臺灣彰化地方法院民事-CHDV,101,訴,752,20130930,1

臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第752號
原 告 周朝成
訴訟代理人 陳建勛律師
被 告 邱其顯
訴訟代理人 陳忠儀律師
被 告 周朝業
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國102年9月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、兩造共有坐落彰化縣永靖鄉○○段000地號、地目田、面積3069.8平方公尺土地，分割如彰化縣員林地政事務所民國102 年1 月14日複丈之土地複丈成果圖即附圖二所示：編號A部分，面積948.77平方公尺，分歸由被告周朝業取得；

編號B 部分，面積597.38平方公尺及編號E 部分，面積105.22平方公尺，均分歸由原告周朝成取得；

編號C 部分，面積1207.01 平方公尺及編號D 部分，面積211.42平方公尺，均分歸由被告邱其顯取得。

被告邱其顯應補償原告及被告周朝業各如附表二相互補償金額及備註欄所示之金額。

二、兩造共有坐落彰化縣永靖鄉○○段000地號、地目田、面積353.07平方公尺土地，分割如前項附圖二所示：編號F部分，面積80.81平方公尺，分歸由原告周朝成取得；

編號G部分，面積109.12平方公尺，分歸由被告周朝業取得；

編號H部分，面積163.14平方公尺，分歸由被告邱其顯取得。

三、訴訟費用由兩造按附表三所示訴訟費用負擔比例負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：兩造共有坐落彰化縣永靖鄉○○段000地號土地（下稱系爭864 號土地）、地目田、面積3069.8平方公尺及同段865 地號土地（下稱系爭865 號土地），地目田，面積353.07平方公尺，使用地類別為農牧用地，各共有人應有部分比例如附表一所示，兩造無法協議分割，且無不分割之約定，亦無不能分割之情事，爰請求分別分割如彰化縣員林地政事務所民國102 年1 月21日複丈之土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示分割方案分割。

二、對被告答辯略以：

（一）原告所提出附圖一分割方案，可使被告周朝業在系爭864號土地上之1 層鐵架造平房完整保留，對被告周朝業之權益，並無影響，且符合自兩造父親們協議而延續多年之分管使用現況，各共有人所分得之位置均臨路，地形方正，被告周朝業、邱其顯之地上建物，均在分得之土地範圍內，對其等之權益均有顧及。

（二）系爭2 筆土地均為農地，若依被告邱其顯所提出如彰化縣員林地政事務所102 年1 月14日複丈之土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示分割方案分割，將使土地過分細分，不利將來各共有人之農業利用，且被告邱其顯目前將其分管之系爭864 號土地之部分出租給他人即根發盆藝行使用，卻將該部分分配予原告，非按目前土地使用現況分配，讓原告承受屆時要跟被告邱其顯之承租人訴請返還土地之不利益，該不利益沒有反應在鑑定報告補償上，況被告邱其顯目前使用系爭2 筆土地之範圍高達1873.6平方公尺，亦超過其持分可分配之土地面積，對其他共有人復非公允，故原告不同意其所提分割方案。

三、被告方面：

（一）被告邱其顯部分：1.同意分割。

但不同意原告所提出附圖一分割方案，該方案會損及被告周朝業之建物，且由原告分得兩面臨地之有利位置，顯非公平。

2.主張依伊所提附圖二所示方案分割。

原告與被告周朝業是兄弟，其二人已協議以被告周朝業在系爭865 號土地之應有部分與原告在系爭864 號土地之應有部分交換，又被告周朝業於系爭864 號土地上興建建物使用，故理應將原告與被告周朝業所分得之部分相連一起，以利其2 人日後進行土地之互易，且附圖二所示方案，復依照原告與伊之持分比例就臨永久路部分劃分路寬，亦達公平。

3.經華聲科技不動產估價師事務所鑑定結果顯示，附圖二分割方案對土地價值總額乃較高於原告附圖一所示方案，且上開鑑定結果並無就系爭865 號土地做實質鑑定，被告對系爭865 號土地已做讓步，系爭864 號土地，應採伊所提附圖二方案較為公平。

4.伊在系爭864 號土地上之建物，無法保存及無法依現況使用沒有關係。

若原告同意伊提之分割方案，伊願意與根發盆藝行處理租賃問題。

（二）被告周朝業部分：同意分割。

希望照伊在系爭864 號土地上建物分割（註：即希望保留伊建物之意）。

同意原告所提附圖一所示分割方案及被告邱其顯所提附圖二所示分割方案，因該等方案均能保留伊上開建物（後改稱：不同意被告邱其顯所提附圖二所示分割方案）。

（本院卷第48頁背面、115 頁背面、210頁背面）

四、本院得心證之理由：

（一）按共有物如無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，各共有人得隨時請求分割共有物；

共有物之分割方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人或變賣共有物以價金分配於各共有人之方式分配，民法第823條、第824條分別定有明文。

