彰化簡易庭民事-CHEV,105,彰小,263,20160802,1

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 105年度彰小字第263號
原 告 中正花園公寓大廈管理委員會
法定代理人 李慧玲
訴訟代理人 施廷勳律師
複代理人 詹皓傑律師
被 告 施學輝
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105年7月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣90,680元，及自民國105年4月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新台幣1,000元，由被告負擔新台幣990元，其餘新台幣10元由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新台幣90,680元為原告預供擔保後，得免為假執行。

理由要領

一、原告聲明求為判決被告應給付原告新台幣（下同）91,500元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並請准依職權宣告假執行。

其主張略以：㈠被告為中正花園公寓大廈（下稱系爭大廈）之建設公司董事，依常理應協助原告管理事務，然被告卻以地下室機械式車位租不出去、賣不出去，原告需負責為由，拒繳管理費，原告雖於民國105年1月25日20時在系爭大廈會議室與被告協商繳費事宜，仍然被拒，被告未依中正花園住戶規約（簡稱住戶規約）約定給付管理費。

查原告為系爭大廈區分所有權人組成之管理委員會，經理系爭大廈之公共事務或執行公寓大廈管理條例規定事務，原告法定代理人李慧玲等管理委員係經系爭大樓全體住戶依住戶規約推舉而任，並已向彰化縣福興鄉公所報備在案。

㈡按住戶規約第10條第1項規定：「為充裕共用部份在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。

㈠公共基金。

㈡管理費。

」，被告為系爭大廈區分所有權人之一，有系爭大廈內門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000巷00號建物（即彰化縣○○鄉○○段000○號）及地下層編號15、20、23、31、34、42、43、44、47、50、35、57號等12個機械式停車位所有權（下稱系爭車位），雖被告於104年12月4日將系爭15、20號二個車位所有權登記與第三人，惟被告就系爭15、20號已出售車位繳交停車位保養費義務，仍包含出售當月即104年12月份，自次月方由新所有權人負擔。

而原告於本件之請求期間係至104年12月份為止，故前揭移轉登記行為不影響本件請求金額。

依住戶規約規定，被告有繳納社區管理費之義務，其中可分停車位保養費，每月每位為220元，以及住戶管理費，被告該戶為每月410元，故被告每月應繳之管理費共3,050元（計算式：220×12＋410＝3,050）。

被告自102年7月起即未繳交每月3,050元之管理費，至104年12月31日止，已有30期未繳納，金額共計91,500元，迭經原告以存證信函催告，被告以伊所有系爭車位遭他人機車佔用，原告卻未於處理為由，拒絕繳交管理費用，然被告所言與事實不符，實際上並無此事，且原告聘用之管理員亦曾陪同被告前往查看，確無被告所辯之情。

退步言，縱假設確實有他人佔用被告所有系爭車位之情，惟管理費之給付與管理委員會執行公寓大廈管理事務之間，並不存在對待給付關係，被告不能以該理由拒絕繳納系爭管理費用。

原告主張被告每月應繳停車位保養費每個停車位220元、住戶管理費410元之依據，為中正花園公寓大廈區分所有權人第一屆第一次會議決議。

被告於104年11月、12月有繳住戶管理費，但停車位保養費沒有繳。

爰依公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第18條第1項第2款、第21條、民法第229條第1項、第2項、第233條第1項等規定及住戶規約約定，請求判決如聲明所示等語。

二、被告則聲明原告之訴暨假執行之聲請均駁回。其答辯略以：㈠原告係經中正公園公寓大廈全體住戶依規約推舉而任，再聘僱管理公司之黃襄仁先生為管理人，擔任實際的管理工作，根據住戶規約第11條2項管理費用途規定，除了公寓大廈修繕，管理，維護等外，尚包括支付管理委員管理人員之報酬，並非原告所講的，並非未支付管理委員會管理之報酬，管理費跟原告之間怎麼會無對待給付關係？原告及原告所聘僱的人員沒有盡到管理被告系爭車位的責任，甚至強佔被告的系爭車位給特定無車位的住戶使用！是否有收費，亦不得而知！被告當然不付管理費！㈡原告自102年起強佔被告所有的12個停車位，以供本大樓幾位未購買車位之住戶使用，經被告發現，多次向原告反應、抗議，迄今原告仍未處理，此有被告105年1月13日鹿港郵局第11號存證信函及照片，已經說明了原告說明的事項及要求的金額均非事實！㈢非法強停被告停車位說明及部分照片如下：⑴被告從102年開始發現有車子停在被告的系爭車位時，被告先問守衛人員這些車子怎麼能進來,守衛說是原告的人叫其開鐵捲門讓他們進來的，被告就問黃襄仁，其說原告有一群流氓（他說鱸鰻）在主導這件事，叫無停車位的住戶不要買或租被告的停車位，原告再叫守衛開地下室的門讓特定住戶的車子進入!其會盡力去協調解決這件事，這件事沒有解決之前，其不會跟被告催繳管理費!否則一件未繳管理費的事情，怎麼可能經30個月沒有催繳的動作！⑵由被照片所示，103年12月4日多部住戶的車子停在被告系爭車位。

104年5月27日多部住戶汽車停在被告系爭車位。

104年7月19日連摩托車都停上去了，停在被告的系爭57號停車位上,一部是車牌號碼000-0000機車，另一部是車牌號碼000-000號機車，被告也在當天下午5點59分以Line通知黃襄仁。

