臺灣彰化地方法院民事-CHDV,95,訴,996,20070320,1

臺灣彰化地方法院民事判決 95年度訴字第996號
原 告 敬業房屋仲介有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 廖健智律師
複 代理人 張智翔律師
被 告 金雨企業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 朱清雄律師
上當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國96年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新台幣陸仟玖佰肆拾元由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告為房屋仲介業者，兩造於民國95年10月3日簽立專任委託銷售授權書（下稱系爭授權書），約定由被告委託原告代為銷售其所有位於長億大樓，即台中市○○○路○段60之8號8樓之1、之2、之3及其坐落於台中市○○區○○段134號之基地應有部分等不動產，嗣經原告居間媒介，訴外人陳旻均願以新台幣（下同）3168萬元之價金，買受上開不動產，並於95年10月27日於原告之見證下，與被告簽立購屋要約書（下稱系爭要約書），且就各項付款方式協議後，足認渠等皆就標的物及價金意思表示業已達成買賣合意，契約即為成立，雖系爭要約書上約定應另行簽訂書面契約等語，然僅係要求雙方配合辦理，無礙雙方買賣契約之成立，且訴外人陳旻均於被告簽認系爭要約書後，依約與被告商談買賣價金之付款方式時，原固無法取得被告之同意，但事後其已接受被告所提之付款方式而欲與被告簽定買賣書面契約，然此時被告卻反悔而未與訴外人陳旻均簽約，並藉故拖延致逾委託銷售期間，依系爭授權書第11條其他約定事項第2項約定，被告仍應給付服務費即買賣價金的百分之2核計為633600元給原告，經原告催討，被告仍拒不給付，爰基於系爭授權書約定之法律關係，請求被告給付上開服務費。

並聲明：被告應給付原告633600元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

訴訟費用由被告負擔；

願供擔保，聲請宣告假執行等語。

二、被告則以：（一）兩造間雖定有系爭授權書，惟因系爭不動產未於95年11月10日前售出，依系爭授權書第3條之約定，已自動失效，原告卻據以請求服務費實無理由。

（二）被告雖同意而與訴外人陳旻均即買方訂定系爭不動產之購屋要約書，然雙方尚未就契約細節性事項及付款條件等意思表示達成合致，且對系爭要約書之真正，被告否認之，況就系爭要約書之性質而言，與買賣契約書有別，原告於說明內亦以「本要約書係一種誠意表示」、「中華民國95年11月5日前，如賣方接受擬買價格，則買方應於7日內完成簽定不動產買賣書面契約」，明示系爭要約書僅為要約，按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號民事判例要旨參照）。

則本件雖預就標的物及價金先為擬定，惟依上開判例要旨以觀，此要約仍不得視為本約。

（三）被告前曾要求原告協調買方依原證三所示付款條件訂定買賣契約書，惟因買方無法按買賣慣例分三期付款，而致未能訂定買賣契約書，則依系爭授權書第7條規定，本件係以系爭不動產由原告售出，被告始有支付報酬之義務，然原告並未仲介成功，自無請求服務費之理，縱原告以此系爭要約書主張被告已為承諾，契約即已成立，顯有違誠信原則，應探究所謂要約書之真意，不容原告恣意曲解以保障交易相對人，是原告據以請求給付服務費皆無理由等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回；

訴訟費用由原告負擔；

願供擔保，請准供擔保免為假執行。

三、經查：本件原告主張被告委託其銷售系爭不動產，經其居間媒介後，有訴外人陳旻均於95年10月27日表示欲以3168萬元購買被告所有之系爭不動產而簽立系爭要約書，後經被告簽認等事實，為兩造所不爭執，並有系爭授權書、要約書各1份附卷可稽，堪信為真實。

本件被告與擬買方間既有簽定購屋爭要約書之事實，是應探究者，在於此購屋要約書之性質為何，就此，被告抗辯稱該購屋要約書僅係一要約，被告並未與買方簽定不動產買賣契約，依兩造所簽之委託銷售授權書約定，被告即無須給付原告仲介費用，然此為原告所否認。

觀以系爭購屋要約書之內容，雖已就約書之性質（即本要約書係一種誠意表示，委由仲介人代為議價之意）、買賣標的、承購總價款、另行簽定房地產買賣契約書之期間及違約處罰、要約之生效及要約之有效期間等項逐一定明，然核其形式，無非係擬買方陳旻均向被告表示有意承買之條件的意思表示，故其抬頭載為「購屋要約書」，顯係擬買方有意透過原告向被告表達承買之要約，自與買賣契約本身有別；

又依系爭要約書要約說明中，係記載該要約書乃係一誠意表示，自簽約日即95年10月27日起至同年11月5日，如賣方即被告接受擬買價格，則買方應7日內完成簽訂不動產買賣之書面契約等詞，可知被告於簽認系爭要約書後，被告與擬買方仍應依雙方已達成之初步約定簽定正式之不動產買賣書面契約，雙方之買賣契約始為成立，此時，被告依其與原告所簽定之專任委託銷售授權書第7條之約定始負給付原告服務報酬之義務，然實際上本件被告並未與擬買方就成立不動產買賣契約之必要之點意思達成合致，致無法簽定買賣契約，此為兩造所不爭執，故依約被告自未負有於訂定不動產買賣契約時給付原告服務報酬之義務。

從而，原告依其與被告間之專任委託銷售授權契約之法律關係，請求被告給付上開服務報酬及利息為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 96 年 3 月 20 日
民事第一庭 法 官 葛永輝
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 3 月 20 日
書記官 田慧賢