臺灣彰化地方法院民事-CHDV,112,訴,674,20240731,1

臺灣彰化地方法院民事判決
112年度訴字第674號
原 告 劉木卿

劉讌孋
張瓈甄
共 同
訴訟代理人 陳世煌律師
洪婕慈律師
李冠穎律師
被 告 黃景柏
黃新機
黃志杉
黃陳色
黃玉央
共 同
訴訟代理人 張藝騰律師
複 代理 人 黃譓蓉律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國113年6月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認兩造間就坐落彰化縣○○市○○段000○000○000○000地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。

被告應將坐落彰化縣○○市○○段000○000地號土地騰空返還予原告。

被告黃景柏應將坐落彰化縣○○市○○段000○000地號土地上如附表編號1所示之地上物拆除，及剷除所鋪設水泥地面，並將彰化縣○○市○○段000○000地號土地騰空返還予原告。

被告黃志杉應將坐落彰化縣○○市○○段000○000地號土地上如附表編號2所示之地上物拆除，及剷除所鋪設水泥地面，並將彰化縣○○市○○段000○000地號土地騰空返還予原告。

被告黃陳色應將坐落彰化縣○○市○○段000地號土地上如附表編號3所示之地上物拆除，及剷除所鋪設水泥地面，並將坐落彰化縣○○市○○段000○000地號土地騰空返還予原告。

被告黃新機應將坐落彰化縣○○市○○段000○000地號土地上如附表編號4所示之地上物拆除，及剷除所鋪設水泥地面，並將彰化縣○○市○○段000○000地號土地騰空返還予原告。

被告黃玉央應將坐落彰化縣○○市○○段000○000地號土地騰空返還予原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第二項於原告以新臺幣17萬9,687元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣53萬9,060元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第三項至第六項於原告各以如附表所示金額為如附表編號1至編號4所示被告供擔保後，得假執行；

但如附表編號1至編號4所示被告各以如附表所示金額預供擔保，得免為假執行。

本判決第七項於原告以新臺幣1,108萬0,194元為被告黃玉央供擔保後，得假執行；

但被告黃玉央如以新臺幣3,324萬0,580元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。

本件兩造間租佃爭議事件，業經彰化縣員林市公所、彰化縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由彰化縣政府移送本院(見本院卷第9頁)，是原告提起本訴，程序尚無不合，先予敘明。

二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

本件原告原起訴聲明為：㈠確認兩造間就坐落彰化縣○○市○○段000○000○000○000地號土地（合稱系爭土地，個別土地逕以地號稱之）之耕地三七五租賃關係（租約字號：員林市公所員出字第37號）不存在；

㈡被告應將907、921地號土地騰空返還予原告；

㈢被告應將908地號如起訴狀附圖一所示編號A磚瓦建物（面積316.75平方公尺）、編號B磚瓦建物（面積8.59平方公尺）、編號C廁所（面積4.52平方公尺）、編號E鐵皮造建物（面積60.05平方公尺）、編號F磚瓦建物（面積101.76平方公尺）、編號G磚瓦建物（面積99.26平方公尺）、編號H磚瓦建物（面積159.63平方公尺）、編號L磚瓦水塔（面積3.26平方公尺）、編號N磚瓦建物（面積130.81平方公尺）、編號Q廁所（面積3.91平方公尺）拆除，及剷除所鋪設水泥地面，並將908地號土地騰空返還予原告（地上物面積、位置以實測為準）；

㈣被告應將913地號如起訴狀附圖一所示編號A1磚瓦建物（面積0.71平方公尺）、編號D鋼構造建物（面積80.78平方公尺）、編號J磚瓦建物（面積73.33平方公尺）、編號K磚瓦水塔（面積5.46平方公尺）、編號M磚瓦建物（面積30.1平方公尺）、編號P廁所（面積4.33平方公尺）拆除，及剷除所鋪設水泥地面，並將913地號土地騰空返還予原告（地上物面積、位置以實測為準）；

㈤願供擔保，請准就第2項至第4項聲明宣告假執行（見本院卷第99、101頁）。

嗣經本院會同彰化縣員林地政事務所測量員履勘測量，系爭土地上有如附圖即彰化縣員林地政事務所112年9月18日員土測字第145900號土地複丈成果圖所示之地上物（下稱系爭地上物），後原告於113年3月20日具狀將上開聲明更正為：㈠確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在；