查原告起訴主張兩造共有系爭864 號土地，地目田，土地使用分區為農業區，及系爭865 號土地、地目田，土地使用地類別為農牧用地，系爭2 筆土地共有人應有部分如附表一所示。

兩造無法協議分割，且無不分割之約定，亦無不能分割之情事等情，業據原告提出系爭2 筆土地登記謄本、地籍圖謄本等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真。

故原告依上開規定訴請分割系爭2 筆土地，於法有據，應予准許。

（二）次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本其自由裁量權為公平合理之分配（最高法院89年度臺上字第724號判決、93年度臺上字第1797號判決意旨可資參照）。

查系爭864號土地北臨西南巷（路寬約8米），西臨永久路（路寬約15米），於該土地上有被告周朝業使用之1層樓鐵架造平房及荖葉園、被告邱其顯所有之1 層樓鐵架石綿瓦造平房，目前出租予訴外人邱創根（根發盆藝行）使用，及訴外人劉福森使用之鐵架造遮雨棚；

系爭865 號土地北臨西南巷，東臨永久路，其上無建物，原告在其上作菜園使用等情，業經本院會同兩造、彰化縣員林地政事務所測量人員至現場履勘查明，製有勘驗筆錄、現況簡圖，及本院囑託彰化縣員林地政事務所測量人員繪製複丈日期101 年11月9 日複丈之土地複丈成果圖及現場照片在卷可憑，應可認定。

本院審酌附圖二所示分割方案，分割線筆直，兩造共有人分得之土地地形完整，兩造各自取得之土地，均能面臨道路，乃利於各共有人日後利用及交通便利使用，其中就系爭864 號土地之分割，並能保留被告周朝業在該土地上之建物；

就系爭865 號土地之分割，亦與原告所主張並為被告周朝業所同意之附圖一所示方案相同。

乃符合經濟及公平原則，在兼衡共有物之性質、共有人之意願、利害關係、經濟效用及全體共有人之利益、各該共有人分得土地之環境、交通及使用現狀等各項因素下，認依附圖二所示之方案分割，乃符合共有人全體之利益，應屬公允、適當，爰據附圖二所示分割方案，判決兩造就系爭2 筆土地各分得之土地如主文第1 、2 項所示。

至於原告及被告周朝業固均主張依附圖一所示方案分割（註：僅就系爭864號土地之分割方案與附圖二所示分割方案不同，故以下僅論述系爭864 號土地部分），然查，附圖一、二所示方案，就864 號土地部分，分給被告周朝業之位置、面積乃均相同，並均能依照被告周朝業之主張而完整保留被告周朝業在其上之建物，且經鑑定後，被告周朝業復能受較高之補償費用（註：經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定，鑑定結果略以：依⑴照附圖一所示方案分割，被告周朝業受補償之金額共新臺幣《下同》65,667元；

⑵依照附圖一所示方案分割，被告周朝業受補償之金額共74,317元等情，有該事務所102 年4 月15日（102 ）華估字第8130 2號函檢送之估價報告書及該事務所102 年4 月26日華聲字第81318 號函檢送之補充估價報告《本院卷150 、第165 至171 頁》在卷可按），而對被告周朝業較有利，其當無不同意之理由。

再該地被告邱其顯持分達1772/3835（約百分之46），接近一半，而原告持分僅87774/383500（約百分之23），係共有人中持分最低者，然其所提附圖一所示方案，不僅將該地同時面臨永久路（路寬約15米）及西南巷（路寬約8 米）之部分全部分歸給自己，復將該地所臨較寬之永久路（路寬約15米）部分，亦全部分歸給自己獨占，難謂公平，反觀附圖二所示方案，除與附圖一所示方案相同均能顧及被告周朝業在系爭864 號土地上之建物完整保留外，並能兼顧將該地所臨較寬之永久路（路寬約15米）部分，依照原告及被告邱其顯土地持分比例劃分臨路寬度，分歸給其2 人，以利其等日後使用，並使該地未分配到臨永久路之被告周朝業能受較高金額之補償，故本院認附圖二所示方案，顯較附圖一所示方案妥適、公平，而不採附圖一所示方案分割。

另原告雖又稱被告邱其顯目前使用系爭2 筆土地之範圍合計高達1873.6平方公尺，已超過其持分可分配之土地面積，對其他共有人並非公允等語，然此乃被告邱其顯於分割土地前是否有不當得利之問題，尚與本件分割共有物之訴訟無涉，附此敘明。

