臺灣彰化地方法院民事-CHDV,109,訴,309,20220225,1

臺灣彰化地方法院民事判決
109年度訴字第309號
原 告
即反訴被告 張正忠

訴訟代理人 范成瑞律師
被 告
即反訴原告 總順建設有限公司

法定代理人 黃瑞彬
訴訟代理人 李進建律師
複 代理人 曾微茹
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國111年1月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

甲、本訴部分：

壹、被告應給付原告新台幣257萬4,500元及自民國109年2月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

貳、被告應給付原告新台幣48萬4840元及自民國109年3月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

參、原告其餘之訴駁回。

肆、訴訟費用由被告負擔百分之49，餘由原告負擔。

伍、本判決原告以新台幣1,019,780元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新台幣3,059,340元為原告預供擔保後得免為假執行。

陸、原告其餘假執行之聲請駁回。乙、反訴部分：

壹、反訴被告應於反訴原告給付反訴被告如本訴主文第壹、貳項所示金額之同時，給付反訴原告新台幣141萬3,902元及即自民國109年4月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

貳、反訴原告其餘之訴駁回。

參、訴訟費用由反訴被告負擔百分之98，餘由反訴原告負擔。

肆、本判決反訴原告以新台幣471,300元為反訴被告供擔保後得假執行，但反訴被告如以新台幣141萬3,902元為反訴原告預供擔保後得免為假執行。

伍、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、本訴部分：一、原告起訴主張：㈠兩造於民國(下同)107年3月28日簽訂「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」(下稱系爭房屋、土地契約書；

原證一；

卷一第31頁、第67頁)，約定由被告承攬坐落於彰化縣○○鎮○○段000○000000地號土地上所興建之「和美璽悅」編號B1房屋一棟(下稱系爭房屋)，依系爭房屋契約書第九條，被告應於108年2月28日完工。

㈡原告於108年被告施工期間，屢次發現被告所承購尚未鋪設之大理石有嚴重之破損、女兒牆位置有安全疑慮等，當場告知被告所指派之現場人員外，同時屢次催促被告依約如期交屋，被告原先同意於108年9月10日進行初驗、9月20日交屋，然被告卻遲至9月底才完工，無法順利交屋。

嗣兩造約定於109年1月9日再度驗收，當日原告連同律師、訴外人寓安居科技人員，在系爭房屋發現多處瑕疵，經詳實告知被告所指派之訴外人驗收人員邱秀月，並請求驗收人員陪同逐一核對、於驗收單上簽名(原證二)，該驗收人員邱秀月則回應待原告將驗收單做成正式驗屋報告(原證三)，並寄至被告公司後，被告逕依報告內容修補。

㈢原告委由律師於109年1月20日發函並將正式驗屋報告寄與被告，通知被告於109年2月9日前，依109年1月9日驗屋報告之瑕疵內容，盡速修補及安排再次驗收(原證四)，詎被告隔日即回函聲稱該驗屋報告，內容所載室內丈量坪數與實際屋況相差甚大，具有造假之嫌等語(原證五)，惟兩造驗收房屋之目的係在確認有無存在瑕疵、該瑕疵得否修補等，被告卻以房屋之室內坪數回應，顯與驗收目的不符，有拒絕修補之嫌，原告再委請律師發函確認被告真意(原證六)。

待原告請求修補時間屆至(即109年2月9日)，被告均置之不理，至此確認被告拒絕修補瑕疵。

㈣系爭房屋預定買賣契約書之下列各條款，違反行政院依消費者保護法第12條、第17條而公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售屋買賣契約書範本」，是依據消費者保護法之規定，應屬無效：⒈關於系爭房屋預定買賣契約書第一條：賣方對廣告之義務該條規定任何口頭約定、廣告宣傳品之外觀立面透視圖、公共設施、樣品屋內裝潢設計及室內傢俱配置圖等，均不列入契約條款。

該規定免除被告對該部分之義務，顯有利於被告，對原告顯失公平，同時違反消費者保護法第22條、第17條第4項、第12條等規定，該條款應屬無效。

⒉關於系爭房屋預定買賣契約書第九條：開工及取得使用執照期限按行政院公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第壹條應記載事項第十二項」、「預售屋買賣契約書範本第十一條」之規定，與被告提出之系爭房屋預定買賣契約書第九條，經比對內容：⑴依消費者保護法第11條規定之意旨，該條規定之雙重完工日之解釋，應以108年2月28日為完工日。

⑵該條另免除被告遲延之擔保責任，以及遲延利息之計算標準，違反消費者保護法第17條第3項第2款、第3款、第4款之不得記載事項，依同條第4項規定，該條款無效。

⒊關於系爭房屋預定買賣契約書第二十條交付房屋、第二十一條交屋手續、第二十七條領取權狀：按行政院公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第壹條應記載事項第十五項」、「預售屋買賣契約書範本第十五條」之規定，與被告提出之系爭房屋預定買賣契約書第二十條、第二十一條、第二十七條，經比對內容：⑴第二十條欠缺記載「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋」，依消費者保護法第17條第5項規定，以行政院公告應記載事項，構成契約內容，是被告應於領得使用執照六個月內，通知原告進行交屋；

又第二十條片面加重原告義務，始得要求交屋之規定，違反消費者保護法第17條第3項第2款、第3款、第4款規定，依同條第4項規定，該條款無效。

⑵第二十一條僅有原告於交屋時之義務，並無被告應負擔之責任，違反消費者保護法第17條第3項第2款、第3款、第4款規定，依同條第4項規定，該條款無效；

又依同條第5項以行政院公告應記載之事項，構成契約內容，是交屋時，被告應付清遲延利息、交屋前完成瑕疵修繕以及原告應繳清未付款、完成交屋手續，如被告未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息與原告。

⑶第二十七條片面要求原告履行義務，限制原告要求被告交付所有權狀之權利，違反消費者保護法第17條第3項第2款、第3款、第4款規定，依據同條第4項規定，該條款無效；

又依同條第5項以行政院公告應記載之事項，構成契約內容，是被告應於原告辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照（若數戶同一張使用執照，則日後移交管理委員會）或使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付原告，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙，系爭契約則無需返還。

⒋關於系爭房屋預定買賣契約書第十八條：賣方之瑕疵擔保責任按行政院公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第壹條應記載事項第二十三項」、「預售屋買賣契約書範本第二十三條」之規定，與被告提出之系爭房屋預定買賣契約書第十八條，經比對內容：該條欠缺應記載事項，依消費者保護法第17條第5項以行政院公告應記載之事項，構成契約內容，是應附加「契約有利於原告者應優先適用，且契約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」等內容。

