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台灣彰化地方法院民事判決 九十二年度簡上字第七五號
上訴人即
反訴被上訴人 甲○○
被上訴人
即反訴上訴人 乙○○
右當事人間請求請求履行契約事件，上訴人及反訴上訴人對於中華民國九十二年四月三日本院員林簡易庭九十一年度員簡字第一九八號、九十二年度員簡字第四一號第一審判決，提起上訴，本院於民國九十三年二月三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
上訴及反訴上訴均駁回。
第二審上訴訴訟費用由上訴人負擔；
反訴上訴費用由反訴上訴人負擔。
事 實
壹、本訴部分甲、上訴人方面： 一、聲明：求為判決㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人乙○○應將坐落彰化縣大村鄉○○段犁頭厝小段一六三─二七地號，基地面積為七三．四四平方公尺之土地及其上建物，門牌號碼彰化縣大村鄉○○村○○路一一０巷八號，建號三五三號，本國式鋼筋加強磚造二層樓房第一層，面積四五．三六平方公尺，第二層，面積四五．三六平方公尺，梯間，面積八．四平方公尺之所有權（下稱系爭建物）移轉登記予上訴人。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，並補述略稱：被上訴人明知系爭建物如附圖所示斜線部分已越界占有同小段第一六三─七地號土地，被上訴人於民國七十七年間出售土地及系爭建物予上訴人時，被上訴人並未告知辦理移轉土地及系爭建物所有權時已將範圍減少，迄九十年十一月九日，向彰化縣大村鄉公所調閱系爭建物之使用執照竣工圖，並請地政機關測量後，核對地政機關土地登記簿謄本及建築改良物謄本，始發現有土地及系爭建物面積減少之情形，致生損害於上訴人之財產，被上訴人已違反誠信原則，應命其向他人共有之土地購全後，將如上訴聲明所示之土地及建物移轉登記予上訴人，亦即土地部分是請求登記不足的土地，系爭房屋是請求登記坪數不足的部分，系爭建物是被上訴人所建，當時辦理移轉登記手續都是由被上訴人請代書來辦，被上訴人未將此事辦好，又以上訴人名義當起造人藉以逃避稅金。
三、證據：除援用原審之立證方法外，復提出起造人名冊一件、彰化縣大村鄉公所函二件（均影本）等為證。
乙、被上訴人方面： 一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，並補述略稱：上訴人無非主張土地及系爭建物面積減少，權利受損，並未具體指摘原判決有何違誤，故上訴人之上訴即無理由。
土地及建物之登記是交給代書去辦的，代書辦完之後文件就交給上訴人了，土地坪數不足，稅金也較少，上訴人在繳稅的時候就已知道了，系爭建物亦是按上訴人之指示而建，事情過了十多年，連代書都過世了才提起訴訟，當時被上訴人先將土地賣給上訴人，後來被上訴人將系爭建物蓋好後再賣給上訴人。
三、証據：援用原審之立證方法。
貳、反訴部分甲、反訴上訴人方面： 一、聲明：求為判決㈠原判決廢棄。
㈡反訴被上訴人甲○○應將坐落彰化縣大村鄉○○段犁頭厝小段一六三─七地號土地部分即如附圖斜線部分所示之地上建物拆除，並將該部分土地交還反訴上訴人及其他共有人全體。
㈢第一、二審訴訟費用由反訴被上訴人負擔。
二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，並補述略稱：㈠反訴被上訴人所有上開系爭建物在興建之初，係以反訴被上訴人名義申請建築執照及使用執照，反訴被上訴人亦於其上訴理由狀自陳：「委託被上訴人（乙○○）施工作業」，並參諸委建滿意書，均足以證明系爭建物是反訴被上訴人委託反訴上訴人施作，當時反訴上訴人先將土地賣給反訴被上訴人，後來反訴上訴人將系爭建物蓋好後再賣給反訴被上訴人。
至於道路通行權證明書是反訴上訴人出具同意購買土地者可通行反訴上訴人之其他土地，而與系爭建物無關。
原審認定系爭建物是反訴上訴人出賣予反訴被上訴人，而不准反訴上訴人拆屋還地之請求，不無違誤，反訴上訴人之土地既為反訴被上訴人所無權占有，且由反訴上訴人繳納稅金，反訴被上訴人應提出補償，反訴被上訴人既不願補償，反訴上訴人只得請求拆屋還地。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、反訴被上訴人方面： 一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，並補述略稱：㈠反訴上訴人明知系爭建物如附圖所示斜線部分已越界占有反訴上訴人與他人共有之土地，竟仍將建物賣給反訴被上訴人，故反訴上訴人主張應將反訴被上訴人占有之土地返還，為無理由，蓋一切土地買賣均由反訴上訴人一手包辦，事發之後又推諉責任，其請求返還土地顯失公平，如當時反訴被上訴人明知反訴上訴人無權處分，則反訴上訴人應予買回，反訴上訴人已違反民法第一百四十八條第二項誠信原則。
