣契約書，約定原告以1320萬元價格向被告購買系爭不動產，分四期給付價款（見本院卷一第87至101頁）。

原告當日即交付現金3萬元、支票129萬元經被告本人受領，並陸續依約將買賣價金共1188萬元存入中國信託商業銀行信託專戶，被告亦於112年12月1日將系爭不動產移轉登記於原告名下，兩造原約定於同年12月9日進行點交，然迄今尚未完成點交。

現履保專戶買賣價金1188萬元，尚未撥付予被告。

⒊被告於112年10月2日簽署原證6之不動產委託銷售標的現況說明書，其中並無關於系爭建物是否為續建之記載，該現況說明書業經原告簽署確認。

於系爭買賣契約簽定之前迄至系爭不動產移轉登記至原告名下前，被告及所委託之仲介業務員，均未告知原告系爭建物有續建之情形。

⒋兩造於112年12月9日、同年月12日進行協商，協商過程中被告有表示其於向建商購屋後，始知悉系爭建物主結構是多年前興建，而後延宕多年，迨於101、102年間續建完成建物整體乙情（見本院卷一第357至470頁）。

⒌系爭建物於82年2月21日前已完成1樓至4樓、頂樓樓板之勘驗（見本院101年度訴字第555號卷第71頁背面），並未繼續興建及辦理保存登記，迄至00年0月間建物外觀仍呈現鋼筋混凝土粗胚情形（見本院卷一第111頁），迨101年6月19日始由第三人取得建造執照進行續建，於102年1月3日竣工並申請使用執照（見本院卷一第113頁）。

⒍原告於112年12月15日以律師函通知被告，表示買賣標的內部結構逾30年而構成交換價值及效用重大瑕疵，且前開瑕疵客觀上並無修補可能，及被告違反告知義務，為重大違約，主張依民法第359條規定解除契約，請求被告返還買賣價金及賠償懲罰性違約金、相關損害賠償。

前開律師函於經招領後無人領取而退回（見本院卷一第119至132頁）。

⒎原告以民事準備一狀向被告為民法第88、92條撤銷系爭買賣契約之意思表示。

⒏原告現已就系爭不動產支付之貸款本息如原證15、原證21所載，及支出廚具43,000元如原證17、18所載。

⒐系爭買賣契約第9條第6項約定：「乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責，但若發生甲方未能明確主張確有重大之權利瑕疵或物的瑕疵（其對甲方之危害或損失確已達非屬輕微之程度）而無故拒絕點交或拒絕協調或怠於進行司法作為，並經乙方定期間催告仍拒不配合點交，則乙方免除配合點交之義務（但乙方就免除買賣標的物利益與危險之負擔，應由乙方另以書面通知甲方始生效力），並由僑馥建經將專戶價金餘款依約給付乙方。

甲方並應自乙方通知點交之日起，每逾一日按乙方因點交所可得價金萬分之2計付違約金賠償乙方」（見本院卷一第95頁）。

前開買賣契約書業經本件兩造於簽名欄簽名及用印無訛。

㈡本件爭執事項

⒈本訴部分 ⑴原告以系爭建物實際上為爛尾樓續建，被告明知上開瑕疵情形，竟謊稱系爭建物係「10年輕屋齡」，且未告知及未將爛尾樓此嫌惡因素記載於不動產現況說明書之其他事項，致使原告因而就系爭不動產締結買賣契約，先位聲明請求依民法第88、92條規定撤銷其意思表示，並依同法第179條規定請求返還已交付之買賣價金，及依民法第91、184條第1項請求損害賠償，或依民法不完全給付、物之瑕疵擔保、第227條、第226條第1項、第256條規定解除契約，並依系爭契約第10條第3項、民法第259條、第359條規定請求返還買賣價金及損害賠償，有無理由？ ⑵若認原告撤銷意思表示或主張解除契約為無理由，原告備位聲明主張依民法第359條規定請求減少買賣價金500萬元，有無理由？ ⒉反訴部分   反訴原告以反訴被告無端拒絕辦理點交，致其受有無法領取買賣價金之損害，主張依不動產買賣契約第9條第6項約定，請求反訴被告給付懲罰性違約金，有無理由？

四、得心證之理由

㈠本訴部分 ⒈原告撤銷系爭買賣契約之意思表示，應屬有據。

⑴按民法第92條第1項前段所稱之詐欺，係指對表意人意思形成過程屬於重要，而有影響之不真實事實，為虛構、變更或隱匿之行為，故意表示其為真實，使表意人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言（最高法院111年度台上字第176號民事判決參照）。

