臺灣彰化地方法院民事-CHDV,111,簡上,134,20240123,1

臺灣彰化地方法院民事判決
111年度簡上字第134號
上 訴 人 吳黃碟



訴訟代理人 葉玲秀律師
複代理人 陳政佑律師
被上訴人 李淑美
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國111年8月10日本院第一審判決 （111年度簡字第6號）提起上訴，本院合議庭於民國112年12月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴主張及上訴審補充：

（一）上訴人承認其所有門牌號碼大村鄉加錫2巷26之20號建物（下稱系爭建物）及遮雨棚未經被上訴人同意而占用大村鄉大西段第733地號（下稱系爭733地號），故已證明其占用733地號特定部分未徵得他共有人全體同意（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）。

次查，上訴人稱系爭建物及遮雨棚占用733地號部分為法定空地，然上訴人於法定空地上建屋或添設其他設施，已違建築法規定屬違章建築、違背法定空地目的（最高法院88年度台上字第3162號、最高法院109年度台上字第2854號判決參照），故上訴人無權占用733地號甚明。

再者，上訴人承認未經被上訴人同意而占用大村鄉大西段第738地號（下稱系爭738地號）裝設烤漆板及馬達（含水管），且：⑴上訴人稱因共同壁滲水而加設烤漆板及遮雨棚，又稱竣工圖照片與實況一模一樣，沒有二次施工情形（詳卷第271頁行3），然竣工圖照片上沒有烤漆板（詳卷第231頁），故已證明上訴人加設烤漆板為無權占用。

⑵上訴人稱馬達、水管於本件訴訟提起後就改善了，並承認為無權占用，然經鈞院會同員林地政事務所現場履勘結果仍無權占用0.08平方公尺（詳鈞院卷第285頁土地複丈成果圖編號A部分）。

（二）上訴人稱被上訴人以系爭土地共有人身分，對另一共有人（即上訴人）提起拆屋還地，回復共有物之訴訟，對其他共有人（即上訴人）並無任何利益可言，與民法第821條要件不符，並稱就共有733地號土地特定部分之使用已獲其他共有人同意云云，然上訴人所言實非事實。

⑴按：1.最高法院62年台上字第1803號判例要旨：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。

惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。

2.最高法院88年度台上字第3162號判決略以：況於法定空地上建屋，有違建築法第11條第3項之規定，屬違章建築，縱有相鄰關係，亦不應予以保護。

則請求拆除，尤與公共利益無損。

3.最高法院110年度台上字第2777號民事判決略以：按法定空地依建築法第11條規定，係屬建築基地之一部分，其於建築基地建築使用者，應留設一定比例面積之空地，旨在維護建築物便於日照、通風、採光、防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全、衛生等公共利益。

而土地所有人出具土地使用權同意書提供土地與他人作為建築物法定空地，無非係為維護建築物符合上開公共利益之規定及意旨，其權利之行使於此目的範圍內固受限制，惟仍保有所有權之權能。

倘該建築物所有人於法定空地上增建或添設其他設施，違背留設法定空地之目的，土地所有人究非不得對之行使物上請求權，並請求返還不當得利。

⑵上訴人於起造時已知系爭建物占用系爭733土地B1及C部分經核准為法定空地、非供建屋，已逾越核准範圍並侵害他共有人之權利，仍強辯其非無權占用、漠視公共安全及公共利益，原審依民法第821條所為上訴人敗訴之判決並無違誤之處：1.上訴人明知其門牌號碼彰化縣○○鄉○○0巷00○00號建物（下稱系爭建物）及遮雨棚於起造時占用系爭733土地B1及C部分（本審卷第31頁土地複丈成果圖）為法定空地、非供建屋，上訴人於系爭733土地之法定空地上建屋或添設其他設施已違建築法規定屬違章建築、違背留設法定空地目的，系爭建物已不符合建築法有關維護公共利益之規定及意旨，土地所有人究非不得對之行使物上請求權（最高法院88年度台上字第3162號、最高法院110年度台上字第2777號等判決參照）。

2.再者，上訴人所提之系爭733土地使用土地同意書（本審卷第75頁上證1）已證明當時之其他共有人同意上訴人使用部分係經建築師依建築法規於設計圖標示為法定空地，再由彰化縣大村鄉公所核定作為法定空地使用（原審卷第227、233頁），非供上訴人建築房屋，系爭建物僅核准於同段737地號土地上建築，故上訴人占用系爭733土地B1及C部分「建屋」實非徵得他共有人全體同意（最高法院62年台上字第1803號判例參照）。

3.綜上所述，法定空地之留設極為攸關公共安全及公共利益，而系爭建物占用系爭733土地B1及C部分已經證明為違章建築，上訴人違反其他共有人同意其於系爭733土地使用之目的及範圍，已不顧他共有人利益、任意使用，擅自於法定空地上建屋，已侵害他共有人之權利，因而被上訴人請求拆除、回復共有物，尤與公共利益無損，故本件訴訟當然係為共有人全體之利益（即公共利益）為之，因而原審依民法第821條所為上訴人敗訴之判決並無違誤之處。

（三）上訴人稱並非無權占有共有733土地，且733土地特定部分之使用已獲其他共有人同意使用面積16.6平方公尺，上訴人於系爭733土地使用B1部分面積為8.14平方公尺（本審卷第31頁土地複丈成果圖），未逾越共有人同意使用之權利範圍云云，上訴人所言亦非事實。

⑴按：1.最高法院62年台上字第1803號判例要旨：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。

惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。

2.最高法院105台上字第747號判決略以：…又土地所有權之權能，及於土地之上、下，為民法第七百七十三條所明定。

…雖僅以遮雨棚延伸至系爭土地之上空，然與占有使用行為無異。

⑵依前揭最高法院62年台上字第1803號判例、最高法院105台上字第747號判決，及前揭一、（本狀第2-3頁）所述，上訴人自始已知其他共有人同意其使用系爭733土地之目的係核准作為法定空地、非供建屋，且同意面積為16.6平方公尺，又上訴人於系爭733土地搭建遮雨棚亦與占有使用行為無異，故上訴人已逾越共有人同意使用之目的及範圍，以系爭建物及遮雨棚無權占用系爭733土地B1及C部分共計17.43平方公尺（本審卷第31頁土地複丈成果圖，B1部分8.14平方公尺、C部分9.29平方公尺）。

（四）上訴人稱並非無權占有同段738土地，其占用A部分（鈞院卷第31頁土地複丈成果圖）已無占用事實，被上訴人之請求已無權利保護之必要，其占用B部分（同上述成果圖）將來會自行拆除加設烤漆板及遮雨棚云云，上訴人所言確非事實：⑴按民法第767條規定略以：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

⑵上訴人所有之馬達（含水管）及烤漆板占用系爭738土地A部分0.08平方公尺及B部分2.89平方公尺（本審卷第31頁土地複丈成果圖），係經鈞院會同員林地政事務所現場履勘之結果，事證於鈞院已相當顯著，且上訴人承認未經被上訴人同意（原審卷第173頁行18-20），故被上訴人依民法第767條請求其拆除乃為民法所賦予之請求權，而上訴人所做所言非有法源依據，已侵害被上訴人所有權能及使用權利。

（五）上訴人稱被上訴人應受土地使用權同意書、使用共同壁協定書（本審卷第75、77頁上證1）拘束，且上開文件均已檢附在保存登記文件內，被上訴人稱詢問建築師等專業人士，依理當無可能不知悉上情，自應發生公示效果，而被上訴人買受系爭土地時當不可能未進行鑑界測量，以明瞭其持有土地界線範圍，上訴人並稱此情類推適用民法第425條、425-1條規定，推定租賃關係存在，被上訴人自不得再對上訴人主張拆屋還地云云，然上訴人所言並非事實，⑴按：1.大法官會議釋字第349號解釋：最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。

