臺灣彰化地方法院民事-CHDV,97,訴,539,20090326,1

臺灣彰化地方法院民事判決 97年度訴字第539號
原 告 甲○○
訴訟代理人 黃柏霖律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 洪松林律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於98年03月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落彰化縣田中鎮○○段一一四一地號、地目田、面積四六四七‧○二平方公尺土地，應予分割，其分割方法為：如附圖二（即彰化縣田中地政事務所收件日期及文號97年09月25日字第七八四號、複丈日期97年10月01日之土地複丈成果圖）所示編號１部分、面積六七○‧二三平方公尺之土地，分歸被告丁○○取得；

編號２部分、面積二七四七‧八六平方公尺之土地，分歸被告丙○○取得；

編號３部分、面積一二二八‧九三平方公尺之土地，分歸原告甲○○取得。

兩造應互為補償之金額詳如附表㈡所示。

訴訟費用由兩造按附表㈠所示應有部分之比例負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠緣坐落彰化縣田中鎮○○段1141地號、地目田、面積4647.02 平方公尺之土地（以下稱系爭土地），係兩造所共有，其中原告應有部分為4791分之1267，折合面積 1288.93平方公尺，被告丁○○應有部分為 14373分之2073，折合面積670.23平方公尺，被告丙○○應有部分為4791分之2833，折合面積 2747.86平方公尺，此有土地登記第二類謄本為憑，合先敘明。

㈡按各共有人得隨時請求分割共有物。

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人或變賣共有物，以價金分配於各共有人之方式分配。

民法第823條第1項前段及第824條第1項、第2項分別定有明文。

按本件系爭土地為田地，依農業發展條例第16條第1項規定：每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。

然查，系爭土地為農業發展條例於中華民國（下同）89年01月04日修正施行前之共有耕地，此參土地登記謄本可證，依該條例第16條第1項第4款規定，得分割為單獨所有。

是以原告及被告丁○○之應有部分面積，固均未達0.25公頃，惟依上開規定並非不能分割，而兩造間並無不分割之協議，亦無分管之約定，暨兩造間無法達成分割之協議等情，爰依上開法條規定，訴請判決分割系爭土地。

㈢兩造共有之系爭土地，業經彰化縣田中地政事務所於97年09月02日完成土地使用現狀複丈成果圖（以下稱附圖一）在卷，爰依法提出分割方案，即如彰化縣田中地政事務所收件日期及文號97年09月25日字第 784號、複丈日期97年10月01日土地複丈成果圖（以下稱附圖二）所示：編號１部分，面積670.23平方公尺，分歸被告丁○○取得。

編號２部分，面積2747.86 平方公尺，分歸被告丙○○取得。

編號３部分，面積1288.93平方公尺，分歸原告甲○○取得。

㈣按如附圖二所示分割方案，大致依各共有人實際使用位置分配，其中如附圖一所示編號Ｂ、Ｃ部分，合計800.68平方公尺係被告丁○○使用，因逾其應有部分面積670.23平方公尺，故有縮減之必要，且複丈成果圖編號Ａ部分私設道路，面寬狹窄，車輛轉彎出入十分不便，如複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ部分向內縮減，相對私設道路面積放大，對於其餘共有人出入通行益加便利，應得採納為有利之方案。

又系爭土地為田地，依農業發展條例第16條第2項之規定，分割後之宗數，不得超過共有人數，是以系爭土地僅能分割成三筆土地。

為此，被告丙○○分配取得之土地中間必須有所連結，且為使車輛或農耕機具方便出入，中間連結之土地面寬至少應有３公尺為宜，即如原告所提更正後分割方案附圖二編號２綠色部分所示。

㈤末按，法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及全體共有人之利益等公平決之，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢為補償。

惟共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。

故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，各該分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院81年度台上字第31號、85年台上字第2676號判例意旨可資參照）。

查依附圖二方案分割結果，因各共有人所分得土地因其位置臨路深淺及寬窄不一，其價位顯有差別，故各共有人分得之土地其實際價值，與其按應有部分就系爭土地之總價值所應分配之價值，尚有差距，自應依民法第824條第3項之規定，互為補償，始符公允。

