臺灣彰化地方法院民事-CHDV,107,訴,416,20180823,1

臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第416號
原 告 鄭尚霖
訴訟代理人 張慶宗律師
複代理人 吳建寰律師
被 告 連素靜
訴訟代理人 李志雄
上列當事人間請求減少價金事件，本院於107年8月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國106年7月30日向被告購買坐落彰化縣○○鄉○○段00地號（下稱系爭土地）及其上門牌號碼為彰化縣○○鄉○○巷000號建物（系爭建物），總價金為新台幣(下同)730萬元，並於106年10月26日辦畢系爭不動產所有權移轉登記。

系爭土地為農牧用地，原告購買該地，係為從事農業使用，且依雙方買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第20條約定：「本約不動產為農業用地時：乙方（即被告）承諾出售之農業用地，符合核發農業用地作農業使用證明書之條件，倘有不符之情事，致無法取得該證明書時，應於本約成立後負責排除之；

否則，以違約論處」。

系爭土地於106年9月9日點交，原告於點交後即進行地上淨空除草等工作，以利其後從事農作，詎原告於106年底，完成系爭土地地上雜草淨空時，始查覺系爭土地其上多處係鋪填石頭及廢棄物，實無法從事農作，更甚亦無法申請農業使用證明書，原告乃向被告反應，並於107年1月8日發函請被告出面解決，嗣向大村鄉公所聲請調解，惟被告皆置之不理。

（二）原告購買系爭土地，既係為從事農作，然系爭土地實無法依系爭契約約定內容所載從事農作，應屬物有瑕疵，被告就此自應負物之瑕疵擔保責任。

復該物之瑕疵縱發生或存在於買賣契約成立前，被告仍應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任。

而系爭土地欲使其能從事農作，須先行清除含於土方內之廢棄物後，回填農業用土，其費用為184萬4000元，此顯為原告所受之損害。

（三）依證人李庭宇證述：「我有印象兩造有一方講出，在系爭土地上填土的部分花不少費用，不曉得是原告轉述給我聽或是他們兩造聊天的話題，我有聽到這段話。

被告這邊沒有特別提到填的是什麼土壤，有關土壤這部分，我只聽到填土花不少錢；

原告簽約之前，沒有告訴我購買土地的用途，簽約之後在路上有說可能要種樹；

第一次及點交去看得時候，我印象中沒有這些砂石磚瓦廢棄物，車道我記得只有露出兩個車輪的痕跡，其他部分都是雜草，車道上沒有磚瓦等物品」等語，原告確有在為兩造辦理過戶過程中聽聞填土花了不少費用，及原告向其表示購買系爭土地是要在上面種樹等節，足認原告購買該地，確實係為從事農業使用，然系爭土地實無法從事農作，應屬物有瑕疵，被告就此自應負物之瑕疵擔保責任，是原告依民法第359條規定，請求減少價金，即屬有據。

復就證人之印象兩造簽約及點交時車道上並沒有砂石磚瓦廢棄物等節，足證被告嗣後交付原告之系爭土地上所出現之磚瓦砂石廢棄物，苟非被告以營建廢棄物作為系爭土地填土之內容，即係被告在將系爭土地交付原告前，在系爭土地上傾倒砂石磚瓦等營建廢棄物，造成原告無法正常使用系爭土地，被告自應就此部分之物之瑕疵負擔保責任，或不完全給付之債務不履行損害賠償責任等語，爰依物之瑕疵擔保規定或債務不履行損害賠償之規定，提起本訴，請求擇一判決。

並聲明：1.被告應給付原告新臺幣184萬8千元及自起訴狀送達翌日起至清償日止依年息百分之5計算之利息。

2.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則辯以：系爭土地上之填土墊高，被告向前手買受時，數年來已存在之事實。

本件訂定買賣契約前，原告已至現場查看系爭土地，被告亦曾告知系爭土地上有碎石及廢棄物，原告並知悉被告在系爭建物前旁之系爭土地上種有樹葡萄，另其他地方長有雜樹，足證系爭土地得從事農作，並無原告指述系爭土地鋪填石頭及廢棄物致無法從事種植樹木情事。

況因原告要求保留坐落於系爭土地上之系爭建物，致系爭土地之現況與農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第3條規定不符，而無從取得農業用地作農業使用證明書，顯非可歸責於被告；

另系爭買賣契約第20條約定，業於兩造簽約時合意打X，以表示系爭土地買賣無該條款之適用，本件買賣系爭土地，係依現況交付，原告之主張顯屬無據等語。

並聲明：1.原告之訴駁回。

2.如受不利之判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張於106年7月30日以總價金730萬元，向被告購買系爭土地及系爭建物，並於106年10月26日辦畢系爭不動產所有權移轉登記，系爭土地於106年9月9日點交，原告於點交後即進行地上淨空除草等工作，於106年底完成系爭土地地上雜草淨空時，查覺系爭土地其上有多處係鋪填石頭及廢棄物等情，固據其提出兩造間不動產賣賣契約書、土地登記第一類謄本、員林西門郵局第6號存證信函、彰化縣大村鄉調解委員會聲請調解書及通知書各1紙、現場照片12張、系爭土地現況概略圖及雜物分布圖各1紙在卷可稽，並為被告所不爭執，此部分堪信為真正。