㈡被告應將907、921地號土地騰空返還予原告；

㈢被告黃景柏應將908、913地號土地上如附表編號1所示之地上物拆除，及剷除所鋪設水泥地面，並將908、913地號土地騰空返還予原告；

㈣被告黃志杉應將908、913地號土地上如附表編號2所示之地上物拆除，及剷除所鋪設水泥地面，並將908、913地號土地騰空返還予原告；

㈤被告黃陳色應將908地號土地上如附表編號3所示之地上物拆除，及剷除所鋪設水泥地面，並將908、913地號土地騰空返還予原告；

㈥被告黃新機應將908、913地號土地上如附表編號4所示之地上物拆除，及剷除所鋪設水泥地面，並將908、913地號土地騰空返還予原告；

㈦被告黃玉央應將908、913地號土地騰空返還予原告；

㈧願供擔保，請准就第2項至第7項聲明宣告假執行（見本院卷第351、353頁）。

經核原告於經測量而確定如附表所示之被告應拆除系爭地上物之位置及面積後，就上開訴之聲明所為之補充及更正事實上之陳述，並非訴之變更及追加，揆諸前揭規定，均應准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：系爭土地為原告所共有，並就系爭土地與被告訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約）。

詎被告於租賃期間，為供其等家族共同居住之需要，竟於系爭土地上興建系爭地上物，其整體設計及面積顯非單純以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，自非屬作為堆置農具、肥料或臨時休息用途之農舍，是被告所為已足認有不自任耕作之情。

依減租條例第16條第1項、第2項前段之規定，兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關應「全部」無效。

而兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係既因租約無效而不存在，被告對於系爭土地即無合法之占有權源，原告自得依民法第767條之物上請求權，請求被告應將系爭土地上之地上物拆除並將系爭土地騰空返還予原告，爰依減租條例第16條第1項、第2項前段、民法第767條之規定，請求被告拆除地上物，並將系爭土地騰空返還予原告等語，並聲明：如主文所示。

二、被告則以：被告並未興建系爭地上物，被告雖承認編號A、A1為被告黃景柏所居住；

編號F係被告黃志杉放置祖先之物及一些農具且有一間辦公室；

編號G為被告黃志杉所居住；

編號H、O係被告黃陳色與其子所居住，被告黃陳色之父之前亦居住於此處；

編號J是被告黃新機所居住。

然908地號上之建物僅佔該地號範圍7％、913地號上之建物僅占用該地號面積之4％，系爭地上物更僅佔系爭土地之6.41％，占用比例甚微，且多係輔助、便利耕作使用，此種情形非屬非自任耕作。

又系爭地上物於減租條例施行前早已存在，且為當時系爭土地之出租人明知，可見原出租人與被告之先父成立系爭租約時，其真意即是約定就有建物部分，無從為農耕使用；

就無建物之部分，始應為農耕使用，且原告亦知悉系爭土地上有系爭地上物存在，亦可見原告明知且同意既存建物繼續存在，基於禁反言、誠信原則，自不得請求拆除等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。

參、兩造經本院整理及簡化爭點，結果如下（見本院卷第390、552頁，本院依判決格式調整文字）：

一、兩造不爭執事項：㈠兩造間就系爭土地存在有系爭租約。

㈡系爭土地上有如附圖所示之地上物。

其中編號A、A1為被告黃景柏所居住；

編號F係被告黃志杉放置祖先之物及一些農具；

編號G為被告黃志杉所居住；

編號H、O係被告黃陳色與其子所居住，被告黃陳色之父之前亦居住於此處；

編號J是被告黃新機所居住。

二、本件爭點：㈠附圖編號A、A1、F 、G 、H 、J 、M 、N（下稱系爭建物）之使用情形，是否屬不自任耕作？㈡被告辯稱系爭建物占用系爭土地比例僅有6.41％，不屬不自任耕作之情形，有無理由？㈢原告提起本件訴訟是否有禁反言或權利濫用之適用？

肆、本院之判斷：

一、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決參照）。

本件原告聲明第1項請求確認被告就原告所有之系爭土地存有系爭租約租賃關係不存在，為被告否認，則兩造間是否仍有系爭租約關係，如不訴請確認即無法明確，進而妨害相關權利之正常行使，在私法上之地位即有受侵害之危險，且得以對被告提起確認之訴除去此項侵害，依前揭說明，自屬有即受確認判決之法律上利益。