⒌關於系爭房屋預定買賣契約書第二十六條：保固期限按行政院公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第壹條應記載事項第十七項」、「預售屋買賣契約書範本第十七條」之規定，與被告提出之系爭房屋預定買賣契約書第二十六條，經比對內容：⑴該條免除被告舉證、保固及交付保固服務紀錄卡等責任，且對於結構部分之保固期限，採用列舉方式，顯不利於原告，違反消費者保護法第17條第3項第2款、第3款規定，依據同條第4項規定，該條款無效。

⑵又依同條第5項以行政院公告應記載之事項，構成契約內容，是被告應舉證不可歸責於己事由，並對於結構部分採概括保固責任，且在交屋時出具房屋保固服務紀錄卡給原告作為憑證，保固期限過後，原告仍得依民法及其他法律主張權利。

⒍關於系爭房屋預定買賣契約書第二十八條：特別約定該條第一項規定被告因不可歸責於己之事由致使無法交屋，應無息退還房屋款給原告，與第二項規定原告違反契約任一規定，被告得沒收訂金，已繳自備款扣除50％作為違約金，被告如有其他損害尚得請求賠償。

可見雙方負擔之義務顯不對等，違反消費者保護法第12條第1項、第2項第1款之規定，該條款應屬無效。

㈤被告未於109年2月9日前完成修繕，依法視為拒絕修補，原告得請求修補費用、減少報酬及損害賠償：被告未於原告指定期限內修補瑕疵（原證二），即視為拒絕修補，參民法第492條、第493條、第494條、第495條第1項以及第359條、第360條等規定，原告得向被告請求修補必要費用作為減少價金或減少報酬。

㈥原告請求遲延費用新臺幣（下同）1,048,730元，分述如下：⒈遲延完工之遲延損害56萬3,890元：關於系爭房屋預定買賣契約書第九條開工及取得使用執照期限，依據消費者保護法第11條規定，應以108年2月28日為雙方約定之完工日，惟被告遲至108年9月底始實際完工，再依據行政院公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第壹條應記載事項第十二項」、「預售屋買賣契約書範本第十一條」、系爭契約第九條第二項之規定，被告每日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息，共計56萬3,890元（計算式：原告108年2月28日所繳金額527萬元（原證六）5/10000遲延利息214日(108年2月28日至108年9月30日)＝56萬3,890元）。

⒉被告領得使用執照後逾6個月未通知交屋之損害賠償48萬4,840元：依據行政院公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第壹條應記載事項第十五項」、「預售屋買賣契約書範本第十五條」之規定，被告未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息。

是被告應於完工日前取得使用執照(即107年9月3日)，且領得執照後6個月內應通知交屋，惟被告迄至108年3月2日未通知交屋，故被告每日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息，共計48萬4,840元（計算式：房地價額527萬元5/10000遲延利息184日(108年3月2日至108年9月30日)＝48萬4,840元）。

㈦原告請求整體地坪重新施作之損害賠償，依系爭房屋預定買賣契約書(原證一)第三條房地面積，約定房屋面積共計441.09平方公尺(133.43坪)，並參第三人出具整體地坪重新施作之估價單(附件一，卷二第289頁)，原告將支出448萬9,920元（計算式：133.43坪每坪施作費用33,650元≒4,489,920）；

並依社團法人臺中市土木技師公會於109年8月19日、110年2月25日出具之鑑定報告書，瑕疵修補費用所需為257萬4,500元（計算式：125萬(前次鑑定報告)＋8萬＋1萬2,000元＋19萬9,000元＋7,800元＋102萬5,700元＋90萬7,350元(建議減價之施工費)＝257萬4,500元）。

因此，原告請求整體地坪因被告債務不履行所生價值減損之損害賠償，合計513萬1,370元（計算式：448萬9,920元＋257萬4,500元－102萬5,700元(部分更換成完整無破裂石材費用)＝513萬1,370元）。

㈧原告聲明：⒈被告應給付原告新臺幣513萬1,370元，並自109年2月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⒉被告應給付原告新臺幣104萬8,730元，並自起訴狀繕本送達翌日即109年3月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⒊訴訟費用由被告負擔。

⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、原告對於被告答辯內容之陳述：㈠關於鑑定人社團法人臺中市土木技師公會第115-02函：⒈依照經驗法則，一般人定是購買完整且無裂痕之石材，且原告當初購買石材之價格高昂，係為確保被告使用表面完整且無裂痕之石材，實不應產生「多處裂痕美容痕跡」。

詎鑑定人逕以天然紋路塘塞該明顯瑕疵，卻未提出相關依據；

縱鑑定人建議以樹脂填縫劑填充並磨光方式修補，惟因樹脂使用之年限，勢必不如原本完整石材之使用年限，輔以石材花紋均有相對應之花紋，何況在一開始施工時，原告即發現石材都有破裂，並立即要求被告更換，被告當時也應允會更換，卻仍將破裂之石材舖設；

是本件若僅以部分修補，將嚴重破壞整體外觀。

⒉該函肯認地坪空心之瑕疵部分，鑿除石材重作，必定產生新的破壞，實務上修復石材地坪空心現象確有困難。

則原告嗣後委請他人施工重作修復瑕疵，勢必影響整體樓層地坪或單層樓層地坪之整體美觀，造成建物之價值減損。

是本件應全部更換成完整無破裂之石材，故原告請求整體地坪重新施作之損害賠償。

㈡鑑定報告第13頁以下，「地坪石材空心」之修復費用係指因瑕疵所生之減價費用；

「石材破裂」、「地坪石材多處美容痕跡明顯」之修復費用係指因修繕瑕疵所生之修補費用；

兩者明顯相異，並非如被告所言係屬同一。

㈢鑑定報告第14頁所述之費用，係因第13頁以下，臚列清除地板排水管內沙漿淤積、石材破裂修復費用、地坪石材多處美容痕跡明顯修復費用等，故鑑定人並未建議全部瑕疵，均採減價收受方式，蓋前開瑕疵之修補，產生建物清潔費、廢料清理及運雜費、稅捐及管理費，而所謂清潔費用係委請清潔公司清理所支出之費用，與運送建物廢料廢物所支出之費用，兩者不同，並非如被告所言有重複計算。

