彰化簡易庭民事-CHEV,104,彰簡,415,20160831,1

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 104年度彰簡字第415號
原 告 林宜蓁
訴訟代理人 李金龍
鄭秀珠律師
上一代理人之
複代理人 江銘栗律師
被 告 黃碧祿 住台中市○區○○里○○路000號6樓
之3 3
黃清丕 住彰化縣○○鄉○○村○○路○段000
巷00號
黃聰明 住南投縣○○鎮○○里○○街0號
黃碧雄 住彰化縣○○鄉○○村○○路○段000
巷00號
黃美華 住臺中市○○區○○村○○路000號3樓
黃子銨 住臺中市○○區○○里○○路000巷00
弄0號
上五人之共同
訴訟代理人 楊博堯律師

上列當事人間請求給付租金事件，於中華民國105年8月17日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
壹、原告主張：
一、查原告為坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（以下簡稱系爭土地）所有權人，另被告等均為系爭土地之地上權人，惟系爭地上權係以時效取得所為登記，雙方就系爭地上權未曾有任何約定，更無租金之約定。
二、復按地上權包括有訂定支付及未訂定租金二種，此可由民法第八百三十五條之規定意旨可知，因時效而取得之地上權，係因法律規定而取得，並非當事人基雙方自由所設定，自無訂定租金之可能，惟此際該土地之所有權人雖未喪失其所有權，然仍須承受稅捐等之負擔，為平衡雙方權益，參照民法第八百七十六條之法理，當事人如就地租事項有所爭議，應由法院裁判之（司法院大法官釋字第291號解釋理由參閱）。
是土地所有權人對因時效取得之地上權人，自得請求支付地租，再審被告因再審原告時效取得系爭土地之地上權，而請求再審原告交付地租，依上開釋字第291號解釋，自非無理由。
三、系爭土地長期均由被告等使用，卻未曾給付任何租金或使用土地之對價，顯已損害原告權益，存有嚴重失衡之狀態。
為特依法請求鈞長賜准審酌前開釋字第291號解釋意旨，依法判准如原告訴之聲明，以維權益。
四、另查，系爭土地自地上權登記日即民國（下同）95年12月8日前即長期均遭被告等人使用，被告卻未曾繳交任何租金或使用對價，縱被告係因時效取得地上權，惟原告並非不得請求被告給付租金，為特依法請求被告等應自本件地上權登記之日起（95年12月8日）按月給付原告租金。
五、另因被告黃清丕與被告黃碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華及黃子銨等五人之被繼承人黃道生二人之地上權係源自其父親黃天數之建物（彰化縣○○鄉○○村○○路00號）及佔有管領而取得，故其二人分別持有本件地上權權利1/2。
茲因其權利均係共同繼承而來，依民法第1153條規定：「繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任。
」，為特請求被告等6人按月連帶給付本件地租新台幣（下同）52,298元。
惟如認被告黃清丕與被告黃碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華及黃子銨等人之租金債務係可分者，亦請為各1/2之租金給付認定，並行敘明。
六、茲因本案業經依法囑託完成鑑定土地市價及租金在案，特依法就鑑定結果計算本件租金明細如下：
㈠自95年12月8日起至100年12月7日止，共5年，其租金依鑑價為每年379,635元，379,635元乘以5年為1,898,175元。
㈡自100年12月8日起至100年12月31日止，共24日，其租金依鑑價結果為每年379,635元，換算每月應為31,636元(379,635/12)，又100年12月當月共31日，換算31636/31即為每日1,021元，再乘以24日共5,105元。
㈢自101年1月1日起至103年12月31日止，共3年，其租金依鑑價結果為每年383,889元，383,889元乘以3年為1,151,667元。
㈣自104年1月1日起至104年8月24日(起訴日)止，共7個月又24日，其租金依鑑價結果為每年383,889元，換算每月為31,991元，乘以7個月為223,937元；
又104年8月當月共31日，31,991/31為每日1,032元，乘以24日即為24,768元。
承上，合計7個月又24日應為248,705元。
㈤綜上，自95年12月8日起至104年8月24日止，共計被告等人應連帶給付租金3,303,652元；
另因自104年8月25日起至105年3月21日止之租金經鑑價結果應為每年383,889元，自105年3月21日後之租金鑑價結果則為每年426,027元，因期間租金價格不同，故於聲明中，依照105年3月21日鑑價結果區分之。
㈥另自105年3月21日以後之租金，則依鑑價結果應為每年426,027元，換算每月為35,502元，並行敘明。
七、並聲明：㈠被告等應連帶給付原告3,303,652元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈡被告等應自104年8月25日起至105年3月21日止按月連帶給付原告383,889元及按年息百分之五計算之利息，另自105年3月22日起按月連帶給付原告426,027元及按年息百分之五計算之利息。
㈢訴訟費用由被告等連帶負擔。
