臺灣彰化地方法院民事-CHDV,97,訴,802,20090319,1

臺灣彰化地方法院民事判決 97年度訴字第802號
原 告 丙○○
訴訟代理人 羅豐胤律師
洪明儒律師
複代理人 林正雄律師
黃靖閔律師
被 告 丁○
訴訟代理人 戊○○
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國98年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告原起訴請求被告給付原告新臺幣（下同）562,000元，及自97年9月3起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於辯論中變更請求為被告應給付原告562,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許，先予敘明。

二、原告主張：

（一）訴之聲明：被告應給付原告562,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

並願供擔保請准宣告假執行。

（二）緣被告由其子戊○○代理，於民國（下同）95年12月18日與原告簽立土地租賃契約書，約定由被告將坐落彰化縣大村鄉○○段犁頭厝小段161-2、161-8地號二筆土地出租予原告，租期為自點交後97年3月1日起至112年2月31日止。

被告應於97年3月1日前清空土地，原告於簽約後已經交付押金15萬元，由戊○○收受。

觀之前述租約於租賃之合意、租賃標的物及其使用收益方法、租金金額等均有明訂，契約必要之點均已合意，當事人簽訂租約時之真意，應係以租約自簽訂日起生效。

惟因原告尚須申請加油站設置許可，且被告之土地上尚有第三人使用，故約定之點交日為97年3月1日，原告於點交日前可先行完成加油站設置許可之申請程序，並於點交土地後開始進行加油站之興建作業。

（三）依租約第2條約定：「租用土地用途限用加油站及其相關車輛檢驗、清潔辦公設施使用。」

，參酌民法第423條規定，被告應負於租約存續期間提供並維持合於所約定使用收益狀態租賃物之義務。

另依加油站設置管理規則第10條第1項之規定，使用第8條規定以外非都市土地類別之使用地申請設置加油站者，應檢具第16條第1項規定文件，向直轄市、縣（市）主管機關申請同意認定得作加油站使用。

同規則第16條第1項第2款規定，除本規則另有規定外，應檢具設站基地之土地所有權狀影本或土地使用權同意書向直轄市、縣（市）主管機關申請籌建之核准。

是被告依約應出具加油站設置管理規則第16條第1項第2款所規定之「土地使用權同意書」，以供原告申請油站設置許可，此為被告之契約義務。

（四）惟被告於締約後，始終不願出具「土地使用權同意書」，屢經原告催促，被告始於簽約一年後之96年12月24日出具「土地使用權同意書」。

且被告並未依約於97年3月1日前將土地騰空，迄今並未點交予原告，致原告設置加油站之申請程序及興建作業均遭延宕。

原告乃於97年5月27日以台中西屯郵局424號存證信函要求被告履約，並協同辦理申請一切相關證明文件。

詎被告於收函後，竟回覆稱契約僅為「草約」，而否認契約之效力。

且依彰化縣政府97年6月9日府建用字第0970116489號函，原告應於一年內向地政機關申請辦理完成土地變更編定為山坡地保育區特定目的事業用地，原告持變更編定同意書請求被告簽署，遭被告拒絕。

再經原告以97年8月14日97群胤字第105號律師函，促請被告依約履行，並於函到後五日內提出營業上所需之證明文件，被告仍置之不理。

原告無奈乃於97年9月1日以97群胤字第112號函通知被告終止租約，並請求損害賠償。

又上述終止租約之用語雖為終止，但亦寓有解除租約之意思。

（五）按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。

此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。

是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。

又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償（最高法院86年度台上字第1675號判決意旨參照）。

準此，原告因被告債務不履行所受之損害項目及金額如下：１、申請加油站設置許可之委任費用：原告於簽約後委請張裕昌建築師申請加油站設置許可，委任費用為50萬元，共分3期付款。

