彰化簡易庭民事-CHEV,106,彰簡,287,20180320,2

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 106年度彰簡字第287號
原 告 陳仁宗
被 告 鄭賴秀鳳
訴訟代理人 林惠端
被 告 陳姣伎
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國107年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有如附表一所示之不動產，均分歸被告鄭賴秀鳳取得。

被告鄭賴秀鳳應分別補償原告、被告陳姣伎各新臺幣參拾柒萬參仟柒佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由兩造依附表二所示應有部分之比例負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；

又該規定於簡易訴訟程序亦有適用，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第436條第2項分別定有明文。

原告起訴原係請求兩造共有如附表一編號1所示坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段00000地號土地（權利範圍1000分之24，下稱系爭土地），及附表一編號2所示同段2085建號即門牌號碼彰化縣○○市○○○路00巷0○0號建物（權利範圍全部，下稱系爭建物）准予變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配。

然系爭建物有增建部分，故原告於民國107年2月22日以書狀變更其聲明為兩造共有之系爭土地、建物、未辦理保存登記部分及頂樓增建部分准予變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配。

核其所為變更應受判決事項之聲明，請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，應予准許。

二、被告陳姣伎經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、原告主張：

（一）系爭土地、建物係兩造所共有，應有部分如附表二所示，系爭土地、建物無不能分割之情事，兩造亦無不分割之約定，惟不能以協議定分割之方法，爰依民法第823條、第824條之規定提起本件訴訟。

（二）系爭建物為公寓4樓建物，僅有1個單獨出入口，內雖配置有客廳、廚房、房間、衛浴等，但無法各自為獨立空間使用，若將系爭建物分割，必減損其使用價值，且難為通常之使用，原物分割顯有困難。

再原告係經由本院104年度司執字第35581號清償債務強制執行程序（下稱系爭強制執行程序）拍定取得系爭土地、建物之應有部分4分之1，被告鄭賴秀鳳於系爭強制執行程序未主張優先承買權，顯見其無意願或無資力購買，又兩造就補償金額未能達成共識，故未免恣生金錢補償之糾紛，亦不宜將系爭土地、建物全部分配予兩造各一方，如有任何一造願得系爭土地、建物，可行使優先承買權，對兩造權利亦無任何影響，為發揮最大經濟效用，兼顧公共利益及符合全體共有人之利益，應以變價分割，並將所得價金按兩造應有部分比例分配為適當。

（三）如附表一編號3即彰化縣彰化地政事務所106年11月9日彰土測字第2985號土地複丈成果圖（下稱系爭附圖）所示編號A部分面積6平方公尺、編號B部分面積4.5平方公尺，合計10.5平方公尺陽台，係系爭建物之未辦理保存登記部分，並供作系爭建物之陽台使用（下稱系爭陽台），另有如系爭附圖所示編號A1、B1、C部分面積合計95.5平方公尺之5樓增建（下稱系爭增建物），為一般住宅格局之未辦理保存登記建物，係利用系爭建物之頂樓平臺所搭建，內配置有客廳、房間、衛浴，現場傢俱老舊，灰塵滿佈，似已許久無人居住，且系爭增建物大門有內鎖反鎖，經內部樓梯與系爭建物相通，出入均由系爭建物之大門對外聯絡，且水、電皆係至系爭建物牽出，亦未編釘獨立之門牌，於構造上均與系爭建物結合為一體，使用上亦無從與系爭建物分離各別利用，其建造之初即為增加系爭建物之經濟目的，僅係增加系爭建物使用上之便利等情，系爭增建物不問係何人搭建，均以附合於系爭建物而成為重要部分，又系爭強制執行程序查封時已成為系爭建物之從物，該從物亦在拍賣範圍內，由拍定人取得該從物之所有權，故應由系爭建物之所有權人（即兩造）取得所有權，應歸兩造所共有，爰請求就系爭增建物及系爭陽台併付變價分割等語。

（四）對被告鄭賴秀鳳抗辯所為之陳述：原告願以新臺幣（下同）900,000元向被告鄭賴秀鳳購買其應有部分，或由被告鄭賴秀鳳以1,300,000元買受原告及被告陳姣伎之應有部分。

（五）並聲明：兩造共有如附表一所示之不動產及系爭增建物准予變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配。

四、被告方面：

（一）被告鄭賴秀鳳則以：系爭建物現由其居住使用，不同意變價分割，希望以系爭強制執行程序拍定價格買受原告、被告陳姣伎之應有部分，或由原告以1,300,000元買受其應有部分及系爭增建物，系爭增建物為其出資興建等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