㈥依照如附圖二所示分割方法分割結果，原告甲○○分配取得之編號３土地，固然形成袋地，惟原告首要考量係欲取得編號３現種植水稻之田地，至於將來通行問題，原告已與丙○○協議，由丙○○無條作提供路地予原告通行，是以原告通行既無疑慮，則附圖二分割方案應無不妥之處。

㈦按如附圖二所示分割方法，原告分配取得之編號３土地，應認為係裡地，對於正心不動產估價師聯合事務所97年12月19日（97）正心估字第971207號函暨不動產估價報告書無意見。

並聲明：如主文所示。

二、被告方面陳述：㈠被告乙○○陳述：⒈同意分割，同意原告所提出之分割方案，對於送鑑價也無意見。

⒉對於正心不動產估價師聯合事務所97年12月19日（97）正心估字第971207號函暨不動產估價報告書無意見。

⒊對彰化田中地政事務所98年02月26日中地二字第0980000908號函覆之更正後土地複丈成果圖無意見。

㈡被告丁○○陳述：⒈同意分割，同意原告所提出之分割方案，對於送鑑價也無意見。

⒉按被告丁○○依其共有比例面積為670.23平方公尺，若依如附圖二所示分割方法分得編號１部分土地，將拆除約10坪部分鐵皮屋，此分割方法本對被告丁○○極為不利。

且若依正心不動產估價師聯合事務所 CS-081103號估價報告所載，在編號３係裡地之情形下，被告丁○○應再補償原告甲○○403,219元，應補償共有人丙○○212,168元，甚不合理。

蓋依該估價報告所載，擬分配被告丁○○之編號１土地單價高達每坪 6,918元，其他擬分配原告甲○○之編號３土地單價僅為每坪 2,798元，而擬分配共有人丙○○之編號２土地單價亦僅為每坪 3,627元，同一塊土地高低價差達2.47倍，差距過大，對被告丁○○更為不利。

按系爭土地之公告現值為每平方公尺為1,000元，換算每坪為3,306元（3,305.79元，四捨五入為3,306元），擬分配之編號3土地，遠低於公告現值，約為公告現值之85%（2798 /3306=84.63%，四捨五入為85% ）。

另擬分配之編號２土地，略高於公告現值，約為公告現值之110%（3627 /3306=109.70%，四捨五入為110%）。

此與被告丁○○擬分配之編號１土地，與公告現值之比例達209%（6918 /3306=209.25%，四捨五入為209%），難成比例。

⒉依正心不動產估價師聯合事務所所出具之估價報告第32頁之比較標的一、二、三及第41頁之比較標的四、五、六，其交易時間從92年10月22日至97年11月15日，價格最高者為每坪4,867元，最低者為2,445元（故依此算出每坪土地之平均價格約為3,656元，此與系爭土地之公告現值每坪3,306元，約略相當），從無交易達每坪 6,918元者，然該估價報告竟認編號１擬分配予被告丁○○之土地價格為每坪 6,918元，明顯高估。

若再依該估價報告第31頁所列，系爭土地每坪平均估價為3,800元（只有比較標的一、二、三之平均），更可以看出高於自己所提出之比較標的一、二、三、四、五、六之平均每坪3,656元之價格及高於系爭土地之公告現值3,306元之價格，再參照被告於97年05間介紹一筆介於比較標的一（大崙段831、832）、比較標的四（大崙段819、820），及比較標的二（大崙段552）比較標的三（大崙段554）、比較標的五（大崙段517）之間的大崙段693號土地之買賣，其買賣價格為每分地 110萬元，換算每坪為 3,749元（計算式：0000000 /293.4 ，按每分地為293.4坪），此與上揭比較標的一、二、三、四、五、六之平均每坪 3,656元相當，可知此為一般買賣之價格帶。

乃正心不動產估價師聯合事務所之估價報告竟高估為每坪 6,918元，其依據係該報告第34頁及第38頁所載，認比較標的一、二、三之平均每坪價格為4,612元，乘以150%之調整率，故為每坪6,918元。

