臺灣彰化地方法院民事-CHDV,95,訴,849,20070301,1

臺灣彰化地方法院民事判決 95年度訴字第849號
原 告 公業劉元炳管理人劉丁宗
號
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求租佃爭議事件，經彰化縣政府（耕地租佃委員會）移送，本院於民國九十六年二月十五日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

被告應將坐落彰化縣社頭鄉○○段第三五七地號、地目田、面積七五二七平方公尺耕地上，如附圖編號三五七－０，面積十三平方公尺水泥地；

編號三五七－一，面積二五０平方公尺鐵架造二樓房屋（一樓為辦公室，二樓為住家）；

編號三五七－二，面積一０七平方公尺鐵架造豬舍、水塔；

編號三五七－三，面積二二四平方公尺水泥地；

編號三五七－四，面積三０八平方公尺樹林；

編號三五七－五，面積十七平方公尺鐵架造廁所；

編號三五七－六，面積十九平方公尺鐵架造守衛室；

編號三五七－七，面積六五八九平方公尺魚池應予拆除，並回復原狀後，將上開耕地返還於原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新台幣伍佰零貳萬元為被告預供擔保後，得假執行。

事實及理由甲、程序方面：

一、按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第二項前段定有明文。

本件兩造間之租佃爭議事件，業經彰化縣社頭鄉公所、彰化縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由彰化縣政府耕地租佃委員會移送本院，此有彰化縣社頭鄉公所調解程序筆錄、彰化縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄在卷可稽，是原告之起訴程序，尚無不合，先予敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第三款定有明文。

本件原告起訴時僅聲明被告應將坐落彰化縣社頭鄉○○段第三五七地號、地目田、面積七五二七平方公尺耕地返還原告，而於訴訟中追加被告應將上開耕地上，如附圖編號三五七－０，面積十三平方公尺水泥地；

編號三五七－一，面積二五０平方公尺鐵架造二樓房屋（一樓為辦公室，二樓為住家）；

編號三五七－二，面積一０七平方公尺鐵架造豬舍、水塔；

編號三五七－三，面積二二四平方公尺水泥地；

編號三五七－四，面積三０八平方公尺樹林；

編號三五七－五，面積十七平方公尺鐵架造廁所；

編號三五七－六，面積十九平方公尺鐵架造守衛室；

編號三五七－七，面積六五八九平方公尺魚池應予拆除，並回復原狀後，將上開耕地返還於原告，屬擴張應受判決事之聲明，且被告對於原告擴張聲明並無異議，而為本案之言詞辯論，視同同意追加，合於前開規定，應予准許。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）緣原告所有坐落於彰化縣社頭鄉○○段第三五七地號土地，地目田，分區使用為特定農業區，面積七五二七平方公尺，原告以三七五租約方式，出租予被告。

詎原告發現被告竟違反承租之農地應為農業使用之目的，在系爭土地挖掘大面積魚池，嗣更在其上有大型鐵皮屋轉租予訴外人張明科，供為協和村村長辦公室使用。

由於被告之行為業已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，依同條第二項規定，系爭租約應為無效，並得由出租人即原告收回自行耕種。

況另依同條例第十七條第一項第二款規定，承租人放棄耕作權時，耕地租約在租佃期限未屆滿前出租人仍得對承租人主張終止。

被告在系爭土地上竟未為農業耕種，而將系爭土地大規模闢為魚池，則其行止自與放棄系爭土地上之耕作權無異，則原告亦得以本準備書狀繕本之送達作為終止兩造間三七五租約之意旨，被告自應將系爭土地返還原告。

（二）系爭租約既因被告之違法轉租而無效或因被告放棄耕作權而終止，則被告就系爭土地顯已無使用權源，被告自應就系爭土地上之建物、水泥地、樹木、魚池等拆除，並回復原狀後，返還原告。

