臺灣彰化地方法院民事-CHDV,110,重訴,72,20211230,1

臺灣彰化地方法院民事判決
110年度重訴字第72號
原 告 陳曾于
訴訟代理人 陳柏圭
追加原告 陳芳姿 住彰化縣○○鄉○○村○○路000巷00 號共 同
訴訟代理人 廖國竣律師
王博鑫律師
被 告 陳繁興
陳有雍
陳有智
陳美慧
陳建甫
陳弘岳（陳正義承受訴訟人）

陳姚如（陳正義承受訴訟人）

陳瑛（陳正義承受訴訟人）

陳秉毅（陳正義承受訴訟人）

共 同
訴訟代理人 柯開運律師
被 告 陳曾純慧（陳正義承受訴訟人）

上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國110年12月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、確認原告就彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地有優先承購權存在。

二、被告應就彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地依被告與訴外人張宏志間買賣契約相同條件，與原告簽立買賣契約；

並於原告給付新臺幣8,205,600元之同時，將彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地之所有權應有部分5分之4移轉登記予原告。

三、訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序事項（本件原告、被告全體下分別合稱原告、被告，單指一人則逕稱其姓名）：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。

復按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之；

公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。

民法第828條第1項、第3項分別定有明文。

而公同共有人行使優先承購權，有民法第828條第3項規定之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之（最高法院99年台上字第1469號判決要旨參照）。

亦即民法第828條第3項所稱「公同共有物其他之權利行使」，除依其公同共有關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，所謂其他之權利行使包含行使優先承購權在內。

經查原系爭土地（詳後述）共有人陳潮濱於民國109年5月29日死亡後，合法繼承人除起訴時原告陳曾于外，尚有陳芳姿，有陳朝濱除戶戶籍謄本、全體繼承人戶籍謄本、繼承系統表及本院拋棄繼承備查公告附卷可稽（本院卷1第77頁至第95頁）。

經核本件係起訴確認繼承自陳朝濱對系爭土地之優先承購權存在，揆諸前揭說明，陳曾于於110年12月1日追加陳芳姿為原告（本院卷2第8頁），並經被告同意（本院卷2第31頁），核無不合，應予准許。

二、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168條定有明文。

又上開條文所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；

他造當事人，亦得聲明承受訴訟。

當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟。

民事訴訟法第175條、第178條亦分別定有明文。

本件起訴後，陳正義於110年3月21日死亡，有其除戶戶籍謄本在卷可稽（見本院卷1第107頁），而陳正義繼承人為陳曾純慧、陳弘岳、陳姚如、陳瑛與陳秉毅（下稱陳曾純慧等5人），亦有繼承系統表及戶籍資料附卷可佐（見本院卷1第109頁至第119頁），原告於110年4月19日具狀聲明陳曾純慧等5人承受訴訟（見本院卷1第125頁至第129頁），揆諸民事訴訟法第168條、第175條及第176條規定，並無不合，應予准許。

三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

經查，原告起訴時原聲明請求：㈠確認原告就系爭土地土地有優先承購權存在。

㈡被告應將系爭土地，於原告給付新臺幣（下同）8,205,600元之同時，將系爭土地之所有權應有部分移轉登記予原告等語，嗣於本院審理時更正為如判決主文第1項與第2項（本院卷2第32頁），核其所為僅係更正或補充事實上之陳述，自非訴之變更追加。

四、陳曾純慧經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

貳、兩造陳述：一、原告主張：㈠陳繁興、陳美慧、陳建甫、陳有雍、陳有智、陳正義（下稱陳繁興等6人）與伊之被繼承人陳潮濱（與陳繁興等6人合稱原共有人）將共有坐落彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地（下稱系爭土地，單指一筆則逕稱626地號土地、634地號土地），於民國107年8月2日與訴外人張宏志簽訂不動產賣賣契約書（下稱系爭契約），約定將系爭土地以10,257,000元售予張宏志，並以特約約定方式，於系爭契約第12條第2項約明626地號土地需經建築機關核准指定建築線，若未能核准張宏志得解除系爭契約。

