臺灣彰化地方法院民事-CHDV,107,重訴,63,20190328,1

臺灣彰化地方法院民事判決 107年度重訴字第63號

原 告 魏士程
魏谷霖
共 同
訴訟代理人 涂芳田律師
複 代理人 蔡昆宏律師
被 告 黃一脩
訴訟代理人 楊淑琍律師
上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國107年3月11日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

被告就占用原告魏士程、魏谷霖共有坐落彰化縣○○鎮○○○段○○○地號，如附圖所示編號A、B部分，面積共計八三○九平方公尺土地，每年應給付原告魏士程、魏谷霖之租金分別核定為新臺幣貳拾壹萬捌仟貳佰伍拾元、新臺幣肆萬參仟陸佰伍拾元。

被告應給付原告魏士程新臺幣壹佰零參萬玖仟玖佰陸拾貳元，及自民國一百零七年六月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應給付原告魏谷霖新臺幣貳拾萬柒仟玖佰玖拾貳元，及自民國一百零七年六月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

本判決第二項，原告魏士程以新臺幣參拾肆萬柒仟元供擔保後，得假執行；

如被告以新臺幣壹佰零參萬玖仟玖佰陸拾貳元預供擔保後，免為假執行。

本判決第三項，原告魏谷霖以新臺幣陸萬玖仟元供擔保後，得假執行；

如被告以新臺幣貳拾萬柒仟玖佰玖拾貳元預供擔保後，免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之三十八、原告魏士程負擔百分之五十

二、原告魏谷霖負擔百分之十。

事 實 及 理 由

壹、程序部分：

一、因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄；

其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項、第2項分別定有明文。

所謂其他因不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言（最高法院98年度台抗字第155 號裁定參照）。

本件原告主張被告所有彰化縣○○鎮○○○段000 ○號建物（門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路000 號，下稱系爭建物）及圍牆，占用原告共有彰化縣○○鎮○○○段000 地號土地（下稱系爭土地），依民法第425-1 條規定，推定兩造間具租賃關係存在，惟其等就土地租金無法達成協議，故請求法院核定等情，核屬與不動產有關之事項涉訟，依上開規定，得由不動產所在地之本院管轄，先予敘明。

二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查本件原告起訴請求被告就原告魏士程、魏谷霖所有系爭土地，核定每年應給付原告2 人新臺幣（下同）124萬5,780元，並給付自核定租金之日起，回溯5年占用土地之相當租金之不當得利622萬8,900元，暨至清償日止按週年利率5％計算之利息（見本院北斗簡易庭107年斗補字第55號卷第5頁）。

嗣補充及擴張聲明為：「一、請求核定被告占用原告魏士程所有系爭土地，如附圖（即彰化縣二林地政事務所民國107年9月21日土地複丈成果圖）所示編號A、B部分，每年租金為57萬1,773 元。

二、請求核定被告占用原告魏谷霖所有系爭土地，如附圖所示編號A、B部分，每年租金為11萬4,354元。

三、被告應給付原告魏士程285萬8,865 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

四、被告應給付原告魏谷霖57萬1,770元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」（見本院卷第68頁），依前開規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

(一)系爭土地及坐落其上系爭建物、圍牆、大門（合稱系爭地上物）原均為訴外人高農食品廠股份有限公司（下稱高農公司）所有，被告於93年5月6日以買賣為原因，取得系爭土地及系爭地上物所有權。

嗣訴外人林水趁於100 年3月9日因買賣取得系爭土地，再由原告魏士程於100年3月18日因買賣取得系爭土地全部所有權，並於102年11月11日贈與應有部分6分之1 予原告魏谷霖。

系爭土地及系爭地上物本為同一人所有，先後讓與原告2人及被告，依民法第425-1條第1項規定，土地受讓人即原告與房屋受讓人即被告間，推定在系爭地上物得使用期限內，有租賃關係存在，惟兩造就租金數額無法達成共識，爰依民法第425-1條第2項規定，請求法院核定租金。