民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。

故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得、喪失、變更之要件，以保護善意第三人。

2.土地法第37條略以：土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。

同法第39條略以：土地登記，由直轄市或縣（市）地政機關辦理之。

第43條：依本法所為之登記，有絕對效力。

3.最高法院110年度台上大字第1153號民事裁定略以：按依土地法所為之登記，有絕對之效力，土地法第43條定有明文。

此項登記之公信力，乃為保障人民之財產權及維護交易之安全，該經由登記機關踐行嚴謹程序，實質審查後登載於登記簿上之不動產權利事項，自可信賴其為正當。

次按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

所定以登記作為依法律行為而生物權變動之效力要件，在於貫徹登記要件主義之立法意旨，自具有公示力。

是依我國土地法令所定程序辦理不動產物權登記者，足生不動產物權登記之公示力與公信力。

4.臺灣臺北地方法院101年度重訴字第1003號民事判決略以：民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約而猶於該契約成立後惡意受讓該物之所有權者，參照司法院大法官會議釋字第349號解釋及民法第148條所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。

反之，物之受讓人若「不知」讓與人與第三人間有債權契約存在，基於土地登記公示制度並兼顧不動產交易之安全、維護善意第三人權益之原則，物之受讓人自無受讓與人與第三人間債權契約效力拘束之理。

5.臺灣高等法院103年度重上字第463號民事判決略以：系爭土地 登記謄本亦未顯示系爭土地有何限制物權登記，則被上訴人當無法藉此得知土地所有權行使有所限制，自無與經驗法則相悖之情。

6.最高行政法院110年度抗字第11號裁定略以：按土地複丈為地政機關基於職權，提供土地測量技術上之服務，其依申請及規定之程序複丈完竣後，發給申請人土地複丈成果圖或他項權利位置圖，核屬地政機關行政事實行為，該複丈行為本身並未對外直接發生法律效果，非屬行政處分。

⑵土地使用權同意書、使用共同壁協定書為申請建造執照文件，非保存「登記」文件，自不生公示效果，被上訴人當然不知該等文件，自不受該等文件拘束：1.依大法官會議釋字第349號解釋，不動產以「登記」為公示方法，以之作為權利取得、喪失、變更之要件，以保護善意第三人。

又依土地法第37、39、43條規定，地政機關職司土地建物各項登記，並將登記內容以地籍謄本、地籍圖等形式依法公開供符合申請人資格之公眾查詢，且具有絕對效力，而一般民眾在買賣不動產時，會向地政機關申請登記謄本以查詢土地建物登記面積、所有權或抵押權等內容，此乃不動產交易之通常觀念，亦為政府致力宣導以保障人民之財產權及維護不動產交易之安全，是以不動產物權非經登記，不生效力，經依土地法令辦理不動產物權登記者，足生不動產物權登記之公示力與公信力（最高法院110年度台上大字第1153號民事裁定參照）。

2.再查彰化縣建築管理自治條例第11條規定，土地使用同意書、共同壁協定書為申請建造執照應檢附之文件，而由上訴人之上證1彰化縣大村鄉公所函文即可證明，土地使用權同意書及共同壁協定書係建造執照文件並由彰化縣大村鄉公所保存及核發（本審卷第73-78頁），非由主管土地建物各項登記之地政機關保存及核發，故顯然該等文件非一般大眾可於地政機關申請而得之保存登記文件，當然不具公示效果，被上訴人自不知有該等文件，自不受該等文件之拘束（大法官會議釋字第349號解釋、臺灣臺北地方法院101年度重訴字第1003號民事判決參照）。

又據彰化縣大村鄉公所說明，建造執照相關文件如建築圖說、土地使用權同書或共同壁協定書等非一般不特定大眾可得申請，除起造人或於特定情況如法院通知始可提供。

試問，何人願意隨意讓他人調閱自宅建築相關資料，再說依法得公開之地籍資料都須分類提供以符合個⼈資料保護法及土地登記規則，更何況與個人日常生活隱私息息相關的私密生活空間？縱被上訴人曾詢問建築師等專業人士，但諮詢過程並未論及該等文件，況且怎麼問怎麼答，因人而異，沒有標準答案也沒有標準模式。

試問，一般民眾在諮詢建築師或律師等專業人士僅僅幾次後，就能如其專業、融會貫通相關法令規定並能通盤思考、慎密思維？3.更查地籍測量實施規則第204條規定，土地鑑界亦為土地複丈之一種，而土地複丈屬地政機關行政事實行為，該複丈行為本身並未對外直接發生法律效果，非屬行政處分（最高行政法院110年度抗字第11號裁定參照），因此地政機關就系爭土地鑑界僅為確定界址，並不當然因此證明上訴人占用系爭733、738土地為有權占用。

4.承前揭所述，事證已相當顯著系爭建物僅核准於同段737地號土地上建築，及系爭建物占用系爭733土地B1及C部分係核准為法定空地、非供建屋，而系爭建物占用系爭733土地B1及C之建物部分亦經證明為違章建築，自無法依法登記，故系爭733土地謄本之地上建物建號顯示為「（空白）」（原審卷第161頁），更未顯示系爭土地有何限制物權登記，因此被上訴人當然無法籍由具絕對效力、公示效果之地籍謄本等資料得知上訴人與他人之協議，自無與經驗法則相悖之情（臺灣高等法院103年度重上字第463號民事判決參照），況且被上訴人於取得系爭733土地前僅為一般大眾，不僅無法申請系爭建物之相關建築文件，當然亦不知土地使用同意書、使用共同壁協定書等文件，上訴人稱被上訴人應受土地使用權同意書、使用共同壁協定書拘束並類推適用民法第425條、425-1條洵非有理。

（六）上訴人稱縱上訴人仍屬無權占有，被上訴人未依民法規定謀求解決，率然提起拆屋還地之請求，或被上訴人可提出裁判分割共有物訴訟，實有權利濫用、違反比例原則之處，又稱系爭733土地是以前方便共有人通行所設，且系爭720至722土地北側另有道路通行，就系爭土地是否仍有作為通行道路使用之必要，實值商榷云云，上訴人所言更非事實：⑴按：1.最高法院88年度台上字第3162號判決略以：況於法定空地上建屋，有違建築法第11條第3項之規定，屬違章建築，縱有相鄰關係，亦不應予以保護。

則請求拆除，尤與公共利益無損。

2.最高法院110年度台上字第2777號判決略以：按法定空地依建築法第11條規定，係屬建築基地之一部分，其於建築基地建築使用者，應留設一定比例面積之空地，旨在維護建築物便於日照、通風、採光、防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全、衛生等公共利益。

而土地所有人出具土地使用權同意書提供土地與他人作為建築物法定空地，無非係為維護建築物符合上開公共利益之規定及意旨，其權利之行使於此目的範圍內固受限制，惟仍保有所有權之權能。

倘該建築物所有人於法定空地上增建或添設其他設施，違背留設法定空地之目的，土地所有人究非不得對之行使物上請求權，並請求返還不當得利。

3.最高法院106年度台上字第2651號判決略以：衡諸建築基地應保留一定比例之空地，其目的在於使建築物有適當之空間，以隔絕火災，提供逃生、急救難使用，並有供採光、通風、維護生活起居環境品質之用途。

…按建築法第11條規定，建築基地為供建築物本身所占之面積及其所應留設之法定空地，法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，不得作為違章建築基地之使用。

…原審本於認事採證之職權行使，綜合相關事證，認定系爭廚房違章搭蓋在法定空地上，已變更法定空地之目的，被上訴人本於系爭土地共有人地位，訴請拆除並返還占有土地，核屬權利之正當行使，並無違反誠信原則或權利濫用之可言。

