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臺灣彰化地方法院民事判決
111年度訴字第380號
原 告 廖椏萱
訴訟代理人 許凱翔律師
複 代理人 李維仁律師
被 告 彰化縣竹塘鄉農會
法定代理人 莊焜勝
訴訟代理人 詹秋燕
詹碧玲
被 告 林詹錦鑾
胡振榮
彰化縣竹塘鄉公所
法定代理人 蔡碩任
訴訟代理人 陳彥辰
被 告 楊章民
楊章興
鐘尊禮
林志學
胡建豐
蔣順財
詹欣庭
詹朝鈞
陳怡瑋
林劉碧月
廖俊霖
詹依儒
詹○賢
兼 上一人
法定代理人 古○玲
被 告 廖謙翔
廖子儀
廖玟棋
受 告知人 張能謀
詹志湖
林文輝
詹前河
林文俊
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地，合併分割如附表一及附圖二、三所示。
兩造應按附表二所示金額互為找補。
訴訟費用由兩造按附表一訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；
第170條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；
他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。
查被告癸○○於本件起訴時尚未成年，由法定代理人為訴訟行為，嗣於訴訟程序進行中成年，其法定代理人代理權消滅，原告具狀聲明由其本人承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、除被告彰化縣竹塘鄉農會（下稱竹塘鄉農會）、彰化縣竹塘鄉公所（下稱竹塘鄉公所）、辛○○、鍾尊禮、申○○、子○○、己○○、乙○○○、詹○賢、古○玲外，其餘被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地（合稱系爭土地，同段土地建物逕稱地號、建號）為兩造共有，應有部分比例如附表一所示。
系爭土地無不能分割原因，而兩造無法協議決定分割方法。
爰依民法第823條第1項、第824條第2、5項規定，請求合併分割如附表一及附圖二、三所示（下稱原告方案），並依附表二所示鑑定金額相互找補等語。
二、被告方面：㈠竹塘鄉農會答辯略以：同意原告方案等語。
㈡竹塘鄉公所答辯略以：同意合併分割，且原則上同意原告方案，但希望將伊就系爭土地之應有部分面積全部分配在附圖二編號R坵塊（以下各坵塊逕稱其編號）上，不足部分由其他共有人按原應有部分比例維持共有。
依原告方案，伊受分配坵塊面積小於系爭土地應有部分面積，雖以現金補償，但會影響竹塘鄉權益，並徒增公共設施保留地未來徵收困擾，而與公益不符等語。
㈢辛○○答辯略以：同意原告方案，但民國101年7月至000年00月間，竹政段土地買賣實價登錄共82筆，鑑定人所選取之比價標的卻為近2年交易單價最高之3筆，有所高估；
且101年7月至000年00月間竹塘鄉全部土地買賣實價登錄共1,280筆、每坪單價逾新臺幣（下同）100,000元僅5筆，系爭土地107年至112年公告土地現值僅增加1％，實價登錄資料顯示竹政段土地近5年交易單價亦無明顯漲幅，又110年12月至000年00月間竹政段土地買賣實價登錄共計13筆，平均單價為每坪70,896元，加以其中2筆交易土地之條件更與系爭土地相仿（即946與947地號，以及949地號），交易單價分別卻僅為每坪62,169元、49,997元，然鑑定所估系爭土地每坪單價平均為96,905元，並不客觀公平等語。
㈣酉○○答辯略以：伊不了解分割的事情，但希望找補金額越少越好等語。
㈤被告天○○未於準備及言詞辯論期日到場，惟提出書狀答辯略以：同意原告方案等語。
㈥申○○答辯略以：對原告方案沒有意見，但主張R坵塊應該要按共有人原應有部分比例維持共有，因R坵塊是要做道路使用，如要其他共有人負擔土地稅捐並不合理。
另鑑定人採納與本件無關之物件做為鑑價基礎，且亦未採酌原告於107年8、10月在884地號土地之實際成交價格作為參考依據，並不公平等語。
㈦子○○、詹○賢、古○玲答辯略以：同意原告方案，但估價師以最高價之比較標的來鑑定，致找補金額過高，並不合理，希望找補金額能夠折衷等語。
㈧被告寅○○、乙○○○、癸○○答辯略以：同意原告方案，但認為找補金額太高不合理等語。
㈨被告己○○答辯略以：同意原告方案，對找補金額無意見等語。
㈩其餘被告未於準備程序及言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠按各共有人得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配，民法第824條第2項亦定有明文。
查系爭土地為兩造共有，應有部分如附表一所示，又系爭土地無不能分割之情形，兩造亦無不能分割之約定，復不能以協議定分割之方法等情，未為到庭兩造所爭，故原告請求分割系爭土地，自無不合，應予准許。
㈡次按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項定有明文。
