彰化簡易庭民事-CHEV,107,彰小,243,20180724,1

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭小額民事判決
107年度彰小字第243號
原 告
即反訴被告 王忠鳴
被 告
即反訴原告 洪翊薰
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國107年7月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參萬陸仟元，及自民國一○七年二月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行，但被告如以新臺幣參萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。

反訴被告應給付反訴原告新臺幣柒仟捌佰元。

反訴原告其餘之訴駁回。

反訴訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣貳佰參拾壹元由反訴被告負擔，其餘由反訴原告負擔。

本判決反訴原告勝訴部分得假執行。

但反訴被告如以新臺幣柒仟捌佰元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。

理由要領甲、程序方面：

壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；

反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；

當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除當事人合意繼續適用小額程序並經法院認為適當者外，僅得於第436條之8第1項之範圍內為之；

民事訴訟法第436條適用第一章通常訴訟程序之規定，於小額程序準用之，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項、第436條之15、第436條之23、第436條第2項分別定有明文。

本件原告依租賃契約之法律關係，請求被告返還押租金新臺幣（下同）36,000元，被告即反訴原告於言詞辯論終結前，提起反訴請求原告即反訴被告給付違約金、侵權行為損害賠償及相當於租金之不當得利共33,800元。

經核反訴之標的與本訴之標的相牽連，且反訴訴訟標的金額仍在民事訴訟法第436條之8第1項規定之範圍內，揆諸前揭規定，反訴原告提起本件反訴尚無不合，應予准許。

貳、次按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。

本件反訴原告原起訴聲明係請求反訴被告應給付33,200元，嗣於民國107年7月10日言詞辯論時變更聲明為反訴被告應給付33,800元，核其主張之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。

乙、實體方面：

壹、本訴部分：

一、原告主張：

（一）原告於106年12月9日向被告承租門牌號碼高雄市○○區○○街00巷00號房屋（下稱系爭房屋），租期自107年1月1日起為期為1年，每月租金18,000元，押租金36,000元，雙方並簽定租賃契約（下稱系爭租約）。

惟系爭租約訂約之初並非屋主（即被告）本人親自簽名，而是由訴外人即被告之代理人林素珍代為簽名，然未附委任書及被告之印章，原告認為系爭租約有疑義，且系爭租約還未開始，故原告認為未違約，系爭租約應自始無效。

原告先於106年12月18日電話告知被告代理人林素珍，因上述理由不承租系爭房屋，押金36,000元應立即返還，並於106年12月20日寄發存證信函給被告及其代理人終止系爭租約，存證信函於106年12月21日由被告之代理人簽收，故系爭租約於106年12月21日終止，原告亦以簡訊方式通知被告及其代理人上情，惟均無回應，嗣原告至高雄市左營區公所申請調解，被告及其代理人始終不願出面，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語。

（二）並聲明：被告應給付原告36,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：

（一）不同意原告之請求，被告有授權訴外人林素珍為被告處理系爭租約事宜，被告有收到原告給付之押租金36,000元，被告代理人林素珍有收到原告寄發之存證信函，且原告有以簡訊通知被告，表明有不租之意思，原告並未實際入住系爭房屋，惟原告提前終止系爭租約，應給付被告違約金及損害賠償等語置辯。

（二）並聲明：原告之訴駁回。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：

（一）反訴原告之代理人林素珍於106年12月9日與反訴被告訂立系爭租約，嗣林素珍於106年12月21日收受反訴原告寄送之存證信函終止系爭租約，惟⑴依系爭租約第6條第2點約定，反訴被告終止系爭租約，應支付違約金18,000元。

⑵兩造訂立系爭租約前，反訴被告電請林素珍帶看系爭房屋現況後表示希望承租，反訴原告即以現況將系爭房屋及鑰匙交付反訴被告管理使用，反訴被告於簽約後又前往林素珍之事務所要求拆除系爭房屋內牆壁整修油漆（反訴原告訂約前已請人油漆過），因此反訴原告即僱請訴外人晶元企業行整修系爭房屋牆壁後並清除垃圾，豈料反訴原告馬上接到反訴被告寄送之存證信函終止系爭租約，反訴原告因此受有8,000元之損害，依系爭租約第6條第1點之約定，反訴被告應賠償反訴原告前開所受損害。

⑶兩造訂立系爭租約後，林素珍即將系爭房屋及鑰匙交予反訴被告管理使用，反訴原告即喪失對系爭房屋管理使用權，故請求反訴被告應給付自106年12月9日起至106年12月21日終止系爭租約之日止，給付13日相當於租金之不當得利7,800元（計算式：月租18,000元÷30日×13日＝7,800元），以上合計33,800元，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起反訴。

（二）對反訴被告抗辯所為之陳述：反訴被告於簽約前看過系爭房屋才簽約，系爭房屋原本是以現狀交給反訴被告，但反訴被告於締約後請求重新整理系爭房屋、拆除牆壁上之木板，惟反訴原告在反訴被告承租前已經請人油漆過，故反訴被告之請求造成反訴原告之損失8,000元等語。