二、上開兩造不爭執事項，既為兩造所不爭執，且有系爭租約、現場彩色照片等件在卷可稽（見本院卷第147、171至173頁），並經本院會同彰化縣員林地政事務所測量員履勘測量無訛（見本院卷第227至274頁），堪信屬實。

三、系爭建物之使用情形，屬不自任耕作：㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。

所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。

此規定係屬強制規定，承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效（最高法院84年度台上字第1554號、86年度台上字第97號判決參照）；

又原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言，並不待出租人主張，故無效後，除他造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示承租人使用未自任耕作土地，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院95年度台上字第1911號、92年度台上字第2494號判決參照）。

此乃減租條例係因早年扶植自耕農之農業政策之所需，規定出租人必須容忍租賃期限屆滿後，其所有土地，無限制繼續續租予承租人，租金亦有限制，倘若容許承租人得以依其個人使用情形，即為部分耕作，而任令其餘耕地作為他用或荒蕪，不僅為地力之浪費外，相對出租人必須承受所有權長年被法律限制之利益而言，顯失平衡，且現今社會型態早已改變，故自應就相關要件作嚴格之解釋適用。

㈡本件兩造並不爭執附圖編號A、A1為被告黃景柏所居住；

編號F係被告黃志杉放置祖先之物及一些農具；

編號G為被告黃志杉所居住；

編號H、O係被告黃陳色與其子所居住，被告黃陳色之父之前亦居住於此處；

編號J是被告黃新機所居住[見兩造不爭執事項㈡]。

被告黃景柏亦於本院審理時自承：伊與妻小均居住於該處，已經住五代了等語（見本院卷第194、195頁）。

又部分建物內堆置大量雜物，部分建物內有辦公室、廚房，此經本院會同兩造及彰化縣員林地政事務所人員履勘無訛，並有現場彩色照片附卷可佐（見本院卷第229至274頁）。

是系爭建物既供承租人及其家人居住、堆置雜物、做辦公室、廚房等所用，顯非自任耕作無疑。

㈢被告雖又辯稱：就訴外人即被告之祖先黃火璉等人於38年間向訴外人即其前手陳松購買系爭土地之土地杜賣契字可知，系爭土地於減租條例施行前即有系爭地上物存在，根據被告先父黃重之日據時期手抄戶口名簿上載黃重之門牌地址為：臺灣省彰化縣○○鎮○○○○○巷00號（下稱系爭地址），與本院向彰化縣地方稅務局員林分局函調之彰化縣房屋稅籍登記表所列系爭土地上坐落地址完全相符，足證被告之先父於系爭土地實施減租條例之前，土地上早已具有與現今系爭土地上相同之建物，且為當時系爭土地之出租人及原告所明知，是雙方當事人訂定系爭租約之真意應為：系爭土地就有無建物之部分而區別各該使用性質，其中就原先已有建物之部分，因有建物而無從為農耕使用；

若無建物存在之土地，須為農耕使用。

嗣原告取得系爭土地之應有部分時亦知系爭土地為具有建物之土地，可徵原告與當時承租人默示約定僅就建物以外之土地由承租人作耕作使用云云。

然查，被告所謂兩造默示同意一節，業經原告否認（見本院卷第389頁）。

而自被告提出之土地杜賣契字觀之，就地上物之部分，用字均為「如有設施…」、「若屬出賣人之所有」，且提及堤防等與系爭土地無關之地上物（見本院卷第379頁），顯然並未具體指明系爭土地究竟有何地上物之存在，而僅係說明如有地上物亦一併出賣之意思而已，且亦無從對照上開土地杜賣契字究竟包含哪些現存之地上物。

又本件被告黃景柏、黃新機、黃志杉、黃陳色之送達地址均為系爭地址，惟建物係分散於系爭土地各處（包含908、913地號等），且系爭土地面積極大、地上物亦甚多，實無從證明當時之建物與現今建物相同。

此外，本院向彰化縣政府函詢：「系爭土地於最初簽訂三七五租約時，其上是否有建物存在？」經彰化縣政府函覆以：系爭土地之土地登記謄本，無地上建物建號註記，亦查無建管套繪資料等語，又其所檢附系爭地址之房屋稅籍登記表及平面圖，亦與現況不同，有彰化縣政府113年3月29日府地權字第1130103785號函及其附件1份在卷可查（見本院卷第393至405頁）。