又所謂詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之。

倘詐欺行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不符，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地；

主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證責任（最高法院98年度台上字第171號、44年度台上字第75號民事判決參照）。

又囿於建築物之結構、面積、工法、原物料、人力物力等各項因素，就建物興建期程無法有統一標準，故計算屋齡於不動產交易實務，原則上係以領得使用執照時間起算屋齡，此亦可由都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則第2條第1款規定領得使用執照者自領得使用執照之日起算屋齡可知。

本件原告雖主張系爭建物主結構於82年間已完成，存續迄今逾30年，與被告刊登廣告記載「10年輕屋齡」等語未合，其係受詐欺而為錯誤之意思表示等語。

然查系爭不動產係於102年間領得使用執照，迄至被告於112年間委託仲介業者代銷系爭房屋時為止約為十年，則仲介人員刊登廣告宣稱為10年輕屋齡建物，即非無憑，尚難認為被告有惡意詐欺原告之情事。

復原告並未舉證證明被告有何故意虛構事實或消極隱匿使其陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤之行為，原告徒憑系爭建物主結構為82年間興建而與其原先認知之事實未合，遽謂其認知錯誤係被告詐欺行為所致，主張依民法第92條第1項規定撤銷其買受之意思表示，難認有據。

⑵惟按有關物之性質錯誤，本質上屬於動機錯誤，即表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列，但如所涉物之性質係交易上認為重要者，依該條第2項「其錯誤視為意思表示內容之錯誤」之規定，即得由表意人將其意思表示撤銷之（最高法院99年度台上字第678號民事判決參照）。

而物之性質在交易上認為重要而有錯誤，倘當事人主觀上知其情事即不為意思表示，而依一般客觀上之判斷亦係如此，其錯誤在主、客觀上俱為嚴重，當視同意思表示內容之錯誤，得依民法第88條第2項規定撤銷其意思表示，至於錯誤是否在交易上認為重要，應依社會一般觀念決定之。

本院審酌不動產交易實務上「屋齡」實際影響建物安全及貸款成數，且有衍生其他修繕費用及潛在成本之可能；

佐以被告委託仲介人員刊登之原證1廣告亦強調「輕屋齡的好物件」、「和美麥當勞輕屋齡透天」，因認在通常觀念上「屋齡」是房屋交易上重要事項。

至於不動產實務上固以領得使用執照時間為屋齡起算基準，惟在建物主結構已經完成，卻因其他因素未整體興建完畢，荒廢多年後又續建完成建物之情形，則難逕以前開標準一概而論。

蓋建物結構強度通常隨著時間經過而遞減，是建物結構完成時間之久暫，即主結構完成多年後經續建才申請使用執照，與按正常工期完成興建之建物，自有本質上之差異，若仍以領得使用執照時點計算屋齡，勢必導致消費者無法憑藉屋齡正確評估交易標的之品質、價值及潛在成本，並非適當。

於此情形，仍應視建物實際興建部分而為認定，較屬妥適。

則查系爭建物於82年間已經完成1樓至4樓、頂樓樓板勘驗，此後即停工並未繼續興建，於98年間外觀仍呈鋼筋混凝土粗胚狀態，迄至101年間由第三人尚昱公司接手為止，該狀態已經存續20年之久。

而尚昱公司於101年6月19日領得建造執照進行續建，僅7個月即竣工並申請使用執照，足以反推系爭建物續建前已經接近完工狀態，尚昱公司於102年間所施作之工項，非無可能僅是整理建物外觀、管線更新及內部簡易裝潢等，並未涉及變更建物主結構。

則系爭建物內部結構既係於82年間興建完成，其情形理應與同期完工之其他建物相去不遠，與102年間始興建完成者自無法相提並論。

再參酌行政院頒布之固定資產耐用年數表【鋼筋混凝土造建物】之耐用年數為50年，堪認鋼筋混凝土造建物通常使用期限為50年，而系爭建物主結構迄至原告買受時為止已經存續近30年，達使用年限逾半，與原告所認知之系爭建物為10年輕屋齡自有極大落差。

