臺灣彰化地方法院民事-CHDV,95,訴,417,20060927,1

臺灣彰化地方法院民事判決 95年度訴字第417號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
上列當事人間請求請求減少價金事件，本院於民國95年9月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於95年2月27日以總價新臺幣（下同）六百九十萬元向被告購買如附表所示之不動產（下稱系爭不動產），兩造並定有買賣契約書，依該契約書第13條約定：「被告保證產權完整，絕無一物二賣或與他人發生任何糾葛及設定他項權利或租約等情事，倘有類似情形發生或第三人提出任何權利查封時，應於甲方支付第貳次款前負責排除，並賠償甲方因此所受一切損害；

若逾期仍未理直，甲方得不經催造逕行解除契約，乙方並應依本約第十二條規定負違約賠償責任。」

原告原於購買系爭不動產時，原認為土地之範圍與房屋座落之基地範圍相同（即如附圖所示Ａ部分），惟於購買後竟發現土地部分實際超過房屋座落之基地，超過之部分如附圖所示Ｂ部分，且如附圖所示Ｂ部分現是供作不特定人通行之道路，原告無法阻塞、利用，原告無使用之利益，被告及仲介公司在出賣予原告之前並未將此情事據實以告，原告購買之系爭不動產顯有物之瑕疵存在，故請求被告減少買賣價金；

依原告向被告購買之價金為六百九十萬元，土地坪數為三六點三坪，房屋之價值依先前法院拍賣時之拍定價格為二百八十八萬元（包括違章部分），被告以總價六百九十萬元出賣予原告，減去二百八十八萬元之房價，土地之價格應認為是四○二萬元，四百○二萬元除以三六點三坪，每坪之價格應認為是十一點○八萬元，每平方公尺之價格即為三萬三千五百元（四○二除以一二○），茲以如附圖所示Ｂ部分之面積乘以每平方公尺之價格再打六折，為請求減少價金計算之依據等語。

並聲明：請求判決兩造間就如附表所示之不動產所為之買賣價金應減少八十八萬元。

二、被告則以：本件買賣是原告到系爭不動產現場看現狀後，以系爭不動產買之現狀購買，且買賣前有拿法院拍賣的資料給原告看，並把房子所占的面積算給原告知道，原告主張減少價金並無理由等語為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本件縱如原告所云，被告交付之系爭不動產，其土地部分有供不特定人作為道路使用之瑕疵；

惟按，買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。

換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例）；

又按民法第359條規定之減少價金請求權，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足（最高法院71年度台上字第1693號判決）；

民法第359條規定買售人因買賣標的物具有瑕疵得請求減少價金者，其請求減少價金無須以訴為之（最高法院84年度台上字第1444號判決）。

故本件原告起訴請求減少價金，已於法不合。

四、再者，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言；物是否有瑕疵，除應參酌通常交易觀念外，當事人約定之內容如何，亦為認定該物是否具備應有之價值、效用或品質之依據；

換言之，以當事人契約之內容為據，該物若不具備約定之價值、效用或品質，方認物有瑕疵存在。

經查，原告主張系爭不動產土地部分除房屋座落之基地範圍如附圖所示Ａ部分外，尚有如附圖所示Ｂ部分，且現作為道路，供不特定人通行使用之事實，固為被告所不爭執，並經本院會同彰化縣員林地政事務所人員至現場勘驗，製有勘驗筆錄及有彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖（即如附圖）附卷可按，自堪認為真實。

惟查，被告否認其應負物之瑕庛擔保責任，並抗辯被告是看系爭不動產之現物而買現物等語；

原告並於審理中陳稱：「當時被告並沒有告知全部的土地範圍。

我們到現場看屋時，被告告訴我們土地總面積為36多坪，我沒有問，被告也沒有告知土地的界線為何，我以為是整個建物所涵蓋的土地，我不曉得還有附圖Ｂ的部分。」

等語；

足見被告抗辯兩造以系爭不動產現物之狀況議價，並以之為買賣條件一節，應屬可採；

既系爭不動產於買賣當時之情狀，與現在之情狀無異，系爭不動產雖有部分土地供人通行使用，惟仍與買賣契約成立當時之情狀相同，兩造並以之為買賣交易條件，故依買賣契約內容，尚難認有物之瑕疵存在。

遞查，觀系爭不動產買賣合約書之記載，兩造並未別房、地之個別價金為約定，而僅記載買賣之總價，有該合約書可稽，亦足認兩造定約當時係以系爭不動產之整體情狀議價，並進而達意思表示合致；

既非視房、地之情狀分別議價，故房、地之個別價值如何，實係存在於兩造之心中，並非意思表示之一部分；

準此，原告主張誤認房屋基地即為土地之全部，不知尚有如附圖所示Ｂ部分的土地供人通行，倘知道不一定會買云云，亦尚難為其有利之認定。

末查，本件原告主張有物之瑕疵存在情事，與系爭不動產買賣契約書第13條所約定應由原告擔保之事項，仍屬有間，原告以該約款為據，主張被告應負擔保責任，亦認無理由。

綜上所述，本件原告本於價金減少請求權，請求被告給付八十八萬元，洵屬無據，不應准許。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 95 年 9 月 27 日
民事第一庭
法 官 吳俊螢
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 9 月 27 日
書記官 林文斌