㈣原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
貳、被告方面：
一、黃清丕、黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨答辯稱：
㈠按土地所有權人對未定租金之地上權，仍須先行提起請求法院酌定租金之形成訴訟後，始得請求租金給付，或同時合併請求，如未經核定，即無從請求給付。
有最高法院一○五年度台上字第八七五號民事判決可參。
惟查原告未先請求法院酌定租金或合併提起即為本件給付租金之請求，洵非適法。
㈡查按稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或竹木為目的而使用其土地之權也，民法第832條定有明文。
且地上權不以支地租為必要，另有最高法院67年第3779號判例可參。
經查，被告等時效取得地上權，並依法申請土地登記，有土地登記簿謄本可稽。
而被告等向地政機關申請地上權登記時，原告不服曾向鈞院提出拆屋還地及確認被告等地上權登記請求權不存在之訴訟，並經本院95年度訴字第37號民事判決駁回確定在案，且在前開案中，原告亦無主張被告應給付地租。職是，系爭地上權應屬於無須支付租金之情形。
㈢退萬步言，苟鈞院認被告等仍須支付租金，則：
⒈兩造就系爭地上權原無租金之約定，即系爭地上權原為無償，若原告要將系爭地上權從無償變更為有償之狀態，則被告給付租金之義務應自狀態變更後而開始負擔，亦即應自原告起訴後始能開始請求被告等給付租金。
⒉又按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。
民法第126條定有明文，是就原告超過五年期間之租金請求，亦有未當，被告等為時效抗辯。
⒊另原告起訴主張之計算租金方式，亦有錯誤，蓋系爭土地係坐落於彰南路一段103巷道深處內，土地於偏僻之處周遭環境亦不繁榮，未能為商用店面之使用。
而原告所提租金之參考地點係坐落於彰南路上，且靠近員草路之交叉口處，係屬二路口交叉處之繁榮地帶及商業使用，是二土地之租金不能比附援引。
而按第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。
暨按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。
土地法第105條及第97條第1項定分別訂有明文。
經查，原告於102年就系爭土地申報地價為每平方公尺640元，系爭房屋租金以百分之八計算，是系爭土地一年之租金應為26,741元，並應以此為計算基準。
(計算式640×522.3×8%＝26,741元)且前開法律規定租金之計算方式，亦為臺灣高等法院102年度上字第384號民事判決、最高法院103年度台上字第2436號民事判決所採，是原告恝置法律之規定於不顧，而任意創設計算土地租金之方法，於法顯有未當。
⒋鼎諭不動產估價師事務所之不動產估價報告書(下稱鑑定報告)鑑定之租金價格顯然過高：
⑴依土地法110條第1項所定系爭土地租金價格計算為每年26,741元，與鑑定報告計算系爭土地租金價格每年為426,027元，二者相距竟達15倍，顯然鑑定報告之租金價格偏離法律之規定過巨，有失公允。
⑵鑑定報告所列之比較標的基礎資料(詳參鑑定報告書68頁以下)，均為土地或土地連同建物之買賣價格，並非系爭土地周遭之租金價格，以買賣價格推估租金，二者屬性既有不同而互為比附援引，亦非適當。
⑶鑑定報告亦載：「現場勘查近鄰地區地方經濟及土地利用型態、地方文化等，成鄉村區聚落生活方式，近鄰地區居住生活機能尚稱不佳。」
(詳參鑑定報告書29頁)、「然由民國94年-104年人口統計資料，芬園鄉有人口遞減現象，年遞減率117人次。」
由上可見，系爭土地周遭幾無商業活動，就業市場亦不佳，居民大都從事農業耕作，且人口呈現逐漸萎縮之狀態，呈現人口淨移出狀態。
職是，系爭土地並無外來人口移入情形，故不動產並無出租市場可言，而鑑定報告未慮及前開出租市場狀態，以其他土地之交易價格遽以推算租金價格云云，顯有未當。
⑷另系爭土地係坐落於彰南路一段103巷道深處內，對外通行巷道之寬度僅約兩米(僅容一輛汽車通行之寬度)，且土地四周偏僻周遭環境均為農地。
即系爭土土地地處偏僻，聯絡巷道狹窄，甚為不便利，何來有出租市場呢？鑑定報告均忽略未予考量，顯有失當。
⑸退萬步言，若未以前開原告於102年1月申報系爭土地地價每平方公尺640元計算土地租金。
而以民國104年1月之系爭土地公告現值每平方公尺4,300元計算，則系爭土地一年之租金應為179,671元。
(計算式4,300×522.3×8%＝179,671 )與鑑定報告計算系爭土地租金價格每年為426,027元，二者相距竟達2.4倍，鑑定報告之租金價格顯然偏高亦與法律規定不符，有失公允。
⑹綜上所陳，系爭土地並無外來人口移入情形，故不動產並無出租市場可言，而鑑定報告未慮及前開出租市場狀態，以其他土地之交易價格遽以推算租金價格云云，顯屬嚴重瑕疵。
㈣又原告請求被告給付相當於租金之不當得利，則原告就其如何受損，被告如何受有利益，及原告受損與被告得利之間有因果關係仍應負舉證之責。
惟查，系爭房房屋坐落於系爭土地上已經數十年之久，且從未繳納任何租金予原土地所有人，顯然原土地所有人同意系爭房屋無償使用系爭土地，則系爭房屋未拆除前，系爭房屋合法無償使用系爭土地之狀況並未改變，何來原告受損，被告得利之說呢？原告主張其有受損云云，顯與事實不符。