(二)本件被告將系爭建物作為廠房使用，以供其營商之用，而享受商業上特殊利益，並非一般住宅用房屋可比，本件租金核定自不受土地法第97條規定之限制。

倘原告將系爭土地（面積8,477 平方公尺）出租與大同股份有限公司 (下稱大同公司) 配置太陽光電，每年可獲得租金70萬元，而被告所有系爭地上物占用土地面積共計8,309 平方公尺，依此計算，被告占用系爭土地應給付租金數額為68萬6,127元（計算式：70萬元×8477分之8309＝68萬6,127元）。

而原告魏士程、魏谷霖就系爭土地應有部分分別為6分之5、6分之1，故請求核定被告應給付原告魏士程、魏谷霖每年租金分別為57萬1,773元、11萬4,354元；

並依民法第179條不當得利法律關係，請求被告給付自102年2月1日起至107年1 月23日止（即提起本件訴訟前1日），因占用土地所獲相當租金之不當得利285萬8,865元、57萬1,770元與原告魏士程、魏谷霖等語，並聲明：「 (一)請求核定被告占用原告魏士程所有系爭土地，如附圖所示編號A、B部分，每年租金為57萬1,773元。

(二)請求核定被告占用原告魏谷霖所有系爭土地，如附圖所示編號A、B部分，每年租金為11萬4,354元。

(三)被告應給付原告魏士程285萬8,865元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

(四)被告應給付原告魏谷霖57萬1,770元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

(四)願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告向前手買受者，僅為系爭建物所有權，不含圍牆所有權及圍牆內土地之使用權，且該圍牆亦非被告所設置，而系爭建物占用土地面積僅3,187 平方公尺，原告逕以系爭建物加計圍牆範圍內面積5,122平方公尺，共計8,309平方公尺，作為租金計價基礎，顯屬有誤。

又原告所提大同公司配置太陽光電資料，僅係初步資料，並非租賃契約，不得以系爭土地配置太陽光電預期可能收受之租金，作為核定計算本件租金之標準。

又系爭建物坐落土地地目為「田」，屬「特定農業區」，地處濱海偏僻處，並非坐落於工商業繁榮地區，被告買受系爭建物後，從未供商業營利用途，未獲得高額經濟利益，原告主張以系爭土地申報地價年息10％計算租金，並非合理，亦顯未合於土地法第97條第1項規定等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、不爭執事項：

(一)系爭土地於92年1月14日登記為高農公司所有，其上坐落之系爭建物於93年4月5日第一次登記高農公司所有。

(二)被告於93年5月6日因買賣取得系爭土地及系爭建物。

(三)系爭土地於100 年3月9日因拍賣而由林水趁；原告魏士程於100年3月18日因買賣取得系爭土地全部所有權；

原告魏谷霖於102年11月11日因贈與取得系爭土地應有部分6分之1。

四、兩造爭執事項：

(一)被告占用原告共有系爭土地之面積為何？

(二)被告占用系爭土地，應核定之租金數額為何？

五、得心證之理由：

(一)土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425-1 條定有明文。

該條文之立法目的，在於保護房屋既得之使用權，蓋房屋性質上不得與土地分離而存在，於房屋與土地原同屬一人所有，嗣異其所有權人時，為避免房屋因此無法取得對土地之利用權，而引發後續拆屋還地之紛爭，故立法明文土地受讓人與房屋受讓人間推定具租賃關係存在，用以調和土地、建物不同所有人間之權益，俾利社會整體經濟。

是以，依上開規定推定具租賃關係存在者，應為房屋坐落之基地及其周圍附屬地，始符合立法意旨，並兼顧土地所有人及房屋所有人之權益。

又所謂「附屬地」係指如房屋庭院或屋後空地之類等基地周圍附屬之地而言（最高法院86年台上字第1251號判決意旨參照）。

1.查系爭土地及坐落其上系爭建物原同屬為高農公司所有，由被告於93年5月6日因買賣取得所有權，嗣系爭土地於100年3月9日因拍賣由林水趁取得；

復由原告魏士程於100年3月18日因買賣取得；

再由原告魏谷霖於102年11月11日因贈與取得系爭土地應有部分6分之1，使系爭土地及系爭建物異其所有權人等情，為兩造所不爭執，依民法第425-1條第1項規定，自應認本件兩造於系爭建物得使用期限內，就系爭建物坐落基地及其周圍附屬地，推定有租賃關係存在甚明。