㈣被告應給付原告之513萬1,370元此部分，計算方式如下：⒈整體地坪重新施作之損害賠償448萬9,920元：⑴縱鑑定人補充鑑定全部更換成完整無破裂石材之價 格，僅限於(三)「石材破裂」缺失編號9、28、48 、70及(四)缺失編號4、9、23、24、28、32、34、 37、48、51、53、60、70、73、76、85等，然不論 係由樹脂填縫劑填充並磨光方式修補(即石材美容) ，抑或係更換成完整無破裂之石材(即拆除重作)， 從整體樓層或單層樓層以觀，到處可見修補痕跡， 明顯影響地坪之整體美觀，導致建物之價值減損， 況且原告從一開始被告未鋪設大理石前，即發現伊 欲鋪設之大理石有破裂而要求更換，被告口頭承諾 更換，卻仍將已破裂之大理石逕自鋪設，故原告請 求整體地坪重新施作之損害賠償，不限於(三)｢石 材破裂｣缺失編號9、28、48、70及(四)缺失編號4 、9、23、24、28、32、34、37、48、51、53、60 、70、73、76、85等範圍。

⑵而依據系爭房屋預定買賣契約書(原證一)第三條房 地面積，約定房屋面積共計441.09平方公尺(133.4 3坪)，包含主建物面積398.41平方公尺(120.52坪) 、附屬建物面積即陽台42.19平方公尺(12.76坪)、 共有面積即走道、管理室、電器室、儲藏室0.49平 方公尺，並參第三人出具整體地坪重新施作之估價 單(附件一，卷二第289頁)，原告將支出448萬9,92 0元（計算式：133.43坪每坪施作費用33,650元≒4 ,489,920）。

⒉瑕疵修補費用166萬7,150元：依社團法人臺中市土木技師公會於109年8月19日、110年2月25日出具之鑑定報告書，瑕疵修補費用所需為257萬4,500元（計算式：125萬(前次鑑定報告)＋8萬＋1萬2,000元＋19萬9,000元＋7,800元＋102萬5,700元－90萬7,350元(建議減價之施工費)＝257萬4,500元）。

⒊因此，整體地坪因被告債務不履行所生價值減損之損害賠償，合計513萬1,370元（計算式：448萬9,920元＋257萬4,500元－102萬5,700元(部分更換成完整無破裂石材費用)＝513萬1,370元）。

三、被告答辯內容：㈠完工與瑕疵乃屬二事，系爭房屋業經於約定時間內完工，被告並無任何違約之情事：⒈系爭房屋預定買賣契約書第九條：「一、本建築工程於……開工起至民國108年2月28日完工，以領取使用執照為完工日……二、乙方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之二單利計算遲延利息予甲方……」亦即108年2月28日未開工或未取得使用執照，使得論以計算遲延利息。

⒉被告已於107年9月3日前完工，並於107年9月3日經彰化縣政府核發取得使用執照(證物一，卷一第279頁)，並無原告所稱被告卻遲至9月底完工之情；

且原告多次拒絕驗收，並於伊主張有瑕疵修繕後，更有刁難或拖延之情，仍無礙業經完工之情。

⒊嗣被告依原告所主張而為修繕，於109年3月6日以存證信函通知原告於109年3月13日上午9時30分辦理現場交屋程序(證物二，卷一第285頁)，惟原告僅看了一樓即不滿意而離去，此有現場全程過程錄音、拍照可提供，原告拒絕交屋之舉，顯有民法第148條權利濫用，應視為被告已點交完畢。

㈡鑑定報告書第5頁、第13頁關於地坪石材空心之瑕疵修補費用顯有誤算，因263MM為1F至5F之總建坪，其中瑕疵比率（空心面積23.86MM，約佔9.1％）始為本案瑕疵修補費用，且該瑕疵修補費用即為減價收受之費用，不可能為總建坪263MM全部刨除之重作或補償費用，因瑕疵僅為（空心面積23.86MM，約佔9.1％），故依原鑑定報告及補充鑑定報告之瑕疵補償共計82,317元始為正確（3,450元/MM23.86MM＝82,317元），且此部分瑕疵修復施工費，為缺失編號4、9、23、24、28、32、34、37、48、51、53、60、70、73、76、85地坪石材空心之瑕疵施工費；

再者，原鑑定報告書第14頁、補充鑑定報告書第8、9頁，既就瑕疵補償之施工費用為包括石材及施工工資等，相當於花費3,450元/MM重新鋪設，重新鋪設即為新品，新品即為無瑕疵，無瑕疵何需再花費40,000元石材拋光美容？即經補償相當於新品之瑕疵損害，何須美容？故修復費用一式40,000元為重複計算，應予剔除。

又鑑定報告書第14頁，建議以樹脂填縫劑填充並磨光(即所謂石材美容) 修復費用一式10,000元顯屬重複計算，蓋經補償新品價值(缺失編號9、28、48、70之空心瑕疵補償)，即無需再補償新品之美容費用4萬元；

業經補償新品，何以再需補償1萬元美容費用？退步言，補償美容4萬元，卻又再補償缺失之美容1萬元，形同雙重剝削。

㈢若本件無實際瑕疵需修繕，而單純補償瑕疵損害者，被告主張應補給原告關於鑑定報告書第13頁所載之施工費共計108,317元（計算式：82,317＋26,000＝108,317）。

若原告主張將來要委請承攬商為修繕者，則除前開施工費共計108,317元外，至多再加以鑑定報告書第14頁、第15頁所載之建物清潔費5,057元、廢料清理及運雜費6,299元、稅捐及管理費11,547元，共計131,220元（計算式：108,317元5,057＋6,299＋11,547＝131,220）。

㈣系爭房屋是否業經點交，而由原告占有使用、收益、處分？此關民法第354條、第373條之規定：⒈若系爭房屋業經點交與原告，對於系爭房屋之瑕疵，原告得依據物之瑕疵擔保之規定，請求被告修繕，或命被告補正瑕疵等；

則原告有交付價金之義務。

⒉若系爭房屋尚未點交與原告，對於系爭房屋之瑕疵，被告自有補正後交付與原告之義務；

則鑑定機關應指示關於瑕疵之具體位置為何？以利被告修繕並交付。

㈤被告聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利判決，被告願供擔保，請准免宣告假執行。

四、兩造不爭執事項：㈠兩造於107年3月28日簽訂「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」。

