臺灣彰化地方法院民事-CHDV,89,訴,1297,20010511,1

臺灣彰化地方法院民事判決 八十九年訴字第一二九七號
原 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○
右當事人間租佃爭議事事件，本院判決如左：

主 文

確認被告就原告所有座落彰化縣福興鄉○○段一三０四地號土地（面積二０六二平方公尺）租賃關係不存在。

訴訟費用由被告負擔。

事 實甲、原告方面：一、聲明：如主文所示。

二、陳述：（一）緣原告所有座落彰化縣福興鄉○○段一三０四地號農地（面積二０六二平方公尺）依三七五減租條例原出租予莊國雄，伊死後由其子甲○○（即被告）於民國七十九年間繼承，單面申請變更租約為承租人，惟原告嗣後發覺被告擅在租賃之農地上變更使用約六百餘平方公尺建築房屋、庭院，系爭農田，已部分非耕作使用，顯然違反三七五租約僅限耕種之規定。

經申請彰化縣福興鄉公所調處，明確向被告表示終止租約之意思，被告雖坦承建造房屋之事實，卻借故推諉，儘以是否承買土地或買賣價格之議題上敷衍，故調解不成立。

（二）三七五耕地承租人承租耕地後，以耕地種農作物為限，乃基本之要件，本案正產物為「谷」，然被告卻擅自變更用途，將該耕地六六０平方公尺變更為非耕地在其上建築房屋和庭院使用，顯然已違反租約之規定，被告亦坦承不諱，原告請求確認租約無效依法有據。

（三）系爭農地早經原告依法登記在案，無民法第一百二十五條請求權消滅時效規定之適用。

（四）原告從未同意被告或其父在系爭土地上建築農舍。

三、證據：提出台灣彰化縣私有耕地租約書福埔字第二四六號、地籍圖、土地登記簿謄本、土地所有權狀各一件、相片二張為證。

乙、被告方面：一、聲明：駁回原告之訴、訴訟費用由原告負擔。

二、陳述：（一）座落彰化縣福興鄉○○段一三０四地號農地，原由被告之父莊國雄向原告承租，被告之父仙逝後，由被告繼承，為兩造所不爭之事實。

（二）被告所建築之農舍係申請建在彰化縣福興鄉○○段一三六二地號土地上，且領有福興鄉實施區域計畫地區自用農舍使用執照，上開房屋建築時前經地政機關實施測量及鄉公所承辦官員現場勘查屬實，十八年來兩造與地政機關測量及鄉公所均相同之認定。

（三）被告均自任耕作，未將耕地全部或一部轉租於他人，自難謂與耕地三七五減租條例第十六條規定有違。

（四）查耕地建築農舍必須取得建築執照，建築完竣後才取得使用執照，被告申請之農舍係建於一三六二地號土地上，經有關單位實地測量勘查在案，且領有合法使用執照，被告未違反三七五租約之規定，否則政府機關焉可核發建築執照、使用執照之理。

（五）本件之爭議，應屬行政疏問題，被告依法申請農舍取得合法使執照，有疏失者應為政府機關，不可歸責於被告之事由。

退萬步言之，倘被告之農舍建築於原告之土地上被告應無法取得執照。

本件應屬行政機關之行政有否疏失之問題。

（六）系爭農舍被告先父於七十三年所起造，迄今已有十七年餘之久，被告之父起造系爭農舍，當時業經地主私下同意，否則豈有不制止之理，依耕地三七五減租條例第十二條規定，承租人之農舍，原由出租人無條件供給者，本條例施行後，仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬。