而其所謂150%之調整率由來，據該報告第37頁、第38頁所載，係指依據【臺灣省深度指數表】及自行認定而來（自行認定部分，竟把建築行情每坪 2-3萬元也寫進去，試問建築行情與土地價格有何關係？），本件若依該指數表來計算，由於編號１土地之深度，據該報告第18頁第2列，稱其平均深度為23公尺，並無該深度與指數之對照表列載（該報告以推估方式稱指數為130%，再加上建築行情，故賦予150%），若以最接近者即16-18公尺深度指數，該表列載為100%即為1來計算，本件4,612元乘以1還是4,612元，怎麼會算出要乘以150%之數目？顯然這部分是亂寫的，根本沒有令人信服的理由。

⒊本件被告丁○○共有之系爭土地，係先後於75年及85年間，向共有人張秋中所購買，當時張秋中即表示鈞院勘查時之占有現狀，即係依共有人間之分管約定而為占有。

換言之，共有人於分管共有物時，本即有將來共有物分割，即按現狀為分割之默示同意，此經一、二十年來共有人間均無異議，即足為證。

今原告一方面要求按現狀分割，一方面再以土地價值高低求為補償，顯與當初約定相違且與現狀不符。

且所謂土地價值，該正心不動產估價師聯合事務所所估定價格，與公告現值及自己提出之比較標的差距太大，有明顯為有利原告之計算，難以採為本件計價之標準。

被告丁○○主張若欲依如附圖二所示分割方法予以分割，則不應再互為找補。

⒋按若依如附圖二所示分割方法為分割，因編號１部分與被告丁○○依持分比例，所得受分配面積相同，此方法與原狀分割約略相當（雖被告分受土地臨路較多，但此早為雙方分管約定所同意。

）。

復考以被告丁○○分割後，尚需拆除約10坪之鐵皮屋，若再為找補，損失將達上百萬元，因此若依如附圖二所示分割方法為分割，雙方互不找補。

⒌又依如附圖一所示編號Ｂ、Ｃ部分為被告丁○○占有之現狀分割，Ｂ部分為543.23平方公尺，Ｃ部分為257.45平方公尺，兩者相加為800.68平方公尺，超過被告丁○○得依比例分配之670.23平方公尺計130.45平方公尺（約為 39.46坪，計算式：130.45 X 0.3025 =39.461125坪，註：每平方公尺為0.3025坪），被告丁○○願依正心不動產估價師聯合事務所估定之平均價格每坪 3,800元（參照該所出具之報告第51頁評定單價為3,800元/坪）對共有人為補償，計補償14萬9952元（計算式：3,800元 X 39.461125 =149,952.275元，四捨五入為149,952元）。

三、得心證之理由：㈠按「各共有人，得隨時請求分割共有物」、「共有物之分割方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人」、「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。

但有本條例89年01月04日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。」

，民法第823條第1項、第824條第2項第1款、農業發展條例第16條第1項第4款別定有明文。

經查，系爭土地係特定農業區農牧用地，核屬農業發展條例第3條第11款規定之耕地。

又被告丁○○、丙○○及原告甲○○等人係於89年01月04日前即已取得系爭土地共有之應有部分而成為系爭土地之共有人，故本件應符合農業發展條第16條第1項第4款規定，而不受同條例第16條第1項本文規定限制。

本件原告主張系爭土地為兩造所共有，共有人之應有部分如附表㈠所示，而兩造間就系爭土地並無訂不分割之期限，亦無依物之使用目的不能分割之情形，惟不能協議分割等事實，業據其提出土地登記第二類謄本及地籍圖謄本各一件在卷為憑，並為被告等所不爭執，堪信原告之主張為真實。

從而，原告基於系爭土地共有人之共有物分割請求權，依上揭法條規定訴請分割系爭土地，洵屬有據，應予准許。

㈡經查：系爭土地東北邊之空地、磚造鐵皮平房由被告丁○○，中間偏東北邊之磚造鐵皮平房、加強磚造二層樓房、空地由被告丙○○占有使用，西南邊由被告丙○○占耕使用，中間偏南邊為原告甲○○使用；