4.最高法院106年度台上字第2035號判決略以：又系爭土地縱為法定空地，僅限制被上訴人不得分割、移轉及重複使用而已，被上訴人並未喪失管領權限，上訴人在系爭土地上搭蓋建物使用，致喪失法定空地之功能，亦侵害被上訴人之管領權限，被上訴人請求拆除，回復未建造建物之狀態，對公益亦有助益，難認權利濫用。

…按建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益，故該條第3項明定應留設之法定空地，負有「非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」之使用負擔。

則法定空地所有權人，雖於上開規定及意旨之目的範圍內使用權能受有限制，惟既仍保有所有權，對無權占用該土地，受有不當得利者，究非不得對之行使物上請求權，並請求返還不當得利。

5.最高法院102年度台上字第1777號判決略以：權利既為法律所保障，用以解決私益衝突，以得行使為原則。

因權利濫用而限制，則屬例外，例外應採限縮解釋，始符立法之本旨。

對於權利濫用之評量，除衡量私益之輕重外，是否影響公益亦具關鍵地位。

又防火隔間（即防火巷）具有防止火害蔓延之功能，有保障他人生命身體財產安全之公益目的，不容任何人將之占用，或於其上興建建築物。

…被上訴人縱因拆屋受有損害，惟其占用防火巷建屋，妨害公共安全，而公共安全之保障應優先於其個人利益，上訴人訴請其拆除，除係本於系爭土地所有權人身分對無權占有者行使物上請求權外，尚兼具維護公共安全之利益，難謂係權利濫用。

6.最高法院69年台上字第1831號判例要旨：分割共有物，以消滅共有關係為目的。

法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有。

7.最高法院109年度台上字第2583號民事判決略以：按共有物之分割，民法採自由分割為原則，惟設有法令禁止分割、因物之使用目的不能分割等限制，此觀民法第823條第1項規定自明。

所稱因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，該規定旨在增進共有物之經濟效用，並避免不必要之紛爭，如已闢為道路之共有土地，因係供公眾使用，事涉公益，均屬因物之使用目的不能分割。

⑵系爭733土地為攸關公共安全之對外逃生路線，而系爭733土地B1及C部分已經證明係同意並核准作為法定空地、非供建屋，上訴人自始即已權利濫用於法定空地上建屋，卻辯稱占用該等部分經他共有人同意更是違反誠信原則、比例原則：1.系爭733土地有隔絕火災，提供逃生、急救難使用等極為攸關生命身體財產安全之重要公共利益，且為系爭720至724土地之唯一聯外道路，當然為攸關公共安全之對外逃生路線，對全體共有人皆甚關緊要，再且公共安全之保障應優先於個人利益，上訴人縱因拆屋受有損害，然上訴人自始即已權利濫用違反其他共有人之同意、侵害他共有人權利，即明知系爭733土地B1及C部分為法定空地、非供建屋，上訴人在法定空地上建屋或添設其他設施已違建築法規定屬違章建築、違背法定空地目的，致喪失法定空地之功能，亦侵害被上訴人之管領權限，被上訴人請求拆除，回復未建造建物之狀態，為權利之正當行使，對公益有助益，實非權利濫用（最高法院88年度台上字第3162號、最高法院110年度台上字第2777號、最高法院106年度台上字第2651號、最高法院106年度台上字第2035號、最高法院102年度台上字第1777號等判決參照）。

2.系爭720至722土地北側實無道路可通行，上訴人稱北側另有道路通行顯非屬實，因北側緊臨同段713地號土地（下稱713土地）內之私設道路非為不特定公眾通行所必要，僅供其居住者非供不特定公眾通行，此觀其地籍圖及該私設道路進入713土地內便終止之路形即可得知，而且713土地已設置圍牆，有阻止他人進入之情事（被上證一地籍圖、照片），況且系爭720至722土地並非與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用，卻因系爭建物占用系爭733土地致影響其通常使用。

上訴人稱北側另有道路通行，系爭733土地是否仍有作為通行道路使用之必要顯亦為權利濫用，即上訴人因自己違法建築便迫使被上訴人不能以其有所有權、以道路為使用目的並已闢為道路之系爭733土地（唯一聯外道路）對外通行，更甚迫使被上訴人另尋道路通行。

3.再者，系爭733土地為系爭720至724土地之唯一聯外道路，當然為重要之對外逃生路線。

又觀鈞院委託鑑定之客觀公正第三人華聲科技不動產估價師事務所報告書第14頁，大西段733地號…係以供作道路使用為主，屬於私設通路之性質（原審卷第248頁），且觀上訴人已於系爭733土地地面上鋪設水泥（緊鄰系爭建物西側部分，原審卷第109頁），更於其原審答辯（一）狀中述及，…蓋在共有系爭733地號…依原寬度將通路向723地號退縮（原審卷第175頁），顯見上訴人亦依賴系爭733土地之道路通行本質供其出入。

承上所言，系爭733土地自始本為利用系爭720至724土地所不可缺、以道路為使用目的且已闢為道路之共有土地，因係供公眾使用，事涉公益，係屬因使用目的而不能分割，甚且為違法建物而分割對生命身體財產安全極為重要之共有道路，在在顯示上訴人不顧他共有人，僅為其自身非合法利益，更漠視公共安全及公共利益，因此分割系爭733土地確無實益，更損及公共利益並造成更多社會問題（最高法院69年台上字第1831號判例、最高法院109年度台上字第2583號民事判決參照）。

4.本於公益之考量，被上訴人已多次主動向上訴人協調，並於存證信函中提及希上訴人能正視，不要迫使這個問題到法院解決（原審卷第71頁），被上訴人並非未先尋求解決而率然提起本件訴訟，反而卻不見上訴人有何作為以共同解決此長期窘境，因此被上訴人實非未依民法規定謀求解決，而係上訴人置之不理、漠視社會公益之故。

（七）有關上訴人聲請被上訴人提出買賣契約一事，因地政事務所出具之地籍資料本為買賣契約之基礎，而具絕對效力、公示效果之地籍謄本顯示系爭733及738土地均無地上建物登記，亦無任何限制物權登記（原審卷第161、51頁），且如前揭各點所述，上訴人明知系爭建物占用系爭733土地B1及C部分經核准為法定空地、非供建屋，自始即已權利濫用，而其於法定空地上建屋已屬違章建築、不符合建築法有關維護公共利益之規定及意旨，況且上訴人已承認未經被上訴人同意（原審卷第173頁行18-20），故已證明上訴人實為無權占用系爭733及738土地，因此該等契約與本件訴訟無涉。

況且被上訴人所有該等地號之前手曾詢問上訴人承買意願，但他們不想買，故已證明被上訴人並無任何權利濫用之情事。

（八）上證1之土地使用權同意書及使用共同壁協定書非土地法令之保存登記文件，不具公示效果亦不具絕對效力，更不生債權物權化之法律效果，被上訴人自不受其拘束，甚且公共安全之保障應優先於個人利益，上訴人於法定空地上建屋已違法律維護公共安全之立法意旨，故本案無類推適用民法第425條之1餘地，及無從比附援用上訴人所提該等判決案件：⑴前揭2文件係建造執照文件並由彰化縣大村鄉公所保存及核發（本審卷73-78頁），該公所非土地法第39條規定土地登記之地政機關，故已證明前揭2文件非由主管土地建物各項登記之地政機關保存及核發，非一般大眾可於地政機關申請而得之保存登記文件，當然不具公示效果，亦不具絕對效力，更不生債權物權化之法律效果，被上訴人自不受其拘受（最高法院110年度台上大字第1153號民事裁定、臺灣臺北地方法院101年度重訴字第1003號民事判決參照）。