三、證據：援用原審之立證方法。
理 由
壹、本訴部分一、上訴人起訴主張其在七十七年間向被上訴人購買系爭建物，詎於九十年十一月九日因調閱該建物之使用執照竣工圖核對地政機關土地登記謄本及建築改良物登記謄本，始發現地政機關登記該建物之基地面積僅六四平方公尺，第一、二層面積均僅三五．六四平方公尺，梯間面積僅六．六平方公尺，土地及系爭建物面積均有減少之情形，致生損害於上訴人之財產，被上訴人應將上訴聲明所示之土地及建物移轉登記予上訴人等語，被上訴人則辯稱：系爭建物起造人為上訴人，當時被上訴人先將土地賣給上訴人，後來被上訴人將系爭建物蓋好後再賣給上訴人，土地及建物之登記是交給代書去辦的，代書辦完之後文件就交給上訴人了，土地坪數不足，稅金也較少，上訴人在繳稅的時候就已知道了，上訴人請求移轉登記的權利已罹於時效消滅等語。
二、上訴人主張其在七十七年間向被上訴人購買坐落彰化縣大村鄉○○段犁頭厝小段一六三─二七地號土地及其上建號第三五三號建物，門牌號碼彰化縣大村鄉○○村○○路一一０巷八號房屋一棟之事實，為被上訴人於本院自認伊先將土地賣給上訴人，後將系爭建物蓋好後再賣給上訴人等語，核與證人即購買同一批建物之人賴清坤於原審證述：「我是在剛蓋房子時就向被告乙○○買了，是依他們規劃好的格局，一間一間的，以每一間為一單位販賣，：：，當時買房子，是我將所有證件交給乙○○去辦理」等語之情節相符，雖系爭建物之起造人係登記上訴人之名義，然起造人之登記並不影響兩造間實質之買賣關係，故上訴人上開主張，堪信為真實。
三、又上訴人主張其向被上訴人購買上開土地基地面積為七三．四四平方公尺，系爭建物第一層面積四五．三六平方公尺，第二層面積四五．三六平方公尺，梯間面積，八．四平方公尺，惟實際辦理登記予上訴人之基地面積僅六四平方公尺，系爭建物第一、二層面積均僅三五．六四平方公尺，梯間面積僅六．六平方公尺等語，被上訴人則辯稱：該土地及建物之登記是交給代書去辦的，代書辦完之後文件就交給上訴人等語。
經查：（一）上訴人上開主張，業據其提出建物使用執照竣工圖、使用執照、員林地政事務所土地所有權狀、建築改良物所有權狀、地籍圖謄本、土地登記謄本、測量成果圖等為佐，堪認系爭建物與另三棟建物之連棟式建物，均是由坐落彰化縣大村鄉○○段犁頭厝小段第一六三─八、九地號土地分割成同小段第一六三─二七至三０地號四筆土地，而分別登記作為四棟建物之各別基地，且該四棟建物起造格局均同，第一、二層面積均為四五．三六平方公尺，梯間面積，八．四平方公尺。
然辦理登記時，其餘三棟房屋之基地面積即同小段第一六三─二八至三０地號三筆土地依序分別為八一平方公尺、七二平方公尺、九四平方公尺，建物面積均為第一層四五‧三六平方公尺、第二層四六‧四一平方公尺、梯間八‧四平方公尺，而上訴人之基地面積僅六四平方公尺，系爭建物第一、二層面積均僅三五．六四平方公尺，梯間面積僅六．六平方公尺，足認上訴人取得登記之基地面積與其餘三棟房屋登記情形差異甚多而有短少之情形。
（二）查上訴人實際取得占有系爭建物之建築面積，除上開已登記部分外，尚有坐落同小段一六三─七地號土地上，如附圖所示斜線部分，第一、二層面積一五‧九八平方公尺之事實，業經原審會同彰化縣員林地政事務所派員勘測屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽，是以上訴人取得占有系爭建物之實際面積，應為第一、二層均為六九‧一九平方公尺，就被上訴人實際交付系爭建物面積，與上訴人之主張相較，雖無短少之情形，惟按領有使用執照之建物，其建築面積與使用執照面積相符，惟部分占用基地相鄰之土地，該建物所有人得就未占用部分，申辦建物所有權第一次登記，公告時勿須通知鄰地所有人；
辦理登記時，應於登記簿備註欄加註「本建物尚有部分占用鄰地未登記」之文字。
建物所有權第一次登記法令補充規定第十九項亦著有明文，是以就越界建築部分建物之所有權，被上訴人已無法辦理登記予上訴人。
（三）本件被上訴人關於買賣契約之履行，就被上訴人已將坐落彰化縣大村鄉○○段犁頭厝小段一六三─二七地號面積六四平方公尺土地，以及系爭建物均登記為上訴人所有部分，上訴人自無從再要求被上訴人為移轉登記；
另上訴人主張履行契約，請求被上訴人再就上開土地移轉登記九‧四四平方公尺，以及系爭建物房第一、二層面積各九．七二平方公梯間面積一．八平方公尺之所有權予上訴人，然因事實上該筆地號已無其餘土地面積可供移轉，且建物亦受法令之限制對於占用鄰地部分無法辦理登記，對於被上訴人而言，已屬不能給付，揆諸前揭說明，上訴人僅得依物之瑕疵保或債務不履行之規定而為請求，而無從再為履行契約移轉登記之請求，故上訴人之上訴，即無理由。