（三）再按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。

又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。

故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人，即應就其補償金額，對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院57年度臺上字第2117號、63年臺上字第2680號、85年度臺上字第2676號判例要旨可供參照）。

查系爭864號土地、系爭865號土地依附圖二所示分割方案分割後，⑴就系爭864 號土地部分，則因各共有人分得之坐落區段位置不同，面臨道路情形亦有不一、價值當有差異，致共有人中仍有受分配之土地價值與其應有部分之比例並不相當之情形，是依前揭規定及判例意旨，自應以金錢補償之。

又其補償金額，經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定，由該事務所鑑定人洪振剛估價師估價鑑定，鑑定結果認為分割前後財產價格變動，就系爭864 號土地分割後，被告邱其顯增加97,553元，原告周朝成減少23,236元，被告周朝業減少74,317元等情，有華聲科技不動產估價師事務所102 年4 月15日（102 ）華估字第81302 號函檢送之鑑定日期為102 年3 月22日（102 ）華估慈字第81302 號估價報告書、同所102 年5 月29日函（本院卷第150 、195 頁）在卷可稽。

本院審酌上開鑑定係經鑑定估價師參酌當地里鄰環境、交通情況、使用現況、公共設施、經濟發展程度及房地產交易現況等因素，以素地條件進行估價，不計土地上建築物價值，且勘估標的使用現狀，實地蒐集、訪查標的鄰近與勘估標的相同或相似之市場買賣實例，運用不動產估價技術規則所定之估價方法綜合整理、比較、分析，並考量勘估標的所處區位市場供需及土地行情情形，參酌國際估價原理，以推求出勘估標的面臨之街道於設定標準宗地之價格，暨分別賦予適當之權重，評定本案勘估標的之土地單價區隔為路線價位區、巷道價位區，再參酌分割後各宗土地所占地理位置臨道路面寬等項因素調整，作減成價位區分析，而推估其分割前後價格而作成，認屬客觀可採。

是爰併命被告邱其顯應補償原告及被告周朝業各如附表二相互補償金額及備註欄所示之金額。

至原告雖謂上開鑑定未考量原告屆時須承受訴請被告邱其顯之承租人（根發盆藝行）返還土地之不利益等語，然查，經本院於102 年4 月17日請兩造閱卷後對上開估價報告表示意見時，原告並未提出此部分之意見（本院卷第282 頁），乃遲至102 年9 月9 日最後一次言詞辯論期日始提出上開意見，姑不論是否有遲誤提出，惟原告自承被告邱其顯出租他人之部分為被告邱其顯分管使用多年（本院卷第211 頁），足見原告早可預見被告邱其顯將其分管土地出租予他人，則尚難以此為由，主張鑑定時應就此考量受補償較多之金額，況被告邱其顯亦稱願意與該承租人處理租賃問題（本院卷第210 頁背面）等語，是依照目前卷證資料，尚難認原告上開意見須於鑑定補償時考量。

原告上開所述，要無可採。

⑵就系爭865 號土地部分，依同上估價報告結果，各共有人間並無價差需相互補償之處，附此敘明。

五、末查，分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，由全體共有人按附表三所示訴訟費用負擔比例負擔，方屬事理之平，爰就訴訟費用之負擔判決如主文第3項所示。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書。

中 華 民 國 102 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 吳芙如
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 2 日
書記官 謝志鑫
附表一
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│    │        │       土     地     坐     落        │
│編號│共 有 人├─────────┬─────────┤
│    │        │彰化縣永靖鄉永泰段│彰化縣永靖鄉永泰段│
│    │        │864地號之應有部分 │865地號之應有部分 │
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│ 1  │ 周朝成 │  87774/383500    │   87774/383500   │
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│ 2  │ 邱其顯 │  1772/3835       │   1772/3835      │
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│ 3  │ 周朝業 │  118526/383500   │   118526/383500  │
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附表二
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│彰化縣永靖鄉○○段000地號土地（即系爭864號土地）    │
│                                                    │
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│編號│當事人姓名  │  相互補償金額    │    備註    │
│    │            │  （新臺幣）      │            │
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│ 1  │原告周朝成  │應受補償23,236元  │被告邱其顯應│
│    │            │                  │補償原告23,2│
│    │            │                  │36元。      │
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│ 2  │被告周朝業  │應受補償74,317元  │被告邱其顯應│
│    │            │                  │補償被告周朝│
│    │            │                  │業74,317元。│
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附表三
┌──┬────┬──────────┐
│編號│共 有 人│  訴訟費用負擔比例  │
│    │        │                    │
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│ 1  │ 周朝成 │  百分之23          │
├──┼────┼──────────┤
│ 2  │ 邱其顯 │  百分之46          │
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│ 3  │ 周朝業 │  百分之31          │
└──┴────┴──────────┘