㈡系爭房屋存有瑕疵尚未補正。

五、兩造爭執事項：㈠系爭房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書之部分條款，是否違反行政院依消費者保護法第12條、第17條而公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售屋買賣契約書範本」，依據消費者保護法之規定，應屬無效？㈡被告是否已完工？㈢系爭房屋點交與否，對於本件是否有所影響？㈣被告應如何補正瑕疵及應賠償數額？

貳、反訴部分：一、反訴原告起訴主張：㈠反訴被告尚未給付買賣價金尾款149萬6,617元：⒈總價2,858萬元，已收95％即2,715萬1,000元，餘5％即142萬9,000元；

規費預收餘額1萬5,098元應退還，故餘141萬3,902元；

⒉因建物超過約定之面積，依系爭房屋預定買賣契約書第五條，以找補不逾2％為限，為8.82平方公尺，應補22萬8,552元；

亦因土地坪數不足1.71平方公尺，依系爭土地預定買賣契約書第三條，以找補不逾2％為限，減少價金14萬5,837元；

故反訴被告應再補反訴原告8萬2,715元；

⒊因此，依民法第367條、系爭房屋預定買賣契約書第五條、系爭土地預定買賣契約書第三條之規定，請求反訴被告給付反訴原告141萬3,902元、8萬2,715元，總計149萬6,617元。

㈡反訴原告聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告新臺幣149萬6,617元，並自反訴起訴狀繕本送達之翌日即109年4月15日起，按年息百分之五計算之利息。

⒉訴訟費用由反訴被告負擔。

⒊反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告答辯內容：㈠反訴原告於108年12月11日在彰化縣消費爭議調解委員會調解時（原證九），已承諾系爭房地之交屋保留款，提高至本件買賣標的總價之百分之五（即142萬9千元），依系爭房屋預定買賣契約書第19條約定該筆交屋保留款需於完成修繕並經雙方複驗合格後三日內交付之，今兩造尚未完成交屋，故反訴原告並無請求權；

且反訴原告主張找補不超過2％為限之部分，並未提出登記建坪地坪之事證文件，單憑由反訴原告片面製作之附件一表格（卷一第289頁），不足以證明所述為真，應由公正第三方測量本件建物實際坪數及金額，始能確保反訴原告主張之合理性，故反訴原告之請求無理由。

㈡反訴被告就本件已付款項為2,748萬1,000元(計算式：總價2,858萬元，已付95％即2,715萬1,000元＋變更設計部分(附件1，卷二第407頁)18萬元＋過戶等手續費用15萬元＝2,748萬1,000元)；

而尚未給付之買賣款項僅餘142萬9,000元(計算式：總價2,858萬元，未付5％即142萬9,000元)。

㈢又反訴原告提出本件點交與否，會影響本案判斷？惟反訴原告並未提出法律依據及相關實務見解相佐，故不足採信。

㈣本件係預售屋之買賣，此觀系爭房屋預定買賣契約書之文義，以及第一條賣方對廣告之義務可證。

依公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則，被告出具之系爭房屋預定買賣契約書第20條、21條，違反消費者保護法，應屬無效，故兩造應以「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售屋買賣契約書範本」之規定為契約內容，因此被告於交屋時，應履行給付遲延利息、交屋前完成修繕系爭房屋、未於領得使用執照六個月內通知交屋之遲延利息之義務，以及被告應於原告辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照或影本及賣方代繳稅費之收據交付原告，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙，系爭契約則無需返還等義務，惟被告所交付之系爭房屋具有瑕疵，且違反系爭契約約定，是原告主張同時履行抗辯權，拒絕交付尾款。

㈤反訴被告聲明：⒈反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。

⒉訴訟費用由反訴原告負擔。

⒊如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准免宣告假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠兩造於107年3月28日簽訂「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」。

㈡反訴被告尚有款項未給付。

四、兩造爭執事項：反訴被告尚未給付款項之數額為何且是否應給付？

參、本院之判斷：甲、本訴部分：

一、原告請求被告給付遲延完工之遲延損害56萬3,890元，其主張無非以關於系爭房屋預定買賣契約書第九條開工及取得使用執照期限，依據消費者保護法第11條規定，應以108年2月28日為雙方約定之完工日，惟被告遲至108年9月底始實際完工，系爭契約第九條第二項之規定，被告每日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息，共計56萬3,890元（計算式：原告108年2月28日所繳金額527萬元（原證六）5/10000遲延利息214日(108年2月28日至108年9月30日)＝56萬3,890元）等語，惟查：系爭房屋業經於約定時間內完工，被告並無任何違約之情事：㈠系爭房屋預定買賣契約書第九條：「一、本建築工程於……開工起至民國108年2月28日完工，以領取使用執照為完工日……二、乙方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之二單利計算遲延利息予甲方……」亦即108年2月28日未開工或未取得使用執照，使得論以計算遲延利息。

㈡被告已於107年9月3日前完工，並於107年9月3日經彰化縣政府核發取得使用執照(證物一，卷一第279頁)，並無原告所稱被告卻遲至9月底完工之情，原告此部分所請為無理由。

二、原告另主張被告領得使用執照後逾6個月未通知交屋之損害賠償48萬4,840元，按行政院公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第壹條應記載事項第十五項」、「預售屋買賣契約書範本第十五條」之規定，與被告提出之系爭房屋預定買賣契約書第二十條、第二十一條、第二十七條，經比對內容：⑴第二十條欠缺記載「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋」，依消費者保護法第17條第5項規定，以行政院公告應記載事項，構成契約內容，是被告應於領得使用執照六個月內，通知原告進行交屋；

又第二十條片面加重原告義務，始得要求交屋之規定，違反消費者保護法第17條第3項第2款、第3款、第4款規定，依同條第4項規定，該條款無效。

⑵第二十一條僅有原告於交屋時之義務，並無被告應負擔之責任，違反消費者保護法第17條第3項第2款、第3款、第4款規定，依同條第4項規定，該條款無效；

又依同條第5項以行政院公告應記載之事項，構成契約內容，是交屋時，被告應付清遲延利息、交屋前完成瑕疵修繕以及原告應繳清未付款、完成交屋手續，如被告未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息與原告。

⑶第二十七條片面要求原告履行義務，限制原告要求被告交付所有權狀之權利，違反消費者保護法第17條第3項第2款、第3款、第4款規定，依據同條第4項規定，該條款無效；

又依同條第5項以行政院公告應記載之事項，構成契約內容，是被告應於原告辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照（若數戶同一張使用執照，則日後移交管理委員會）或使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付原告，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙，系爭契約則無需返還，準此，依據行政院公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第壹條應記載事項第十五項」、「預售屋買賣契約書範本第十五條」之規定，被告未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息。