四、從而，原審判決駁回上訴人之訴，於法並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，並不影響本判決之結果，毋庸一一論述，併此敘明。
貳、反訴部分一、反訴上訴人起訴主張其在原審審理時知悉系爭建物如附圖斜線部分，已逾界占用其與他人所共有坐落彰化縣大村鄉○○段犁頭厝小段第一六三─七地號土地，故依民法第八百二十一條、第七百六十七條之規定，請求反訴被上訴人將附圖斜線部分土地上之建物拆除，並將該部分土地返還反訴上訴人及其他共有人等語。
反訴被上訴人則辯稱：反訴上訴人明知系爭建物如附圖所示斜線部分已越界占有反訴上訴人與他人共有之土地，竟仍將其所建之建物賣給反訴被上訴人，其請求返還土地顯失公平，已違反誠信原則等語。
二、反訴上訴人主張坐落彰化縣大村鄉○○段犁頭厝小段第一六三─七地號土地為其與他人所共有之事實，業據其提出土地登記簿謄本可稽，自堪信為真實。
又反訴上訴人主張上開土地，為反訴被上訴人所有如附圖斜線部分所示之建物無權占有，反訴被上訴人自應將如附圖斜線部分所示之地上建物拆除，並將該部分土地交還反訴上訴人及其他共有人全體等語，反訴被上訴人固不否認有如附圖斜線部分所示之建物占有反訴上訴人土地之情形，惟辯稱：該建物係由反訴上訴人所建售予反訴被上訴人，其請求返還土地顯失公平，已違反誠信原則等語。
經查：（一）系爭建物如附圖所示斜線部分，第一、二層面積一五‧九八平方公尺、第三層面積九‧三七平方公尺，越界占有鄰地同小段一六三─七地號土地之事實，業經原審會同彰化縣員林地政事務所派員勘測屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽，堪信為真實。
又反訴被上訴人所辯系爭建物為反訴上訴人所建並售予反訴被上訴人之事實，為反訴上訴人所自認，已如前述（詳見理由欄本訴部分二之內容），亦堪確定。
（二）按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。
民法第一百四十八條第二項定有明文。
依誠信原則，任何人主張權利時，不得與其一向之行為相矛盾，如由權利人一向之行為足以判斷其將不行使某項權利時，則在相對人已信賴其不行使權利後，權利人竟忽然又主張權利，則此種出爾反爾之前後矛盾行為，即與誠信原則有違。
本件系爭建物既為反訴上訴人所建且占用反訴上訴人與他人共有之土地，並將系爭建物出售予反訴被上訴人，並從七十七年起至九十二年二月二十日提起反訴前，均不曾向反訴被上訴人主張拆屋還地，堪認反訴上訴人之行為，已足以使反訴被上訴人信賴其向反訴上訴人所購買系爭建物，將不致遭反訴上訴人請求拆屋還地，則反訴被上訴人購得系爭建物並占有鄰地十餘年後，反訴上訴人竟又主張拆屋還地，堪認反訴上訴人之行為，顯然已反覆矛盾而與誠信原則有違。
（三）又按倘若權利人已有在相當期間內不行使權利之事實，並有特別之事實，足使相對人正當信任權利人已不欲相對人履行其義務，致權利人再行使權利即有違誠信原則時，應加以禁止，亦即所謂「權利失效」理論，此時權利人之權利雖未消滅，然相對人即得本於「權利失效」而發生抗辯權。
查反訴上訴人之反覆矛盾行為，有違誠信原則，已如前述，故反訴上訴人雖訴請拆屋還地，然依前開說明，反訴被上訴人自得依「權利失效」理論，行使抗辯權，故反訴被上訴人之抗辯，自屬有據，反訴上訴人之請求，為無理由，不應准許。
三、從而，原審判決駁回反訴上訴人之反訴，於法並無不合。
反訴上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其反訴上訴。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，並不影響本判決之結果，毋庸一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，反訴上訴人之上訴亦無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十七 日
台灣彰化地方法院民事第一庭
~B審判長法官 羅培昌
~B法 官 蔡紹良
~B法 官 陳弘仁
右為正本係照原本作成
均不得上訴。
~B法院書記官 王振州
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十七 日
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