（二）被告陳姣伎未於言詞辯論期日到場，惟提出書狀陳述略以：先位聲明同意原告變價分割之方案，備位聲明同意以900,000元向被告鄭賴秀鳳購買其應有部分，補貼其搬家費、房屋租金40,000元，並願支付產權移轉相關之稅金及規費等語。

五、得心證之理由：

（一）原告主張系爭土地、建物為兩造所共有，應有部分如附表二所示，兩造無不分割之約定，復不能以協議定分割之方法，業據其提出土地、建物登記第一類謄本、房屋稅籍證明書、存證信函等為證，且為被告鄭賴秀鳳所不爭執，而被告陳姣伎已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，堪信原告此部分主張為真。

按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

是原告自得依法提起本件訴訟請求分割共有物。

（二）按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項亦有明文規定。

又按共有人請求分割之共有物，倘係公寓大廈之專有部分，而無法以原物分配於各共有人，須採變賣共有物以價金分配於各共有人之方法分割，因依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離而為移轉，共有人自應請求就該專有部分與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分合併分割，不得單獨就其中之一請求分割（最高法院89年度台上字第666號判決意旨可參）。

經查，系爭建物為4層住家用鋼筋混凝土造大樓之第4層，，而系爭土地則為系爭建物之坐落基地，故原告請求系爭土地、建物一併分割，應予准許。

次按「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。

但交易上有特別習慣者，依其習慣」，民法第68條第1項定有明文。

復按所謂建築物增建之附屬物，係指原獨立之建築物所增建之建築，已具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物係作一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建築，而從屬於獨立之原建築物者而言。

增建之附屬物，因不符建築物獨立性之要求，不得為物權之客體；

增建之建築物，如已具構造上獨立，及使用上之獨立性，則屬獨立之建物，自得為物權之客體。

又所謂具有使用上獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為單獨建築物使用，有獨立之經濟效用者而言。

判斷增建部份，是否具有使用上獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部份之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部份之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之（最高法院92年度台上字第998號判決意旨參照）。

查系爭建物有如附表一編號3所示之系爭陽台，並供作系爭建物之陽台使用，業經本院囑託彰化縣彰化地政事務所測量屬實，有系爭附圖在卷可稽，並據本院至現場勘驗屬實，足見系爭陽台並無結構上及使用上之獨立性，應認屬系爭建物之一部分，無論由何人出資興建，均應由系爭建物之所有人取得所有權，則原告請求將系爭陽台與系爭建物一併為分割之請求，應予准許。

至原告主張系爭增建物為系爭建物之從物，請求一併分割等語，惟系爭增建物為被告鄭賴秀鳳一人出資興建，已據被告鄭賴秀鳳陳述在卷，顯見系爭增建物與系爭建物非同一人所有，自非屬系爭建物之從物；

又系爭增建物位在5樓，係水泥建物，面積合計95.5平方公尺，為一般住宅格局，供居住使用，並有獨立大門可供出入一節，有本院勘驗筆錄及現場照片附卷足稽，顯具有構造上及使用上之獨立性，亦非系爭建物之附屬物，則系爭增建物既非原告所有，其請求一併分割，為無理由，應予駁回。

（三）按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項第1款、第2款分別定有明文。

次按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。

若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院90年度台上字第1607號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。

經查：1.系爭建物為4層住家用鋼筋混凝土造大樓之第4層，而系爭土地則為系爭建物之坐落基地，系爭建物面積85.65平方公尺，系爭陽台面積10.5平方公尺，兩者加總後之面積並不大，並非寬闊，且僅有單一出入門戶，倘依兩造之應有比例為原物分割，則每人分得面積過小，且原物分割後兩造並無各自獨立之門戶可供出入，亦有損系爭建物之完整性，勢必破壞系爭建物之使用現狀，造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值，可見本件性質上不宜採原物分配於各共有人之方式。

2.至本件究以原物全部分配於其一共有人，再以金錢補償其餘共有人？抑或以變價分割更為妥適？參酌本件系爭土地、建物、陽台現由被告鄭賴秀鳳居住使用，系爭建物其上亦有被告鄭賴秀鳳出資興建之系爭增建物，且查系爭強制執行程序於104年10月27日至現場查封時，債權人代理人在場陳稱系爭建物現由被告鄭賴秀鳳居住使用，足認被告鄭賴秀鳳對於系爭建物於情感及生活上確有密切之依賴關係，又被告鄭賴秀鳳亦表示願意買受原告、被告陳姣伎之應有部分；

