臺灣彰化地方法院民事-CHDV,106,重訴,161,20180801,1

臺灣彰化地方法院民事判決 106年度重訴字第161號
原 告 彰化縣溪州鄉公所
法定代理人 黃盛祿
訴訟代理人 陳銘傑律師
被 告 彰化縣溪州鄉農會
法定代理人 鄭輝煌
訴訟代理人 胡宗智律師
被 告 彰化縣立溪州國民中學
法定代理人 江永泰
訴訟代理人 楊錫楨律師
複代理人 呂家瑤律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國107年7月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告彰化縣溪州鄉農會應將彰化縣○○鄉○○段000地號土地如附圖所示編號Ａ部分之建物拆除，將該部分土地返還原告。

被告彰化縣溪州鄉農會應給付原告新臺幣29,720元及自民國106年9月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告彰化縣溪州鄉農會負擔百分之6，其餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分以新臺幣17萬元供擔保，得假執行。

但被告彰化縣溪州鄉農會提出新臺幣512,670元為原告供擔保，免假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按我國關於民事訴訟與行政訴訟之審判，依現行法律之規定，分由不同性質之法院審理。

除法律別有規定外，就因私法關係所生之爭議，由普通法院審判；

因公法關係所生之爭議，由行政法院審判（本院釋字第448號、第466號及第695號解釋參照）。

土地所有權人依民法第767條第1項請求事件，核其性質，屬私法關係所生之爭議，其訴訟應由普通法院審判，縱兩造攻擊防禦方法涉及公法關係所生之爭議，亦不受影響，司法院大法官釋字第758號解釋文及理由書可加參照。

準此，原告據民法第767條、不動產土地交換使用契約、委託代管土地等關係，請求被告彰化縣溪州鄉農會（下稱溪州鄉農會）拆除坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、785地號土地（下各稱系爭790地號、系爭785地號土地）如彰化縣北斗地政事務所民國（下同）106年11月27日北土測字第1900號土地複丈成果圖即附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ之鐵皮建物並將土地返還予原告與給付原告不當得利；

及被告彰化縣立溪州國民中學（下稱溪州國中）應將系爭785地號土地謄本上，謄本之管理者登記予以塗銷，自屬私法關係所生爭議，應由普通法院即本院審判。

至被告質以其中原告與被告溪州國中有相關之公有土地管理辦法之法律牽涉，疑慮審判權之歸屬，殆只兩造攻擊防禦方法涉及公法關係所生之爭議，本院亦不受影響，先此敘明。

二、原告聲明：被告溪州鄉農會應將系爭790地號土地如附圖編號Ａ部分之鐵皮建物拆除，並將土地返還予原告；

被告溪州鄉農會應給付原告新臺幣（下同）29,720元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

被告溪州鄉農會應將系爭785地號土地，如附圖編號Ｂ、Ｃ部分之鐵皮建物拆除，並將土地返還予原告；

被告溪州國中應將系爭785地號土地謄本上，謄本之管理者登記予以塗銷。

並願供擔保，就前述對被告溪州鄉農會之聲明部分請准宣告假執行。

係主張略以：

（一）被告溪州鄉農會部分：系爭790地號土地為公法人溪州鄉所有，而原告為代表公法人溪州鄉之行政機關，因被告溪州鄉農會無合法權源占用系爭790地號土地，搭建如附圖編號Ａ部分之鐵皮建物，原告爰依民法第767條前段規定，請求被告溪州鄉農會應將該鐵皮建物拆除。

又被告溪州鄉農會係無法律上原因占用該部分土地，獲有相當於租金之利益，原告並依不當得利法則，依該土地申報地價每平方公尺3,200元，請求被告溪州鄉農會給付前五年相當於租金之不當得利29,720元。

被告溪州鄉農會雖抗辯其非如附圖編號Ａ鐵皮建物原始起造人，其係向前手購買，僅有管理使用權，惟被告溪州鄉農會既自承係向前手購買該鐵皮建物，亦現實使用中，則被告溪州鄉農會即有事實上處分權。

又系爭785地號土地亦為溪州鄉所有，原告與被告溪州鄉農會於50年間訂立契約，約定原告以系爭785地號土地及同地段797地號土地之三四七坪與被告溪州鄉農會所有同地段798、799地號土地內三四三坪交換使用。