㈡系爭契約之當事人又於108年3月7日就指定建築線事宜再補充訂立協調書，約定載明原共有人等自協調之日起3個月內須確定建築線是否核准；

屆期未能經核准指定，張宏志得解除契約。

㈢因系爭契約之建築線事宜遲未解決，系爭契約之當事人除陳潮濱外，陳繁興等6人及張宏志另於108年8月間及108年10月3日再次簽立協議書；

其中108年10月3日之協議書（下稱系爭協議）係依土地法第34條之1第1項規定以多數決方式，擬以「協議刪除107年8月2日系爭契約第12條第2項建築線未核定之解約條款(陳潮濱除外)」、「依土地法第34條之1規定處分全部系爭土地」方式解決爭議。

系爭協議陳潮濱固未簽署，然依土地法第34條之1第1項規定對陳潮濱生效，因而產生債之變更效力，因陳潮濱非契約相對人，應得行使共有人之優先承購權。

㈣陳繁興等6人於108年10月23日以彰化大竹郵局存證號碼000083存證信函（下稱83號存證信函）通知陳潮濱就系爭土地是否一併出售其持分或願依相同條件優先承買，並應於函到15日內以書面回函，否則視為放棄優先購買權等語。

對此，陳潮濱於108年11月6日以溪湖郵局存證號碼000195存證信函（下稱195號存證信函）通知被告陳繁興等6人及張宏志，其願依土地法第34之1條第4項行使優先承購權。

嗣後108年12月16日會議，即係在對於陳潮濱行使優先承購系爭土地乙事討論，在在顯示陳潮濱表示願行使土地法第34條之1第4項規定之優先承購權。

㈤上情並經本院109年度訴字第530號判決認定，而查該判決之事實及爭點與本件之事實及爭點高度相關，應具爭點效。

㈥承上，陳潮濱自得就系爭土地被告之應有部分合計5分之4之價金共計8,205,600元【即扣除陳潮濱自己所有之1/5應有部分，計算式：10,257,000×4/5 = 8,205,600元】，優先向被告購買系爭土地應有部分5分之4，故陳潮濱於斯時已與被告間就系爭土地成立買賣契約，至為明確。

惟陳潮濱業於109年5月29日死亡，系爭土地之所有權即由伊繼承，爰依土地法第34條之1第4項規定及買賣契約之法律關係，請求被告依約履行，並於伊給付前揭價金同時將系爭土地所有權應有部分移轉登記予伊等語。

㈦並聲明：如主文第1項與第2項。

二、被告（除陳曾純慧外）辯稱：㈠系爭土地共有人陳潮濱與陳建甫於107年8月2日未在場，未親自簽章且未出具授權書。

且陳柏圭在系爭契約上簽寫「陳潮濱陳柏圭代」，既未經陳潮濱授權，自不生效。

從而陳潮濱與陳建甫自無從與陳正義及陳繁興、陳有雍、陳有智、陳美慧等人就系爭土地以總價10,257,000元售予張宏志，則陳潮濱即無從依據土地法第34條之1第1項、第4項規定對於被告行使優先承購權。

㈡陳繁興等6人於108年10月23日寄發之83號存證信函內容略以:出售者為系爭土地，出售權利範圍全部，出售總價金1025萬元整(賣方負擔鑑價費用、未登錄地申請費用，賣方仲介費)等語，惟原告提出之195號存證信函卻謂:價款需扣除本人原持分價值等語。

顯非以同一價格優先承購。

核與土地法第34條之1第4項規定之要件不合，不生行使優先購買權之效力㈢陳潮濱之遺產總額不過4,866,526元而已，根本無購買系爭土地之資力。

原告繼承取得陳潮濱之遺產，復未能舉證證明其有資力承購系爭土地，則陳潮濱195號存證信函表示要行使優先購買權，顯屬空洞不實等語。

㈣並聲明：原告之訴駁回。

三、本件陳曾純慧並未於言詞辯論期日到庭陳述，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。

參、本院之判斷：原告請求確認其對系爭土地之優先承購權存在，及被告應依與張宏志間系爭契約相同條件，與其簽立買賣契約，並於其付清除自己應有部分外之總價之同時，將除原告之應有部分外之其他應有部分移轉登記予原告等情，為被告否認，並以前詞置辯。