反觀原告、被告陳姣伎為夫妻關係，參與法院拍賣程序應買系爭土地、建物合計應有部分2分之1，於拍定後經本院於105年9月8日核發不動產權利移轉證書而取得系爭土地、建物應有部分權利，而應買公告上復明確註明「拍定後不點交」、「拍賣之不動產現由共有人住居使用」等節，業經本院調閱系爭強制執行程序執行卷宗核閱屬實。

參諸原告於起訴時所主張之分割方案即為變價分割，而被告陳姣伎先位聲明同意原告變價分割方案，且其等於應買時已知悉拍賣之不動產不點交、共有人居住其上，且取得上開應有部分後未逾1年原告即請求變價分割，可見其等原始意願即為取得就其等所有之應有部分於交易市場上所得之換價。

從而，本院認系爭土地、建物以原物分配於被告鄭賴秀鳳，並由被告鄭賴秀鳳以金錢補償原告、被告陳姣伎，最能兼顧系爭土地、建物之住家性質、使用現況、被告鄭賴秀鳳對系爭土地、建物之情感，及原告、被告陳姣伎欲將其等應有部分換價之投資獲利目的，而屬最符合公平經濟原則之分割方式，是定分割方法如主文第1項所示。

（三）按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。

上開分割方案原告、被告陳姣伎未受原物分配，依前開規定，被告鄭賴秀鳳自應以金錢補償之。

經查，原告、被告陳姣伎所有之系爭土地、建物應有部分2分之1，經系爭強制執行程序於104年11月16日囑託鴻廣不動產估價師事務所鑑定，結果認上開應有部分之總價為1,167,700元，惟上開應有部分於系爭強制執行程序第1次拍賣底價為1,167,700元、第2次拍賣底價為934,200元、第3次拍賣底價為747,400元，特別變賣底價為747,400元，均無人應買，特別變賣程序後之減價拍賣底價為598,000元，始由原告、被告陳姣伎於減價拍賣程序以648,000元拍定取得，又上開鑑定報告亦記載本件鑑定標的於100年1月13日第三拍流標，流標底價為768,000元（即本院99年度司執字第13663號執行案件）等情，經本院調閱系爭強制執行程序執行卷宗、本院99年度司執字第13663號執行卷宗核閱無訛。

本院審酌原告、被告陳姣伎所有系爭土地、建物之應有部分，既因共有人居住使用而在拍賣時不予點交，自會影響該應有部分之價值，且其等於拍定買受上開應有部分前，已能經由拍賣公告知悉系爭土地、建物之使用現況，又依前揭拍定結果可知上開應有部分於100年至104年間，在市場上之價值顯未逾747,400元，再參以原告、被告陳姣伎取得上開應有部分之時間迄今未足2年，不動產交易行情並無劇烈之波動，是認被告鄭賴秀鳳分別以373,700元（計算式：747,400÷2＝373,700）補償原告、被告陳姣伎，應與系爭土地、建物之市價大致相當，亦無損於原告、被告陳姣伎之權益，應屬公平合理，爰判決如主文第2項所示。

六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

本院考量系爭房地係因兩造無法協議分割，依前開說明，認本件訴訟費用應由兩造按其應有部分比例負擔為適當，爰判決如主文第2項所示。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第80條之1。

中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 胡佩芬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
書記官 林明俊
附表一：
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│編號│財產種類│坐落            │面積（平方公尺）  │權利範圍  │
│    │        │                │                  │          │
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│1   │土地    │彰化縣彰化市西勢│1,577             │24/1000   │
│    │        │子段西勢子小段96│                  │          │
│    │        │-49地號         │                  │          │
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│2   │建物    │彰化縣彰化市西勢│層數：4層         │全部      │
│    │        │子段西勢子小段  │總面積：85.65     │          │
│    │        │2085建號（門牌號│層次：4層         │          │
│    │        │碼：彰化縣彰化市│層次面積：85.65   │          │
│    │        │自強南路36巷1之3│                  │          │
│    │        │號）            │                  │          │
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│3   │上開建物│同上            │系爭附圖A部分：6  │全部      │
│    │增建之未│                │系爭附圖B部分：4.5│          │
│    │辦理保存│                │                  │          │
│    │登記陽台│                │                  │          │
│    │部分    │                │                  │          │
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附表二：
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│編號│共有人  │應有部分        │
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│ 1  │陳仁宗  │1/4             │
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│ 2  │鄭賴秀鳳│1/2             │
├──┼────┼────────┤
│ 3  │陳姣伎  │1/4             │
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