⑵系爭733土地B1及C部分已經證明係同意並經公所核准作為法定空地，並非同意上訴人可於系爭733土地B1及C部分之地面上蓋房子（原審卷233頁設計圖、原審卷227頁使用執照），此事實亦為上訴人於起造時已明知。

上訴人最初未得其他共有人全體同意在共有系爭733土地地面上興建房屋，亦無證據證明上訴人經系爭738土地所有權人同意其可加設烤漆板及馬達，因此事證已顯著本案為無權占用土地蓋屋或加設烤漆板及馬達（最高法院62年台上字第1803號判例、最高法院88年度台上字第3162號及最高法院110年度台上字第2777號等判決參照）。

⑶公共安全之保障應優先於個人利益，上訴人縱因拆除違章建築受有損害，然上訴人占用法定空地建築房屋已妨害公共安全，更是阻礙同段720至722地號土地唯一聯外逃生避難道路，該建築已違建築法規定並違背法定空地留設目的。

系爭建物占用系爭733土地B1及C部分已迫使他人生命身體財產安全受到威脅，然上訴人之系爭建物東側緊臨公共道路加錫二巷，其自身逃生無疑，更不容上訴人以通行寬度不足並非無法通行之強辯之詞而無視國家法律維護公共安全及社會秩序之立法意旨，及漠視發生公安事件之可能性，故被上訴人請求拆除，回復未建造建物之狀態，為權利之正當行使，對公益有助益（最高法院88年度台上字第3162號、最高法院110年度台上字第2777號、最高法院106年度台上字第2651號、最高法院106年度台上字第2035號、最高法院102年度台上字第1777號等判決參照）。

（九）又上訴人所有同段723土地亦為法定空地（原審卷233頁設計圖藍色部分），本應處於完全空地之狀態，然其上亦有違章建築，亦違反法定空地留設目的。

系爭733土地倘無系爭建物占用其B1及C部分，本來就可通行無礙，無需上訴人提供723土地以供通行。

承前所述，系爭建物拆除執行結果與維護同段其他土地唯一對外逃生避難道路之公共安全利益相較，公共安全之保障自應優先於個人利益，實符合國家法律以公平正義為基礎之根本意涵，因此原審依民法第821條為共有人全體之利益（即公共利益）所為上訴人敗訴之判決並無違誤之處。

（十）按建築法第一條制定之目的係為維護公共安全，即防患於未然之重要根本涵意，且公共安全之保障應優先於個人利益，上訴人縱因拆除違章建築受有損害，然上訴人占用法定空地建築房屋已妨害公共安全，更是阻礙相關土地唯一聯外逃生避難道路，該建築已違建築法規定並違背法定空地留設目的。

系爭建物占用系爭733土地B1及C部分已迫使他人生命身體財產安全受到威脅，然上訴人之系爭建物東側緊臨公共道路加錫二巷，其自身逃生無疑，更不容上訴人以現場無地上物或被上訴人未居住在該處，無防火逃生安全公共利益之強辯之詞，而無視國家法律維護公共安全及社會秩序之立法意旨，及漠視發生公安事件之可能性，且建築管理機關不會因鄰近土地尚為空地、未有任何建築物而准許得不遵從建築法規相關規範而為建築。

上訴人侵害被上訴所有權及使用系爭733土地通行之正當權利在先，卻稱被上訴人沒有權利因為被上訴人一直無法正常、無礙地使用系爭733土地。

綜上，被上訴人請求拆除，回復未建造建物之狀態，為權利之正當行使，對公益有助益，並無違反誠信原則或權利濫用之可言（最高法院88年度台上字第3162號、最高法院110年度台上字第2777號、最高法院106年度台上字第2651號、最高法院106年度台上字第2035號、最高法院102年度台上字第1777號等判決參照）。

（十一）系爭733土地B1及C部分為法定空地，然遭上訴人無權占用，因此上訴人實無理由主張類推適用民法第425條、第425-1條：⑴按最高法院110年度台上字第2777號民事判決略以：土地使用權同意書提供土地與他人作為建築物法定空地，係為維護建築物符合建築法第11條公共利益之規定及意旨，於法定空地上增建或添設其他設施，違背留設法定空地之目的，土地所有人究非不得對之行使物上請求權。

⑵次按最高法院88年度台上字第3162號判決略以：況於法定空地上建屋，有違建築法第11條第3項之規定，屬違章建築，縱有相鄰關係，亦不應予以保護。

則請求拆除，尤與公共利益無損。

⑶彰化縣大村鄉公所於民國（下同）111年12月16日函復被上訴人，大西段733地號部分面積為(77)大鄉建字第9484號使用執照（原審卷227頁）之法定空地，其同段733地號部分土地套繪管制（被上證二）。

⑷上訴人所提之土地使用權同意書及使用共同壁協定書（本 審卷75、77頁）分別為內政部製訂之表五及表四，皆為 彰化縣建築管理自治條例第11條所規定申請建築執照應 檢附之文件（被上證三），且可於彰化縣政府網站下載 （被上證四），故上訴人所提之土地使用權同意書僅係 為符合建築法第11規定留設法定空地之目的作成，並非 以同意上訴人於系爭733土地地面上蓋房子之目的作成。

再者，該等同意書及協定書皆由彰化縣大村鄉公所保存 及核發（本審卷73-78頁），而該公所非土地法第39條規 定土地登記之地政機關，故非一般大眾可於地政機關申 請而得之保存登記文件，當然不具公示效果，亦不具絕 對效力，更不生債權物權化之法律效果，被上訴人自不 受其拘受（最高法院110年度台上大字第1153號民事裁定 、臺灣臺北地方法院101年度重訴字第1003號民事判決參 照）。

⑸上訴人所提之土地使用權同意書經證明僅為提供系爭733 土地作為法定空地之目的作成，且對系爭733土地而言並 無分管契約或同意上訴人占用系爭733土地於其地面上蓋 房子之債權契約存在。

縱被上訴人購買時外觀看到上訴 人所有之128建號建物占用現況，然被上訴人之前手皆未 告知上訴人為有權占用，且土地登記謄本無地上建物建 號之記載，因此這樣的外觀表象當然不具公示性質，於 通常情況下被上訴人根本無法知悉會有分管契約或債權 契約之存在，更是無從惡意受讓，因而被上訴人之買賣 契約亦當然不隱含使上訴人繼續占用的目的。

⑹再查，上訴人所有128建號建物西側牆面應呈現反L型並位 於大西段737地號之內（原審卷121、233頁員林地政核發 之建物測量成果圖及建造時之設計圖，原審卷15頁起訴 狀），然現況卻呈現一直線且位在大西段737地號之外（ 鈞院卷31、199-206頁勘測土地複丈成果圖及勘驗現場拍 攝照片）。

因此相關客觀事證及如此之外觀表象實難謂 該建物沒有違章建築（被上證五外觀對照圖示）。

⑺末按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主 要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，茍 非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。

已登記不動產所有人行使所有物返還及除去妨害請求權 ，並無民法第125條消滅時效規定之適用，其在相當期間 內未行使該權利，除有特別情事足以引起他人之正當信 任，以為其已不欲行使權利外，尚難僅因其久未行使權 利，而指其嗣後行使權利係有違誠信原則（最高法院86 年度台上字第3751號及最高法院112年度台上字第1298號 判決意旨參照）。

被上訴人為系爭733土地之已登記不動 產所有人，且取得後多年來一直向上訴人異議其占用情 形，惟未獲正視，被上訴人只好寄發存證信函給上訴人 （原審卷63-98頁），因此被上訴人並沒有不欲行使或長 期不行使其權利，故被上訴人行使其權利並無違反誠信 原則。