2.查被告所有系爭建物占用系爭土地，如附圖所示編號A 部分、面積3,187 平方公尺土地；

系爭建物四周環繞之圍牆範圍內土地，則占用系爭土地如附圖所示編號B部分、面積5,122平方公尺，合計共8,309 平方公尺等情，業經本院會同彰化縣二林地政事務所測量人員至現場測量屬實，有該所107 年9 月21日二土測字第1812號土地複丈成果圖可稽（即本判決附圖）。

又系爭建物為「食品彰化二林廠」，現廢置未使用，屋頂及窗戶均已破損。

建物四周環繞系爭土地處，設置有圍牆及大門，圍牆內土地鋪設柏油路面，且於西北側設置蓄水池、儲水桶等情，業經本院會同兩造至履堪測量屬實，且有原告所提街景圖、本院勘驗測量筆錄、現場照片等件可參（見本院卷第23、51至56頁），可見上開圍牆及大門乃供區隔廠房利用土地所有，使建物所有權人得利用圍牆內土地，供停放車輛或堆卸貨物所有，並防範第三人任意進入所有，且自系爭廠房通往聯外道路亦需經由大門為之，堪認上開大門、圍牆及圍牆範圍內土地，屬系爭建物之周圍附屬地，是原告主張應以系爭地上物坐落土地面積，計算被告占用系爭土地之面積，洵屬可採。

被告雖辯稱其向前手買受者，僅系爭建物所有權，不含圍牆所有權及圍牆內土地之使用權，原告逕以系爭建物加計圍牆範圍內土地，作為租金計價基礎，顯屬有誤云云。

然查，被告於93年5月6日同時向高農公司買賣取得系爭土地及其上建物所有權乙情，為兩造所不爭執，則被告自因買賣取得圍牆內土地所有權及使用權，是其所辯，顯不足採。

(二)建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限。

而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。

又法定地價，依土地法第148條規定，指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項、彼等關係及社會感情等情，並與鄰地租金相比較，以為決定。

1.查系爭土地為特定農業區之特定目的事業用地，有土地登記第一類謄本可參（見本院卷第14頁）。

又系爭土地北側臨寬約8 公尺之彰化縣二林鎮斗苑路，西側毗鄰土地坐落有臺灣酒窖二林鎮農會遊客服務中心，附近多為稻田、果園，僅有少數住宅及酒庄等情，經本院會同兩造至現場測量屬實，有原告所提系爭土地位置圖、街景圖、本院勘驗測量筆錄可參（見本院卷第21、23、50頁），可認系爭土地地處觀光區域，交通尚屬便利、居住生活機能普通。

參酌被告所有系爭建物業已廢置多時，並衡量倘若原告將系爭土地全部出租與大同公司配置太陽光電，每年預期可獲得租金70萬元，此有原告所提被告不爭執真正之大同公司配置太陽光電資料可參（見本院卷第79至82頁）。

本院審酌被告現今雖未使用系爭建物，然系爭建物占用土地面積甚鉅，致原告全然無法利用系爭土地，而系爭土地周圍工商繁榮情況雖屬普通，然原告如可利用基地所獲利益非微，兼衡社會經濟價值，認以系爭土地申報地價10％為計算租金之標準，方得兼顧兩造權益，乃屬適當。

又原告魏士程、魏谷霖就系爭土地應有部分依序為6分之5、6分之1，依此計算，被告因占用系爭土地每年所應給付原告魏士程、魏谷霖之租金應分別核定為21萬8,250 元、4萬3,650元（計算式：107年度申報地價315.2元×占用土地面積8,309平方公尺×10％×應有部分6分之5＝21萬8,250元；

