臺灣彰化地方法院民事-CHDV,113,重訴,40,20240724,1

113年度重訴字第40號

原告祭祀公業法人彰化縣江東興

法定代理人江坤龍

訴訟代理人黃呈利律師

被告劉趙阿密

劉清輝

劉清道

劉瓊華

上四人共同

訴訟代理人王昌鑫律師

被告陳瑞美

江俊良

江俊忠

江俊典

上四人共同

訴訟代理人謝文明律師

複代理人陳韋璇律師

被告江俊同

江俊卿

上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國113年7月10日言詞辯論終結，判決如下：

被告就原告所有坐落彰化縣○○鎮○段000○000地號土地之租金，應自民國113年2月1日起調整為按當年度申報地價年息百分之十計算。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔五分之二，其餘由原告負擔。

壹、程序部分

被告江俊卿經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分

一、原告主張略以：

㈠緣原告為彰化縣○○市鎮○段000○000地號、面積分別為1,073.19、1,075.29平方公尺土地（下稱系爭土地）之所有權人，被告劉趙阿密、劉清輝、劉清道、劉瓊華、陳瑞美、江俊良、江俊忠、江俊典、江俊同、江俊卿、被告劉趙阿密等4人之被繼承人劉萬得（已歿）、被告陳瑞美等4人之被繼承人江啟臣（已歿）均為系爭土地之承租人。因前任管理人未與被告等10人及上開被繼承人等2人訂立書面租賃契約，並長期收取租金，致發生不定期租賃關係。系爭土地臨員林市員東路一段及山腳路三段，附近交通方便，為員林市主要幹線道路，系爭839、871地號土地之公告現值分別已達每平方公尺新臺幣（下同）9,500元及21,800元，且依原告以祭祀公業法人彰化縣江東興（下稱公業）於民國（下同）107年12月15日第11次會議決議第3點記載：「土地租金：派下員承租20坪內均以每月每坪100元計價，超過20坪以上者，每月每坪200元計算之」。又系爭土地雖有土地法第97條及第105條規定之限制，惟此項規定僅適用於非供營利之純住居使用，本件除被告江俊同、江俊卿係搭建房屋供自己居住使用外，其餘被告皆有出租之情事，顯非單純供自己居住使用。是被告劉趙阿密、劉清輝、劉清道、劉瓊華占用系爭土地共466.97平方公尺，約141.258坪，每半年之租金為19,180元，顯然過低，每月應繳租金應調整為26,252元〔計算式：(296.37+81.47+41.63+47.50)×0.3025=141.258425坪；(20坪×每坪100元)+(121.258425坪×200元)=26,252元，小數點以下，四捨五入〕；被告陳瑞美、江俊良、江俊忠、江俊典占用系爭土地共510.64平方公尺，每半年之租金為20,000元，顯然過低，每月應繳租金應調整為28,894元〔計算式：(292.03+218.61)×0.3025=154.4686坪；(20坪×每坪100元)+(134.4686坪×200))=28,894元，小數點以下，四捨五入〕；被告江俊同、江俊卿占用系爭土地共77.69平方公尺，每半年之租金為3,400元，顯然過低，每月應繳租金應調整為2,700元〔計算式：(9.54+68.15)×0.3025-23.501225坪；(20坪×每坪100元)+(3.501225坪×200元)=2,700〕。為維護原告公業，爰依民法第442條前段規定，請求本院准予調整租金等語。

㈡並聲明：

　　1.被告劉趙阿密、劉清輝、劉清道、劉瓊華承租原告所有坐落彰化縣○○市鎮○段000○000地號土地上如民事起訴狀附圖所示編號839-E部分面積296.37平方公尺、編號871-P部分面積81.47平方公尺、編號871-F部分面積41.63平方公尺、編號871-G部分面積47.50平方公尺（面積以實測為準）之租金，自113年2月1日起調整為每月26,252元。