⑻綜上，上訴人已逾越共有人之同意範圍、已權利濫用在先 ，因此上訴人實無理由主張類推適用民法第425條、第42 5-1條。

被上訴人行使其所有權之權利請求拆除、回復共 有物，尤與公共利益無損，且非以損害他人為主要目的 ，更得以保全留設法定空地之公共利益及公共安全之目 的。

二、上訴人除援引第一審陳述外，並補稱：

（一）被上訴人於原審以其為彰化縣○○鄉○○段○000地號土地（下簡稱系爭733土地）之共有人之身分，對於另一共有人（即上訴人），提起拆屋還地、回復共有物之訴訟，不符其他共有人（即上訴人）之利益，與民法第821條所定「僅得為共有人全體之利益為之」要件不符： ⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段及第821條分別定有明文。

次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對於共有物之特定部分使用權益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年度台上字第1803號民事判決要旨參照）。

又按倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院97年度台上字第909號判例、99年度台上字第2278號民事判決意旨參照）。

再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決要旨參照）。

⑵查系爭733地號土地為上訴人（應有部分6分之1）、被上訴人（應有部分6分之5）二人分別共有，有土地登記第一類謄本（原審卷第21頁）可參。

上訴人於77年間，在同區段第737地號土地上建築同區段第128號保存登記房屋（下簡稱系爭房屋）時，已徵得當時系爭733土地之其他共有人陳忠雄、江嘉煌、江志峯、陳炳南等人之同意，此有彰化縣大村鄉公所111年9月19日彰大鄉建字第1110014905號函暨土地使用權同意書、使用共同壁協定書（上證1）可證，由土地使用權同意書上之文字記載意旨略以：其他共有人陳忠雄、江嘉煌、江志峯、陳炳南等人同意被上訴人吳黃碟於彰化縣○○鄉○○段000000地號土地（按為系爭733土地重測前之地號）建築3層樓之RC造建築物，同意使用面積為16.6平方公尺（按與上訴人之持分面積相符），堪認上訴人於77年間建築時，就共有之系爭733土地特定部分之使用，已獲得其他共有人之同意無訛，合先敘明。

⑶其次，系爭733土地既僅有上訴人、被上訴人二位共有人，被上訴人提起本件訴訟要求上訴人拆除系爭733土地上已得其他共有人同意使用之B1部分（原審卷第205頁土地複丈成果圖）建物，參諸上情，美其言雖稱為共有人全體之利益云云，然實際上僅符合其自身之利益，對上訴人並無任何利益可言，因此被上訴人於原審提起本件訴訟，實於民法第821條但書所定「僅得為共有人全體之利益」要件不符。

（二）兩造原本所共有之系爭733土地所有權，將因另案分割共有物裁判之變價分割執行結果，致產生所有權之變動，被上訴人恐不再是所有權人，果若如此，則被上訴人即喪失提起本件之正當權源：⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。

⑵查系爭733地號土地為上訴人（應有部分6分之1）、被上訴人（應有部分6分之5）二人分別共有，已如上述。

緣被上訴人於111年11月9日另案提起分割共有物之訴（112年度員簡字第21號，廉股），請求分割系爭733地號，期以解決兩造紛爭僵局，業經 鈞院於112年9月27日判決變價分割在案，嗣被上訴人不服另案判決提起上訴，目前該案尚未確定。

⑶上開另案裁判分割結果，將影響本件被上訴人有無訴請上訴人拆屋還地之法律正當權源（兩造為系爭733地號之全體共有人），此乃本件訴訟之先決問題，爰請求 鈞院併予審酌本件應有停止訴訟程序之必要。

（三）上訴人並非無權占有系爭733、738土地：⑴承上開第一點所述，依上證1之土地使用權同意書、使用共同壁協定書等記載文字意旨，上訴人所建築系爭房屋坐落於系爭733土地之B1部分；

同區段之738土地之B部分（原審卷第205頁土地複丈成果圖），均非無權占有，茲一一分述如後。

⑵系爭733土地之B1、C部分：1.首先，由土地使用權同意書上之文字記載意旨略以：其他共有人陳忠雄、江嘉煌、江志峯、陳炳南等人同意被上訴人吳黃碟於彰化縣○○鄉○○段000000地號土地（按為系爭733土地重測前之地號）建築3層樓之RC造建築物，同意使用面積為16.6平方公尺（按與上訴人之持分面積相符）等語，堪認上訴人於77年間建築時，就共有之系爭733土地特定部分之使用，已獲得其他共有人之同意無訛。

2.又原審卷第205頁土地複丈成果圖B1部分，係於77年間即已建成，為大村鄉公所核准一次興建之建物，此可參上訴人於原審所提出之彰化縣大村鄉公所使用執照、竣工圖、完工時照片（原審卷第218至238頁）即明。

故被上訴人主張B1部分為違建云云，與事實不符。

3.又使用執照竣工圖內亦詳細記載系爭737、733、723（有塗顏色註記）土地、系爭733土地（重測前為242-40地號）共有部分，均為主管機關核准之法定空地，且建築面積計算中亦已計入系爭733土地、經其他共有人同意建築使用之16.6平方公尺為使用面積。

因此，系爭733土地，重測後面積為101.93平方公尺，上訴人應有部分為6分之1，換算持分面積後為16.98平方公尺。

依原審卷第205頁土地複丈成果圖所示，上訴人於系爭733土地使用之B1部分面積為8.14平方公尺，並未逾越上訴人經所有共有人同意使用之權利範圍。

⑶系爭738土地之A、B部分：1.原審卷第205頁土地複丈成果圖之馬達、管線A部分，上訴人業已移除並遷移改善，就被上訴人所主張之0.08平方公尺部分，亦已無占用事實，則此部分被上訴人之請求，已無權利保護必要，懇請鈞院廢棄原審此部分判決，並予駁回。

2.由使用共同壁協定書上之文字記載意旨略以：上訴人吳黃碟於彰化縣○○鄉○○段000000地號土地（按為系爭737土地重測前之地號）建築3層樓之RC造建築物時，與北側陳炳南、南側江志峯所有之建築物，均使用共同壁等語，堪認上訴人於77年間建築時，已與系爭738土地之所有權人約定使用共同壁。

3.復因系爭房屋已於77年建築迄今，南側共同壁逢雨即有滲水，故而上訴人加設烤漆板及遮雨棚，施作當時均有取得系爭738土地之所有權人同意，上訴人並曾經承諾於其將來建築時一併拆除，承諾至今亦同。

然被上訴人既已提起本件請求，上訴人將來會自行拆除加設烤漆板及遮雨棚部分，惟共同壁之部分，仍非無權占用系爭738土地。

⑷綜上所述，上訴人所建築系爭房屋坐落於系爭733土地之B1部分；

同區段之系爭738土地之B部分，均非無權占有。

（四）本件上證1之土地使用權同意書、使用共同壁協定書已發生債權物權化之法律效果，被上訴人應受其拘束：⑴按：1.以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。

惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於債權物權化法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號民事判決意旨參照）。

2.次按最高法院101年度台上字第437號裁定、101年度台上字第1834號判決意旨亦同認：「按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，債權行為於特定人間發生法律上之效力，物權行為於以公示方法使第三人知悉之狀態下對任何第三人均發生法律上之效力。

如其法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍得對第三人發生法律上之效力（按：此部分之見解同司法院大法官會議釋字第349號解釋理由書）。

是以特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使當事人一方繼續占有該不動產，並由他方依約交付使用，且該事實為第三人所明知或可得而知，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，仍難謂非具有公示性質。」

此係最高法院延續前開兩件判決後之最近實務見解，足資參照。

3.再按最高法院100年度台上字第463號判決意旨亦認：「按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第一百四十八條第二項所揭櫫之誠信原則，該受讓人仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。」

。

4.復按「本院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。

是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之『土地及房屋同屬一人』情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用，即值深究」最高法院91年度台上字第1919號判決意旨可資參照。