原告已付清第1期款10萬元，因張裕昌建築師已經辦妥取得主管機關「同意認定作加油站使用」，故原告依約應支付25萬元予張裕昌建築師，合計35萬元。

２、加油站申請建築線及平面配置圖之規劃、設計費用：原告與被告簽約後，委請張見識建築師申請建築線及物平面規劃設計，委任費用32,000元，業已付清。

３、加油站設置審查費：計3萬元，原告業已付清。

４、以上總計412,000元。

（六）另原告於簽約時已交付15萬元之押金予被告，兩造間租約業經終止，參諸最高法院83年度台上字第2108號判例意旨：「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。

本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。」

，被告自應將上開押金返還予原告。

三、被告則聲明請求駁回原告之訴，若受不利判決，願供擔保免假執行，答辯如下：

(一)兩造於95年12月18日簽訂土地租賃草約後，原告應依約於97年3月交付租金，惟原告僅於簽訂土地租賃草約給付15萬元之押金，即未曾再交付租金，被告之子戊○○曾口頭要求原告依約交付租金，但原告卻置之不理，並於數日後郵寄存證信函給被告，足見原告並無履行契約之誠意，被告並無違約之行為。

(二)原告於97年5月底向被告要求變更編定同意書時，被告以原告未依約交付租金，主張同時履行抗辯，要求原告交付租金被告即交付變更編定同意書，原告竟未再出面協商，即以存證信函要求被告交付相關文件，實係無理之要求。

故本件契約不履行係可歸責於原告之事由，被告並無任何責任，何來賠償之理由？且依民法第264條規定，因契約互負有債務者，被告得主張同時履行，原告不履行自有過失。

(三)被告與原告簽訂租賃草約後，即提供相關資料，全力配合原告申請加油站事宜，被告於96年12月24日交付土地使用同意書，原告於同年月28日即向彰化縣政府提出申請書，事後並取得許可證，被告並無故意拖延之情事，原告竟未交付租金，且未依口頭約定出面再簽訂詳細契約書，致被告無所適從，已嚴重影響被告之權益。

原告在申請許可證之階段即無履行契約之誠意，日後原告如設置加油站成功，恐已忘了應繳付租金之事。

(四)兩造簽訂草約後，係約定於97年3月1日起，原告始開始使用本件土地，惟原告簽約後不久即在土地上裝置「大葉加油站」招牌，顯然已經開始使用被告之土地，且被告亦已同意原告使用，被告並無違約之責任。

被告於97年6月中旬才取得許可證，被告有履行契約之誠意，如原告須使用土地，自應事先通知被告，不宜在要求被告提出變更編定同意書時，主張被告之土地未清理完畢，且不宜一再以存證信函之方式告知，原告所言，有違誠信原則。

(五)租賃契約係債權債務契約，具有對人專屬性之效力，且具有高度信用之問題，原告於簽訂土地租賃草約時並未說明本件租約日後負責人係「張莉玲」，原告顯有違誠信原則，且亦有不當轉租之虞。

事後被告雖查知張莉玲係原告之妻，惟原告於簽約時未說明清楚，亦未載於契約書上，原告顯有未盡告知之義務，被告自可重新評估是否出租之適當性。

被告在出租土地時，所應考量之事項係加油站負責人之信用及經濟狀況，故被告宜再決定是否出租給「該特定人」，以免日後地上物遭查封或其他不利之處分，影響被告之權益。

原告依約自應出面說明此等租約信用事宜，無奈不出面溝通，卻一再以信函來回，足見原告無履行契約之誠意。

被告且於97年9月初發存證信函予原告終止本件租約，依民法第249條第1款規定，因可歸責於原告之事由，致契約不能履行時，被告得沒收原告已交付之押金（即定金）等語。

四、兩造不爭執之事項：

（一）被告由其子戊○○代理，於95年12月18日與原告簽立土地租賃契約書，約定由被告將前述二筆土地出租予原告設立加油站及相關車輛檢驗及清潔辦公設施使用，租期為自點交後97年3月1日起至112年2月31日止。