是被告應於完工日前取得使用執照(即107年9月3日)，且領得執照後6個月內應通知交屋，惟被告迄至108年3月2日未通知交屋，故被告每日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息，共計48萬4,840元（計算式：房地價額527萬元5/10000遲延利息184日(108年3月2日至108年9月30日)＝48萬4,840元）為有理由，應予准許。

三、原告主張瑕疵修補費用所需為257萬4,500元（計算式：125萬(前次鑑定報告)＋8萬＋1萬2,000元＋19萬9,000元＋7,800元＋102萬5,700元＋90萬7,350元(建議減價之施工費)＝257萬4,500元），業經本院送請社團法人臺中市土木技師公會鑑定如附件編號一、二及三項如上開所列金額257萬4,500元所示，原告此部分所請為有理由。

另原告請求被告給付整體地坪重新施作之損害賠償448萬9,920元，其所持理由無非以：「⑴縱鑑定人補充鑑定全部更換成完整無破裂石材之價格，僅限於(三)「石材破裂」缺失編號9、28、48、70及(四)缺失編號4、9、23、24、28、32、34、37、48、51、53、60、70、73、76、85等，然不論係由樹脂填縫劑填充並磨光方式修補(即石材美容)，抑或係更換成完整無破裂之石材(即拆除重作)，從整體樓層或單層樓層以觀，到處可見修補痕跡，明顯影響地坪之整體美觀，導致建物之價值減損，況且原告從一開始被告未鋪設大理石前，即發現伊欲鋪設之大理石有破裂而要求更換，被告口頭承諾更換，卻仍將已破裂之大理石逕自鋪設，故原告請求整體地坪重新施作之損害賠償，不限於(三)｢石材破裂｣缺失編號9、28、48、70及(四)缺失編號4、9、23、24、28、32、34、37、48、51、53、60、70、73、76、85等範圍。

⑵而依據系爭房屋預定買賣契約書(原證一)第三條房地面積，約定房屋面積共計441.09平方公尺(133.43坪)，包含主建物面積398.41平方公尺(120.52坪)、附屬建物面積即陽台42.19平方公尺(12.76坪)、共有面積即走道、管理室、電器室、儲藏室0.49平方公尺，並參第三人出具整體地坪重新施作之估價單(附件一，卷二第289頁)，原告將支出448萬9,920元（計算式：133.43坪每坪施作費用33,650元≒4,489,920）」等語，惟查：該等缺失經送上開土木技師公會鑑定意見以：「㈠本案建議石材地板瑕疵空心部分減價收受：⒈「地坪石材空心」部分，因符合下列四要件：⑴不妨礙安全及使用需求；

⑵無減少通常效用或契約預定效用；

⑶經檢討不必拆換、更換或拆換、更換確有困難；

⑷於必要時。

⒉故本會建議「地坪石材空心」部分減價收受。

減價費用建議為該項施工費，參考臺中市建築工程損壞修復單價表，地坪舖進口大理石3,450元/㎡。

㈡因空心瑕疵，所產生之價值每平方公尺減損多少？⒈本案本會建議減價金額是該項瑕疵項目費用即3,450元/㎡。

⒉對於原告的利益是減少價金。

⒊對於被告的利益是減少鑿除石材及重新鋪設工程費，減少重新施作工期。

㈢結論：⒈本案雖屬於民間建築工程買賣，惟性質上類似政府工程採購，故本會參考相關法規，建議「地坪石材空心」項目減價收受，減價費用（即價格減損）建議為該項施工費。

⒉參考臺中市建築工程損壞修復單價表：地坪舖進口大理石3,450元/㎡。

⒊減價收受對雙方都有利：對於原告的利益是減少價金。

對於被告的利益是減少鑿除石材及重新鋪設工程費，減少重新施作工期。

⒋若被告選擇重新舖築地板石材，其品質是否能為原告接受，將產生新爭議。」

如附件第四項所示，是該公會建議減價收受即可，是原告此部分所請為無理由。

四、綜上，原告依據承攬物有瑕疵存在或不完全給付法則，請求①被告給付取得使用執照後未通知交屋之損害賠償48萬4,840元及②瑕疵修補費用（即承攬報酬減價收受費用）257萬4,500元為有理由。

是原告就第②項部分求為判決：被告應給付原告257萬4,500元及自遲延修補日起即109年2月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息如主文第壹項所示，另第就①項部分求為判決：被告應給付原告48萬4840元及自起訴狀繕本送達被告翌日起即109年3月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息如主文第貳項所示，均為有理由，應予准許。

至於原告其餘請求如上所述，為無理由，應予駁回。

五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，原告勝訴部分，核無不合，分別酌定金額宣告之。

至原告敗訴部分，假執行之聲請失所依附，應予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。乙、反訴部分：

一、反訴原告主張以反訴被告尚未給付買賣價金尾款149萬6,617元：其理由以：①總價2,858萬元，已收95％即2,715萬1,000元，餘5％即142萬9,000元；

規費預收餘額1萬5,098元應退還，，故餘141萬3,902元；

②因建物超過約定之面積，依系爭房屋預定買賣契約書第五條，以找補不逾2％為限，為8.82平方公尺，應補22萬8,552元；

亦因土地坪數不足1.71平方公尺，依系爭土地預定買賣契約書第三條，以找補不逾2％為限，減少價金14萬5,837元；

故反訴被告應再補反訴原告8萬2,715元；

③因此，依民法第367條、系爭房屋預定買賣契約書第五條、系爭土地預定買賣契約書第三條之規定，請求反訴被告給付反訴原告141萬3,902元、8萬2,715元，總計149萬6,617元等語，反訴被告則以：本件係預售屋之買賣，此觀系爭房屋預定買賣契約書之文義，以及第一條賣方對廣告之義務可證。

依公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則，反訴被告出具之系爭房屋預定買賣契約書第20條、21條，違反消費者保護法，應屬無效，故兩造應以「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售屋買賣契約書範本」之規定為契約內容，因此反訴原告於交屋時，應履行給付遲延利息、交屋前完成修繕系爭房屋、未於領得使用執照六個月內通知交屋之遲延利息之義務，以及反訴原告應於反訴被告辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照或影本及賣方代繳稅費之收據交付反訴被告，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙，系爭契約則無需返還等義務，惟反訴原告所交付之系爭房屋具有瑕疵，且違反系爭契約約定，是反訴被告主張同時履行抗辯權，拒絕交付尾款等語置辯，按承攬報酬，應於工作交付時給付之，無須交付者，應於工作完成時給付之。