　　2.被告陳瑞美、江俊良、江俊忠、江俊典承租原告所有坐落彰化縣○○市鎮○段000○000地號土地上如民事起訴狀附圖所示編號839-C部分面積292.03平方公尺、編號871-D部分面積218.61平方公尺（面積以實測為準）之租金，自113年2月1日起調整為每月28,894元。

　　3.被告江俊同、江俊卿承租原告所有坐落彰化縣○○市鎮○段000○000地號土地上如民事起訴狀附圖所示編號839-D部分面積9.54平方公尺、編號871-E部分面積68.15平方公尺（面積以實測為準）之租金，自113年2月1日起調整為每月2,700元。

　　4.訴訟費用由被告負擔。

二、被告答辯略以：

㈠被告劉趙阿密、劉清輝、劉清道、劉瓊華答辯略以：原告所有坐落於彰化縣○○鎮○段000○000地號土地其申報地價分別為每平方公尺1,520元及3,440元。依土地法第97條、第99條、第101條及第105條之規定，按申報地價百分之十計算，合計年租金不得超過103,279元，且依最高法院68年台上字第3071號判例意旨，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，而認原告主張被告承租部分之租金應調整為每月26,252元(即每年315,024元)，即屬顯無理由。另依民法第442條規定，本件兩造間屬不定期租賃關係既為原告所自認，則是否增加被告之租金，自應訴請法院為判定，原告並無自行單方主張調整之權利，故認原告逕以公業於107年12月15日第11次會議決議第3點記載為主張增加租金之依據，已屬無據。復於言詞辯論期日到庭表示原告調整年租金比例太高。原告請求顯然超出太多，如調整不超過百分之十，伊等沒有意見。亦否認房屋有出租等語。並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。

㈡被告陳瑞美、江俊良、江俊忠、江俊典答辯略以：被告陳瑞美、江俊良、江俊忠、江俊典之被繼承人江啟臣為原告派下員之一，為維持家族和諧，其長期使用原告之土地即非以市場行情為考量收取租金。且公業第11次會議決議之議題3係針對員林市○○○段000地號土地問題討論，並非就系爭土地之租金收取為決議，且該決議做成後亦未針對其他土地租金進行調整，故原告以公業於107年12月15日第11次會議決議議題3所決議之租金，作為本件租金調漲之依據，顯屬無理。縱認本件有調整租金之必要，亦應受土地法第97條及第105條規定之拘束，就租金計算之參考基準，更須斟酌承租利用基地之經濟價值及所受利益等情，並考量兩造為祭祀公業派下關係及家族和諧之維持，衡酌租金調整之公平性，此有本院111年度重訴字第129號民事判決可資參考。另被告江俊良於言詞辯論期日到庭表示伊認為租金太高，不要調；被告江俊忠亦於言詞辯論期日到庭表示祭祀公業存在是慎終追遠，不應以營利為主，不應調整租金等語。並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。

㈢被告江俊同於言詞辯論期日到庭表示，不同意調整租金之理由是漲太高，如在法律規定範圍內，伊就同意。希望維持原來的租金，如果調高，伊無力支付等語。

㈣被告江俊卿雖未於最後言詞辯論期日到場，亦未具狀表示意見，惟其於113年3月27日言詞辯論期日到庭表示如依法律規定範圍內，伊就同意等語。

三、得心證之理由：

　㈠按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條定有明文。又租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃訂有期限者，不在此限，同法第442條定有明文。故不動產如其本身價值於契約成立後有昇降，原約定之租金，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人自得依民法第442條前段規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院87年台上字第1133號裁判意旨參照）。次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，同法第227條之2第1項亦定有明文。又未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號裁判意旨參照）。末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，於租地建屋者準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。該項所稱之法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依土地法規定所申報之地價。又平均地權條例實施後，因有公告地價與申報地價之分，如認「公告現值」較符交易價值時，固非不可參酌「公告現值」為是否調整租金之標準，但仍於土地法第97條所定最高額限度範圍內，為調整租金與命為給付之判決(最高法院47年台上字第1827號判例參照)。