（三）並聲明：反訴被告應給付反訴原告33,800元

二、反訴被告則以：

（一）反訴被告未入住系爭房屋，簽約後數次要跟反訴原告及林素珍調解，反訴原告及林素珍均拒不出面，故反訴被告才寄發存證信函終止系爭租約，之後反訴原告跟反訴被告之配偶以電話連絡一次後即不聯絡，所以反訴被告無法交還鑰匙。

反訴被告不同意給付違約金18,000元，因為系爭租約於107年1月1日才開始，何來違約。

反訴被告於106年12月9日與林素珍簽立系爭租約後，發現系爭房屋之原住戶在牆壁上釘木板及留下雜物，故要求林素珍清除木板及雜物，反訴原告清潔系爭房屋是反訴原告之利益，且要向反訴被告收租，至於反訴原告要怎麼清潔，反訴被告沒有權利過問，不同意給付損害賠償8,000元。

關於反訴原告請求106年12月9日至同年月21日不當得利7,800元之部分，反訴被告同意給付等語置辯。

（二）並聲明：反訴原告之訴駁回。

參、得心證之理由：

一、本訴部分：

（一）原告主張於106年12月9日與被告之代理人簽訂系爭租約，向被告承租系爭房屋，租期自107年1月1日起為期為1年，每月租金18,000元，並已交付押租金36,000元，原告於106年12月20日寄發存證信函給被告之代理人終止系爭租約，並於106年12月21日由被告之代理人簽收，系爭租約已於106年12月21日終止，原告並未入住系爭房屋，數次通知被告及其代理人調解及處理系爭租約事宜，其等均未出面等情，業據其提出系爭租約、存證信函及回執、調解通知書等為證，且為被告所不爭執，堪信為真。

（二）按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。

則依系爭租約第4條第6點約定：「契約期間內乙方（即原告）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（即被告）請求償還租款或移轉費及一切權利金，當自將該店屋無條件照原狀交還甲方，乙方決不異議」等語，則原告於租賃期限屆滿前先期通知被告終止系爭租約，核屬有據。

（三）復按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院81年度台上字第1907號、69年度台上字第3985號及87年度台上字第1631號裁判意旨可資參照）。

是以，房屋租賃之押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，如承租人無不履行租賃債務之情事，自得請求出租人返還押租金。

依系爭租賃契約第3條第2點約定：「保證金36,000元整，於租賃期滿交還店屋時甲方（即被告）無息交還乙方（即原告）」，本件原告已於106年12月21日終止系爭租約，且原告並未因系爭租約而對被告負任何債務（被告另提起反訴主張原告應給付違約金及損害賠償，為無理由，詳如後述），亦尚未入住系爭房屋，則原告請求被告返還押租金36,000元，自屬有據。

（四）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。

本件原告對被告返還押租金之債權，核屬無確定期限之給付，是原告就上揭所得請求之金額，請求自起訴狀繕本送達被告翌日即107年2月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，併應准許。

（五）綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告返還押租金36,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即107年2月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

二、反訴部分：

（一）反訴原告主張其代理人林素珍於106年12月9日與反訴被告訂立系爭租約，嗣林素珍於106年12月21日收受反訴原告寄送之存證信函終止租賃契約，惟其已僱請訴外人晶元企業行整修系爭房屋牆壁及清除垃圾而支出8,000元等情，業據其提出免用發票收據等為證，且為反訴被告所不爭執，堪信為真。

（二）反訴原告請求違約金部分：依系爭租約第6條第2點約定：「乙方（即反訴被告）於終止租約或租賃期滿不交還店屋，即應支付違約金18,000元整如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付」。

查本件反訴被告已於106年12月21日終止系爭租賃契約，尚未入住系爭房屋，且數次請求反訴原告出面處理一節，業如前述，自無不交還系爭房屋之情形，反訴原告據以請求反訴被告給付違約金18,000元，即屬無據。

（三）反訴原告請求損害賠償部分：依系爭租約第6條第1點約定：「乙方（即反訴被告）違反約定方法使用店屋，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損失，若有拖欠租金，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」。

本件反訴原告未舉證證明反訴被告有何違反約定方法使用系爭房屋致損害反訴原告權益之情形，自無從依上開約定請求反訴被告負損害賠償責任。

又按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態；

租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第423條、第429條第1項分別定有明文。

本件反訴原告應反訴被告之要求，請人整理清潔系爭房屋而支出8,000元，應認係為交付合於所約定使用、收益之租賃物予承租人所支出之修繕費用，故反訴原告主張受有損害，依系爭租約第6條第1點之約定，請求反訴被告賠償8,000元，亦屬無據。

（四）反訴原告請求不得當得利部分：反訴原告請求反訴被告應給付自106年12月9日起至106年12月21日終止系爭租約之日止相當於租金之不當得利7,800元，為反訴被告所同意給付，應予准許。

（五）從而，反訴原告依不當得利之法律關係，請求反訴被告給付7,800元，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

肆、本件原告及反訴原告勝訴部分係小額程序為被告及反訴被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告及反訴被告如預供擔保，得免為假執行。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。

中 華 民 國 107 年 7 月 24 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 胡佩芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須以判決違背法令提起上訴，並應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 7 月 24 日
書記官 石坤弘