最近係於91年3月1日訂約，交換使用期限自91年3月1日至97年3月1日（下稱系爭不動產土地交換使用契約），兩造迄今未再續約，原告爰依系爭不動產土地交換使用契約第6條約定，請求被告溪州鄉農會將如附圖Ｃ部分之鐵皮建物拆除。

至被告溪州鄉農會固引用最高法院判決要旨，抗辯與原告之系爭不動產土地交換使用契約性質為互為租賃，非有法定原因不得終止租約收回土地；

縱屬不定期限基地租賃關係，依契約目的探求當事人真意，應解為租賃關係至特定房屋不堪使用時消滅等語。

惟系爭不動產土地交換使用契約於第3條有明文約定交換使用期限及無繼續交換使用隨時解除契約或中止交換使用契約時應將建築物及各項設施拆除或回復原狀交還所有人之約定。

被告雖又抗辯此約定有違土地法103條規定等語。

惟本件並非租用基地建屋，顯然不適用此法規。

此外，系爭785地號土地，固於71年7月7日登記管理機關變更為被告溪州國中，惟僅係基於管理方便，無損於原告為所有權人地位，且系爭不動產土地交換使用契約為原告與被告溪州鄉農會訂立，縱有關係，系爭不動產土地交換使用契約本質上亦為利益第三人契約，契約之終止與第三人無涉。

（二）被告溪州國中部分：系爭785地號土地為溪州鄉所有，於50年間因被告溪州國中所需，由原告與被告溪州鄉農會訂立土地交換使用契約。

於71年間基於管理方便，經原告同意變更管理機關為溪州國中。

系爭不動產土地交換使用契約自97年3月1日即未再續約，依公有土地管理辦法第5條規定，公有土地管理以權屬機關為管理機關或得委託其他機關代管，則原告基於委託代管關係委託被告溪州國中代管系爭785地號土地，應類推適用委任規定，原告爰以書狀繕本送達為終止委託代管之意思表示，請求塗銷被告溪州國中為系爭785地號土地管理者之登記。

退步言，若認原告與被告溪州國中間非屬委託代管關係，亦應屬使用借貸關係，緣於50年間，被告溪州國中前身溪州初中因教職員宿舍不足，興建宿舍須用地而向原告借用土地，近年來因地方財政吃緊，原告清理鄉有財產時赫然發現系爭785地號土地為無償供被告溪州國中使用，惟如附圖編號Ｆ、Ｇ部分加強磚造平房自建成以來並非供宿舍之用，被告溪州國中並未依約定之方法使用土地，原告爰依民法第475條第2款前段，以書狀繕本送達為終止使用借貸之意思表示，請求被告溪州國中應塗銷為系爭785地號土地管理者之登記，至被告所稱，借用之土地先前曾供宿舍使用等語，為臨訟之詞非可採信。

三、被告方面：

（一）被告溪州鄉農會聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，若受不利判決願供擔保，請准宣告免假執行。

抗辯略以：兩造於50年10月簽訂土地交換使用契約，兩造並持續互換土地使用，溪州國中因而於互換使用土地上興建校舍使用。

被告溪州鄉農會於系爭785地號土地興建地上物，長期以來作為農會任務所定事項必要場所，縱於97年3月2日以後，兩造未能即時補訂土地交換使用契約，惟按最高法院判決意旨，兩造既互換土地使用，彼此有對價關係，均非無償，性質應為租賃。

兩造亦有默示不定期土地交換使用之合意，故兩造間亦已成立不定期租地建屋契約關係。

且兩造或溪州國中都無表示反對，故兩造間亦成立不定期土地交換使用契約，故原告終止契約不合法。

且原告引系爭不動產土地交換使用契約第3、6條約定，欲收回系爭785地號土地，與土地法第103條強制規定有違。

因建築房屋基地非有土地法第103條各款情形，出租人不得收回，且被告所建地上物現並無倒塌或有不堪使用之情形，則系爭不動產土地交換使用契約第3、6條約定，依民法第71條應為無效。

