臺灣彰化地方法院民事-CHDV,97,訴,727,20090331,1

臺灣彰化地方法院民事判決 97年度訴字第727號
原 告 蕭世裕即祭祀公業蕭滿太管理人
訴訟代理人 陳世煌律師
黃俊昇律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 朱浩萍律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國98年3月17日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

被告應將坐落彰化縣社頭鄉○○段第四地號土地上，如附圖所示Ａ部分面積30.73平方公尺二層樓加強磚造建物及Ｂ部分面積20.55平方公尺一層樓加強磚造建物拆除後，將該土地交還原告，並應給付原告新台幣參拾萬玖仟柒佰參拾元及自97年9月26日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自97年9月16起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣伍仟壹佰陸拾貳元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新台幣玖拾萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新台幣貳佰陸拾貳萬貳仟肆佰伍拾捌元為原告供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠座落彰化縣社頭鄉○○段4地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，其上有被告所有門牌號碼為彰化縣社頭鄉○○村○○路○段155號之房屋（下稱系爭建物），面積為如附圖所示Ａ部分面積30.73平方公尺二層樓加強磚造建物及Ｂ部分面積20.55平方公尺一層樓加強磚造建物一棟，作為醫院使用，被告既未取得原告之同意亦無任何合法權源，繼續占有系爭土地，為無權占有，已侵害原告之所有權，依民法第767條之規定得請求被告拆除地上物返還土地；

又被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，則原告得請求被告給付原告相當於租金之不當得利損害，以原告97年9日15日提起本件訴訟，租金請求權消滅時效為5年，其起算日以92年9 月15日為計算基準，系爭土地申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）12080元，被告佔用面積51.28平方公尺計算，土地價值為619462元，再按週年利息百分之10計算不當得利，其金額為61946元，原告每年得請求相當於租金不當得利損害金為61946元，被告無權占用5年即自92年9月15日至97年9月15日共計5年之損害金為309730元，及自97年9月16日起至被告返還土地之日止按月給付原告損害金5162元。

原告爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，訴請被告拆除上開建物並返還土地及返還相當於租金之損害賠償。

㈡對被告抗辯之陳述：被告提出之建地租賃書未見簽署日期，且契約第一條之標的物，除系爭土地外另有一筆重測前社頭鄉○○段439同地段土地（即重測後社頭鄉○○段38地號），該筆土地面積僅61.57平方公尺即18.624坪，與契約書上標示之面積不符，又契約書上原告管理人蕭樹只、蕭瑞卿之簽名筆跡均為同一人所為，而該二人之印章又輕易可鐫刻，，且被告亦無法提出有給付租金之證明，難認該契約書為真；

若鈞院認該契約書為真正，然祭祀公業之財產為全體派下員所公同共有，依民法第828條第2項規定亦須經全體公同共有派下員之同意，該管理人始可出租系爭土地，未經全體派下員同意被告自不得以該契約對抗祭祀公業派下員而主張有權占用，又該契約書第二條約定租賃期間自民國67年9月1日起至民國86年8月31日止，期後得另訂租約，為定有期限之租約，期滿後被告如欲續租，仍須經原告祭祀公業之派下員全體或管理員經派下員同意後另訂租約，惟被告於租期滿後既未與原告另訂新書面租約，亦從未給付租金，是原告在其未付地租情形下，並未默示同意與被告另訂租約，原租約即應於86年8月31日期滿而消滅，依最高法院923年台上字第986號判決意旨所示，租約於租期屆滿時即當然消滅，除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占用之法律關係，被告並無證據證明其與原告已成立不定期租賃契約，房屋稅及地價稅稅納稅義務人雖記載為被告，亦僅能證明使用人為被告。

原告否認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，此由原告於96年1月12日以彰化社頭郵局第12號存證信函通知所載內容載明「台端占用本祭祀公業蕭滿太之仁雅段4地號建物，至今未訂立土地租賃契約，且未繳交租金…」即可證明，原告發送「繳納租金通知」與被告並申請調解，實係因原告管理人接任後，為清理遭無權占用之土地問題，即發函各無權占用人請求訂立租約、給付無權占用使用土地之對價，不諳法律誤以租金名義請求，非承認雙方有租賃契約存在，故被告並無證據證明其與原告間訂有租賃契約，其使用系爭土地自屬無權占用，原告訴請拆屋還地，自有理由等情。

並聲明：㈠被告應將座落彰化縣彰化縣社頭鄉○○段4號如彰化田中地政事務所97年10月20日土地複丈成果圖所示編號Ａ、面積30.73 平方公尺二樓加強磚造地上物及編號及Ｂ面積20.55平方公尺之一樓加強磚造地上物清除，並將土地返還原告；

㈡被告應給付原告309,730元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自97年9月16日起至遷讓房屋日止，按月給付原告5,162元；

㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭土地上之建物為被告所有，係被告向原告租賃系爭土地建屋，此由租賃期間自67年9月1日至86年8月31日止，被告與原告之前管理人蕭樹只、蕭瑞卿所訂之租賃契約書可證，又被告於83年12月16日即曾申請彰化縣稅捐稽徵處員林分處，將所租用之系爭土地與同段38、36、37等地號土地分單課稅，亦經該處83年12月22日彰稅員分二字第34206號核准在案，房屋稅及83年至85年間之地價稅均由被告繳納，納稅義務人亦載明「祭祀公業蕭滿太管理人蕭瑞卿、蕭樹只、使用人甲○○」，原告與被告間有租賃契約甚明，且原告於92年7月間仍向被告之兄蕭鴻猷發繳納租金通知，又於96年7月間對被告之兄蕭鴻猷向彰化縣社頭鄉調解委員會就積欠租金事件聲請調解，此有社頭相調解委員會96年8 月2日96社頭民調字地179號通知為證，若非有租賃關係，原告何須發催繳租金通知及就積欠租金事件聲請調解，可證原告承認兩造間就系爭土地存有租賃契約，原告至今並未終止租賃契約，應視為以不定期限繼續契約，被告非無權占用，兩造間既有租賃關係存在，原告即無損害，依契約書約定，每坪每年160元，是每年租金僅為2482元，原告之請求無理由等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利之判決，請准提供擔保免為假執行。