315.20元×8,309平方公尺×10％×6分之1＝4萬3,650元）。

再者，依系爭土地申報地價年息10％核定被告占用土地之租金金額者，被告應分別給付原告魏士程、魏谷霖自102年2月1日起至107年1 月23日止，因占用土地所獲相當租金之不當得利103萬9,962元、20萬7,992元（計算式詳如附表所示）。

從而。

原告依民法第179條不當得利法律關係，請求被告給付103萬9,962元與原告魏士程；

給付20萬7,992元與被告魏谷霖，及均自起訴狀繕本送達翌日即107年6月8日（見本院卷第8頁所附送達回證）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；

原告逾上開範圍之請求，則無從准許。

(三)原告雖援引最高法院95年度台上字第138 號判決意旨，主張被告將系爭建物做為廠房使用，以供其營商，而享受商業上特殊利益，並非一般住宅房屋可比，應無土地法第105條準用第97條租金限額規定之適用。

惟系爭建物業已廢置多時，無人利用，已如前述，可見被告並未將系爭建物作為營商使用，亦未因而獲有額外營業上利益，而與上開判決所闡述意旨有異，尚不得逕予援引，是以原告此部分主張，即屬無據。

六、綜上所述，原告依民法第425-1條第2項規定，請求法院核定被告因占用系爭土地如附圖所示編號A、B部分土地，每年所應給付原告魏士程、魏谷霖之租金分別為21萬8,250元、4萬3,650元；

暨依民法第179條不當得利法律關係，請求被告給付自102年2月1日起至107年1 月23日止，因占用土地所獲相當租金之不當得利分別為103萬9,962元、20萬7,992 元與原告魏士程、魏谷霖，為有理由，應予准許。

逾上開範圍之請求，為無理由，不應准許。

又原告聲請願供擔保，請准宣告假執行，於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；

並依民事訴訟法第392條第2項規定，以職權酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保後得免假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。

中 華 民 國 108 年 3 月 28 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容

以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 1 日
書記官 林婷儀

附表：（被告應給付原告自102年2月1日起至107年1月23日止，因占用土地所獲相當租金之不當得利數額）
(一)原告魏士程部分：
1.系爭土地102年至104年申報地價為每平方公尺292元，被告每年應給付原告魏士程之租金為20萬2,186元（計算式：292元×8,309平方公尺×10％×6分之5＝20萬2,186元）。
自102年2月1日至104年12月31日，計2年11月，被告應給付原告魏士程58萬9,709元（計算式：20萬2,186元×2＋20萬2,186元×12分之11＝58萬9,709元）。
2.系爭土地105年至107年申報地價為每平方公尺315.20元，被告每年應給付原告魏士程之租金為218,250元（計算式：315 .20元×8309平方公尺×10％×6分之5＝21萬8,250元）。
自105年1月1日至107年1月23日，被告應給付原告魏士程45萬0,253元（計算式：21萬8,250元×2＋21萬8,250元×365分之23＝45萬0,253元）。
3.綜上，被告應給付原告魏士程103萬9,962元（計算式58萬9, 709元+45萬0,253元＝103萬9,962元）。
(二)原告魏谷霖之部分：
1.系爭土地102年至104年申報地價為每平方公尺292元，被告102年2月1日至104年12月31日，每年應給付原告魏谷霖之租金為4萬0,437元（計算式：292元×8,309平方公尺×10％×6分之1＝4萬0,437元）。
102年2月1日至104年12月31日，被告應給付原告魏谷霖11萬7,941元（計算式：4萬0,437元×2＋4萬437元×12分之11＝11萬7,941元）。
2.系爭土地105年至107年申報地價為每平方公尺315.20元，被告每年應給付原告魏谷霖之租金為4萬3,650元（計算式：315.20元×8,309平方公尺×10％×6分之1＝4萬3,650元）。
105年1月1日至107年1月23日，被告應給付原告魏谷霖9萬0,051元（計算式：4萬3,650元×2＋4萬3,650元×365分之23＝9萬0,051元）。
3.綜上，被告應給付原告魏谷霖20萬7,992元（計算式：11萬7,941元+9萬0,051元＝20萬7,992元）。