被告溪州鄉農會具有合法占有、使用權源。

又按歷年兩造所簽訂土地交換使用契約約定，斟酌兩造當時訂立互換土地使用契約之目的，應等地上物不堪使用方能收回，始符立約當時目的及符合土地法之規定，否則原告片面要求被告溪州鄉農會應將地上物拆除及返還土地，而溪州國中仍在互換土地使用中，被告猶須每年繳納所有土地之地價稅，益徵原告主張實有違契約之目的及交易習慣，亦有悖誠信原則。

另查公有土地管理辦法早已於72年9月23日廢止，原告猶主張適用公有土地管理辦法誠屬有誤。

又如附圖編號Ａ部分之鐵皮建物係被告溪州鄉農會前手所建，被告溪州鄉農會非原始起造人，僅有管理使用，被告溪州鄉農會並無權拆屋還地。

（二）被告溪州國中聲明：原告之訴駁回。抗辯略以：原告援引之公有土地管理辦法第5條規定，尚無法尋繹出原告有可資行使之法定終止權行使依據，且兩造亦無可資行使約定終止權之事由，參以被告溪州國中並非系爭不動產土地交換使用契約之當事人，且該契約亦無原告與被告溪州鄉農會未續約時，原告即取得對被告溪州國中終止委託代管之約定，故原告無從因終止系爭不動產土地交換使用契約後，進而可對被告溪州國中終止委託代管契約而請求塗銷土地管理者登記之權利。

另原告主張兩造有使用借貸關係部分，查46年9月間被告溪州國中前身溪州初級中學核准設立後，因校地不敷使用，乃由原告提供其所有彰化縣○○鄉○○段○○○段000000地號土地（面積3843坪）供為校地使用。

嗣因有職員宿舍之需，需使用被告溪州鄉農會所有土地興建宿舍，才有交換土地，於50年10月間原告與被告溪州鄉簽訂土地使用交換契約。

如附圖編號Ｆ、Ｇ之加強磚造建物即係建造之宿舍，現為樂活中心使用。

為期被告溪州國中校地之完整管理，原告先將前述349-16地號土地與其他349-17地號等六筆土地於71年6月17日併入同地段348-1地號土地，復因被告溪州國中為合併後348-1地號土地之使用者，經過公文交換後，原告與被告溪州國中約定71年9月20日變更348-1地號土地之管理者登記為被告溪州國中。

該348-1地號土地於71年11月22日分割增加348-5、348-9地號土地，因地籍圖重測，82年7月10日348-5地號土地變為系爭785地號土地，348-1地號土地變為同地段797地號土地。

再因前述土地交換使用契約，被告溪州鄉農會才有權在系爭785地號土地上建造編號Ｃ建物，被告溪州國中亦因為此地之管理者，才有權使用Ｃ建物部分空間作為教學場域使用。

從而，原告主張近來發現被告溪州國中未依約定方法（交換之土地欲供興建教職員宿舍之用）使用系爭785地號土地等語，與事實不合，原告不得依民法第472條第2款規定行使終止權。

又被告溪州國中早為系爭785地號土地與同地段797地號土地（二者前均屬上述348-1地號土地）之管理者，基於教學場域之不可分性，原告無權單就系爭785地號土地終止使用借貸。

更何況，使用借貸係以物交付他方，約定他方無償使用之契約，但本件原告係將系爭785地號土地所有權效用中之管理權交由被告溪州國中，非針對物而約定，原告主張基於使用借貸契約終止後之效果，請求被告溪州國中塗銷系爭785地號土地管理者登記，應屬無據。

此外，原告迄今並未具體提出事證證明其終止授權原因及必要性，若認原告終止有理由，將損及學生對於教學場域之使用，且顯然違反誠信原則，而對於此等具體公共利益之保護，應優先於原告迄未舉證證明之地方自治及地方財政需求利益之保護，故原告縱能行使終止權，按諸民法第148條第1項規定，原告其權利行使已違反公共利益，且以損害他人為主要目的。