5.參以民法第425條第1項「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」、民法第425-1條第1項「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」之規定，其意旨已揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，及土地與房屋本屬一人時，因故其一讓與他人，則應推定有租賃關係存在。

6.末按所有權社會化之精神，應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務，此種利益狀態顯與最初係未得土地所有權人同意無權占用土地蓋屋之情況迥異，自不容以土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法興建之房屋翻異成為不具正當權源，若准許土地之繼受取得人得對房屋使用人主張侵害土地所有權、應拆屋還地者，實有違房屋公示及物盡其用之原則。

故為維護房屋或坐落基地受讓人及社會之經濟利益，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，並兼顧土地受讓人之權益，而以房屋使用人支付代價，即藉由租賃之法律關係，由房屋使用人或受讓人給付地租之方式以資解決。

此於未辦理保存登記建物，因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，所謂所有權讓與，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（有最高法院99年度台上字第1723號民事判決意旨參照）。

⑵上訴人於77年間建築時，就系爭733土地之B1部分使用，業已取得全體共有人之同意；

對於系爭738土地之共同壁B部分，亦有系爭738土地所有權人之同意，以上均有共有人土地使用權同意書、鄰地所有人之使用共同壁協定書（上證1）在卷可參。

系爭733土地之應有部分、系爭738土地之所有權，分別於其後之109、105年間為被上訴人所買受，移轉為被上訴人所有，基上說明，按所有權社會化之精神，應認系爭733、738土地繼受取得之被上訴人於買受時，即已默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務，此種利益狀態，顯與無權占用土地蓋屋之情況迥異，自不容以土地所有權人之更易，逕使上訴人原於土地上合法興建之保存登記房屋，翻異成為不具正當權源之房屋。

⑶其次，被上訴人於105年間因買賣取得系爭738土地、109年間因買賣取得系爭733土地應有部分，上訴人所有之系爭房屋，於77年間已建築完成坐落迄今，依社會常情及經驗法則，被上訴人於買受系爭733、738土地之時，當不可能未進行鑑界測量，以求明瞭其持有之土地界線範圍，則系爭房屋現狀，既已存在逾34年餘，其座落位置、現狀，均處於公示或至少是被上訴人可得知悉之狀態，則被上訴人即應受土地使用權同意書、使用共同壁協定書拘束，自不得再對於上訴人主張拆屋還地。

⑷再者，上訴人所建築系爭房屋，為同區段128建號保存登記之房屋，其建築使用執照暨所檢附之共有人土地使用權同意書、鄰地所有人之使用共同壁協定書，均已檢附在彰化縣大村鄉公所建設課之建築物保存登記文件內，被上訴人既稱伊四處詢問建築師等專業人士云云，依理當無可能不知悉上情，且上開文件均已檢附在保存登記文件內，被上訴人本得前往查詢，自應發生公示效果。

⑸綜上所述，則對照本件上訴人本對於系爭733土地之B1部分，已取得全體共有人之同意；

對於系爭738土地之共同壁B部分，亦有系爭738土地所有權人之同意，以上均有共有人土地使用權同意書、鄰地所有人之使用共同壁協定書在卷可參。

然因系爭733土地之應有部分、系爭738土地之所有權，均於其後移轉為被上訴人取得，而致使上訴人因而遭被上訴人起訴請求拆除。

則對此情形，即應參酌上開判決意旨，類推適用民法第425條、425-1條之規定，賦予上證1之土地使用權同意書、使用共同壁協定書債權物權化之公示效果，即上訴人對於系爭733、738土地之所有權人，均有推定租賃關係之存在，被上訴人自不得再對於上訴人主張拆屋還地。

⑹原審未慮及此，率然判決上訴人應拆除B、B1部分建物，並未考慮原判決之執行，將使上訴人其他未經判決拆除（且為大部分）之建物，亦將遭一併拆除之窘況，顯有失事理之平。

而就此系爭房屋之拆除執行結果，與被上訴人所主張通行寬度不足（並非無法通行）之利益相較，孰輕孰重，未論衡平，亦忽略上訴人所陳提供自身單獨所有之723土地，以供當時之系爭720至722土地所有權人通行使用之事實，即判決上訴人應拆除B、B1部分建物，顯有違誤。

（五）退萬步言之，縱使假設上訴人仍屬無權占有，然被上訴人未依民法第796、796-1條越界建築之請求價購規定謀求圓滿解決，率然提起本件拆屋還地之請求，亦與比例原則不符，懇請 鈞院審酌上情免為移去，駁回被上訴人之請求：⑴按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。

但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。

前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；

不能協議者，得請求法院以判決定之」「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。

但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。

前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之」民法第796、796-1條分別定有明文。

⑵承前述第三點，被上訴人於105年間因買賣取得系爭738土地、109年間因買賣取得系爭733土地應有部分，而上訴人所有之系爭房屋，於77年間已建築完成坐落迄今，依社會常情及經驗法則，被上訴人於買受系爭733、738土地之時，當不可能未進行鑑界測量，以求明瞭其持有之土地界線範圍，系爭房屋之建築使用執照暨所檢附之共有人土地使用權同意書、鄰地所有人之使用共同壁協定書，均已檢附在彰化縣大村鄉公所建設課之建築物保存登記文件內；

系爭房屋現狀又已存在逾34年餘，其座落位置、現狀，均處於公示或至少是被上訴人可得知悉之狀態，則系爭房屋自77年間已屬越界，被上訴人其後取得系爭733、738土地，亦就知悉上情或處於可得知悉之狀態，其仍不即提出異議，或請求上訴人價購，嗣提起拆屋還地之訴訟，實有權利濫用之情事（詳後述第六點）。

懇請鈞院審酌民法第796-1條第1項之規定，准予上訴人就B、B1之部分，均免為全部或一部之移去或變更。

（六）系爭房屋之現狀已坐落在系爭737土地公示34年有餘，被上訴人明知或可得而知系爭733、738地號之B、B1部分非無權占有，不思以其他侵害較小之手段（諸如請求不當得利、分割共有物或請求價購越界建築），猶仍於原審提起本件拆屋還地等請求，企圖使自身利益極大化，使上訴人之因其行使權利之損失極大化，係非依誠實信用方法行使權利，為權利濫用：⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

民法第148條第1項定有明文。

若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。

又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年度台上字第105號民事判決、71年度台上字第737號民事判例要旨參照）。

而權利原得自由行使，義務本應隨時履行，惟權利人就其已可行使之權利，於相當期間內一再不行使，並因其行為造成特殊之情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務者，經斟酌該權利之性質、法律行為之種類、當事人間之關係、社會經濟之情況、時空背景之變化及其他主客觀因素，如可認為權利人在長期不行使其權利後忽又出而行使，足以令義務人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義時，始得認權利人所行使之權利有違誠信原則，其權利應受到限制而不得再為行使（最高法院106年度台上字第813號民事判決意旨參照）。

⑵次按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段固有明文。

惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第148條所明定。

而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。

…又購買土地需支出鉅額金錢，係屬重大財產交易之法律行為，衡諸常情，購買土地之人，於決定購買前，對於土地坐落位置、使用狀況等，應會詳加瞭解，倘發現該土地現遭他人占用，理應進一步究明占用人、使用情形及用途、占有權源等，並蒐集相關資訊，據以判斷排除侵害之可能性及難易程度、所需勞費等相關因素，作為決定購買與否或出價之依據。

系爭建物於68年間即已興建完成，任何人一見即知，已屬公示之狀態，上訴人對於系爭土地有系爭建物存在乙節，實難諉為不知…再者，系爭房屋為獨立之不動產，對於一般人而言係重要之財產，如命被上訴人拆除房屋，將使被上訴人喪失重要資產而受有重大損害。