四、得心證之理由：原告陳稱系爭土地散佈石頭、廢棄物及土壤無法種植樹木之瑕疵等語，為被告所否認，並以前詞置辯。

從而，本件爭點厥為：（一）兩造是否特別約定，被告擔保出售之系爭土地（農業用地），應符合核發農業用地作農業使用證明書之條件？（二）系爭土地之土壤雜含部分石頭、廢棄物致不符原告種植樹木之需求，是否構成物之瑕疵？（三）原告主張被告有前揭瑕疵或不完全給付之情事，於法是否有據？

（一）原告主張被告擔保依系爭買賣契約第20條約定，承諾出售之農業用地，應符合核發農業用地作農業使用證明書之條件，為無理由：1.按出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第2項固定有明文。

2.惟查，兩造於系爭買賣契約書第20條第1款：「乙方（指被告）承諾出售之農業用地，符合核發農業用地作農業使用證明書之條件，..應於本約成立後【X】日內負責排除之，否則，以違約論處。」

經承辦代書證人李庭宇證稱：「系爭契約書第20條打叉（即【X】日內）之意思，表示該條是作廢的。」

此外，又無其他證據足資證明兩造約定被告保證系爭土地應符合核發農業用地作農業使用證明書之條件，是原告主張兩造特約約定被告擔保系爭土地符合申請核發農業用地作農業使用證明書之條件，尚屬無據。

（二）系爭土地之土壤不符原告主觀上欲種植樹木之需求，非屬物之瑕疵：1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；

又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條前段、第359條分別定有明文。

而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言；

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

2.原告雖主張依證人李庭宇證述，可知原告購買該地確實係為從事農業使用，及有向被告說明購買系爭土地種植樹木等語。

惟查：證人李庭宇證稱：「簽約後，原告才與我聊到以後可能規劃種樹，簽約時被告並未特別保證系爭土地可以適合種植農作物或樹木，僅有印象，兩造中之一造表示，在系爭土地填土部分花費不少，但被告並未表示所填為何種土壤，填土花費不少這件事，不曉得是經原告轉述予我，或是兩造聊天的話題。」

等語（見本院卷第62頁至第63頁）；

顯見簽約時被告不知原告購買系爭土地，是為了種植樹木之目的，被告亦未保證墊高填土適合農作用途。

斟酌原告提出之現場照片，可知系爭土地業經填土增高，與相鄰種植稻作之土地，明顯不同，且現場狀況雜草叢生或有碎石路面，兩邊堆滿雜物，越往內行走越見上有舖設水泥路面等情，系爭土地是否適合從事原告所欲之種樹農作，實有疑問。

況原告自陳：「簽約前，曾兩次到系爭土地現場看過」等語。

而原告行走於草叢間之舊車道上，從前臨道路往內至系爭建物查看時，行進間，豈不會查覺路面為碎石狀等情？若原告買受系爭土地時，對土壤屬性特別要求，豈不於簽約前即要求被告先行清除上開雜草、雜物，並選數處挖掘土地，以究明真相為何？可見原告確係簽約時明知系爭土地現況，應不適原告所欲從事之栽種樹木，同時，被告亦不知原告欲種植樹木之事。

從而，本件系爭土地之土壤，經整地挖掘後，縱然發現夾雜些許石頭、部分建築廢棄物留存，難認構成物之瑕疵。

（三）原告主張被告有不完全給付之情事，亦為無理由：1.末按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債務人應負不完全給付責任，因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。

2.系爭土地之土壤品質未經被告保證，及被告未知原告欲於系爭土地種植樹木之情，已如上述。

又縱系爭土地之使用分區為農牧用地，據現今社會農地所有權人使用農地之現況，農牧用地尚非必然從事農作使用，復斟酌兩造於系爭買賣契約末另特別約定：被告須清除於系爭土地上私人雜物及樹木農作物等情。

倘係爭土地土壤之品質及狀況，對於原告至為重要，為何於系爭買賣契約中未特別約定？是系爭土地土壤之狀況，顯非被告之特別給付義務之範圍內。

從而，系爭土地整地挖掘後，縱發現雜夾些許石頭、建築廢棄物，難認被告應負不完全給付之義務。

五、綜上所述，原告主張系爭土地之土壤狀況為瑕疵或不完全給付，尚非可採。

從而，原告依民法第359條規定，請求減少價金及不完全給付之債務不履行損害賠償規定，請求被告給付原告188萬8千元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

六、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 107 年 8 月 23 日
民事第三庭 法 官 王鏡明
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 23 日
書記官 廖春慧