民法第五百零五條第一項規定甚明。

故承攬人於工作完成後，始得請求報酬，承攬人完成工作之義務與定作人給付報酬之義務，並非當然同時履行，承攬人不得以定作人未給付報酬為理由而拒絕工作。

又民法第五百零五條第二項規定，工作係分部交付，而報酬係就各部分定之者，應於每部分交付時，給付該部分之報酬。

該項規定乃以工作係分部交付者，而報酬係就各部分定之，分部交付與報酬有對待給付關係者，如以一定之單價之標的物，而定期繼續給付及定期計算者，始有同時履行抗辯之餘地（最高法院102年台上字第1529號判決參照），是本件反訴被告提出同時履行抗辯權為有理由，被告在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付時，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29年渝上字第895號判決），另最高法院77年度第7次民庭會議決議，買受人如主張出賣出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第360條規定請求不履行損害賠償責任；

或依同法第364條規定另行交付無瑕疵物時，則在出賣人為各該給付以前，買受人得行使同時履行抗辯權，類此瑕疵規定於民法第492條至495條承攬契約中規定甚明，復參考民法第347條「本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。

但為其契約性質所不許者，不在此限。」

規定，承攬契約之瑕疵情形自有同時履行抗辯之適用，準此，反訴原告請求反訴被告給付按承攬報酬尾款141萬3,902元兩造不爭執，因反訴被告行使同時履行抗辯，本院認定反訴被告應於反訴原告給付反訴被告如本訴主文第壹、貳項金額之同時給付反訴原告141萬3,902元及反訴起訴狀繕本送達之翌日即109年4月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由。

另反訴原告主張因建物超過約定之面積，依系爭房屋預定買賣契約書第五條，以找補不逾2％為限，為8.82平方公尺，應補22萬8,552元；

亦因土地坪數不足1.71平方公尺，依系爭土地預定買賣契約書第三條，以找補不逾2％為限，減少價金14萬5,837元；

故反訴被告應再補反訴原告8萬2,715元，因反訴被告就此金額爭執，反訴原告並未能舉證證明，此部分之訴為無理由，應予駁回。

二、綜上，反訴原告依據承攬契約請求反訴被告給付尾款，因反訴被告為同時履行抗辯，本院判決：反訴原告求為判決反訴被告應於反訴原告給付反訴被告如本訴主文第壹、貳項金額之同時給付反訴原告141萬3,902元及反訴起訴狀繕本送達之翌日即109年4月15日起至清償日至，按年息百分之五計算之利息，為有理由，超過部分，不應准許。

三、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，原告勝訴部分，核無不合，分別酌定金額宣告之。

至原告敗訴部分，假執行之聲請失所依附，應予駁回

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。丙、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

附件：

一、請求125萬元之部分：社團法人臺中市土木技師公會109年8月19日鑑定報告：㈠鑑定項目（缺失編號係沿用寓安居科技檢測報告編號）：⒈缺失編號1：1F車道前⑴現場車道占用公用道路，裝修材為柏油與合約標示有差異。

⑵經現場勘查，原設計汽車由公用道路駛入車庫，並無占用公用道路；

裝修材為柏油並無不當，且雙方購屋合約並無規範公用道路裝修材，故並無與合約標示有差異。

⒉缺失編號2：1F車道前⑴地坪石材汙潰。

⑵地坪石材填縫處水氣，應為舖底砂槳層受潮導致水氣無法消除，並非汙潰。

⒊缺失編號4：1F車庫⑴地坪石材空心，多處裂痕美容痕跡明顯。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

經現場勘查，有關紋路係石材原有天然紋路，並非破裂美容。

⒋缺失編號6：1F廁所⑴壁磚空心1處。

⑵打診檢測結果，壁磚有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

⒌缺失編號8：1F-2F樓梯⑴樓梯側抿石子空心。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六： 地坪石材打診檢測報告）。

⒍缺失編號9：1F-2F樓梯⑴地坪石材空心，多處裂痕美容痕跡明顯。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六： 地坪石材打診檢測報告）。

經現場勘查，部分石材有破裂現象。

⒎缺失編號11：2F露臺⑴地磚汙潰。

⑵會勘時地磚汙潰已經清除。

⒏缺失編號14：2F陽台⑴地板排水管内砂槳於積。

⑵經内視鏡檢測結果，缺失編號14：2F陽台地板排水管内確有砂漿淤積（詳附件七：驗屋檢測報告與現場勘驗比對表測試照片編號14)。

⒐缺失編號15：2F陽台⑴二丁掛汙潰。

⑵會勘時二丁掛尚有部分汙潰未清除。

⒑缺失編號17：2F廁所⑴壁磚空心*3處＋填縫不良。

⑵打診檢測結果，壁磚有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

經現場勘查，填縫確有部分不平整。

⒒缺失編號19：2F廁所⑴地板排水管内砂漿淤積。

⑵經内視鏡檢測結果，缺失編號19：2F廁所地板排水管内確有砂漿淤積（詳附件七：驗屋檢測報告與現場勘驗比對表測試照片編號19)。

⒓缺失編號22：2F廚房⑴地板排水管内砂漿淤積。

⑵經内視鏡檢測結果，缺失編號22：2F廚房地板排水管内確有砂漿淤積（詳附件七：驗屋檢測報告與現場勘驗比對表測試照片編號22)。

⒔缺失編號23：2F客廳⑴地坪石材空心，多處裂痕美容痕跡明顯。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

經現場勘查，有關紋路係石材原有天然紋路，並非破裂美容。

⒕缺失編號24：2F客廳⑴牆面泥作空心。

⑵經現場勘查，該處係施工時所暫留之通行洞，後來再補施工填滿，並非空心。

⒖缺失編號27：2F客廳⑴吊管轉接處滲水。

⑵經放水試驗結果，並無漏水。

⒗缺失編號28：2F-3F樓梯⑴地坪石材空心，多處裂痕美容痕跡明顯。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

經現場勘查，部分石材有破裂現象。

⒘缺失編號32：3F梯廳⑴地坪石材空心，多處裂痕美容痕跡明顯。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

經現場勘查，部分石材有破裂現象。

⒙缺失編號33：3F梯廳⑴牆面泥作空心。

⑵經現場勘查，該處係施工時所暫留之通行洞，後來再補施工填滿，並非空心。

⒚缺失編號34：3F後臥室⑴地坪石材空心，多處裂痕美容痕跡明顯。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

