臺灣彰化地方法院民事-CHDV,112,重訴,170,20240726,1

臺灣彰化地方法院民事判決
112年度重訴字第170號
原 告 吳俊霆
訴訟代理人 陳隆律師
被 告 柯閔中
訴訟代理人 陳鎮律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年6月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將彰化縣○○市○○○段○○○○段000000地號土地所有權全部，及其上同小段1354建號（門牌號碼彰化縣○○市○○路○段000巷00號）建物所有權全部移轉登記予原告。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠兩造父母本即熟識，因被告有意出售其所有坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段000000地號土地及其上同小段1354建號(門牌號碼彰化縣○○市○○路○段000巷00號)建物等不動產(下稱系爭不動產)，經雙方議價後，被告同意以新台幣（下同）630萬元出賣予原告，並於民國112年8月15日在系爭不動產現場，由雙方父母代理簽約事宜，並當場委由土地登記專業代理人王永吉辦理簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，原告當場給付定金30萬元，被告亦當場提出所有權狀等資料交予王永吉代書，以利辦理後續過戶事宜。

被告於系爭契約簽訂後，旋於112年8月17日申請印鑑證明，並於112年8月18日會同王永吉代書辦理土地登記申請書之用印、及完稅之申請。

詎稅單核發下來之後，被告竟遲不繳納，先於112年10月13日以台中法院郵局2603號存證信函否認被告母親簡月珠之代理權。

又於112年10月16日以台中福平里郵局659號存證信函請承辦代書王永吉返還伊建物、土地權狀正本及其他相關證明文件（應係指印鑑證明）。

承辦代書王永吉於112年10月19日以彰化府前郵局213號存證信函回覆，表明系爭契約係受雙方父母委任辦理簽訂，並經雙方本人承認，且被告提出之所有權狀、印鑑證明、印鑑章等均係真正，並無被告所稱契約無效情形存在。

原告於112年10月31日亦以彰化光復路郵局278號存證信函催告被告應依約履行所有權過戶事宜，被告仍拒不配合辦理所有權移轉過戶事宜。

㈡按民法第533條規定，受任人受特別委任者，就委任事務之處理，得為委任人為一切必要之行為。

被告既已自承就本件買賣標的確有委任其母親尋覓買家，嗣被告母親代其於112年8月15日完成系爭契約之簽訂後，復依被告母親指示於112年8月17日親自前往彰化戶政事務所申請印鑑證明，申請過程中亦親自打電話向本件買賣承辦地政士王永吉詢問申請印鑑證明應如何填載等相關事宜，112年8月18日並由被告母親交付印鑑章、印鑑證明、身分證影本等資料予地政士完成用印及備證，堪認被告係就「特定的財產標的」具體授權其母親辦理「買賣」事宜，顯非概括委任，自無民法第534條規定之適用。

㈢退萬步言，縱被告母親未獲有被告之委任，惟按民法第169條規定及最高法院70年台上字第3515號裁判要旨，系爭契約之簽訂雖係由被告母親出面辦理，但112年8月15日簽約之時，既可在買賣標的房屋現場為之，並可提出系爭買賣標的不動產所有權狀原本，以及被告之印鑑章加以用印，被告母親亦當場收受30萬元定金，簽約成立後，復指示被告從台北回來彰化，被告並於112年8月17日親自到彰化戶政事務所申請印鑑證明，被告於申請印鑑證明過程中，復親自打電話向承辦地政士王永吉確認申請印鑑證明相關事宜，112年8月18日被告母親旋提出被告的身分證正反面影印本、印鑑證明書正本、印鑑章等資料，交予地政士辦理用印及稅捐申報之提出。

而所有權狀、身分證、印鑑章均屬個人重要財務文件，若無特別委任當無可能隨意交付他人保管及使用，此外，印鑑證明書之申請更應由本人親赴戶籍地之戶政事務所為之，堪認被告確有以自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，並足使原告信以為以代理權授與他人，為保護代理交易之安全起見，對於原告自應負授權人之責任。

㈣兩造間就系爭契約已合法成立且生效，被告自負有移轉所有權之義務，爰依系爭契約之約定及民法第348條規定，請求被告辦理系爭不動產所有權移轉登記等語。

並聲明：如主文第1項所示。

二、被告答辯：㈠系爭不動產為被告所有，依法僅有被告或得到被告特別授權之人，始能處分系爭不動產。

被告固曾委任母親為被告尋覓買家，作為將來出售系爭不動產之準備，然被告並未就出售系爭不動產簽訂系爭契約等行為對被告母親為特別授權，依民法第534條第1款規定，被告母親未獲得被告就出售系爭不動產之特別授權即與原告簽訂系爭契約，且被告亦有以存證信函告知原告，表明不承認系爭契約，則系爭契約既未經被告承認，依法應不對被告發生效力。

況被告母親已將定金30萬元返還原告，原告並已收受，足證兩造間就系爭不動產已無買賣契約關係存在。

㈡否認有表見代理情形。

被告母親原本即居住在買賣標的之房屋，其在現場簽訂系爭契約，不足為奇。

縱被告有概括委任母親代為尋覓買家，然被告母親並不因持有系爭不動產權狀等文件即當然取得被告之特別授權（最高法院70年台上字第657號判例、78年度台上字第2473號判決意旨參照）。