又本件租佃爭議原告於起訴前業向彰化縣社頭耕地租佃委員會聲請調解多時，惟均未能成立調解，是原告提起本件訴訟於法並無不合，並聲明如主文。

二、被告則以：系爭土地上之鐵皮屋為被告所建，供協和村村長張明科暫時使用，並願於民國九十五年七月十日拆除後回復原狀，繼續從事耕作。

又系爭土地上之魚池，是由被告之子乙○○及其友人養魚等語置辦。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠、被告依耕地三七五減租條例承租原告所有坐落彰化縣社頭鄉○○段第三五七地號、地目田、面積七五二七平方公尺土地。

兩造目前所定之租約係「社湳字第一０四號」，租賃期間自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止，共計六年。

㈡、被告有在上開土地上搭建鐵皮屋、水泥地、豬舍、守衛室及挖掘魚池，並將鐵皮屋交由訴外人張明科使用。

四、兩造爭執事項：上開耕地三七五租賃契約是否還有效力。

五、本件所應審酌者為：被告在系爭耕地上搭建未辦保存登記建物交由訴外人使用，及挖掘魚池是否違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定？

（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項分別定有明文。

再按承租人應自任耕作，違反此項規定者，其租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項前段定有明文。

又所謂「不自任耕作」，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言；

耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因，最高法院著有七十六年度台上字第二二二二號判決、七十年度台上字第四六三七號判例。

另耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，即土地法第一百零六條所稱之耕地租用，乃指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地而言。

故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。

如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。

依同法條第二項規定，所謂耕作，固包括漁牧，但此乃指自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非為凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。

是原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧使用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作，最高法院亦著有八十七年度台再字第五二號判決。

（二）經查本件兩造間依據耕地三七五減租條例訂有私有耕地租約，承租系爭耕地從事耕作，此有社湳字第一０四號私有耕地租約書乙紙在卷可憑，而被告確有於系爭耕地上建築違建鐵皮二層房屋及豬舍、守衛室等建築物及魚池等亦為兩造所不爭執，並經本院於九十六年一月十六日會同田中地政事務所人員至現場勘驗測量屬實，有勘驗測量筆錄及田中地政事務所繪製之現場圖在卷可按，應認原告之主張為真實。

被告雖抗辯，其所搭建之鐵皮二層房屋僅係供協和村村長張明科暫時使用。

又系爭土地上之魚池，是由被告之子乙○○及其友人養魚等語。

惟依前揭最高法院判決及判例意旨觀之，不論將耕地轉租或將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者，均屬不自任耕作。

本件被告竟自行在系爭耕地上搭建鐵皮屋供協和村村長張明科作為辦公室之用，不論其係將上開鐵皮屋轉租或借與訴外人張明科使用，均已屬不自任耕作，且其挖掘大面積之魚池，及搭建豬舍養豬，雖辯稱交其子乙○○使用，惟已擅自變更使用用途，亦屬不自任耕作。

又系爭耕地上之建物，迄至本院到場勘驗時，仍未拆除，有本院上開勘驗測量筆錄在卷可稽，亦與被告所辯，願於九十五年七月十日拆除並回復原狀，繼續從事耕作，不相符合，足徵被告所辯，無可採信。

（三）從而，原告主張被告不自任耕作，依據耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，上開耕地租約依法已屬無效，出租人應有租賃物返還請求權，請求被告應將租賃之標的即系爭耕地上，如附圖編號三五七－０，面積十三平方公尺水泥地；

編號三五七－一，面積二五０平方公尺鐵架造二樓房屋（一樓為辦公室，二樓為住家）；

編號三五七－二，面積一０七平方公尺鐵架造豬舍、水塔；

編號三五七－三，面積二二四平方公尺水泥地；

編號三五七－四，面積三０八平方公尺樹林；

編號三五七－五，面積十七平方公尺鐵架造廁所；

編號三五七－六，面積十九平方公尺鐵架造守衛室；

編號三五七－七，面積六五八九平方公尺魚池應予拆除，並回復原狀後，將上開耕地返還於原告，即屬於法有據，應予准許。

六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。

七、本判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果不生影響，爰不一一審究，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 96 年 3 月 1 日
民事第二庭 法 官 陳秋錦
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 3 月 1 日
書記官 蘇美苓