再按土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限；
地籍測量實施規則第224條所稱之使用性質於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別，地籍測量實施規則第224條、第225條之1條固定有明文。
然該地籍測量實施規則所定，係就不同宗土地擬合併為一宗土地所設之限制，與民法第824條第5項、第6項所定數宗共有土地合併分割之情形有別，所謂合併分割，僅為分割方法，非不同土地實際合併為一宗土地（最高法院111年度台上字第2764號裁定參照）。
經查，系爭土地共有人均相同，且亦無不得合併分割之限制，故原告請求合併分割，於法相符，應予准許。
至於884、888地號土地為竹塘都市○○○○區○000地號土地為竹塘都市計畫人行步道用地一節，有使用分區證明書（卷一第151頁）可證，使用性質固有不同，而不得合併為一宗土地，惟揆諸前揭說明，仍得合併分割，附此敘明。
㈢又按共有物分割之訴為形成訴訟，法院定分割方法不受當事人聲明之拘束，而應綜合考量公平性、應有部分比例與實際使用是否相當、共有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟價值、共有人利益、各共有人主觀因素與使用現狀、共有人之利害關係等因素為之。
經查：⒈系爭土地為相鄰土地，合併後略呈南北走向之長方形；
西側臨竹塘街、886地號土地上有竹塘街28巷道路。
系爭土地建物分布情形如附圖一所示，編號A1、A2為1層磚造鐵皮建物（竹塘街14號），由申○○占有使用；
編號B1、B2、B3為2層磚造建物（竹塘街16號）及屋後空地，由乙○○○占有使用；
編號C1、C2、C3為1層磚造鐵皮建物（262建號建物，竹塘街18號）及屋後空地，由訴外人鐘黃桂枝占有使用；
編號D1、D2、D3為1層磚造鐵皮建物（竹塘街20號）及屋後空地，由子○○、寅○○、古○玲、癸○○、詹○賢占有使用；
編號E1、E2為1層磚造鐵皮建物（竹塘街22號），由被告巳○○占有使用；
編號F1、F2（竹塘街24號）、G1、G2（竹塘街26號）為1層磚造建物及屋後空地（F3），由原告、被告未○○、卯○○、辰○○占有使用；
編號R1、R2為竹塘街28巷道路；
編號H1、H2、H3、H4均為竹塘街30號（H1、H2為2層加強磚造建物；
H3、H4為1層磚造鐵皮建物），由天○○占有使用；
編號I1、I2、I3為2層加強磚造建物及屋後空地（竹塘街32號、34號），由竹塘鄉農會占有使用；
編號J1為2層加強磚造建物（260建號建物，竹塘街36號），編號J2、J3為3層加強磚造建物（261建號建物，竹塘街28巷19號），均由己○○占有使用；
編號K1、K2、K3為2層加強磚造建物（竹塘街38號、竹塘街28巷21號），占有使用人不詳；
編號L1為3層加強磚造建物（竹塘街40號），由被告丁○○占有使用；
編號L2為3層加強磚造建物（竹塘街28巷23號），由被告丙○○（原名胡振煌）占有使用等情，業經本院至現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄、現場照片、現場略圖、260至262建號建物查詢資料、彰化縣地○○○○○○○○000○00○00○○○○○○街00號房屋稅籍證明書、稅籍登記表、平面圖可佐，並為到場兩造所不爭，堪信屬實。
⒉查原告主張依附圖二、三之分割方法原則上是以系爭土地上現況建物為界以為分割，並將各該土地分配予地上建物之使用人，使地上建物得以保留，且分割後，受分配人得將886地號土地東北側及西南側狹長土地（即R坵塊以外部分）與884、886地號土地各坵塊合併利用，擴大房地之經濟價值，共有人分得之各坵塊地形略屬方正，西側亦與道路相鄰，不致產生通行問題，加以多數共有人對於原告方案並無反對意見，堪認符合多數共有人之利益。
至於被告竹塘鄉公所就系爭土地應有部分面積約為104.70平方公尺，分割後其就R坵塊應有部分面積約為84.39平方公尺，固與竹塘鄉公所答辯稱希望將其就系爭土地之應有部分面積全部分配在R坵塊等語之情形不符，惟R坵塊本即為竹塘街28巷道路，分割後亦作為道路所用，需由全體共有人維持共有，方得兼衡各共有人之利益，是竹塘鄉公所所辯，難認可採。
另R坵塊因係作為道路使用，各共有人均蒙其利，且分割後多數共有人對R坵塊比例均少於原應有部分比例，自應重新核算共有人應有部分比例如附表一編號R所示之應有部分，方與分割後之狀態相符，而不應再按原應有部分比例維持共有，併予敘明。
從而，本院斟酌上情及兩造使用土地現狀、系爭房地之經濟效益，並兼顧兩造公平及最佳利益，認原告上開分割方法為合理可採，爰判決如主文第1項所示。
㈣第按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。
查系爭土地經分割後，兩造分別取得之土地位置各有不同，且應有部分面積與受分配面積未盡相符，其價值自有差異，應互為找補。
經本院將原告分割方案囑託鼎諭不動產估價師事務所鑑定兩造分得土地位置，以目前市價情形，其各自價值及各應找補金額多少？經該所以鼎（法）0000000-0不動產估價報告書（下稱系爭鑑定報告）回覆如附表二所示。
