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臺灣彰化地方法院民事判決
112年度重訴字第105號
原 告 廖月娥
訴訟代理人 黃勃叡律師
被 告 黃閔雲
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國113年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就本院110年度司執字第38131號強制執行事件，被告拍定如附表所示不動產之優先承買權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院民國52年台上字第1240號裁判要旨參照）。
查本件原告主張其就被告標得如附表所示不動產（下稱系爭房地），具有優先購買權一節，為被告否認，則原告就系爭房地之優先購買權存否即屬不明確，致原告於私法上之地位有受侵害之危險，而此種不安之狀態，得以確認判決將之除去，是原告提起本件訴訟即有確認利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（重測前為彰化縣○○市○○段0000地號，下稱853地號土地）原為伊所有，伊於民國64年間，在其上興建門牌號碼彰化縣○○市○○路0000號之未辦保存登記建物（下稱系爭12-1號房屋)；
嗣於82年間，在其上興建同段524建號、門牌號碼彰化縣○○市○○路00號建物（下稱524建號建物），部分越界建築在伊共有同段675-2地號土地（下稱675-2地號土地）（越界部分建物經地政事務所暫編為926建號，與524建號建物，下合稱系爭12號房屋）。
原告於00年0月間，將系爭房地（即系爭12號房屋及853地號土地）以買賣為原因，移轉予其子即訴外人邊惠甫所有，致系爭12-1號房屋、系爭12號房屋與基地分屬不同人所有，依民法第425條之1規定，伊就系爭房地均有法定租賃關係存在。
㈡邊惠甫於000年00月間將系爭房地出售並移轉登記予訴外人賴麗君；
賴麗君則自108年1月起，將該房地出租予邊惠甫之配偶即訴外人陳俞芳繼續使用，故原告自108年1月起向陳俞芳承租853地號土地全部，並將系爭12號房屋越界占用675-2地號土地部分出租予陳俞芳。
嗣陳俞芳於000年0月間將系爭房地買回，並與原告持續租賃關係迄今。
㈢債權人即訴外人顧家榮向本院聲請就陳俞芳所有系爭房地強制執行，經本院110年度司執字第38131號清償票款執行事件（下稱系爭執行事件）受理，並委託台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台金公司）辦理。
被告經公開拍賣程序，於111年3月29日拍定取得系爭房地。
原告就853地號土地全部，具法定及意定租賃關係，且為系爭12號房屋所占用675-2地號土地之共有人，得對系爭房地主張優先購買權。
因853地號土地全部均屬系爭12號房屋之建築基地及法定空地，有依法不能分割之情形，爰依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定，擇一求為確認伊就系爭執行事件所拍賣之系爭房地有優先購買權存在等語，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：㈠原告已於87年2月以買賣原因，移轉登記系爭房地及系爭12-1號房屋與其子邊惠甫，邊惠甫於000年00月間將上述房地全部移轉予賴麗君，復於000年0月間由賴麗君因買賣移轉予陳俞芳，而為系爭執行事件之拍賣標的，故原告就系爭12-1號建物已無所有權及處分權，即不能以系爭12-1號房屋之基地承租人地位主張優先購買權。
又系爭12-1號房屋早已隨同853地號土地轉移，即不存在民法425條之1所定法定租賃關係。
㈡原告與陳俞芳就853地號土地所訂租約係偽造，縱認其等租約屬實，陳俞芳亦係違法轉租，未必有優先承買權之適用。
又系爭12號房屋及其增建（即926建號）建物均坐落853地號土地，並未占用675-2地號土地。
縱認認原告有優先購買權，亦應僅侷限系爭12-1號房屋占用基地範圍等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第145、146、244頁）㈠原告於82年間，在其所有853地號土地上興建系爭12號房屋，於00年0月間將系爭房地移轉予其子邊惠甫；
邊惠甫於107年12月因買賣移轉予賴麗君。
㈡顧家榮對債務人邊惠甫、陳俞芳（為邊惠甫之配偶）聲請強制執行，拍賣陳俞芳所有853地號土地及其上系爭12號房屋（含增建部分，暫編為926建號），經系爭執行事件受理。