且附表編號2至17所示房屋係供陳○○等16人與家屬居住使用，為其等生活所需，一旦命予拆除，將衍生其等生活、經濟上之窘境。

反觀上訴人自陳其目前並無使用系爭土地之預定計畫等情（本院卷二第179頁），則上訴人於本件請求被上訴人拆屋還地，而未予考慮以收取相當於租金之不當得利等方式對系爭土地為使用收益，主觀上顯係以損害他人為主要目的。

客觀上亦未舉證證明其收回系爭土地後所得利益大於被上訴人可能受有之上開損害，比較權衡之下，被上訴人因上訴人取回系爭土地所受之損害顯然大於上訴人取回系爭土地所能取得之利益，上訴人於本件權利之行使，自己所得利益極少，被上訴人所受之損害極大，依上開說明，應認上訴人請求被上訴人將系爭房屋拆除，並將該部分土地返還，悖於誠信原則，且以損害他人為主要目的，而有權利濫用之情事。

則上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人拆除系爭建物，並將該部分土地返還予上訴人，自不應准許。」

有臺灣高等法院106年度上字第454號民事判決參照，案經上訴後，由最高法院110年度台上字第113號判決駁回上訴，維持上開見解。

⑶承前所述，系爭733土地既僅有上訴人、被上訴人二位共有人，被上訴人提起本件訴訟要求上訴人拆除系爭733土地上已得其他共有人同意使用之B1部分，參諸上情，美其言雖稱為共有人全體之利益云云，然實際上僅符合其自身之利益，對另一個共有人（即上訴人）並無任何利益可言，因此被上訴人於原審提起本件訴訟，實於民法第821條但書所定「僅得為共有人全體之利益」要件不符，企圖使自身利益極大化，使上訴人之因其行使權利之結果導致損失極大化，則被上訴人行使所有物返還請求權、共有物回復請求權，並非誠實及信用方法，至為迥然。

⑷首先，被上訴人於105年間因買賣取得系爭738土地、109年間因買賣取得系爭733土地應有部分，上訴人所有之系爭房屋，於77年間已建築完成坐落迄今，依社會常情及經驗法則，被上訴人於買受系爭733、738土地之時，當不可能未進行鑑界測量，以求明瞭其持有之土地界線範圍，系爭房屋之建築使用執照暨所檢附之共有人土地使用權同意書、鄰地所有人之使用共同壁協定書，均已檢附在彰化縣大村鄉公所建設課之建築物保存登記文件內；

系爭房屋現狀自77年間已存在逾34年餘，其座落位置、現狀，均處於公示或至少是被上訴人可得知悉之狀態，則系爭房屋既屬越界，被上訴人其後取得系爭733、738土地，亦就知悉上情或處於可得知悉之狀態，其仍不即提出異議；

縱使知悉，亦不思以其他侵害較小之手段（諸如請求不當得利、分割共有物或請求價購越界建築），猶仍於原審提起本件拆屋還地等請求，與比例原則有違，並非侵害最小之訴訟手段。

⑸又查，被上訴人意圖塑造系爭733土地為唯一聯外通行道路，並嚴詞指謫被上訴人於系爭733土地上之B1建物妨害伊通行云云，然：1.被上訴人於87年間，曾就系爭房屋B1部分與當時係爭733土地之共有人有協商，依B1部分所佔用之原寬度，將通路往系爭723土地退縮，換言之，上訴人提供自身單獨所有之723土地，以供當時之系爭720至722土地所有權人通行使用，而被上訴人承買時之現狀即已如此，現狀依舊未改變，而系爭733土地被上訴人之前手有圍牆供其內部使用，該圍牆並非上訴人建築，試問：倘如當初通行寬度不夠，何以先前系爭720至722土地之共有人與上訴人之間，均無存在過任何訟爭？此實係被上訴人依序取得系爭720、721、722、724、738土地後，逕自改變使用現狀，部分放置障礙物，再向上訴人主張其通行寬度不夠云云，實屬倒果為因。

2.次查，系爭733土地以前是方便各不同共有人通行之便所設，然被上訴人已收購大多數土地，系爭733土地之通行已僅為被上訴人、上訴人利益而留，時移境遷，公益性已然淡薄。

且實際上系爭720至722土地之北側，另有道路通行，此可參GOOGLE街景照片截圖（上證3）、系爭733土地地籍圖（上證4），是以，在被上訴人已取得720至722、724土地之現今，就系爭733土地，是否仍有作為通行道路使用之必要，實值商榷。

（七）另查，再退萬萬步言之，被上訴人、上訴人同屬系爭733土地之共有人，除提起本件拆屋還地、回復共有物之請求外，仍可提出系爭733土地之協議分割或依法提出裁判分割共有物訴訟，或就本件、另案以調解或訴訟上和解之手段協商，以茲解決。

然其仍執意提起本件，在本件訴訟中意圖迫使上訴人拆屋還地，失去長年來安身立命之住所；

或在另案分割共有物主張其應原物分配系爭B1部分，且主張系爭733土地依法不得分割云云，被上訴人之主張委實令人難以苟同，亦足徵其提起本件訴訟，實有權利濫用、違反比例原則之處，又上訴人所另案提起系爭733土地之分割共有物訴訟（上證2），業經 鈞院於112年9月27日判決變價分割在案，前此敘明。

（八）復查，被上訴人稱其一再向上訴人反映未獲置理，無奈方提起本件訴訟云云，然上訴人歷年來實已告知該B、B1部分，並非無權占有、亦非屬違建之建物，然被上訴人均不願承認，則被上訴人既不承認有上開共有人土地使用同意書、共同壁協定之存在，卻又對於原本系爭733土地，曾經共有人協議作為私設之通行道路乙節不否認，而主張不同意分割，顯然未從系爭同區段土地使用之由來，為全面、一體觀察，僅對於有利自己之部分承認，卻對於不利自己之部分概予否認。

（九）末查，系爭733土地之B1部分，目前使用現況分別為一樓通道及水塔、二樓與三樓為通道及廁所、四樓曬衣間，為82歲之上訴人及其身心障礙之兒子居住，若拆除必使他們生活上困難，此B1部分與系爭738土地共同壁B部分，均為上訴人所居住系爭房屋之結構承重牆，並無法一部拆除，一旦遭判決拆除，將導致整個保存登記之建物都將因B、B1部分之判決，而面臨一併拆除之結果，然上訴人所建之系爭房屋，係合法保存登記之建物，且於77年間一體建成，並未進行增建，且當時上訴人已取得系爭733土地共有人土地使用權同意書、系爭738土地鄰地所有人之使用共同壁協定書，並非無權占有。

原審未慮及此，率然判決上訴人應拆除B、B1部分建物，並未考慮原判決之執行，將使上訴人其他未經判決拆除（且為大部分）之建物，亦將遭一併拆除之窘況，顯有失事理之平。

而就此系爭房屋之拆除執行結果，與被上訴人所主張通行寬度不足（並非無法通行）之利益相較，孰輕孰重，未論衡平，亦忽略上訴人所陳提供自身單獨所有之723土地，以供當時之系爭720至722土地所有權人通行使用之事實，即判決上訴人應拆除B、B1部分建物，顯有違誤。

三、原審斟酌兩造主張及調查證據之結果，判命上訴人應將坐落系爭733地號土地如彰化縣員林政事務所111年3月14日員土測字第041600號複丈成果圖（即附圖）所示，編號B1部分面積8.14平方公尺之建物及編號C部分面積9.29平方公尺之遮雨棚，以及坐落系爭738地號土地如附圖所示，編號A部分面積0.08平方公尺之馬達（含水管），編號B1部分面積2.89平方公尺之建物，均予拆除並將該部分土地返還上訴人及共有人，並依職權宣告假執行及上訴人可供擔保免為假執行。