系爭鑑定報告乃依不動產估價技術規則，運用市場比較法、敏感度測試數學模型分析估價法等2種估價方法或技術進行估價作業（系爭鑑定報告第60頁），並綜合考量土地利用計畫（法）變動、經濟、市場交易情況、整體都市地價指數、竹塘鄉人文地理、近臨地區人口、交通條件、土地利用及不動產市場情形、區域房市供需情形、系爭土地個別條件等因素，鑑定系爭土地各區位之價值作成鑑定報告（詳見系爭鑑定報告），並說明兩造分割後所取得土地價值及互為找補金額，核屬客觀可採。
爰審酌上開鑑定意見，認兩造應按附表二所示金額互為找補，並判決如主文第2項所示。
至於部分被告雖以前詞辯稱鑑定金額過高，辛○○更提出實價登錄、公告土地現值等資料為佐（卷二第79-83、87-116頁），惟經本院將相關意見送請補充鑑定，回覆略以：平均地價之計算，科學上僅為特定樣本數平均地價，不宜與市場價格比擬，因市場價格受土地規劃管制、面積、市場單價、區位、各類土地樣本數多寡等諸多因素交互影響。
又110年12月至000年00月間竹政段土地買賣實價登錄共計13筆（如附表三所示），然884、888地號土地規劃管制為商業區，且位處竹塘鄉主要經濟活動區，地形方正，與前揭交易土地規劃管制、地形有所不同，且部分交易土地係應有部分處分，故附表三編號1至12與不動產估價技術規則第12、23條規定有違，不適合作為不動產估價市場交易案例；
又110年12月至112年9月，竹政段土地單價逾100,000元者即有6筆（如附表四），故所提論證與不動產估價個別估價顯無關連等情，有鼎諭不動產估價師事務所113年1月18日函可憑（卷二第125-137頁），本院審酌辛○○所提實價登錄比較標的，與系爭土地條件確有諸多不同，且系爭鑑定報告及前開函文亦已詳載其擇定估價方法及比較標的之理由，鑑定方法尚無明顯瑕疵可指。
故部分被告認鑑價結果高估系爭土地價值等語，尚非可採。
四、另按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響，但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人所分得部分，民法第824條之1第2項第3款定有明文。查丙○○將系爭土地應有部分設定抵押權予受告知人戊○○、壬○○、亥○○、丑○○；訴外人黃朝星將亦將系爭土地應有部分設定抵押權予受告知人戌○○等情，有土地登記謄本可按，經本院告知訴訟後，受告知人均未參加訴訟，揆諸上開規定，該等抵押權於本判決確定後，應分別移存於丙○○、繼受黃朝星應有部分之被告所分得土地，併此敘明。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
查分割共有物之訴乃形成訴訟，法院不受當事人聲明之拘束，審酌兩造因分割所得利益，本院認由一造負擔全部訴訟費用，顯失公平，應由兩造各按其應有部分比例分擔，方屬公允，爰諭知訴訟費用負擔如主文第3項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。
中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
民事第一庭 審判長法 官 陳弘仁
法 官 劉玉媛
法 官 張亦忱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
(須按他造當事人之人數附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 19 日
書記官 黃明慧
附表一
編號 共有人 應有部分暨訴訟費用負擔比例 884地號分割後（附圖二） 886地號分割後（附圖三） 888地號分割後（附圖二） 編號 面積 （平方公尺） 應有部分 編號 面積 （平方公尺） 應有部分 編號 面積 （平方公尺） 應有部分 編號 面積 （平方公尺） 應有部分 1 申○○ 196/2880 A 242.08 1/1 A1 0.49 1/1 R 144.81 536/17967 2 乙○○○ 465/7200 B 167.58 1/1 B1 0.98 1/1 508/17967 3 酉○○ 208/2880 C 182.65 1/1 C1 1.75 1/1 568/17967 4 子○○ 208/8640 D 179.48 1/3 D1 2.36 1/3 190/17967 5 寅○○ 208/8640 1/3 1/3 190/17967 6 癸○○ 應有部分比例： 公同共有208/8640 訴訟費用負擔比例：連帶負擔208/8640 公同共有1/3 公同共有1/3 公同共有 190/17967 7 詹○賢 8 古○玲 9 巳○○ 208/2880 E 397.22 9288/39722 E1 7.03 9288/39722 568/17967 10 未○○ 221/2880 16286/39722 16286/39722 604/17967 11 午○○ 64/2880 4716/39722 4716/39722 175/17967 12 