則審諸購買房屋通常是為長久居住使用，原告誤認系爭建物為10年屋齡建物而與被告訂立系爭買賣契約，固難遽謂被告詐欺所致，或意思表示內容錯誤、表示行為錯誤之情事，無法逕依民法第92條第1項、第88條第1項規定撤銷意思表示，惟原告就系爭建物主結構完成時間確有誤認，為物之性質錯誤，且此誤認按諸社會常情，確屬交易上重要事項，自非不得另依民法第88條第2項規定撤銷其意思表示。

⑶至於被告辯稱內政部頒布之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中並無關於房屋是否續建之記載，足以推論是否續建並非房屋交易上重要事項云云。

然該應記載及不得記載事項之規範意旨係無論業者所提供之定型化契約中有無關於應記載事項之記載，該應記載事項仍構成契約內容；

若有違反不得記載事項之記載，其記載則為無效。

可知其規範目的係主管機關為保障消費者權益，就定型化契約效力所定之規範，並非以此為是否交易上重要事項之認定標準，自不得執此推認某事項於交易上是否屬於重要事項。

且遍觀前開應記載及不得記載事項及其附件現況說明書，亦無關於「屋齡」之記載，然屋齡實際上為房屋交易上重要事項，是被告徒以應記載及不得記載事項並無關於續建之記載，辯稱建物主結構於82年間已完成興建乙事並非重要，自難採取。

被告復辯稱Google Map街景圖顯示系爭建物於90年間為鋼筋混凝土毛胚，此係可以輕易查得之公開資訊，原告購屋前自可先行調查得知，且本件係中古屋買賣，建物老化已形諸於外，原告之表意錯誤係因其未盡查證義務之過失，不得撤銷意思表示等語。

惟查，GOOGLE MAP街景圖固然可以查詢到98年間該土地上有鋼筋混凝土建物坐落，然系爭不動產是第三人接手後再續建完成，完工後與原先街景照片有明顯區別，自無法直接從GOOGLE MAP街景圖所查得之未完工建物，即知悉系爭不動產與街景圖之建物為同一建物。

又一般中古屋之買賣，固可從外觀或屋齡推算其老化程度，惟本件重點並非究竟是30年或10年屋齡之中古屋買賣，而係建物於興建部分後未能完工，拖延多年後始續建完成，其屋齡與實際狀態不符之問題。

蓋第三人接手續建後始完成系爭建物之現狀外觀，自外觀可得見之房屋老化程度，自為10年屋齡之房屋外觀，然系爭建物之鋼筋混凝土結構於82年間興建完成，其內部老化程度自無法與一般102年於請領使用執照之建物相提並論。

且兩造於簽約之前，被告並未告知系爭建物有續建情事，客觀上亦無法僅由建物外觀得知建物內部結構之建造時間，原告自無從知悉並要求被告為相關檢測後，始決定是否購買系爭建物，是被告辯稱原告未盡查證義務而有過失，不得依民法第88條規定撤銷意思表示等語，自無可採。

 ⑷基上，系爭建物於82年間其主結構業已興建完成，原告誤認系爭建物為10年屋齡，為物之性質錯誤，而此誤認在一般社會交易上應認為係重要事項，且此錯誤上難認為係原告之過失所致，又系爭建物之主結構並無法以任何方式解決或處理已存在30年之事實，自應認原告對於系爭不動產物之性質之認識錯誤，在交易上已達得撤銷意思表示之程度，故應允許原告得撤銷其意思表示，始為公允。

⒉又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

意思表示經撤銷者，依同法第114條第1項規定視為自始無效。

履行契約而為給付後，該契約經撤銷者，給付之目的既歸消滅，給付受領人受此利益之法律上原因即已失其存在，依民法第179條之規定，自應返還其利益（最高法院23年度上字第1528號判決參照）。

本件房屋買賣契約有物之性質錯誤之情形，經原告依民法第88條第2項規定以113年5月7日民事準備一狀撤銷買賣之意思表示（見本院卷第335頁），系爭買賣契約因原告撤銷而溯及失其效力，被告自失其保有已受領之買賣價金之法律上原因。