則本案所應審究之爭點如下：一、陳朝濱是否已合法行使土地法第34條之1第4項規定之優先承購權？㈠按土地法第34條之1所規定之優先承購權為形成權，只要他共有人以同一條件買受之意思表示向出賣共有土地之共有人為之，即生效力（最高法院106年度台上字第345號判決要旨參照）。

土地法第34條之1第4項既規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，即賦予他共有人優先購買權，除出賣之應有部分已移轉外，倘他共有人已主張優先購買權，原出賣之共有人及承買人即不得拒絕（最高法院91年度台上字第1224號判決要旨參照）。

查陳繁興等6人於108年10月23日以83號存證信函通知陳潮濱就系爭土地是否一併出售其持分或願依相同條件優先承買，並應於函到15日內以書面回函，否則視為放棄優先購買權等語，對此陳朝濱於同年11月6日以195號存證信函通知陳繁興等6人及張宏志：其願依土地法第34之1條第4項行使優先購買權，屆時相關稅金、規費及代書費等應由其負擔之部分，絕不推辭等語，有原告提出之系爭契約、83號及195號存證信函在卷可稽（本院卷1第31至47頁），可見陳朝濱行使優先承購權時，已表明願依土地法第34條之1第4項規定接受系爭契約及系爭協議所約定之相同條件，此外並未附有其他條件，則原告辯稱其已合法行使優先承購權乙節，應可採信。

㈡本件應受本院109年度訴字第530號案件確定判決爭點效之拘束：⒈按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。

但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則（最高法院73年度台上字第4062號判決要旨參照）。

⒉查張宏志前以陳繁興等6人與陳朝濱之承受訴訟人即原告為對造當事人，主張因陳朝濱行使優先承購權，致使張宏志無法購買系爭土地，故得解除系爭契約及系爭協議，並返還價金等情，經本院於109年度訴字第530號案件中就陳朝濱是否已行使優先承買權之重要爭點，由兩造為充分之舉證及攻防，調查相關事證內容，使兩造為適當完全之辯論，並經法院為實質之審理判斷，認定：⑴系爭協議因契約當事人為張宏志與陳繁興等6人，第2條款中亦明確以土地法第34條之1為出售之依據，顯係將陳潮濱排除於系爭協議之外，契約並經陳繁興等6人簽署，契約即已生效，系爭協議因土地法第34條之1之規定，就非契約相對人之陳潮濱仍生效力。

⑵系爭契約已於108年10月3日由兩造為債之變更，變為108年10月3日所簽訂之系爭協議。

⑶張宏志與陳繁興等6人於108年10月3日簽訂系爭協議後，陳繁興等6人即依法通知陳潮濱依據土地法第34條之1行使優先承購權，並經陳潮濱以195號存證信函確定行使優先承購權等語，有該案件判決書可稽，並經本院調閱該案件卷宗資料核對無訛，上開判斷並無顯然違背法令之處。

本院亦命兩造就本院109年度訴字第530號案件前揭爭點與主要論點表示意見（本院卷1第317頁），兩造所受之程序保障並無差異。

因此本件關於陳朝濱是否已合法行使土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，應受本院109年度訴字第530號案件爭點效之拘束。

㈢被告固辯稱：系爭土地共有人陳潮濱與陳建甫於107年8月2日未在場，未授權他人簽約，自不生效力云云，惟查未親自到場之陳潮濱及陳建甫係由陳柏圭及陳繁興代為簽署系爭契約，有系爭契約簽署頁可稽，至於被告前揭指摘，迄言詞辯論終結前亦未舉出其他確切事證以實其說，此部分抗辯即乏依據。