卯○○ 64/2880 4716/39722 4716/39722 175/17967 13 辰○○ 64/2880 4716/39722 4716/39722 175/17967 14 天○○ 220/2880 H1 5.23 1/1 601/17967 H 159.67 1/1 15 彰化縣竹塘鄉農會 483/2880 I1 9.24 1/1 1320/17967 I 329 1/1 16 己○○ 226/2880 J1 3.91 1/1 618/17967 J 166.42 1/1 17 庚○○ 107/2880 K1 2.86 1/2 292/17967 K 157.84 1/2 18 辛○○ 107/2880 1/2 292/17967 1/2 19 丁○○ 9/2880 25/17967 L1 15.18 1/1 20 丙○○ 9/2880 L3 1.01 1/1 25/17967 L2 24.1 1/1 21 甲○○○ 163/2880 445/17967 22 彰化縣竹塘鄉（管理人：彰化縣竹塘鄉公所） 137/2880 10470/17967 附表二：找補配賦表（單位：新臺幣/元）
受領人 給付人 彰化縣竹塘鄉農會 甲○○○ 彰化縣竹塘鄉（管理人：彰化縣竹塘鄉公所） 巳○○ 未○○ 午○○ 卯○○ 辰○○ 合計 丁○○ 9,581 106,883 77,082 7,218 7,669 2,221 2,221 2,221 215,096 庚○○ 1,491 16,639 12,000 1,124 1,194 345 345 345 33,483 辛○○ 1,491 16,639 12,000 1,124 1,194 345 345 345 33,483 酉○○ 48,626 542,454 391,207 36,633 38,921 11,270 11,270 11,270 1,091,651 天○○ 8,906 99,351 71,650 6,710 7,128 2,064 2,064 2,064 199,937 丙○○ 16,980 189,424 136,609 12,793 13,591 3,937 3,937 3,937 381,208 申○○ 142,619 1,591,043 1,147,432 107,449 114,115 33,057 33,057 33,057 3,201,869 子○○ 14,956 166,850 120,330 11,268 11,971 3,467 3,467 3,467 335,776 寅○○ 14,956 166,850 120,330 11,268 11,971 3,467 3,467 3,467 335,776 己○○ 2,752 30,704 22,143 2,074 2,203 638 638 638 61,790 乙○○○ 48,285 538,668 388,478 36,378 38,649 11,192 11,192 11,192 1,084,034 癸○○ 詹○賢 古○玲 14,956 166,851 166,851 11,268 11,971 3,467 3,467 3,467 335,777 合計 325,599 3,632,356 2,619,591 245,307 260,617 75,470 75,470 75,470 7,309,880 備註：癸○○、詹○賢、古○玲為連帶給付。
附表三：110年12月至000年00月間竹政段土地買賣實價登錄編號 地號 （竹政段） 規劃管制 臨路寬度 （公尺） 地型 單向進出 單價 （元/坪） 備註 1 248 住宅區 6 長方不整 死巷 44,992 應有部分處分 2 234 住宅區 8 正三角 52,473 3 248 住宅區 6 長方不整 死巷 44,992 應有部分處分 4 833 住宅區 8 正三角 81,283 應有部分處分 5 794 公保地 15 畸零 19,997 6 513-5 住宅區 10 畸零 51,015 應有部分處分 7 945 商業區 8 三角形 62,099 8 946 住宅區 8 長方形 62,169 9 506 住宅區 10 正方形 70,797 應有部分處分 10 853 住宅區 袋地 長方形 80,000 11 494 住宅區 8 長方形 49,997 12 107 住宅區 10 長方形 99,861 13 747 商業區 10 長方形 130,641 附表四：竹政段土地110年12月至112年9月土地單價超過10萬元之交易
編號 地號 （竹政段） 交易年月 總價 （萬元） 單價 （萬元/坪） 總面積 （坪） 1 1276-3 112/9 49 12.4 4.00 2 1276 112/9 7 0.62 3 1276-1 112/9 22 11.9 1.85 4 1276-2 112/9 36 11.9 3.09 5 107 111/2 920 10 92.13 6 747 110/12 220 13.1 16.84
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