（二）被告於96年12月24日出具「土地使用權同意書」交付予原告。

（三）前述土地於97年3月1日仍由前承租人乙○○占用，尚未清空點交。

（四）原告迄今未給付過租金。

五、得心證之理由：

（一）兩造不爭執之事項，有土地租賃契約書、土地使用權同意書可憑，並經乙○○證述明確，可信為實。

（二）兩造之爭執主要在土地是否已經點交？原告是否應開始給付租金？及被告在原告給付租金前是否得拒絕出具變更編定同意書？以下論之：１、查前述土地，依97年5月27日原告寄發予被告之存證信函，係記載【97年5月始清理完畢承租標的之地上物】；

另參酌證人己○○證述：「我是跟乙○○買廢紙、廢鐵當中盤，乙○○是小盤，我買的時候再賣給大盤，我是載到5月27日，之後還有地磅，地磅是乙○○自己拆除的，拆到什麼時候我就不清楚」等語；

證人甲○○證述：「（法官問土地是何時交付給原告使用？）是在97年4月底的時候，原告跟我說5月份的租金不要虧，因為4月份還沒有清理完畢，還有一個賣檳榔的貨櫃，還有一個地磅，及辦公的東西我們去看這些東西都還沒有搬走，我就跟被告訴代講，在5月3日或5日之間，他們東西就清理完畢，在5月16日到5月20日之間，他們再將土地上的磚塊打掉，（兩造）之間為了一個證明文件，我叫他們二邊談一談，但是兩邊都很硬，到後來就不歡而散。

被告也沒有說要將土地交給原告，因為土地沒有辦法申請的話就沒有辦法使用，因為土地要變更地目之後才可以開始使用。」

等語；

證人乙○○證述：「我經營資源回收場，在大村鄉○○路108號，我從4年前經營，在5月份搬走，正確日期我不清楚，在清明節時我還在那裡打掃，端午節就被別人聘僱，我的租期是到2月28日，到5月時因許先生要照相要報上縣政府，許先生就是之前員林鎮長許瓊聰的弟弟，就是原告，3、4月時回收場就一直搬，原告叫我陸續搬走，我有配合他，我就把東西搬到旁邊，讓原告照相要報縣政府，但東西還是放在現場的旁邊。」

等語，依97年端午節是6月8日，足認上述土地最晚清空日為97年6月8日前。

且原告為達設立加油站之租用目的，已有使用部分土地之外觀與行為，此由現場土地於兩造簽約後，原告即於土地上掛有加油站即將在此為鄉親服務之牌示，益加明確。

２、原告申設加油站，原有一定之進程，且依兩造契約書第四點載明（土地）因現在有其他使用者，甲方（即被告）承諾97年3月1日前清空本標的之土地、當清空、點交後、開始給付租金等語；

第五點載記，租金：自97年3月1日起至102年2月31日止等語，足認租金應於土地清空、點交可使用時開始給付，而提出土地使用權同意書、變更編定同意書可於不礙申設進度中提出即可。

易言之，租賃初期，原告已可使用土地，再逐步成為加油站，此初期，兩造之最主要對待給付為租金之給付與土地之交付使用。

同意書之提出固為被告之配合義務，但未足影響租金之起始給付義務。

查原告相關的加油站公司係於96年12月28日即向彰化縣政府提出申請，且被告亦於此次之申請即配合提出土地使用權同意書。

惟因於97年1月24日現場勘驗時，土地仍由乙○○經營之資源回收場使用中，且因土地位於山坡地保育區，應先委請專業技師就非都市土地使用管制規則第49條之1規定及建築技術規則第262條規定逐項檢討是否符合相關規定之未符合，彰化縣政府爰函應補正後再送辦。

嗣於97年6月9日函覆同意認定得作加油站使用，並請即依規定於1年內向地政機關申請完成土地變更編定為山坡地保育區特定目的事業用地並向彰化縣政府申請籌建，有彰化縣政府函在卷可稽。