縱扣除陳潮濱應有部分5分之1及陳建甫應有部分15分之1（僅假設語，並未矛盾），系爭契約其餘共有人之應有部分比例合計已達15分之11，應有部分合計逾3分之2，依土地法第34條之1第1項規定，其他共有人自亦得處分系爭土地。

況系爭協議因契約當事人為張宏志與陳繁興等6人，條款中亦明確以土地法第34條之1為出售之依據，並經陳繁興等6人簽署，即已生效並取代系爭契約，系爭協議因土地法第34條之1之規定，就非契約相對人之陳潮濱仍生效力，業如前述。

準此，被告前揭抗辯，洵無足採。

二、原告主張：被告應依與張宏志間買賣契約（含系爭契約及系爭協議，下同）相同條件，與其簽立買賣契約，並於其付清除自己應有部分外之總價之同時，將除原告之應有部分外之其他應有部分移轉登記予原告，有無理由？㈠承上所述，陳朝濱既已合法行使優先承購權，則其依土地法第34條之1第4項規定，請求被告依買賣契約相同條件，與原告就系爭土地權利範圍全部簽立買賣契約，於原告給付被告之應有部分合計5分之4之價金（亦即扣除原告所有5之1應有部分）共計8,205,600元【計算式：10,257,000元×（1－1/5）＝8,205,600元】之同時，被告應將除原告之應有部分外之系爭土地其他應有部分5分之4移轉登記予原告，核屬有據，應予准許。

㈡被告抗辯：陳朝濱稱價款需扣除其原持分價值，並非以同一價格優先承購云云，惟按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

其立法意旨，在於藉應有部分之出賣，為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用。

此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許任意予以剝奪（最高法院98年度台抗字第1001號裁定要旨參照）。

所謂依同一價格購買，應解為係同樣條件。

蓋此項優先承購權係屬法定形成權之性質，他共有人是否以「同樣條件」合法優先承購？應依其行使該優先承購權時之意思表示為準。

倘他共有人行使優先承購權時未附條件，則其與出賣之共有人間，即應依照出賣之共有人與第三人間所訂買賣契約之相同內容，成立買賣契約（最高法院104年度台上字第2161號判要旨參照）。

亦即共有人行使優先承購權，係購買其他共有人之應有部分，而達成簡化共有關係之目的，僅需以「同樣條件」承購即符合要件。

經查陳朝濱既合法行使優先承購權，並未附有除系爭契約與系爭協議外之其他條件，所給付之單價亦無不同，至於之所以僅給付自己應有部分價值外之價金8,205,600元，係因陳朝濱行使優先承購權，係購買其他共有人即陳繁興等6人之應有部分，故僅需依系爭契約與系爭協議所約定之價金條件，支付渠等應有部分合計5分之4所核算價金即為已足，不得遽以論斷此非同樣條件或同一價格，故被告所辯，實屬無稽。

㈢被告復抗辯：陳朝濱或原告並無資力云云，惟按土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，此乃共有人之法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設（最高法院97年台抗字第602號民事裁定要旨參照），經查土地法第34條之1除要求需以同一價格條件購買要件外，並未課予土地共有人行使優先承買權須具備相當資力之限制。

且原告購買被告之應有部分之資金，亦無任何法令要求須以自有資金為限。

況原告聲明係以對待給付方式請求被告移轉登記，縱原告最終無法籌得資金購買被告之應有部分（僅假設語，並非矛盾），被告即無需移轉應有部分5分之4登記予原告，亦無損及被告之利益，從而被告前揭所辯，無足憑採。

肆、綜上所述，原告請求確認就系爭土地有優先承購權存在；及請求被告應就系爭土地依被告與張宏志間買賣契約相同條件，與原告簽立買賣契約；

並於原告給付8,205,600元之同時，將系爭土地之所有權應有部分5分之4移轉登記予原告，即屬有據，應予准許。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。

陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 徐沛然
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
書記官 蔡明株