則被告於締約後實際受領原告給付之買賣價金第一期款含簽約款132萬元，原告依前開規定請求被告返還前開款項，自屬有據。

至於其餘買賣價款1188萬元並非直接交付被告本人，而係存入履約保證專戶由第三人僑馥公司管理，為兩造所不爭執。

然參諸原證3之不動產買賣價金履約保證申請書第3條第1項、第4項、第5條第5項分別約定若違約方於期限內起訴者，專戶款項暫予保留並以判決結果作為價款撥付之依據；

僑馥建經履行保證責任前，若有關買賣之爭議已進入司法程序，則應以確定判決或調處和解之結果作為履行保證責任之依據；

除本條約定應由專戶撥付之款項及經甲乙雙方書面同意（甲方同意乙方動支之款項不在僑馥建經保證範圍內）外，甲乙雙方不得要求自專戶內支配任何款項（見本院卷第103、105頁）。

可知兩造係約定以信託專戶作為履約保證帳戶存放買賣價金，由第三人僑馥公司為兩造辦理款項之撥付，如系爭契約之履行或因發現瑕疵等爭議已進入司法程序時，僑馥公司應暫停撥款，俟確定判決結果為撥付之依據。

本件系爭買賣契約業經原告撤銷意思表示，被告固未實際受領前開款項，然為杜爭議，原告請求被告應為一定意思表示同意其領取履約保證專戶內款項，自符合前開履保申請書之約定（最高法院103年度台上字第192號、103年度台再字第14號判決參照）。

是原告請求被告應同意其向僑馥建經公司領取履約保證信託專戶帳戶內之本金1188萬元，亦應准許。

⒊原告主張依民法第91條、184條規定請求被告損害賠償，為無理由。

⑴按因故意或過失，不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。

次按依民法第88條及第89條規定撤銷意思表示時，表意對於信其意思表示為有效而受損害之相對人或第三人，應負賠償責任；

但其撤銷之原因，受害人明知或可得而知者，不在此限，民法第91條亦有明定。

⑵本件原告主張被告未告知其系爭建物係續建而成，為施用詐術使其陷於錯誤云云。

然系爭建物之使用執照確實記載建物屋齡為10年，而內政部所頒布之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，亦未要求被告主動說明建物是否續建，則被告聲稱系爭建物屋齡為10年及未主動告知續建乙事，尚難謂係故意以詐欺行為損及原告之權利，是原告依侵權行為法律關係請求被告損害賠償，為無理由。

至於原告另依民法第91條規定請求損害賠償乙節。

然民法第91條規定係考量表意人為意思表示時，相對人因信其表意為有效致受損害，故應使表意人賠償其撤銷意思表示所衍生之損害，以昭平允。

可知該條請求權主體，係指因信賴表意人錯誤意思表示而受損害之相對人或善意第三人，得向意思表示錯誤之表意人請求信賴利益之損害賠償。

然查本件係原告依據民法第88條第2項規定撤銷其意思表示，原告始為表意人，並非信賴錯誤意思表示之相對人或第三人，即非該條規定之請求權主體，自不得據此請求損害賠償。

則原告依此規定請求損害賠償，容有誤會，自不足採。

⒋原告主張依系爭買賣契約第10條第3項、民法第226條第1項規定請求損害賠償及給付違約金，為無理由。

按法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114條第1項規定甚明。

所謂視為自始無效，即使已發生之契約行為效力消滅，使之與根本未發生效力同。

查系爭買賣契約第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方若有未依約履行、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」（見本院卷第97頁）；

民法第226條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償」，可知其權利基礎係於契約成立後，因可歸責於債務人之事由未依約履行，致生損害於債權人，債務人所應就債權人所受損害負賠償及給付違約金之責任，以契約存在為前提。

然系爭買賣契約已經原告撤銷意思表示，依上揭規定契約視為自始無效，附隨之違約金約定亦隨同消滅，原告再執無效法律關係請求被告就未履行契約所致損害負賠償責任及履行契約義務，自難認有據。

⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。

又按受領人於受領時，知無法律上原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；

如有損害，並應賠償，民法第182條第2項亦有明文。

揆諸民法第233條揭示「金錢債權，債權人於清償期仍未受給付者，債務人當然任遲延之責，應使債權人得依法定利率請求遲延利息」之立法意旨，足見遲延之債務，是否為金錢債權，應以債權人與債務人間之債權性質定之。

本件系爭買賣契約已經原告撤銷意思表示，被告受領原告現實交付之買賣價金132萬元，因欠缺給付目的而為不當得利，原告自得請求被告將其受領之利益及自受領時起算之利息，一併償還之。