從而，原告主張於土地點交日前可先行完成加油站設置許可之申請程序，並於點交土地後開始進行加油站之興建作業，未足採取。

被告出具土地使用權同意書之時間容無不當，被告未出具變更編定同意書因具有下述理由，亦無不妥。

３、按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

；

「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」；

「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。

但自己有先為給付之義務者，不在此限。

他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。」

，民法第148條第2項；

第421條第1項；

第264條定有明文。

查兩造所訂土地租賃契約，屬雙務契約，而互負債務，租賃初期，原告最主要之債務即對待給付為租金之給付，被告最主要之債務即對待給付為土地之交付使用，並配合有出具土地使用權同意書、變更編定同意書等次要債務已如上述。

從而，依上述本院所認土地最晚清空日為97年6月8日前，且原告為達設立加油站之租用目的，已有使用部分土地之外觀與行為，若飾詞被告未點交土地，已遲延給付，而拒絕給付租金，進而解除或終止契約，顯有違誠實信用原則。

４、況被告既已配合出具土地使用權同意書使原告得以進行申設相關加油站；

又容讓原告於土地置放牌示並指示前承租人已有原告新租應配合搬遷，前承租人亦應原告要求漸次搬遷完畢，縱有遲延，但屬部分之給付容可確定。

益以原告方面申設相關加油站，有一定之進程如前述，原告取得彰化縣政府發文日期97年6月9日同意認定土地得作加油站之函係於土地清空後。

原告亦自承租金係付月初，且依契約書第四點有主動撥款轉發給付被告之約定，則值被告要求原告先付租金，再出具下一階段須用之變更編定同意書時，因此際租金為主要對待給付，變更編定同意書相較之下，容係配合之較次要義務，故原告容無拒絕之正當理由。

原告認被告未配合提出同意書有不完全給付或遲延給付或未於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態，而主張被告應先出具該同意書，原告且得拒絕租金之給付並不足採。

原告既無給付租金，被告以同時履行抗辯，請求原告先給付租金後才出具變更編定同意書予原告，反而可取。

（三）綜上，本院認被告確未於97年3月1日前清空、點交土地。但原告自95年12月18日簽約後顯然有使用部分土地之外觀與作為，再依被告已配合提出土地使用權同意書，指示土地前承租人應依原告指示搬遷等情形，原告於97年6月8日前土地清空後，依約即有應開始給付租金之狀態後，竟以被告不配合提出變更編定同意書為由，而表示終止、解除契約，容背於誠實信用原則而不適當。

況被告已可認有部分給付，土地亦清空處於可點交之狀態，依誠實信用原則，原告拒絕給付租金亦無理由，被告抗辯應先付租金再出具變更編定同意書反而可採。

從而：１、原告請求返還押金部分：本院認原告並無合法終止或解除兩造之契約，故此部分之請求應予駁回。

至被告雖陳稱，其於97年9月初發存證信函予原告終止本件租約等語，但觀其信函內容，「……今台端未依約履行支付租金在先，已違背雙方間之誠信原則，攸關租賃關係事宜，限台端於收文七日內予本人解釋明意，倘逾期本人將依法視同雙方合意終止租賃關係……」，殆與催告支付租金之意思表示有別，而較近於雙方應再協商之意思表示，故亦不生終止契約之效力，應此敘明。

２、原告請求債務不履行之損害賠償部分：查原告提出之損害賠償項目為設置加油站之設計等諸費用，因被告已配合原告之申設作為如上並無不當，且於原告給付租金前，拒絕提出變更編定同意書亦係有理，原告本得繼續申設作業，亦無逾期之虞，故被告顯無原告所指之債務不履行，致原告受有損害之情事，原告此部分之請求亦無理由，應予駁回。

（四）本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法無再一一論述之必要，於此敘明。

結論，原告之訴無理由，應予駁回，又其假執行之聲請因訴之駁回而無所附驪，亦應一併駁回。

爰併依民事訴訟法第78條判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 19 日
民事第二庭 法 官 洪榮謙
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 3 月 19 日
書記官 王惠嬌