三、查原告主張座落彰化縣社頭鄉○○段4地號土地為原告所有，其上有被告所有門牌號碼為彰化縣社頭鄉○○村○○路○段155號之房屋，面積為如附圖所示Ａ部分面積30.73平方公尺二層樓加強磚造建物、Ｂ部分面積20.55平方公尺一層樓加強磚造建物一棟等情，業據提出土地登記簿謄本為證，並經本院會同田中地政事務所派員至現場測量勘驗屬實，製有勘驗筆錄及田中地政事務所收件日期及文號97年9月20日第796號複丈成果圖附卷足憑，復為被告所不爭執，原告上開之主張堪信為真實。

四、又查，被告辯稱：其與原告之前管理人蕭樹只、蕭瑞卿就系爭土地訂有租地建屋契約，租賃期間自67年9月1日至86年8月31日止，租期屆滿後，原告至今並未終止租賃契約，應視為以不定期限租賃契約，被告非無權占用云云，固提出租賃賃契約、83年至85年地價稅繳款書、原告寄予被告之兄蕭租金催繳函及原告聲請鄉鎮調解處理積欠租金事件通知等為證，惟上開租賃契約業據原告否認為真。

經查，被告就其提出之建地租賃契約書中出租人即原告之前管理人蕭樹只、蕭瑞卿等二人之簽名及印章是否為真，並未舉證證明之，復未提出任何曾繳付租金與原告收受之證明，而被告所提出系爭4地號土地（另有同地段38、36、37地號土地）之83年至85年地價稅繳款書納稅義務人欄雖記載「祭祀公業蕭滿太管理人蕭瑞卿蕭樹只使用人甲○○」，然此地價稅係被告於83年自行向稅捐機關以土地由其使用為由，申請分單獲准而來，此有被告提出之彰化縣稅捐稽徵處員林分處83年12月22日彰稅員分二字第34206號函附卷可稽，並非原告所申請，且被告於申請書中自稱其使用系爭土地在內原告所有之四筆土地，惟所提出之建地租賃契約僅載有系爭4地號及38地號兩筆土地而已，被告係以何為據因使用土地即可申請地價稅之分單，已礙難查證，此有彰化縣地政稅務局員林分局97年12月31日彰稅員分一字第0972 062513號函在卷可考，且果如被告所言於67年即承租系爭土地，則未何遲至83年始申請地價稅分單繳納亦有可議，是僅依此地價稅單尚難認定有如被告所稱係因租賃關係之存在而得使用系爭土地，況被告亦僅繳付83年至85年之地價稅，爾後即未再繳付，復難謂有以繳付地價稅作為使用土地對價之情事，原告管理人縱曾寄予被告之兄蕭鴻租金催繳函及原告聲請鄉鎮調解處理積欠租金事件，惟被告所提出之上開證據均無法證明兩造有租賃關係之存在，不得僅因原告單方之誤認即謂兩造已有成立租賃契約。

綜上所述，被告主張兩造就系爭土地有建地租賃契約關係，顯無足採。

五、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文，被告所有如附圖所示Ａ部分面積30.73平方公尺二層樓加強磚造建物、Ｂ部分面積20.55平方公尺一層樓加強磚造建物一棟，係無權占用原告所有之系爭仁雅段4地號土地。

從而，原告請求被告將上開建物拆除後，將該部分土地返還原告，實有理由。

六、另按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。

查無權占有他人土地，係無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，占有人可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，並以該租金之金額為所有人所受之損害及無權占有人所受之利益，故無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金利益，不得依不當得利之法則，請求返還（79臺上字第1730號判例請參照），依民法第一百二十六條規定租金給付請求權因五年間不行使而消滅，因此原告得請求相當於租金利益之返還期限為五年。

又依土地法第105條準用同法第97條之規定，建築基地之租金，按申報總價額年息百分之十計算，土地法第97條規定所謂土地價額係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所定。

而法定法定，依同法第148條之規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價即由該管市縣地政機關依同法第152條及第160條公告之地價，本件原告於97年9月15日起訴，其請求自92年9月16日起至97年9月15日止五年內之租金利益，並以年息百分之十計算，查系爭土地之申報地價92年為每平方公尺13200元，93年至97年為每平方公尺12080元，原告均以每平方公尺12080元計算，則被告因無權使用系爭土地，獲得相當於租金之利益五年共計309731元（51.28×12080×10%×5＝309731），每月為5162元，是原告依上開規定請求被告返還五年及至返還土地之日為止，相當於租金之不當利益309730元及法定利息暨每月5162元，亦屬有據。

七、綜上所述，原告請求被告應將坐落彰化縣社頭鄉○○段4地號土地上如附圖所示Ａ部分面積30.73平方公尺二層樓加強磚造建物、Ｂ部分面積20.55平方公尺一層樓加強磚造建物一棟拆除後，將該部分土地返還原告，並給付原告309730元及自起訴狀繕本送達翌日（即97年9月26日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自起訴日（97年9月16）起至返還土地之日止，按月給付原告5162元，為有理由，應予准許。

八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

九、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 4 月 1 日
書記官 楊美芳