　㈡經查，原告主張系爭土地為原告所有，被告劉趙阿密等10人及上開被繼承人等2人為原告之派下員，且兩造間無訂立書面租賃契約，並於106年、107年起有租金往來之事實，已超過一年，確屬不定期限之租賃等情，業據其提出員林南門郵局第3號存證信函及112年寄自第11號提存通知書、土地使用租金繳納單、土地登記第一類謄本、戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第35頁、第37至39頁、第49頁、第51至53頁、第127至134頁、137至144頁），亦為具狀及到庭表示意見之被告等10人所不爭執，堪信為真實。又原告主張系爭土地臨員東路一段及山腳路三段，為員林市主要幹線道路，交通便利，且公告現值分別已達每平方公尺9,500元及21,800元，顯已高於被告等10人每月租金，並於107年12月15日第11次會議決議調整土地租金，除被告江俊同、江俊卿係搭建房屋供自己居住使用外，其餘被告皆有出租之情事，顯非單純供自己居住使用，而不受土地法第97條、第105條之限制，故應依原告公業於107年12月15日第11次會議決議第3點所載內容為調整租金之依據云云，雖據其提出原告公業於107年12月15日第十一次會議決議影本、Google地圖及土地登記第一類謄本為證，惟本院審酌原告所提之上開事證，僅能看出系爭土附近確有聯外巷弄道路，無法得知系爭土地與員林主要幹線道路之實際距離究竟為何，致無從得知交通便利與否等情，原告此部分主張欠缺具體事證，尚難信其為真實。又原告公業於107年12月15日第11次會議決議第3點所載內容，乃係針對員林市○○○段000地號收回土地與租金相關問題，非為系爭土地調整租金之有關議案，且土地「公告現值」係依平均地權條例第46條規定，由直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。是土地「公告現值」為政府機關估定土地價格漲跌情形之結果，自足反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。從而，系爭土地依原告所提土地登記第一類謄本，已有較為客觀之公告土地現值與申報地價，原告仍以公業於107年12月15日第11次會議決議第3點所載內容作為調整租金依據，依上開所述，本院認原告所擇定調整租金之基準，尚欠缺合理性，另對於除被告江俊同、江俊卿外，其餘被告皆有出租之情事等情，亦未能提出相關資料據以證明該等情事之真實性，亦難使本院形成對其有利之心證。然依系爭土地之土地登記第一類謄本所示，系爭839地號、871地號土地於66年10月之申報地價均為每平方公尺230元，至113年1月之申報地價則分別調升為1,520元、3,440元（見本院卷第51至53頁），可見系爭土地之申報地價自66年起至113年間，有明顯調升。是原告主張系爭土地租金有調整之必要，爰依民法第442條規定訴請調整租金，應屬有據。本院參酌全案卷證、承租人利用系爭土地之經濟價值及所受利益、所處位置與周邊繁榮程度等情，並考量兩造為祭祀公業派下關係及家族和諧，兼衡調整租金之公平性，而認依申報地價年息百分之十計算其調漲後之租金數額，尚稱妥適。

四、另按租賃未定期限，其租賃物為不動產者，因該租賃物價值之昇(降)，當事人得向法院聲請(起訴請求)增(減)其租金，其未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院73年度第9次民事庭會議決議意旨參照）。查本件原告於113年1月18日提起訴訟，有民事起訴狀之收狀章在卷為憑（見本院卷第17頁），揆諸上開說明，本件原告請求自113年2月1日起調整租金，應予准許。

五、綜上所述，原告依民法第442條前段規定，請求將系爭土地年租金自113年2月1日起至終止租約之日止，調整按系爭土地每年度申報地價年息百分之十計算之金額，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即有未合，應予駁回。另原告其餘請求依據，因已依前開規定判准調整租金，無庸再就此部分主張加以審酌，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　24　　日

民事第四庭法　官　姚銘鴻

以上正本係照原本作成。

如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委

任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　24　　日

書記官　楊美芳