⑶原告阻撓新住戶購買被告車位的證據如下：104年11月15日，被告透過仲介公司賣出系爭15號及20號二個車位，賣給新住戶（即新買在C楝12樓的何桂揚），簽好約辦理過戶時，新住戶買主通知被告說有自稱管委會的人去找他們，叫他們不要買車位，詳如Line的記錄！⑷假造積欠管理費的證據如附件：104年11月30日通知被告繳交積欠管理費25,500元、12月8日再通知被告繳交積欠管理費72,600元、105年1月8日以存證信函索取管理費98,100元、1月27日再通知被告繳交積欠管理費94,500元、3月29日原告主任委員李慧玲向鈞院申請支付命令91,500元，短短的4個月，金額變了5次，金額也差了好幾倍,真不知原告及其聘雇的管理公司人員黃襄仁如何在管理這棟大樓！㈣原告於民事準備書(一)狀的計算式，停車位保養費220元*12位加上住戶管理費410元等於每月3,050元，但被告這一戶住家部分一直都有租出去，承租戶也一直都按時繳管理費，詳如所附管理費收據！而原告民事準備書(一)狀只附102年和103年管理費收繳登記簿，104年和105年並沒有管理費收繳登記簿，也不曉得這些登記簿是否真實!或有其他沒買車位，卻佔用被告系爭車位的人，繳了車位管理費登記在管理費收繳登記簿了。

㈤本大樓共有118戶，停車位只有67位都是法定停車位，只能賣給大樓住戶，才給原告機會，脅迫所有無車位的住戶不買不租被告車位，以供他們佔用！本大樓位於鹿港這個觀光重鎮的最大街道中正路旁，大樓內部住戶及大樓四周均嚴重缺停車位，被告以每個停車位賣15萬元，租每個月1,000元的低價，竟然賣也賣不出去租也租不出去！而被告卻透過仲介可以很輕易地賣15及20號停車位給新購屋的住戶！而原告仍試圖阻撓！原因就是原告及其聘僱管理公司人員黃襄仁非法侵占。

只有請法庭判決在被告系爭車位未賣出或售出之前，不得收管理費，他們才會鬆手，不再侵占!而被告將樂於繳交管理費,使本大樓的管理有正常的運作！㈥被告為門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000巷00號建物（即彰化縣○○鄉○○段000○號）及地下層編號15、20、23、31、34、35、42、43、44、47、50、57號機械式停車位之所有權人，於104年12月4日將地下層編號15、20號機械式停車位賣予他人，以上均為中正花園公寓大廈區分所有權人之一。

原告主張被告每月應繳停車位保養費每個停車位220元、住戶管理費410元是依據中正花園公寓大廈區分所有權人第一屆第一次會議決議，但法定停車位是必須依附在住戶，不能夠單獨移轉，原告說伊沒有繳管理費，但伊一直有繳，雖然伊租出去，但還是有繳，是承租人幫伊繳。

被告不是自102年7月1日起至104年12月31日止均未繳停車位保養費、住戶管理費，住戶管理費都有繳，並提出104 年11月與12月、105年1到3月之住戶管理費收據，被告有收到原告於105年1月15日所寄發鹿港彰濱郵局第6號存證信函等語。

三、原告主張被告為門號碼彰化縣○○鄉○○路000巷00號建物（即彰化縣○○鄉○○段000○號）及系爭車位所有權人，依中正花園公寓大廈區分所有權人第一屆第一次會議決議，停車位保養費每月每位為220元，住戶管理費被告該戶為每月410元等語，為被告所不爭執，且有彰化縣福興鄉公所函、中正花園公寓大廈住戶規約、建物登記第二類謄本為證，應堪信為真實。

四、原告主張被告自102年7月起即未繳停車位保養費以及住戶管理費，至104年12月31日止，已有30期未繳納等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。

原告上開主張，已提出102、103年度管理費收繳登記簿、104年度管理費對帳單為佐，然被告上開所辯已有繳費等語，僅提出104年11月與12月、105年1到3月之住戶管理費收據，此部分繳費之事實，為原告所自認，則被告抗辯104年11月與12月已繳住戶管理費部分，核屬有據；

至於102年7月起至104年10月之住戶管理費，以及102年7月起至104年12月之停車位保養費等部分，被告就此並未能再舉證以實其說，故被告此部分所辯，即屬乏據，尚難採信。

因此，被告所積欠之住戶管理費，為102年7月起至104年10月止金額11,480元（410×28＝11,480）；

停車位保養費則為102年7月起至104年12月止金額79,200元（220×12×30＝79,200）；

以上合計金額為90,680元（11,480＋79,200＝90,680）。

被告另辯稱原告及原告所聘僱的人員沒有盡到管理被告系爭車位的責任，甚至強佔被告的系爭車位給特定無車位的住戶使用等語，則為原告所否認，而依被告所提出之照片，既無從判斷被占用之車位是否即為被告所有之系爭車位，況且管理費之繳交係為維持公寓大廈之運作、維護，與原告之管理大樓義務並無對價關係，縱有被告所辯管理不周之情事，亦不得作為拒繳管理費之事由，故被告上開所辯，仍非可採。

五、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

公寓大廈管理條例第21條定有明文。

本件原告於105年1月15日以存證信函定期催告被告給付上開費用之事實，有存證信函在卷可稽，而被告亦於言詞辯論時自陳有收到該存證信函，則原告請求被告給付住戶管理費以及停車位保養費合計90,680元，合於上開規定，應屬有據。

從而，原告請求被告給付90,680元及自支付命令送達翌日即105年4月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

其餘逾此範圍之請求，為無理由，不能准許，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。

七、本件原告勝訴部分，係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當擔保後，得免為假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（第一審裁判費1,000元）。

中 華 民 國 105 年 8 月 2 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 陳弘仁
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須附繕本），並繳納上訴裁判費新台幣1,500元。
中 華 民 國 105 年 8 月 2 日
書記官 林明俊