系爭農舍由原告同意，有條件由承租人自行起造，出租人不負起造之費用，被告先父所起造之農舍曬穀場，自七十三年至原告八十九年起訴止，已逾法定追訴十五年之時效規定。

退步言之，兩造之父均已死亡，原告若要追訴，應兩造之父在時追訴才合理，按原告之主張伊不同意承租人起造農舍云云，諉不足採。

三、證據：提出農舍使用執照、出租人七十三、八十八年收租證明影本一紙為證。

理 由

一、本件原告主張：原告所有座落彰化縣福興鄉○○段一三０四地號農地（面積二０六二平方公尺）依三七五減租條例原出租予被告之父莊國雄，伊死後由被告於七十九年間繼承，惟原告嗣後發覺被告擅在租賃之農地上建築房屋、庭院，系爭農田已部分非耕作使用，顯然違反三七五租約僅限耕種之規定，經請彰化縣福興鄉公所調處不成立，明確向被告表示終止租約之意思，並請求確認被告就系爭土地三七五租賃關係不存在。

被告則以：被告所建築之農舍係申請建在彰化縣福興鄉○○段一三六二地號土地上，且領有福興鄉實施區域計畫地區自用農舍使用執照，被告既依法申請農舍取得合法使執照，有疏失者應為政府機關，不可歸責於被告之事由，且被告均自任耕作，未將耕地全部或一部轉租於他人，自難謂被告有未違反三七五租約之規定。

二、原告主張之事實業據彰化縣政府以八十九年彰府地權字第二三五九五四號函移送，及原告提出之土地謄本、土地所有權狀、私有耕地租約書、耕地租佃委員會耕地租佃調解申請書、照片、地籍圖為證，本院並會同地政機關人員履勘現場測繪現場圖（如附圖），經核被告之建物確實建造在彰化縣福興鄉○○段一三０四地號農地上，且該地號土地也確為原告所有，原告與被告間就系爭土地亦定有三七五租約關係。

三、被告雖辯稱其所建築之農舍係申請建在彰化縣福興鄉○○段一三六二地號土地上，並提出區域計畫地區自用農舍使用執照為證，然查，被告之農舍確係建在彰化縣福興鄉○○段一三０四地號土地上，已如前述，並有土地複丈成果圖可考，被告雖辯稱上開房屋建築時前經地政機關實施測量及鄉公所承辦人員現場勘查，始發給執照，故有疏失者應為政府機關，惟姑不論上開農舍使用執照之發給有無疏失，僅從複丈成果圖及現場照片中，可得知被告在系爭土地上，目前仍作為耕地使用者僅一三一七平方公尺，其他部分則為建物、圍牆、及鋪柏油路面之空地等占七四五平方公尺，在合計總面積二０六二平方公尺中，未作為耕作使用部分，已超過三分之一，若被告有誤認土地情形，亦應當不致離譜至此，更何況被告於八十九年九月二十二日致彰化縣政府三七五耕地租佃委員會函事實及理由第二段第二行中陳稱：「並經出租人同意後，方興建農舍使用，．．」，本院審理中，被告並再度辯稱：系爭農舍經原告同意，有條件由承租人起造云云，顯然被告之父在建造農舍之時，已知悉該農舍蓋在原告之土地上，否則何須出租人同意？況所謂經「出租人同意」，被告亦未提出任何證據證明，其未依法使用承租耕地作為耕作之用，已甚為明顯。

四、按耕地三七五減租條例第十六條第一項規定：承租人應自任耕作，．．．同條文第二項規定：承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。

依耕地三七五減租條例所訂立之耕地租賃契約，承租人應以所租土地供耕作之用，且應自任耕作，此就該條例第十六條規定觀之自明，承租人在所租土地上建築房屋，即屬不自任耕作，應准出租人收回耕地。

（七一年台上字第四０九二號判決參照），本件被告既在承租之耕地上興建房屋、圍牆、鋪設柏油路面等，且逾該耕地三分之一以上面積，顯然已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，揆諸前揭說明，原告請求確認兩造間之租賃關係不存在為有理由。

至於，被告主張原告之請求權已罹於十五年時效而消滅云云，然本件之訴訟標的為確認租賃關係存不存在之問題，與請求權時效規定無涉，並此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 十一 日
臺灣彰化地方法院民事第一庭
~B法 官 蕭文學
右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 九十 年 五 月 十四 日
~B法院書記官 葉春涼