四、得心證之理由：１、原告主張系爭790、785（重測前為溪州段溪州小段348-5，係於71年9月20日自溪州段溪州小段348-1地號土地分割出）地號土地及同地段797（重測前為溪州段溪州小段348-1）地號土地為溪州鄉所有，其中系爭785地號土地與同地段797地號土地（即重測前當時均為溪州段溪州小段348-1地號土地）係因由被告溪州國中使用，於71年7月7日函經原告同意將管理者變更登記為被告溪州國中。

上開系爭785地號土地與同地段797地號土地（即重測前當時均為溪州段溪州小段348-1地號土地）中之347坪，早年原告與被告溪州鄉農會所有之同地段798、799地號土地343坪交換使用，最近於91年3月1日訂約，交換使用期間自91年3月1日起至97年3月1日。

被告溪州鄉農會且於如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分有鐵皮建物等情。

被告未加爭執，並有相符之地籍謄本、土地登記簿資料、原告與被告溪州國中函件、系爭不動產土地交換使用契約等影本在卷可稽。

本院亦會同地政事務所派員勘測在案，併知悉同地段798、799地號土地上有被告溪州國中之體育館等設施，其中798地號土地上之設施即編號Ｄ體育館，面積201.32平方公尺；

Ｅ操場跑道，面積83.75平方公尺；

Ｆ加強磚造建物（樂活中心），面積47.72平方公尺及Ｈ球場，面積11.11平方公尺；

799地號土地上之設施有編號Ｇ、加強磚造建物（樂活中心），面積145.26平方公尺及編號Ｉ球場，面積4.03平方公尺。

該798地號土地西鄰同地段797地號土地；

東接同地段799地號土地之情，各製有勘驗筆錄及附圖與攝有相關相片在卷可佐，自屬真實可信。

並為以下論述之基礎。

２、原告主張被告溪州鄉農會無權占用系爭785地號土地，應拆屋還地；

並系爭785地號土地原告今有使用之需，爰以訴狀繕本對被告溪州國中為終止授予管理之意思表示，請求溪州國中應塗銷為該土地管理者之登記部分。

被告均否認，各抗辯如上，意指系爭785地號土地仍有與同地段798地號土地交換使用之必要，且兩造間應有不定期租地建屋契約關係等語。

經查，原告於50年間因鄉有溪州初中教職員宿舍不足，急需用地興建，而函與被告溪州鄉農會交換土地，嗣於50年10月雙方簽訂不動產土地交換使用契約書，再數經換訂書面契約，最後之書面換訂系爭不動產土地交換使用契約係於91年3月1日，約定交換使用期限自91年3月1日起至97年3月1日止，且約定使用之土地地號已因地號之異動明載為系爭785、同地段797地號土地內之347坪與同地段798、799地號土地內343坪，已據被告提出相關之函件與不動產土地交換使用契約書影本附卷為證，原告對此歷程亦未爭執。

佐以前述系爭785、同地段797地號土地之所有權人與登記管理人變更之事實，堪見系爭785、同地段797地號土地相沿作為先前溪州初中以迄現制溪州國中之學校用地並無二致，實質上亦已用屬當地教育之公共利益。

雖被告溪州國中管理使用系爭785地號土地，原告認因原定用途廢止，向彰化縣政府申請廢止撥用，係受覆系爭785地號土地非屬撥用取得，尚無原定用途廢止，得廢止撥用情事等語，有卷附彰化縣政府104年11月9日府地用字第1040382745號函影本可稽。

致原告對系爭785地號土地，未能以前述行政程序解決紛爭，爰自解為系爭785地號土地於71年7月間之管理登記行為經其函詢彰化縣政府後並非屬公地撥用之行為，無須經由上級機關核准廢止撥用之行政程序，原告基於地方自治及地方財政之需求有使用系爭785地號土地之必要，基於所有權人地位自得終止授予管理，請求被告溪州國中塗銷為系爭785地號土地管理人之登記一節。

惟被告溪州國中已辯稱如上，指交換使用土地仍有必要等語。

此依本院前述勘驗結果，亦知該交換使用，屬被告溪州鄉農會所有之同地段798地號土地上尚有編號Ｄ體育館，面積201.32平方公尺；

Ｅ操場跑道，面積83.75平方公尺；

Ｆ加強磚造建物（樂活中心），面積47.72平方公尺及Ｈ球場，面積11.11平方公尺；

799地號土地上有編號Ｇ、加強磚造建物（樂活中心），面積145.26平方公尺及編號Ｉ球場，面積4.03平方公尺之學校設施之情，故被告溪州國中所辯土地尚有交換使用一節可加採取。