原告所稱之被告母親出現在房屋內、提出所有權狀、被告之身分證、印鑑章等全屬事實行為，無表見代理之適用餘地（最高法院55年台上字第1054號判例參照）。

再依代書王永吉證述，可知被告於簽訂系爭契約時不在場，其亦未向被告確認是否要出售系爭不動產，僅有在電話中告知如何申請印鑑證明，然被告不諳法律及不動產過戶事宜，根本不知印鑑證明申請之用途為何，係因被告母親、王永吉告知要被告申請印鑑證明，被告始前往申請，然此亦不足以證明被告確有特別授權母親出售系爭不動產、簽訂系爭契約等節。

被告沒有積極行為，足以表徵有特別授權予被告母親之事實，遑論被告一知悉系爭契約存在後，即積極表示不予承認系爭契約之效力，與表見代理之要件不合等語。

並聲明：原告之訴駁回。

三、爭點整理：㈠兩造不爭執之事實： 1.系爭不動產為被告所有。

2.原告之父於112年8月15日代理原告，與被告母親簡月珠以被告名義簽訂系爭契約，原告當場交付定金30萬元予被告母親。

3.被告於112年8月15日簽訂系爭契約時並未在場。

4.被告本人於112年8月17日到戶政事務所申請印鑑證明，印鑑證明上記載「申請目的：不限定用途」。

申請過程被告有打電話詢問王永吉。

5.被告母親提供被告之印鑑證明、印鑑章、身分證影本予承辦地政士辦理土地登記申請書、土地建築改良物買賣契約書之用印申請。

王永吉已向彰化縣地方稅務局申報土地增值稅，並經彰化縣地方稅務局核發土地增值稅繳納通知書。

6.原告於112年10月31日以彰化光復路郵局278號存證信函，向被告催告限期履行買賣契約，辦理標的物移轉登記。

7.被告委由陳鎮律師於112月11月3日以台中法院郵局存證號碼002603號存證信函向原告表示拒絕承認系爭契約之效力，並經原告收受。

8.被告母親於112年12月11日以彰化中央路郵局0003號存證信函並檢附匯票（定金30萬元）返還原告，經原告收受存證信函及匯票，原告並未兌領匯票。

㈡本件爭點：1.系爭契約是否有效？2.原告請求被告應依系爭契約移轉系爭不動產所有權予原告，有無理由？

四、得心證之理由：㈠原告主張系爭不動產為被告所有，原告之父於112年8月15日代理原告，與被告母親簡月珠以被告名義簽訂系爭契約，原告當場交付定金30萬元予被告母親等事實，業據其提出不動產買賣契約書、土地所有權狀、建築改良物所有權狀等為證（見本院卷第17-20、35、37頁），且為被告所不爭執，應堪認為真實。

㈡按受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。

但為不動產之出賣或設定負擔行為，須有特別之授權。

民法第534條第1款定有明文。

本件被告母親簽訂系爭契約被告有特別之授權，為被告所否認，辯稱其僅係委任母親尋覓買家等語。

原告雖主張被告於簽約時當場提出所有權狀等資料交予王永吉代書，以利辦理後續過戶事宜，惟兩造對於被告於112年8月15日簽訂系爭契約時並未在場並不爭執，自不能因被告母親交付所有權狀等資料，即認被告有授與其母親特別代理權，代理出售系爭不動產。

至於原告主張被告配合辦理過戶等事宜，係簽約後之事由，亦不能據以認被告母親於簽立系爭契約時已取得被告之特別授權。

故原告主張被告母親有權代理被告簽訂系爭契約，尚無可採。

㈢按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。

民法第169條前段定有明文。

兩造對於被告於112年8月17日到戶政事務所申請印鑑證明，印鑑證明上記載「申請目的：不限定用途」，申請過程被告有打電話詢問王永吉，並由被告母親提供被告之印鑑證明、印鑑章、身分證影本予承辦地政士王永吉辦理土地登記申請書、土地建築改良物買賣契約書之用印申請等事實，均不爭執，並有原告所提買賣所有權移轉契約書、土地登記申請書、印鑑證明及證人王永吉所提通聯紀錄可稽（見本院卷第23-29、119頁），且經證人即代書王永吉證述：簽約時被告母親在家，有交印章給伊，伊告訴賣方要準備印鑑證明，要柯閔中本人去戶政事務所申請，簽約是8月15日，印鑑證明是8月17日申請，被告本人有打電話問伊印鑑證明的用途要寫什麼，伊說目的看你要寫不動產移轉登記或不限定用途，2種都可以，是被告母親叫被告去申請印鑑證明，被告是主動打電話給伊問印鑑證明的用途等語在卷（見本院卷第111-113頁）。

則被告於其母親112年8月15日簽訂系爭契約後，於112年8月17日即親自申請印鑑證明，並打電話向承辦代書王永吉確認如何填寫用途，而印鑑證明通常係為辦理不動產移轉登記之用，被告又將印鑑證明交給其母親轉交代書，堪認被告所為足以使原告認為被告對於其母親授以代理權，故原告主張被告應負表見代理之授權人責任，應為可採。

㈣綜上所述，本件被告雖未特別授權其母親出賣系爭不動產，惟被告應負表見代理之授權人責任。

從而，原告依系爭契約之約定及民法第348條規定，請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
書記官 卓俊杰