臺灣彰化地方法院民事-CHDV,111,訴,331,20240131,1

臺灣彰化地方法院民事判決
111年度訴字第331號
原 告 許智強

訴訟代理人 施廷勳律師
複 代理人 張幸茵律師
被 告 王水河


訴訟代理人 盧江陽律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國112年12月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠附表編號1至3所示建物（下稱系爭建物）為未辦保存登記建物，原為訴外人王世凱及被告共有，權利範圍為王世凱73.2％及被告26.8％。

嗣經王世凱之債權人聲請強制執行，由原告於本院96年度執字第21689號強制執行事件因拍定而取得原屬王世凱所有之系爭建物所有權應有部分73.2％、坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地（下稱304地號土地）所有權，及原屬訴外人聯慶工業股份有限公司所有同段309地號土地所有權。

㈡系爭建物一直作為廠房用途，地上1層及地下1層各有1個出入口，辦公室區域則有一個獨立出入口，然廠房內部相通，系爭建物於構造上、使用上，均無從區分能各自獨立之2部分，且系爭建物所坐落之304地號土地所有權為原告單獨所有，被告無304地號土地所有權。

基於前述系爭建物之整體構造、使用方式及效用等，可知如將系爭建物以原物分割並分配予兩造，顯有困難。

另考量建物與土地不宜分屬不同所有權人並促使法律關係單純化並澈底消滅共有關係等因素，原告依民法第824條第2項規定，訴請裁判分割系爭建物所有權，由原告取得系爭建物所有權全部並對被告為金錢補償；

如法院認為僅得分割事實上處分權，原告則依民法第831條準用第824條第2項規定，訴請裁判分割系爭建物事實上處分權，由原告取得系爭建物事實上處分權全部並對被告為金錢補償等語，並聲明：系爭建物由原告取得全部，原告應對被告補償新臺幣512萬1,634元。

二、被告主張：㈠王世凱及被告曾簽立如本院卷一第39及41頁所示之分割協議，故兩造應受此分割協議之拘束。

㈡因分割為處分行為，依民法第759條規定，非經登記不得為處分行為。

系爭建物既未辦保存登記，於登記前即不得分割，應駁回原告之訴。

倘如採行原告所主張之方案為分割，縱原告應向被告為金錢補償，惟該金錢補償將因系爭建物未辦保存登記，亦無法依民法第824條之1第4項規定辦理法定抵押權之設定登記等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：㈠原告主張其係因強制執行拍定而取得系爭建物所有權應有部分73.2％，而與對系爭建物有26.8％之被告共有系爭建物等情，業據其提出本院99年2月8日彰院賢96執辛21689字第0990005155號不動產權利移轉證書（見本院卷一第17及17-1頁）附卷可稽，被告固對於原告因強制執行而取得之範圍有所爭執（見本院卷一第176及177頁），惟因強制執行而拍定取得不動產所有權者，自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，此觀民法第759條及強制執行法第98條第1項規定即明。

未辦理建物所有權第一次登記之建物，由出資建造人原始取得所有權，建造人之債權人對該建物為強制執行，經拍定人取得權利移轉證書時，即取得該建物之所有權，縱無法辦理所有權移轉登記，仍無礙於該建物所有權之取得，最高法院111年度台上字第111號民事判決可加參照，自堪信原告此部分主張為真實可採。

㈡因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。

而不動產之分割，性質上屬於處分行為，非於辦理保存及繼承登記後不得為之（最高法院72年度台上字第2072號民事判決及司法院70年8月5日廳民一字第588號函之研究意見參照）。

是依現行實務見解，因系爭建物尚未辦理保存登記，兩造自難依民法第759條及第824條第2項規定，分割系爭建物之所有權。

同理，被告抗辯兩造應受被告與王世凱曾簽立之分割協議書之拘束云云，亦不足採取。

㈢至未辦保存登記建物之事實上處分權，是否得為裁判分割之客體，最高法院111年度台簡上字第9號民事判決固謂：「全體繼承人因無法辦理未登記建物之繼承登記，固不能分割（處分）該建物之共有權，惟得分割該建物之事實上處分權，由部分繼承人取得，且該事實上處分權，屬得讓與之財產權。