其聯外道路位於東北側之大安路，東南側則鄰私有土地有一私設巷道作為裡地對外聯絡之道路等情，業經本院會同彰化縣田中地政事務所測量人員勘驗明確，有本院民國97年08月13日勘驗測量筆錄及彰化縣田中地政事務所97年09月02日中地二字第0970004125號函覆之土地複丈成果圖（即附圖一）在卷供考，原告所提出如附圖二所示之分割方案，已慮及土地共有人使用現狀，且被告丁○○、丙○○亦表示同意，本院審酌共有人之意願及全體共有人之利益等一切情狀，認採取原告所提如附圖二所示分割方法予以分割，尚屬適當，爰諭知系爭土地之分割方法如主文第一項所示。

㈢次按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及全體共有人之利益等公平決之，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢為補償。

惟共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。

故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，各該分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨，此有最高法院81年度台上字第31號、85年台上字第2676號判例意旨可資參照。

查依附圖二所示方案分割結果，因各共有人所分得土地因其位置臨路深淺及寬窄不一，地形亦未相同，致其土地價值顯有差別，故各共有人分得之土地其實際價值，與其按應有部分就系爭土地之總價值所應分配之價值，尚有差距，自應依民法第82 4條第3項之規定，互為補償，始符公允，至於兩造互為補償之標準，業經本院囑託正心不動產估價師聯合事務所就附圖所示分割方案為鑑定，經核閱該事務所中華民國97年12月19日九十七年正心估字第971207號函覆之估價報告書內容已就系爭土地考量當地里鄰環境、交通條件、公共設施、使用現狀、經濟發展型態及市場分析、系爭土地分割前、分割後之價格評估、計算及分割後所有權人土地價值增損情形等因素，並依據比較法估價法則，導出如附表㈡所示補償金額，並非顯明不當之處，尚稱可採。

至於被告丁○○雖抗辯鑑定價格高低差距過大云云，卻未提出相當證據證明上開鑑定價格，與當地周遭附近之實際成交價格，有何過高或不當之處，是其辯稱，要難採取；

又我國現實之土地公告現值較實際土地開發或交易價格為高，並有相當差距，為眾所周知之事實，且土地實際交易價格與土地公告現值之關係，尚因土地坐落位置、當地開發及使用現況等因素而有不同，是被告丁○○辯稱：本件如依附圖二所示分割方法，不應再互為找補方屬合理云云，僅空乏其言，尚無憑據以佐其說，故被告丁○○前揭辯解，自難逕採。

因此，本院參酌正心不動產估價師聯合事務所鑑價之結果，認為系爭土地採附圖二所示分割方案為分割後，兩造應互為補償之金額詳如附表㈡所示之金額，爰併諭知如主文第二項所示。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第80條之1。

中 華 民 國 98 年 3 月 26 日
民事第二庭法 官 邱月嬌
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 26 日
書記官 呂雅惠
附 表 ㈠ ：
┌──────────────────┐
│ 彰化縣田中鎮○○段1141地號、地目田 │
│ 、面積4647.02平方公尺之土地        │
├───────┬──────────┤
│  共有人姓名  │     應有部分       │
├───────┼──────────┤
│  丁  ○  ○  │   14373分之2073    │
├───────┼──────────┤
│  丙  ○  ○  │   4791分之2833     │
├───────┼──────────┤
│  甲  ○  ○  │   4791分之1267     │
└───────┴──────────┘
附 表 ㈡ ：
彰化縣田中鎮○○段1141地號土地各共有人應互補金額 （按分割後甲○○所取得之土地為裡地之價格結論計算）
┌──────┬──────┬───────────┐
│            │  共有人    │應給付金額（新台幣）  │
├──────┼──────┼───────────┤
│ 應給付人   │  丁○○    │    615,387元         │
├──────┼──────┼───────────┤
│            │  共有人    │應受補償金額（新台幣）│
├──────┼──────┼───────────┤
│            │  丙○○    │    212,168元         │
│應受補償人  ├──────┼───────────┤
│            │  甲○○    │    403,219元         │
└──────┴──────┴───────────┘