則原告就此部分請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之利息，自屬有據。

其餘1188萬元部分，被告固未實際受領此部分款項，然兩造為管控履約風險，共同委託第三人僑馥建經公司負責管理買賣價金之收付事宜，僑馥建經公司僅係立於代收代付之受託人地位，並不影響兩造間基於不動產買賣契約關係所生債務為金錢債權之性質。

則系爭買賣契約既經原告撤銷意思表示，並依不當得利法律關係請求被告返還價金，原告本於債權人及信託人地位，請求被告應同意受託人僑馥建經公司將其保管之買賣價金交付原告，以現實履行被告之上開金錢給付義務，然被告經原告起訴請求仍拒不同意僑馥建經公司將其所保管之買賣價金交付原告，自屬遲延履行以支付金錢為標的之債務，依前揭規定，原告仍得就此請求被告償還遲延利息。

則查原告起訴狀繕本係於113年5月9日寄存送達被告，有送達證書在卷可憑（見本院卷一第333頁），經10日發生送達效力，是以，原告請求被告給付自113年5月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。

⒍綜上所述，系爭買賣契約已經原告依民法第88條第2項規定撤銷意思表示，依同法第114條規定契約視為自始無效，則原告主張依民法第179條規定請求被告返還其實際受領之第一期款（含定金）132萬元，及被告應同意原告向僑馥建經公司領取履約保證專戶內之1188萬元，及前開金額自113年5月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均為有理由，應予准許；

其餘請求被告損害賠償及給付懲罰性違約金部分，則無理由，應予駁回。

㈡反訴部分 1.按系爭買賣契約第9條第6項約定：乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責，但若發生甲方未能明確主張確有重大之權利瑕疵或物的瑕疵（其對甲方之危害或損失確已達非屬輕微之程度）而無故拒絕點交或拒絕協調或怠於進行司法作為，並經乙方定期間催告仍拒不配合點交，則乙方免除配合點交之義務（但乙方就免除買賣標的物利益與危險之負擔，應由乙方另以書面通知甲方始生效力），並由僑馥建經將專戶價金餘款依約給付乙方。

甲方並應自乙方通知點交之日起，每逾一日按乙方因點交所可得價金萬分之2計付違約金賠償乙方。

本件反訴被告既已明確就系爭不動產主張有物之性質錯誤，且於兩造在000年00月間協議不成後，隨即於同年月20日提起本訴，堪認並非怠於進行司法作為，反訴被告明確主張系爭建物為房屋續建，主結構已存續30年之久，其損失對於反訴被告已達非屬輕微之程度，就其意思表示錯誤撤銷其買受系爭不動產之意思表示，並經本院認定如上，則反訴被告雖拒絕點交，惟並不符合系爭契約違約金條款之約定，反訴原告自不得依上開約定，請求反訴被告給付反訴原告580,800元，及至完成點交之日止按日賠償買賣價金萬分之2之違約金2,640元。

2.綜上所述，反訴原告之訴為無理由，應予駁回。

又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌。

又原告雖聲請通知證人即房屋仲介張雅雰到庭作證，待證事實為原告曾去現場看屋3次、有詢問有無其他需要注意之處等語，惟原告就系爭買賣契約意思表示錯誤有無過失一情，業經本院認定如前，是並無通知證人到庭之必要，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。

中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
                民事第一庭  法 官 范馨元
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
                            書記官  卓千鈴
附表
附表                   113年度重訴字第70號
編
號
土 地 坐 落
面 積
權  利
範   圍
縣 市
鄉鎮市區
段
小  段
地 號
平方公尺
彰化縣
和美鎮
柑竹段
-----
525
15.64
5/96
彰化縣
和美鎮
柑竹段
-----
522
525.28
2551/4800
彰化縣
和美鎮
柑竹段
-----
520-17
16.75
1/12
彰化縣
和美鎮
柑竹段
-----
520-16
143.6
1/4
彰化縣
和美鎮
柑竹段
-----
520-9
72.95
1/1
編

號
建 號
基  地  坐  落
---------------
建  物  門  牌
建築式樣主
要建築材料
及房屋層數
建物面積(平方公尺)
權利
範圍
樓層面積
合 計
附屬建物主
要建築材料
及用途
478
彰化縣○○鎮○○
段00000地號土地
---------------
彰化縣○○鎮○○
路00巷00號
停車空間、
住宅、鋼筋
混凝土造、
四層
一層:39
二層:38.49
三層:38.49
四層:38.49
合計:154.47
陽台:19.89
全部