又所有權以外之財產權，由數人共有，而共有人就分割之方法不能協議決定者，法院得因共有人之請求命為分配，此觀民法第831條、第824條第2項規定即明。

基此，數人共有未登記建物之事實上處分權，而就分割之方法不能協議決定者，法院得因部分共有人之請求，為裁判分配。」

，而認未辦保存登記建物之事實上處分權，得為裁判分割之客體。

惟本院審酌：⒈建物於興建完成時，由原始出資者取得所有權。

但不符合建築法及其相關法令之建物，即無法向地政機關辦理保存登記。

而所謂保存登記即建物所有權第一次登記，指新建或舊有之合法建物，為確保其權屬，向該管登記機關申請所為之登記。

合法建物，原則上應符合建築法及其相關法令，並取得建築管理機關核發之建造執照及使用執照。

建築管理機關對於建築施以前揭制度，除保障建物所有者之財產權外，同時因建築法及其相關法令，對於消防或地震等防災，均設有相關規定，此規定不僅保障建物所有權人之生命安全外，亦兼有保障鄰近之建物使用人或居民之居住安全，具有高度公益性質。

⒉建築管理機關為實施建築管理，所建立之前揭制度，固不影響私法上所有權之取得。

惟因未辦保存登記建物，除因徵收、繼承、強制執行拍定或承受等情形外，原則上其所有權不發生移轉或變動。

實務上，因承認未辦保存登記建物得為讓與之客體，並肯認「事實上處分權」之存在，造成事實上處分權未有登記等公示制度，已衍生許多亂象。

故在事實上處分權之肯認上，揆諸前段之說明，應作適度之限制，否則變相將違法本不應存在之建物，擴大其交易、使用等效能及功用，反不利於公益。

從而，未辦保存登記建物之事實上處分權，是否得為裁判分割之客體，尚應視該事實上處分權之共有狀態而定。

倘該共有狀態之發生，係因消極或不可控制等原因所發生（如：原事實上處分權本屬1人所有，因繼承而發生繼承人公同共有事實上處分權），因該共有狀態並非共有人主動創設，係被動而進入共有狀態，為利建物之有效使用，發揮其最大功能並消弭共有狀態，應許共有人得訴請裁判分割該事實上處分權；

倘該共有狀態之發生，係因積極或可控制等原因所發生（如：原事實上處分權本屬1人所有，數人因買賣而自願取得並共有該事實上處分權），因該共有狀態係共有人主動並自願創設或進入共有關係，則該共有人本有機會選擇不進入該共有狀態，卻仍執意為之，基於尊重建築管理制度所欲追求及發揮維護公益之目的，自應限制該共有人訴請裁判分割該事實上處分權。

⒊依證人王世凱到場具結證稱：「（法官：上面寫的你的持分是73.2％，這是如何訂的？）當時我們出錢蓋廠房，這是當時我出錢的比例，另外一個出錢的人是王水河。

（法官：蓋這個廠房有無建照、使用執照？）不合於建築法規，所以沒有去申請。

（為何廠房會找王水河來一起出錢蓋？）我們還沒有蓋廠房之前就一起做生意，當時的廠房不在這裡，後來生意擴張，就搬來這裡新蓋廠房一起做。」

（見本院卷一第106及107頁）等語，足認系爭建物自始即未合於建築法規，且興建之目的係因王世凱及被告有廠房需求所建。

另受命法官於111年12月5日至系爭建物勘驗，可知被告迄今仍有使用系爭建物內部部分之空間，有勘驗測量筆錄（見本院卷一第207至228頁）在卷可佐，且本院96年執字第21689號強制執行事件，於拍賣公告附表編號3及4之備考欄已記載系爭建物為未辦保存登記建物，及權利範圍欄亦記載為「100分之73.2」（見本院卷一第141頁），堪認原告於投標前，應已知悉系爭建物本屬共有狀態，仍自願參與投標而取得系爭建物所有權應有部分73.2％。

從而，兩造間就系爭建物之共有狀態，係因原告積極行為而自願進入該共有狀態，揆諸前揭說明，不應准許原告主張依民法第831條準用第824條第2項規定，訴請裁判分割系爭建物之事實上處分權。

四、據上論結，本件原告之訴，為無理由，應予駁回。

五、本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 洪榮謙
法 官 鍾孟容
法 官 林彥宇
附表：
編號 不動產標的 附圖編號 坐落土地 地上物 縣市 鄉鎮市區 地段 地號 面積（㎡） 1 A 彰化縣 鹿港鎮 鹿鳴段 304 1,921.3 主體建物 （地上及地下各1層） 2 A-1 311 1.62 3 B 304 108.01 斜坡車道 附圖：彰化縣鹿港地政事務所111年11月14日鹿土測字第1664號土地複丈成果圖。
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；
並向本院繳足上訴裁判費（如委任律師提起上訴，請注意民事訴訟法施行法第9條規定）。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 吳芳儀