㈢被告於111年3月29日拍定取得系爭房地，原告於112年4月27日具狀表示依原拍定價格行使優先購買權。
㈣系爭12-1號房屋坐落在853地號土地。
四、兩造爭執事項：㈠原告是否現為系爭12-1號房屋之所有人？㈡原告得否依土地法第104條或民法第426條之2第1項規定，以土地承租人及基地共有人身分，主張對就系爭房地具優先承購權存在？
五、得心證之理由：㈠原告為系爭12-1號房屋之所有人：⒈查853地號土地及其上系爭12-1號房屋原均為原告所有，有原告所提土地登記簿、台灣電力公司彰化營業處函文及房屋稅籍證明書等件為證（見本院卷第31、165至169頁），且為被告所不爭執（見本院卷第193頁）。
被告雖辯稱原告已於87年2月將系爭房地及系爭12-1號房屋全部移轉與邊惠甫，上述房地輾轉移轉予陳俞芳，而為系爭執行事件之拍賣標的，故原告就系爭12-1號房屋已無所有權及處分權云云。
然查，系爭12-1號房屋坐落853地號土地南側，面積為57.37平方公尺，業經本院會同彰化縣員林地政事務所測量人員至現場履勘測量無訛，有該所112年11月13日員土測字第1778號土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第233頁）。
又該屋磚造主體部分，至遲於68年4月即已興建完成，有房屋稅籍證明書所載房屋起課年月可參（見本院卷第31頁）。
而系爭12號房屋乃於82年10月21日興建完成，坐落853地號土地北側，占用該地面積為60.65平方公尺，約18.35坪（計算式：60.65×0.3025＝18.35，小數點二位數以下四捨五入），有建物登記第一類謄本及建物測量成果圖存卷可參（見本院卷第295、325頁），是系爭12號房屋及系爭12-1號房屋建築時間不同，坐落土地位置及面積相異。
且上開2棟建物具各自獨立之牆壁、屋頂及出入口，此觀原告所提現場照片即明（見本院卷第71至75頁），可見上開建物顯為相異之2棟獨立建物。
⒉系爭12號房屋於82年11月建築完成，面積約18.35坪，已如前述，核與被告所提內政部不動產交易實價查詢資料所示買賣標的之門牌號碼、面積及建築完成時間相符（見本院卷第111頁），可見原告於107年11月12日僅移轉系爭12號房屋與邊惠甫，而未一併將系爭12-1號房屋辦理移轉。
至其上備註資料所載「含增建或未登記建物」係指系爭12號房屋之增建及未辦理保存登記部分，亦即926建號部分，顯然未包含系爭12-1號房屋。
復觀之台金公司中部分公司函文使用情形欄，業已載明系爭12-1號房屋非系爭執行事件拍賣範圍（見本院卷第21頁）。
故被告抗辯原告業已移轉系爭12-1號房屋之事實上處分權，該屋輾轉移轉後為系爭執行事件拍賣標的云云，為不足採。
是以，853地號土地及其上系爭12-1號房屋原同屬原告所有，原告僅將853地號土地讓與邊惠甫，並輾轉讓與由陳俞芳取得，堪以認定。
㈡原告就系爭房地具優先承購權：⒈基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。
上開規定乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。
該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。
故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權（最高法院112年度台上字第134號、111年度台上字第2616號民事判決意旨參照）。
又若土地有不能分割或不能單獨使用情事，承租人主張優先承買權時，應就全部土地合併主張，不得僅就該部分土地為之（最高法院108年度台上字第1898號民事判決可參）。
⒉按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項亦有明定。
前開所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，並應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，始能體現房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋既得之使用權，達到調和土地、建物不同所有人間之權益，並維護社會整體之經濟利益之目的。
另所謂「土地及房屋同屬一人」，包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院108年度台上字第1884號民事判決參照）。