是被告所舉，均無從認定系爭地上物均已於減租條例施行前即存在，其所辯自非可採。

再查，減租條例為政府既定之土地政策，均屬強制規定，是縱兩造曾同意系爭地上物可作為非農耕使用，亦因違反法律強制規定，應認為無效。

被告所辯兩造有默示同意可就部分土地為非農耕使用云云，亦非可採。

是被告就系爭建物既係供居住、堆置雜物或辦公室等所用，自屬不自任耕作，揆諸前開實務見解，則兩造間原訂租約應屬全部無效。

四、被告辯稱系爭建物占用系爭土地比例僅有6.41％，不屬不自任耕作之情形，並無理由：揆諸上開三、㈠之歷來實務見解，減租條例第16條第1、2項係屬強制規定，承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。

且現今情形已與減租條例係因早年扶植自耕農之時代背景大不相同，上開條文更應為嚴格之解釋適用，業如前述。

是被告前詞所辯，並無所據，亦違反上開強制規定，洵非可採。

五、原告提起本件訴訟並無禁反言或權利濫用之適用：被告雖又辯稱：原告買受系爭土地時，已知悉有系爭建物存在，並續訂租約，是原告提起本件訴訟，有禁反言及違反誠信原則之情事云云。

惟按耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人居住使用系爭耕地上之建物，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。

又兩造所定租約倘已無效，則承租人占有系爭耕地即無正當之權源，出租人請求承租人拆屋還地，亦難謂係權利濫用或有違誠信原則（最高法院86年台上字第97號判決參照）。

查本件因被告未自任耕作，系爭租約已屬全部無效，自不因原告知有系爭建物存在而購買土地或出租人嗣後繼續收租，即得使原已無效系爭租約恢復其效力。

且原告縱於購買系爭土地時知悉有系爭建物存在，本亦得依法主張相關權利，否則豈非謂有違法占用情事存在之土地，一旦出售予知情之第三人，該第三人均不得對違法占用之人主張權利？是原告以此為由，請求確認兩造間就系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在，聲請調解、調處不成立後提起本件訴訟，乃於法所允許之範圍內正當行使其權利，要難指有禁反言之適用或違反誠信原則可言。

故被告前開辯稱，亦不可採。

六、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。查系爭租約因被告未自任耕作而無效，則原告依前開規定訴請如附表所示之被告分別拆除如附表所示之地上物，並請求被告將土地返還予原告，核屬有據，爰判決如主文第2至7項所示。

伍、綜上所述，被告就所承租之系爭土地，因有減租條例第16條第1項不自任耕作情形，依據該條例第2項之規定，該租約即為無效，是原告訴請確認兩造間就系爭土地之三七五租佃關係不存在，並請求被告黃玉央還土地，暨請求其餘被告分別拆除如附表所示之地上物，並將土地返還予原告，亦屬有理由，應予准許。

又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，於法均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。

陸、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提攻擊、防禦方法，核與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。

柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。

中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第四庭 法 官 李昕
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
書記官 葉春涼
附表：
彰化縣○○市○○段000○000○000○000地號土地 編 號 被 告 地號 附圖 編號 面積（平方公尺） 地 上 物 供擔保金額（新臺幣/元） 【以112年公告現值即每平方公尺2,000元計算。
】 假執行 免為假執行 1 黃景柏 908 A 319.99 磚瓦建物（含雨遮） 277,447 832,340 913 A1 0.65 磚瓦建物（含雨遮） 908 B 9.19 磚瓦建物（含雨遮） 908 C 5.00 廁所 913 D 81.34 鋼構造建物 2 黃志杉 908 E 67.48 鐵皮造建物 319,027 957,080 908 F 106.96 磚瓦建物（含雨遮） 908 G 101.43 磚瓦建物（含雨遮及廁所） 913 M 32.11 磚瓦建物（含雨遮） 908 N 134.25 磚瓦建物（含雨遮） 913 P 4.24 廁所 908 Q 5.13 廁所 908 R 26.94 鐵皮架造 3 黃陳色 908 H 154.49 磚瓦建物（含鐵皮造建物） 102,994 308,980 4 黃新機 913 J 78.62 磚瓦建物（含雨遮） 58,254 174,760 913 K 5.38 磚瓦水塔 908 L 3.38 磚瓦水塔 附圖：彰化縣員林地政事務所112年9月18日員土測字第145900號土地複丈成果圖