臺灣彰化地方法院民事-CHDV,108,重訴,26,20190531,1

臺灣彰化地方法院民事判決 108年度重訴字第26號
原 告 賴文鴻
賴文貞



前列二人共
同訴訟代理
人 朱浩萍律師
前列賴文鴻、賴文貞共同
被 告 賴昌源
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年5月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告賴昌源應將坐落彰化縣員林市水源段443、460、461、462、463、465等六筆地號，權利範圍全部之土地騰空交還原告賴文鴻。

被告賴昌源應將坐落彰化縣○○市○○段000地號、權利範圍全部之土地騰空並交還原告賴文貞。

被告賴昌源應自上開460地號如附圖所示Ａ1面積72.39平方公尺鐵皮造、Ｂ1面積582.49平方公尺木造、Ｄ面積64.71平方公尺磚石造及本建物之北側之鐵皮建物，及461地號如附圖所示Ｂ2面積0.11平方公尺木造，及443地號上如附圖所示Ａ2面積24.62平方公尺鐵皮造及465地號如附圖所示Ｃ2面積8.54平方公尺之木造建物均騰空，並將各建物交還原告賴文鴻。

被告賴昌源應自上開464地號如附圖所示Ｃ1面積62.56平方公尺木造建物騰空，並將建物交還原告賴文貞。

被告賴昌源應自民國107年9月4日起至交還土地、房屋止，每月給付原告等二人新台幣參萬貳仟元。

訴訟費用新台幣壹拾萬伍仟参佰捌拾貳元由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣貳佰伍拾陸萬元供擔保後得假執行。

事實及理由

一、本件被告受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告方面：

（一）系爭坐落彰化縣員林市水源段443、460、461、462、463、465等六筆地號之土地，係原告賴文鴻所有，另同段464地號之土地為原告賴文貞所有，又開等地號上建有未辦保存登記之陳年老木屋二間，則為原告二人所共有。

兩造於民國（下同）106年12月4日至李進建律師事務所簽訂土地房屋租賃契約書，略謂係：第一條不動產坐落及使用範圍，甲方賴文鴻所有彰化縣員林市水源段443、460、461、462、463、465等六筆地號之土地，權利範圍全部，賴文貞同段464地號，權利範圍全部及前開土地上未辦保存登記之現況建物（下稱系爭土地及建物）。

第二條租賃期限洽定為20年，107年9月4日起至127年9月3日止，第三條：租期以一個月為一期計算，每月租金新台幣（下同）32,000元。

第十一條：違約處理，乙方（即被告）積欠租金總額達二個月，並經甲方（即原告）所定相當期限之書面催告．．．甲方得終止租約。

第十六條：備註：本契約甲、乙雙方共三人，然因公證因素，另行簽立由甲方賴文鴻與乙方賴昌源書立之契約以為公證，惟實際上乃以本件契約之甲、乙雙方共三人簽立為主，並於契約末頁，兩造就本件租賃關係辦理公證，惟公證契約之約定，係給公證規定，兩造之權利義務仍以106年12月4日由李進建律師見證之本件契約為準。

（二）復依證一之契約書第三條四、乙方應於每月5日前給付租金，並於簽訂本租賃契約後每年按月開立十二張票據一次給付甲方，或每兩月一次匯入甲方所有之聯邦銀行員林分行代號：803、帳號：000000000000、戶名賴文鴻之帳戶中。

然被告均未依此約定履行，租金逾二期後，原告以107年11月6日員林中正路361號存證信函催告，請被告務必於收函後10日內，即107年11月17日前履行租約，給付積欠租金，否則當終止租約，被告於同月7日收件，並未依限給付租金，原告復於107年11月20日以員林中正路356號存證信函為終止租賃契約之聲明，被告並於同月21日收件，此有雙掛號函件執據及郵件查單等為證，參諸最高法院52年台上字第1289號判例，自己發生終止契約之效力。

（三）再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段分別定有明文。

再按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

查無權占有他人土地，係無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，占有人可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，並以該租金之金額為所有人所受之損害及無權占有人所受之利益。

並聲明如主文所示。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、得心證之理由：

（一）原告等主張兩造於106年12月4日就系爭土地及建物成立租賃契約，租約自107年9月4日起20年，每月租金32,000元之事實，業據其等提出土地登記簿謄本及土地房屋租賃契約書影本等件為證，復經本院會同彰化縣員林地政事務所人員履勘現場，製有勘驗筆錄及複丈成果圖（即附圖）附卷稽，被告經合法送達未到庭亦未具狀陳述，應認原告主張為真實。

（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第440條第1、2項定有明文。

又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

民法第767條第1項亦有明文規定。

另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨參照）。

（三）經查：被告於租約成立後即未依約繳納租金，經原告等於07年11月6日以存證信函催告，請被告於收函後10日內，即107年11月17日前履行租約，給付積欠租金，否則當終止租約，被告於同月7日收件，然未依限給付租金，原告等復於同年月20日以存證信函為終止租賃契約之聲明，被告並於同月21日收件等情，業據原告等提出雙掛號函件執據及郵件查單影本等件為證，應可採認為真。

既被告已遲付租金達二個月以上，復經原告等催告期滿後仍未繳納，則原告等終止租約於法自屬有據，故兩造間之上開租賃契約業已終止，被告占用系爭土地及建物即屬無權占有；

原告等基於所有權請求被告騰空交還，並給付原告等積欠之租金及契約終止後相當於租金之不當得利，當為有理。

五、原告據租賃契約、所有權及不當利等法律關係提起本訴，請求被告騰空交還系爭土地及建物，並給付原告等二人租金及相當租金之不當利得，即無不合，應予准許。

六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。

七、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
民事第一庭法 官 謝仁棠
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
書記官 陳文新