彰化簡易庭民事-CHEV,106,彰簡,303,20171003,2

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 106年度彰簡字第303號
原 告 黃奇登
被 告 謝祐典
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國106年9月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○號之房屋遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬肆仟柒佰玖拾伍元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣伍仟零柒拾元，由被告負擔新臺幣參仟伍佰元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

又該規定於簡易訴訟程序準用之，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第436條第2項分別定有明文。

查原告原起訴聲明：㈠請求被告應自門牌號碼彰化縣○○鎮○○路0段000號之房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。

㈡請准宣告假執行。

又於民國106年7月25日具狀追加：被告應給付原告新臺幣（下同）289,596元（即被告因本件積欠之租金、水電費、違約金）。

嗣於106年9月19日言詞辯論時減縮該項聲明為被告應給付原告288,795元。

核其基礎事實均屬同一，且為擴張及減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許，合先敘明。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、原告主張：緣原告於105年12月15日將系爭房屋出租予被告使用，期間自105年12月15日起至108年12月14日止，每月租金為28,000元，詎被告自106年2月15日起，即未給付租金及水、電費，原告依租賃契約（下稱系爭租賃契約）第3條之規定，催告被告給付租金，被告仍未依約給付，原告遂發函終止系爭租賃契約，系爭租賃契約於106年4月21日終止，而被告積欠自106年2月15日起至同年4月15日止，共3個月租金84,000元，另原告代被告支付其欠繳之水費154元、電費4,641元，又系爭租賃契約第6條約定，被告應給付原告租賃期滿不交還系爭房屋之違約金200,000元，以上合計288,795元，爰依民法第455條之規定及租賃契約法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告288,795元。

㈢請准宣告假執行。

四、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

五、得心證之理由：

（一）原告主張之上開事實，業據其提出系爭租賃契約書、存證信函、回執、106年房屋稅繳款書、電費繳費憑據、水費繳款收據等為證，被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，堪認原告主張之事實為真實。

（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文。

查被告積欠租金已達2個月以上，且原告既已終止租約，則被告於租賃關係終止後，自負有返還租賃物之義務，是原告依上揭規定請求被告返還系爭房屋，洵無不合。

（三）按系爭租賃契約第3條第1款及第7條第1款後段分別約定：「每月租金28,000元整，以現金應於每月15日前繳付，無論任何理由不得拖延或拒納」、「乙方（即被告）使用之水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負責」。

查被告自106年2月15日起即未給付租金及水、電費，則原告依上開約定，請求被告給付積欠之3個月租金84,000元及其墊付之水費154元、電費4,641元，洵無不合。

（四）按系爭租賃契約第6條第2項約定：「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金200,000元」。

查系爭租賃契約已於106年4月21日經原告終止，而被告仍未交還系爭房屋，原告自得依上開約定請求違約金。

然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。

本院審酌系爭租賃契約之租賃期間為3年，每月租金為28,000元，被告於租約終止後未履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，認原告請求200,000元之違約金，實屬過高，應予酌減至相當於2個月租金56,000元（計算式：28,000×2＝56,000）為適當。

六、綜上所述，原告依前揭規定及系爭租賃契約之約定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付114,795元（含積欠之租金84,000元、代墊之水費154元、電費4,641元、違約金56,000元），為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即因該部分訴訟被駁回而失去依據，亦應一併駁回。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 10 月 3 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 胡佩芬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 10 月 3 日
書記官 林明俊