⒊查如附表所示暫編926建號建物，乃524建號建物（即系爭12號房屋）之增建部分，且占用675-2地號土地一情，業經本院執行處囑託彰化縣員林地政事務所測量無訛，有建物測量成果圖可稽（見本院卷第325頁），復經本院執行處於拍賣公告中標別備考欄上載明，被告辯稱系爭12號房屋未占用675-2地號土地云云，實有所誤。
又926建號建物為系爭12號房屋之一部分，無獨立出入口，整體無法區分切割，此觀建物測量成果圖及兩造所提建物照片即知（見本院卷第73、75、207、229、325頁）。
而原告既為系爭12號房屋占用基地即675-2地號土地之共有人，且該建物無從切割，則原告本於基地所有人地位，主張依土地法第104條第1項規定，對系爭12號房屋具優先承買權存在，即屬有據。
⒋查853地號土地及其上系爭12-1號房屋，原為原告所有，原告僅將853地號土地讓與邊惠甫，其後由陳俞芳輾轉取得土地所有權，已如前述。
則系爭12-1號房屋及坐落之853地號土地，原同屬原告一人所有，然因僅移轉土地所有權，使房屋及基地分由不同人取得。
依前揭規定及說明，房屋所有人與土地受讓人間，自有民法第425條之1法定租賃權之適用，且依土地法第104條第1項規定，於基地出賣時，得以基地承租人之地位，依同樣條件優先購買基地。
從而，原告主張其就853地號土地具優先承購權，亦屬有據。
又原告依土地法第104條第1項所為請求部分既有理由，就其依民法第426條之2第1項請求部分，即無庸再予審酌，併予敘明。
⒌本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；
應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，建築法第11條第1項前段、第3項前段定有明文。
查原告就系爭12號房屋具優先承購權，業經本院認定如前。
又853地號土地全部，均為系爭12號房屋之建築基地及法定空地，有原告所提建物配置圖可證（見本院卷第309、315、311頁），依上開規定，該地即有不能分割或不能單獨建築使用之情事，是原告主張就853地號土地全部土地為優先承買，即應准許。
被告辯稱，原告僅就系爭12-1號房屋占用土地範圍具優先承購權存在云云，係不可採。
⒍被告雖援引最高法院100年度台再字第55號判決、65年台上字第530號判例意旨，辯稱本件為房屋及基地同時拍賣，並無土地法第104條第1項之適用云云。
然835地號土地除坐落系爭12號房屋外，尚坐落系爭12-1號房屋，且該屋非屬系爭執行程序拍賣標的，又系爭12號房屋占用之675-2地號土地，亦非該執行事件拍賣範圍。
是本件要與上開判例及判決之案件事實，係將土地及其上全部建物併同拍賣不同，自不得比附援引不同個案事實所為之法律見解。
六、綜上所述，原告依土地法第104條第1項規定，訴請確認其就被告於系爭執行事件所拍定之系爭房地有優先購買權存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 4 月 22 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 24 日
書記官 張茂盛
附表：
編號 土地坐落 地目 面積 權利範圍 拍定金額 (新臺幣：元) 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 彰化縣 員林市 南潭 853 186.14 全部 9,900,000元
編號 建號 基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺) 權利範圍 拍定金額 (新臺幣：元) 建物門牌 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 524 彰化縣○○市○○段000地號 -------------- 彰化縣○○市○○路00號 鋼筋混凝土造、三層樓住家用 地面層：60.65 三樓層：61.05 二樓層：61.05 合計：182.75 全部 1,792,000元 2 926 彰化縣○○市○○段000地號 -------------- 彰化縣○○市○○路00號 地面層：29.82 三樓層：29.42 四樓層：61.41 二樓層：29.42 合計：150.07 陽台：7.05 雨遮：46.68 合計：53.73 全部 768,000元 備考 本案雨遮26.7平方公尺及建物21.36平方公尺使用鄰地南潭路675-2地號。此建物係524建號之增建部分，建號係會測後暫編。
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