經現場勘查，有關紋路係石材原有天然紋路，並非破裂美容。

⒛缺失編號36：3F後臥室-陽台⑴二丁掛空心。

⑵打診檢測結果，二丁掛有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

缺失編號37：3F前臥室⑴地坪石材空心，多處裂痕美容痕跡明顯。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

經現場勘查，有關紋路係石材原有天然紋路，並非破裂美容。

缺失編號41：3F前臥室⑴牆面未泥作粉刷。

⑵會勘時已經裝修包覆。

缺失編號47：3F前臥室-陽台⑴地板排水管内砂漿淤積。

⑵經内視鏡檢測結果，缺失編號47：3F前臥室-陽台地板排水管内確有砂漿淤積（詳附件七：驗屋檢測報告與現場勘驗比對表測試照片編號47)。

缺失總號48：3F-4F樓梯⑴地坪石材空心，多處裂痕美容痕跡明顯。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

經現場勘查，部分石材有破裂現象。

缺失編號51：4F梯廳⑴地坪石材空心，多處裂痕美容痕跡明顯。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

經現場勘查，有關紋路係石材原有天然紋路，並非破裂美容。

缺失編號53：4F後臥室⑴地坪石材空心，多處裂痕美容痕跡明顯。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

經現場勘查，有關紋路係石材原有天然紋路，並非破裂美容。

缺失編號60：4F前臥室⑴石材地坪空心。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

經現場勘查，有關紋路係石材原有天然紋路，並非破裂美容。

缺失編號62：4F前臥室-浴廁⑴浴缸矽膠不平整。

⑵會勘時已經改善平整。

缺失編號64：4F前臥室-浴廁⑴壁磚填縫不良。

⑵會勘時已經改善平整。

缺失編號69：4F前臥室-陽台⑴二丁掛破損*2。

⑵會勘時已經改善平整。

缺失編號70：4F-5F樓梯⑴地坪石材空心，多處裂痕美容痕跡明顯。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

經現場勘查，部分石材有破裂現象。

缺失編號72：4F-5F樓梯⑴抿石子空心。

⑵打診檢測結果，抿石子有空心現象（詳附件六：地坪石材打診檢測報告）。

缺失編號73：5F梯廳⑴地坪石材空心。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六： 地坪石材打診檢測報告）。

缺失編號75：5F梯廳⑴配電箱旁牆面泥作空心。

⑵經現場勘查，該處係施工時所暫留之通行洞，後來再補施工填滿，並無空心。

缺失編號76：5F後臥室⑴地坪石材空心。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六： 地坪石材打診檢測報告）。

缺失編號77：5F後臥室⑴電燈開關處有滲水痕跡。

⑵會勘時已經改善無滲水。

缺失編號82：5F前臥室⑴室内壁磚多處空心、刮傷、填縫不良。

⑵打診檢測結果，室内壁磚部分有空心現象（詳附件六： 地坪石材打診檢測報告），填縫不平整。

缺失編號85：5F前臥室⑴地坪石材空心。

⑵打診檢測結果，地坪石材部分有空心現象（詳附件六： 地坪石材打診檢測報告）。

缺失編號89：5F前臥室-露臺⑴地板排水管内砂漿淤積。

⑵經内視鏡檢測結果，缺失編號89：5F前臥室-露臺地板排水管内確有砂漿淤積，但已清除（詳附件七：驗屋檢測報告與現場勘驗比對表測試照片編號89)。

缺失編號91：5F前臥室-露臺⑴二丁掛汙潰。

⑵會勘時已經改善無汙潰。

㈡瑕疵修補所需費用：⒈清除「地板排水管内砂漿淤積」⑴缺失編號14一式2,000元。

⑵缺失編號19一式2,000元。

⑶缺失編號22一式2,000元。

⑷缺失編號47一式2,000元。

⑸缺失編號89會勘時已清除。

⑹小計8,000元。

⒉「地坪石材空心」修復費用⑴缺失編號4、9、23、24、28、32、34、37、48、51、53、60、70、73、76、85。

⑵地坪石材空心雖屬瑕疵，但不影響使用，並不需拆除重作，建議減價收受，減價費用建議為該項施工費。

⑶參考臺中市建築工程損壞修復單價表（附件八），地坪舖進口大理石3,450元/㎡。

⑷3,450元/㎡263㎡＝907,350元。

⒊「抿石子空心」修復費用⑴缺失編號8、72。

⑵抿石子空心雖屬瑕疵，但不影響使用，並不需拆除重作，建議減價收受，減價費用建議為該項施工費。

⑶修復費用一式 3,000元。

⒋「二丁掛空心、壁磚、牆面」修復費用⒈缺失編號6、33、36、75、82。

⒉二丁掛空心、壁磚、牆面空心雖屬瑕疵，但不影響使用，並不需拆除重作，建議減價收受，減價費用建議為該項施工費。

⒊修復費用一式15,000元。

⒌「石材破裂」修復費用⒈缺失編號9、28、49、70。

⒉建議以樹酯填縫劑填充並磨光（即所稱石材美容)。

⒊修復費用一式10,000元。

⒍「地坪石材，多處裂痕美容痕跡明顯」修復費用⒈缺失編號4、9、23、24、28、32、34、37、48、51、53、60、70、73、76、85。

⒉經現場勘查，有關紋路係石材原有天然紋路，並非破裂。

建議以樹酯填縫劑填充並磨光（即所稱石材美容)。

⒊修復費用一式40,000元。

⒎「建物清潔費」修復費用一式50,000元。

⒏其他一式46,650元。

⒐廢料清理及運雜費一式60,000元。

⒑稅捐及管理費一式110,000元。

⒒總計1,250,000元。

㈢鑑定結論：綜合以上分析鑑定結果，部分缺失為瑕疵，部分缺失並非瑕疵。

瑕疵部分修補所需費用總計1,250,000元。

二、請求8萬元、1萬2,000元、19萬9,000元、7,800元、102萬5,700元之部分：社團法人臺中市土木技師公會110年2月25日鑑定報告：㈠8萬元：缺失編號1，1F車道前⒈以車道現況坡度進行進出車輛測試，測試結果尚無造成汽車底盤碰觸車道地面之情形。