且按所謂交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用他方所有或有權使用之土地，其性質屬於互為租賃關係，最高法院92年度台上字第667號判決意旨可加參照。

準此，系爭不動產土地交換使用契約，自屬互為租賃之性質。

又系爭不動產土地交換使用契約當事人固為原告與溪州鄉農會，且未定明交換之土地係供溪州國中使用，但依前述歷史，系爭不動產土地交換使用契約容亦隱有原告為達鄉有財產已供學校教育所用，為被告溪州國中之利益與被告溪州鄉農會所訂之利他契約之性質，於原告與被告溪州國中間自堪認有使用借貸之關係，此原告主張與溪州國中係屬委任代管關係之見解，本院難予採取。

爰溪州國中既抗辯為學校目的仍有交換使用土地堪採如上，且本院參酌原告主張如上之基於地方自治及地方財政之需求有使用系爭785地號土地之必要，基於所有權人地位自得終止授予溪州國中管理一節，尚屬昧於被告間實際交換土地之事實，亦迄未對溪州國中已無必要以系爭785地號土地交換使用溪州鄉農會同地段798、799地號土地上之學校設施一節提證可採，則原告所為終止授與溪州國中管理之意思表示，兼有終止使用借貸之意，尚與溪州國中基於學校目的仍有存在必要及使用原學校場域之公共利益有違，容非權利之正當行使，本院難認有效。

從而，系爭不動產土地交換使用契約固於97年3月1日期滿，而未再另訂書面契約，但前述交換使用之土地既仍持續交換使用，依民法第422條「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」

、第451條「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

，原告與被告溪州鄉農會對於前述交換使用之土地即屬不定期限繼續之租賃契約。

原告固主張亦以卷附106年6月21日之函通知被告溪州鄉農會為終止此不定期限繼續之契約，惟本院已係核認此契約關係有利於溪州國中學校之公共利益如上，故原告此部分所為亦難認有效。

３、原告主張被告溪州鄉農會係無權占用系爭790地號土地，應拆屋還地及給付不當得利部分，被告溪州鄉農會固抗辯建物非其原始起造，無權拆屋還地等語。

惟按被告溪州鄉農會既已自承係向他人購得未辦保存登記如附圖編號Ａ之建物無訛，其不動產所有權自無依法登記移轉之可能，惟於事實情狀，被告溪州鄉農會既屬買受者，藉詞無權拆除，顯背於生活經驗與事理，本院難加採取，故原告此部分主張可加採取。

又無權占用他人土地，係得有利益，並致土地所有人受有相當於租金之損失，為司法實務所採，且不失公允。

從而，原告主張依土地法第97條第1項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」

，與卷附土地謄本資料顯示系爭790地號土地105年1月當期申報地價為每平方公尺3200元，以年息百分之五計算請求被告應給付原告相當於五年之租金不當得利共29,720元（計算式：申報地價3200元×占用面積37.15×5年×年息百分之5＝29720元），本院衡酌系爭790地號土地亦屬溪州鄉之鬧區範圍等情，核認應可採取。

綜上，原告請求被告溪州鄉農會應將系爭785地號土地如附圖編號Ｂ、Ｃ之建物拆除，將土地返還予原告與被告溪州國中應將系爭785地號土地登記為管理人之記載塗銷係無理由。

原告請求被告溪州鄉農會應將彰化縣○○鄉○○段000地號土地如附圖所示編號Ａ部分之建物拆除，將該部分土地返還原告；

併應給付原告29,720元及自起訴狀繕本送達翌日即106年9月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息係有理由。

五、兩造均聲明願供擔保，請准宣告假執行、免假執行，就原告勝訴部分係與法相合，本院爰各酌定相當金額宣告如主文所示。

原告敗訴部分，假執行之聲請失所依憑，本院應予駁回。

六、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核不影響判決結果，爰不贅論。

結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，併依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 8 月 1 日
民事第二庭 法 官 洪榮謙
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 1 日
書記官 吳曉玟