況且，被告等係因繼承而成為系爭房屋之所有權人，即被告等係有正當之法律原因而承受系爭房屋所有權，且系爭房屋之狀態從未變更，且有合法登記之地上權，則更難謂被告等有不當得利可言，是原告之主張，於法顯有未合。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決被告等願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告黃碧祿方面：
㈠原土地所有權人即係無償提供系爭土地予原地上權人使用斯時，當已認識土地無償供地上權人使用所受之不利益，自不得反於地上權設定後，請求被告等人給付地上權租金；
又參最高法院六十七年度台上字第三七七九號判例意旨：「按地上權並不以支付地租為必要，當事人就地上權固可為支付地租之約定，亦得為無償之約定」，且原告之配偶李金龍（亦為本民事案件訴訟代理人），於被告等申請時效取得地上權登記時，亦自承被告等有時效取得地上權登記並無償使用土地之事實，顯然，原告就先人無償提供系爭土地供占有人以行使時效取得地上權而使用土地之事實，亦知之甚稔，而於其他共有人提起鈞院95年度訴字第37號系爭土地確認時效取得地上權不存在之訴時，原告亦從未對被告時效取得地上權有反對之意思表示，該案為被告取得勝訴，且未遽原告提起上訴而為確定判決，彰化地政事務所從而依法而為被告時效取得地上權登記；
故本件地上權確屬無地租之約定，自不應遽變為有地租之約定，而得以收取地租，原告起訴給付租金，依法無據。
㈡次查，關於城市地方土地租金之計算，土地法第一百零五條準用同法第97條訂有明文。
又，建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分十為限；
倘本案有給付租金之義務(被告否認之），系爭土地乃為鄉村地方，應以城市地方之最低標準採計，始為恰當，從而，原告主張系爭土地鑑價，亦屬依法無據。
㈢再查，原告林宜蓁並非是完全適格之當事人，乃是原告林宜蓁與源祥房地產代書事務所洪崑源、李金龍(林宜蓁之夫），共同涉犯背信、偽造文書、使公務員登載不實之罪嫌所取得系爭土地，懇請鈞院審理本民事案件，非不得將時效取得地上權之時代歷史背景原因加以審酌及評價之必要。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決被告等願供擔保請准宣告免為假執行。
參、法院之判斷：
一、按「未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。」
民法第835條第2項定有明文。
然九十九年增設之民法第八百三十五條之一第二項規定，旨在容許土地所有權人於設定地上權後，遇有因土地租稅或其他費用等負擔增加，而非設定地上權當時所得預料者，如續免付地租即有失公平時，本於情事變更法則，得使土地所有權人請求法院酌定地租。
故土地所有權人對未定租金之地上權，仍須先行提起請求法院酌定租金之形成訴訟後，始得請求租金給付，或同時合併請求；
惟如未經核定，即無從請求給付。
再者請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意，故未定有地租之地上權，土地所有人必先經法院酌定地租後，始得據以請求地上權人如數給付；
又該請求法院酌定地租之訴，屬形成之訴，僅得自請求酌定之意思表示時起算，不得溯及請求酌定該意思表示前之地租（最高法院105年度台上字第875號民事判決意旨參照）。
二、原告主張其為系爭土地所有權人，另被告等均為系爭土地之地上權人，惟系爭地上權係以時效取得所為登記，雙方就系爭地上權未曾有任何約定，更無租金之約定，系爭土地自地上權登記日即95年12月8日前即長期均遭被告等人使用，被告卻未曾繳交任何租金或使用對價，縱被告係因時效取得地上權，惟原告並非不得請求被告給付租金，參酌釋字第291號解釋意旨，請求被告等應自本件地上權登記之日起（95年12月8日）按月給付原告租金等語，被告等則以上詞抗辯。
。
經查：被告等為系爭土地之地上權人，而兩造未就系爭土地之地上權定有地租，依民法第835條之1第2項規定，土地所有人即原告得請求法院酌定其地租，參諸前揭意旨，原告對未定租金之地上權，仍須先行提起請求法院酌定租金之形成訴訟後，始得請求租金給付，為本件原告僅提起給付租金，屬給付之訴，並無請求法院核定地租之意，故原告未先請求法院核定地租而逕行提起本件租金給付之訴，即屬無憑，為無理由。
三、從而，原告依司法院大法官釋字第291號解釋之意旨，請求㈠被告等應連帶給付原告3,303,652元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；
㈡被告等應自104年8月25日起至105年3月21日止按月連帶給付原告383,889元及按年息百分之五計算之利息，另自105年3月22日起按月連帶給付原告426,027元及按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。
肆、原告之訴既遭駁回，其假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。
又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 洪志賢
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書記官 蔡亦鈞