本件上訴聲明求為：⑴原判決廢棄。

⑵被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則請求駁回上訴。

四、得心證之理由：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條前段定有明文。

另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

民法第767條第1項前、中段、第773條及第821條亦均規定甚明。

另各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。

惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。

其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，並得依侵權行為之規定，行使其損害賠償請求權。

上訴人謂伊已取得系爭土地之共有權，對該土地不可能發生無權占有或侵奪之問題云云，自屬誤解。

再者，被上訴人在上訴人與他人共有之系爭土地上搭建系爭鐵塔，如無法律上依據，或無正當之權源，即構成無權占有，上訴人請求被上訴人拆除系爭鐵塔及交還土地乃行使法律所賦與之權利。

而權利之行使是否違反公共利益或以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

最高法院81年度台上字第1818號及86年度台上字第119號民事裁判意旨均可供參照。

（二）本件兩造對於系爭733地號土地為兩造共有，系爭738地號土地為被上訴人所有，上訴人所有之馬達（含水管）、建物及遮雨棚占用系爭兩造共有之733地號及被上訴人所有之同段738地號土地，占用面積如附圖所示：編號A部分面積0.08平方公尺之馬達（含水管），編號B部分面積2.89平方公尺之建物，係占用系爭738地號土地，編號B1部分面積8.14平方公尺之建物及編號C部分面積9.29平方公尺之遮雨棚，係占用系爭733地號土地一事並不爭執，並有被上訴人於原審提出之土地及建物登記簿謄本影本（第21、23、51頁）等件在卷可憑，復經原審及本院至現場履勘明確，製有勘驗筆錄及前開複丈成果圖附卷可稽，此部分事實應堪認定為真。

惟被上訴人主張上訴人為無權占用，請求上訴人拆除前開建物並返還占用之土地，為上訴人否認，並以上開言詞置辯。

（三）經查：⑴上訴人就其所有之如附圖所示編號A部分面積0.08平方公尺之馬達（含水管），編號B部分面積2.89平方公尺之建物，係占用系爭738地號土地等事實並不否認，惟辯稱其於77年間建造系爭建物時已取得當時鄰地所有權人即被上訴人前手之同意，被上訴人於105年間因買賣取得系爭738地號土地，不可能未鑑界測量，被上訴人應係明知或可得而知此情況等詞，並提出鄰地所有人之使用共同壁協定書影本一份（本院卷第77頁）為證，惟被上訴人否認知情，陳稱該協定書非一般大眾所得申請閱覽，並無公示效力等語。

查上訴人占用系爭738地號土地部分，係馬達（含水管）及系爭建物外層烤漆板等情，業經原審及本院至現場履勘，製有勘驗筆錄及複丈成果圖，並有被上訴人於原審提出之現場照片七幀（原審卷第108至112頁）等件在卷可參，該占用部分顯非上訴人所稱之共同壁；

雖上訴人辯稱烤漆板係建築當時即已一併興建，並非事後搭建云云，然核上訴人於原審提出之系爭建物使用執照暨申請資料、設計圖樣（原審卷第227至238頁），系爭建物建造時並無外層烤漆板之記載，上訴人所辯與事實不符，並不可採，故縱上訴人提出前開使用共同壁協定書為憑，亦不得作為其所有之馬達（含水管）及系爭建物外層烤漆板越界占用系爭738地號土地之依據。

⑵上訴人對於其所有之如附圖所示編號B1部分面積8.14平方公尺之建物及編號C部分面積9.29平方公尺之遮雨棚係占用系爭733地號土地一事亦不否認，然辯稱建造當時有經其他共有人同意，被上訴人買受時即已存在，應明知或可得而知此情況等詞，並提出土地使用權同意書影本一份（本院卷第75頁）為證，被上訴人則否認知情，陳稱同意書並無公示效力，且系爭733地號土地為法定空地，依法不得為建築使用等語。

查系爭733地號土地經編定為法定空地，原係供當時之同段720至722地號土地所有權人通行使用等情，有上訴人於原審提出之使用執照、設計圖影本（原審卷第227、233頁）及被上訴人提出之現場圖、同段720至722地號土地登記簿謄本影本（原審卷第25、37至41頁）等件在卷供參，並為兩造所不爭執，足認上訴人77年間建造系爭建物時，系爭733地號土地經編列為法定空地，並作為道路使用，本不得挪為其他用途，雖現同段720至722地號土地均歸被上訴人所有，惟被上訴人陳明仍有通行之必要，上訴人於系爭733地號土地上建築使用，違背當初留設法定空地之目的，縱其興建系爭建物時有經其他共有人同意，仍不能謂為合法；

況依前開使用執照建築設計圖及建築現場照片所示，當時建造範圍並不包含附圖編號B1、C部分，該部分顯係後來增建，上訴人所辯與事實不符，亦不足採。

⑶上訴人又主張系爭房屋現狀又已存在逾34年餘，其座落位置、現狀，均處於公示或至少是被上訴人可得知悉之狀態，則系爭房屋自77年間已屬越界，被上訴人其後取得系爭733、738土地，亦就知悉上情或處於可得知悉之狀態，其仍不即提出異議，或請求上訴人價購系爭733土地之B1部分，目前使用現況分別為一樓通道及水塔、二樓與三樓為通道及廁所、四樓曬衣間，為82歲之上訴人及其身心障礙之兒子居住，若拆除必使他們生活上困難，此B1部分與系爭738土地共同壁B部分，均為上訴人所居住系爭房屋之結構承重牆，並無法一部拆除，一旦遭判決拆除，將導致整個保存登記之建物都將因B、B1部分之判決，而面臨一併拆除之結果，被上訴人提起拆屋還地之訴訟，實有權利濫用之情事，請求依民法第796、796-1條規定准予上訴人就B、B1之部分，均免為全部或一部之移去或變更云云；

惟查，被上訴人係於系爭建物建造後方自前手買受系爭土地，且上訴人於建造當時明知已越界而為建築，與前揭民法第796條規定之情形有所不同，又上訴人占用系爭738地號土地部分並非建物主結構，不甚影響上訴人個人權益，另上訴人占用系爭733地號土地部分，因該部分土地為法定空地，係供公眾通行使用，上訴人於其上興建建物屬違章建築，公共安全之保障應優先於其個人利益，被上訴人訴請其拆除，除係本於系爭土地所有權人身分對無權占有者行使物上請求權外，尚兼具維護公共安全之利益，均難謂係權利濫用。

⑷至上訴人主張其已針對系爭733地號土地提起分割共有物訴訟，可解決占用之權源問題等語，惟法定空地之分割依建築法第11條第3項規定應合於建築基地法定空地分割辦法方得為之，且經另案民事判決以變價分配方式分割，對本件亦無影響，附此敘明。

（四）從而，上訴人對於占用系爭733、738地號土地如附圖所示編號A、B、B1、C部分一事既不否認，復未能證明有何合法使用該占用部分之權源，則被上訴人主張上訴人係無權占用，請求上訴人拆除並返還占用部分之土地予其與共有人，自屬於法有據。

五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前、中段及第821條規定，請求上訴人將如附圖所示，編號A部分面積0.08平方公尺之馬達（含水管）、編號B部分面積2.89平方公尺之建物、編號B1部分面積8.14平方公尺之建物及編號C部分面積9.29平方公尺之遮雨棚拆除，並將占用之土地返還上訴人及共有人，為有理由，應予准許，原審判決於法並無違誤；

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、結論：本件上訴為無理由，並依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第436條之1第3項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 23 日
民事第四庭審判長法 官 王鏡明
法 官 姚銘鴻
法 官 謝仁棠
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 23 日
書記官 陳文新