⒉依據内政部建築技術規則第61條有關車道之寬度、坡度及 曲線半徑之規定，車道坡度不得超過一比六（即16,7％)，其表面應用粗面或其他不滑材料。

⒊依據現場水準測量結果，車道前之斜坡坡度，分五個斷面其坡度如下（詳附件七）：⑴斷面1：第一段23.7％、第二段18,4％、第三段4.6％。

⑵斷面2：第一段22.3％、第二段13,3％、第三段11.4％。

⑶斷面3：第一段22.7％、第二段12,4％、第三段10.5％。

⑷斷面4：第一段20.7％、第二段13,3％、第三段11.6％。

⑸斷面5：第一段25％、第二段16,1％、第三段6.8％。

⑹現況坡度部分大於16,7％，不符合建築技術規則第61條規定。

⒋建築技術規則第61條規定車道表面應用粗面或其他不滑材 料，經現場勘查，現況部分使用抿石子部分使用瀝青，應改善為全部使用抿石子。

改善施工時，車道前之斜坡坡度應符合建築技術規則第61條有關車道之寬度，車道坡度不得超過一比六（即16.7％)。

缺失改善費用主要為拆除現有車道，使用表面應用粗面或其他不滑材料，車道坡度不得超過一比六（即16.7％)。

⒌改善費用：⑴拆除現有抿石子及瀝青（含打除無筋混凝土及AC)4,500元/m3(26.2㎡0.1m)＝11,790元。

⑵重新施作抵石子(1.25m＋1.03m)11.47m＝26.2㎡；

1,980元/㎡26.2㎡＝51,876元。

⑶其他一式6,000元。

⑷廢料清理及運雜費一式3,000元。

⑸稅捐及管理費一式7,334元。

⑹合計80,000元。

㈡1萬2,000元：⒈依據内政部下水道設施標準第29條，排水下水道應設置人孔，以供維修清潔，經勘查本案建築物面寬約11.5公尺均未設置人孔，確有缺失，建議應於建築物面寬中間位置即中間柱前面設置人孔，以供維修清潔。

⒉缺失改善費用：人孔施工一式12,000元。

㈢199,000元：⒈經查本案大理石地坪施工係採用濕式施工法，即在混凝土地板上塗上水泥砂漿，石材鋪在水泥砂漿上，以人工輕敲壓貼。

若使用之水泥砂漿及水不乾淨，施工後會造成接縫處汙漬，汙漬尚無影響1F車道功能、效用但會影響外觀，瑕疵改善方法為拆除重作。

⒉瑕疵修補所需費用：⑴拆除大理石地坪（含打除無筋混凝土）45,00元/m3；

45,00元/m3(21.9㎡0.1m)＝9,855元。

⑵地坪鋪進口大理石3,450元/㎡；

3,450元/㎡21.9㎡＝75,555元。

⑶其他一式9,000元。

⑷廢料清理及運雜費一式5,000元。

⑸稅捐及管理費一式99,590元。

⑹合計199,000元。

㈣7,800元：⒈本會原鑑定（詳109年8月19日原鑑定報告），(三）「石材破裂」缺失編號9、28、48、70 建議以樹酯填縫劑填充並磨光（即所稱石材美容），修復費用10,000元。

⒉若更換成完整無破裂之石材（即拆除重作）：⑴拆除費用：拆除大理石地坪（含打除無筋混凝土）4,500元/m3，4,500元/m3(2㎡0.1m)＝900元。

⑵新作費用：地坪舖進口大理石3,450元/㎡，3,450元/㎡2㎡＝6,900元。

⑶合計7,800元。

㈤102萬5,700元：⒈本會原鑑定（詳109年8月19日原鑑定報告），(四）缺失編號4、9、23、24、28、32、34、37、48、51、53、60、70、73、76、85經現場勘查，有關紋路係石材原有天然紋路，並非破裂。

建議以樹酯填縫劑填充並磨光（即所稱石材美容）修復費用40,000元。

地坪石材雖屬瑕疵，但不影響使用，並不需拆除重作，建議減價收受，減價費用建議為該項施工費（907,350元）。

⒉若更換成完整無破裂之石材（即拆除重作）⑴拆除費用：拆除大理石地坪（含打除無筋混凝土）4,500元/m3，4,500元/m3(263㎡0.1m) =118,350元。

⑵新作費用：地坪舖進口大理石3,450元/㎡，3,450元/㎡263㎡＝907,350元。

⑶合計1,025,700元。

㈥註：有關單價係參考臺中市建築工程損壞修復單價表(詳 109年8月19日原鑑定報告附件八）。

三、扣除90萬7,350元(建議減價之施工費)之部分：見社團法人臺中市土木技師公會109年8月19日鑑定報告第13頁，「地坪石材空心」修復費用：㈠缺失編號4、9、23、24、28、32、34、37、48、51、53、60、70、73、76、85。

㈡地坪石材空心雖屬瑕疵，但不影響使用，並不需拆除重作，建議減價收受，減價費用建議為該項施工費。

㈢參考臺中市建築工程損壞修復單價表（附件八），地坪舖進口大理石3,450元/㎡。

㈣3,450元/㎡263㎡＝907,350元。

四、社團法人臺中市土木技師公會110年12月1日鑑定報告：㈠本案建議石材地板瑕疵空心部分減價收受：⒈「地坪石材空心」部分，因符合下列四要件：⑴不妨礙安全及使用需求；

⑵無減少通常效用或契約預定效用；

⑶經檢討不必拆換、更換或拆換、更換確有困難；

⑷於必要時。

⒉故本會建議「地坪石材空心」部分減價收受。

減價費用建議為該項施工費，參考臺中市建築工程損壞修復單價表，地坪舖進口大理石3,450元/㎡。

㈡因空心瑕疵，所產生之價值每平方公尺減損多少？⒈本案本會建議減價金額是該項瑕疵項目費用即3,450元/㎡。

⒉對於原告的利益是減少價金。

⒊對於被告的利益是減少鑿除石材及重新鋪設工程費，減少重新施作工期。

㈢結論：⒈本案雖屬於民間建築工程買賣，惟性質上類似政府工程採購，故本會參考相關法規，建議「地坪石材空心」項目減價收受，減價費用（即價格減損）建議為該項施工費。

⒉參考臺中市建築工程損壞修復單價表：地坪舖進口大理石3,450元/㎡。

⒊減價收受對雙方都有利：對於原告的利益是減少價金。

對於被告的利益是減少鑿除石材及重新鋪設工程費，減少重新施作工期。

⒋若被告選擇重新舖築地板石材，其品質是否能為原告接受，將產生新爭議。

中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
民事第四庭 法 官 李言孫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
書記官 梁永慶